Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf?

Eigenkapital senkt die Kosten der Immobilienfinanzierung und kann die Chancen auf einen Kredit erhöhen. Wir geben Tipps und Rechenbeispiele für den optimalen Einsatz Ihres Eigenkapitals.

Eigenkapital beim Hauskauf – eine wichtige Voraussetzung

Wer einen Hausbau oder -kauf plant, tut dies heute in der Regel mit Hilfe eines Immobiliendarlehens. Die Immobilienfinanzierung setzt jedoch Sicherheiten voraus: Banken vergeben nur einen Kredit, wenn Kreditnehmende spezielle Kriterien erfüllen. Dazu gehört üblicherweise der Nachweis eines festen, regelmäßigen Einkommens sowie eine einwandfreie Bonität. Vor allem bei größeren Krediten, zu denen der Immobilienkredit gehört, spielt aber auch das sogenannte Eigenkapital eine wichtige Rolle.

Was ist Eigenkapital?

Mit Eigenkapital sind finanzielle Mittel gemeint, die Sie als Kunde angespart haben. Diese können Sie für den Hauskauf verwenden, indem Sie den gesparten Betrag in die Finanzierung einbringen. So können Sie die Darlehenssumme reduzieren. Davon profitiert auch Ihre Bank. Denn durch die geringere Darlehenssumme sinkt das Risiko für sie ebenfalls. Schließlich sieht der Kreditgeber anhand des Eigenkapitals, dass Sie aus Ihren laufenden Einkünften sparen konnten. Und das spricht für Sie!

Es gibt auch Finanzinstitute, die eine Vollfinanzierung anbieten, also ein Darlehen, das ohne Nachweis von Eigenkapital vergeben wird, sofern Kreditnehmende über ein hohes Einkommen verfügen. In solchen Fällen ist allerdings mit höheren Zinskosten zu rechnen.

Gerade in der heutigen Zeit fragen sich viele Menschen: „Kann ich mir ein Haus leisten?“ Die Antwort hängt häufig von der Höhe des Eigenkapitals ab. Es gilt: Je mehr Eigenkapital Kreditnehmende bei einer Finanzierung einbringen, desto günstiger wird üblicherweise das Immobiliendarlehen. Und weil der Umfang des Kredits durch vorhandenes Eigenkapital sinkt, sind Kreditnehmende schneller wieder schuldenfrei. Die Bank prüft Unterlagen sorgfältig – mit dem Nachweis von Eigenkapital steigt die Chance auf die Zusage einer Baufinanzierung.

Wie viel Eigenkapital für den Hausbau bzw. Hauskauf ist notwendig?

Eine Faustregel für die Höhe des Eigenkapitals lautet, dass dieses im Idealfall mindestens 20 bis 30 % der Gesamtkosten abdecken sollte. Je mehr, desto besser – denn so sinken die Zinskosten, weil die herauslegende Finanzierungssumme kleiner wird. Wichtig zu beachten ist außerdem, dass in den Gesamtkosten nicht nur die Kaufsumme des Hauses, sondern auch die Kaufnebenkosten enthalten sind. Dazu gehören Grunderwerbssteuer, Maklerprovision und Notargebühren. Sie machen ca. 10 bis 15 % der Gesamtkosten aus.

Was das für Ihren Hauskauf und die benötigte Eigenkapitalquote bedeutet, hängt also maßgeblich von den Anforderungen des Finanzierungsanbieters ab. Während einige Banken bereits Baufinanzierungen mit einem Eigenkapital in Höhe von lediglich 10 % anbieten, bestehen andere darauf, dass die Kaufnebenkosten aus echtem Eigenkapital gezahlt werden können.

Was passiert mit dem Eigenkapital beim Hauskauf?

Wie bereits erwähnt, wird das Eigenkapital dazu verwendet, einen Teil des Kaufpreises zu bezahlen. Dies geschieht in der Regel zu Beginn des Kaufprozesses, wenn der Kaufvertrag unterschrieben und die Zahlung fällig ist. Das Eigenkapital wird direkt an den Verkäufer der Immobilie gezahlt und verringert so den Betrag, der über das Darlehen finanziert werden muss.

Was zählt zum Eigenkapital bei Baufinanzierung?

Ob Erspartes auf dem Bankkonto oder Bargeld, was ebenfalls auf ein Konto eingezahlt wird: Alles, was zu Ihrem eigenen Vermögen zählt, kann als Eigenkapital für eine Baufinanzierung eingebracht werden. Muss das Eigenkapital auf dem eigenen Konto sein? Ja, es sollte auf dem eigenen Konto oder zumindest auf einem Bankkonto liegen, über das Sie verfügen können.

Daneben gibt es auch andere Formen des Eigenkapitals, die unter Umständen als Sicherheit für die Bank dienen.

Eigenkapital in Form von Geldbeträgen

Zumeist wird für eine Baufinanzierung Eigenkapital nachgewiesen, welches in Form von Geld eingebracht wird. Dazu zählt typischerweise:

• Bargeld
• Privatkredite von Freunden oder Familie (mit einem privatschriftlichen Vertrag über die Rückzahlung)
• Geld auf Konten; auch Festgeld- und Tageskonten
• Bausparverträge, die zuteilungsreif sind
• Wertpapiere, Aktien, Fonds
• je nach Finanzinstitut: Fördermittel, zum Beispiel mittels KfW-Förderprogramm

Eigenkapital in Form von Sicherheiten

Nicht immer ist Geld vorhanden, welches als Eigenkapital dient. Stattdessen können auch Immobilien, Versicherungsverträge und Wertgegenstände als Sicherheit dienen. Zum Beispiel:

• schuldenfreie Immobilien
• Lebensversicherungen
• ein Grundstück, welches sich bereits in Ihrem Besitz befindet

Eigenleistung als Eigenkapital

Eine Eigenleistung beim Hausbau, die Sie als Eigenkapital einbringen können, ist die sogenannte „Muskelhypothek“. Sofern Sie oder Bekannte bzw. Verwandte selbst Hand anlegen und beispielsweise Malerarbeiten verrichten, Böden verlegen oder andere handwerkliche Tätigkeiten ausrichten, für die normalerweise Fachleute beauftragt werden müssten, handelt es sich um eine Eigenleistung. Üblich ist es, dass Kreditgebende bis zu 15 % der Kreditsumme als Eigenleistung anerkennen. Beachten Sie jedoch, dass der Betrag in der Praxis oft überschätzt wird – denn im Regelfall beläuft sich eine realistische Summe auf etwa 5 bis 10 %.

Wichtig: Denken Sie daran, dass die Materialkosten finanziert werden müssen, wenn Sie eine Eigenleistung als Eigenkapital angeben. Zudem empfiehlt sich dieser Schritt nur, wenn Arbeiten beim Bau tatsächlich fachkundig ausgeführt werden können. Andernfalls kann es schnell teuer werden, zum Beispiel, wenn Fehler passieren.

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Diese Faustformel zeigt‘s

Als Faustformel für Ihre Finanzierung können Sie sich merken: Wenn Sie eine Baufinanzierung beanspruchen, sollte Ihre maximale Monatsrate für die Kreditrückzahlung nicht mehr als 35 % Ihres Nettoeinkommens betragen. Um zu berechnen, wie viel Sie sich wirklich leisten können, stellen Sie am besten eine Haushaltsrechnung auf. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Fixkosten kennen und diese dem monatlichen Einkommen Ihres Haushalts gegenüberstellen.

Mögliche Einkommensquellen

• monatliches Nettoeinkommen (Gehalt, Lohn, Rentenbezüge)
• Mieteinnahmen
• Kapitalerträge
• Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit
• Kindergeld und Sozialleistungen
• Unterhaltszahlungen

Typische Ausgaben

• Miete und Wohnkosten
• Ausgaben für Verkehrsmittel
• laufende Kredite
• Kosten für Kita/Kinderbetreuung
• tägliche Ausgaben für Lebensunterhalt (Verpflegung, Kleidung, Kosmetik)
• Verträge (Internet, Telefon)
• Abonnements
• Freizeit, Bildung, Kultur
• Arzt- und Therapiekosten
• Unterhaltszahlungen

Tipp: Auch spontane Ausgaben können anfallen. Dazu gehört beispielsweise eine Autoreparatur oder der Kauf einer neuen Waschmaschine, wenn die alte nicht mehr funktioniert. Deshalb empfehlen wir, sicherheitshalber noch etwas mehr Puffer einzuplanen. Andernfalls kann es zu Zahlungsengpässen kommen, wenn Sie einen Baukredit aufnehmen.

Wie bilde ich Eigenkapital?

Es gibt verschiedene Wege, um Eigenkapital für einen Hauskauf anzusparen. Das Wichtigste: Je früher Sie sich Gedanken machen, desto eher kann das Sparen beginnen. Ob Sie Konsumausgaben einschränken, monatliche Fixbeträge auf das Sparkonto einzahlen oder Investitionen in Fondssparpläne tätigen – die Möglichkeiten sind vielfältig. Beachten Sie aber dabei, dass das Risiko an der Börse nicht niedrig ist und Sie hier immer langfristig denken müssen. 

Eine traditionelle und planbare Möglichkeit, Eigenkapital für den Hauskauf zu bilden, ist das Bausparen. Sie schließen einen Bausparvertrag ab, in den Sie regelmäßig Einzahlungen leisten. Diese bestehen aus einem Sparanteil und später, wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, aus einem Darlehensanteil. Der Sparanteil trägt direkt zu Ihrem Eigenkapital bei und kann nach Erreichen der Zuteilungsreife als solches zur Finanzierung Ihres Wohneigentums verwendet werden. Zudem wird das angesparte Bausparguthaben von Banken häufig als Sicherheit anerkannt, was die Chancen auf eine günstige Baufinanzierung erhöht.

Auch Schenkungen von Eltern oder nahen Verwandten sind eine Option, um an Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie zu kommen. Vergessen Sie aber nicht, dass Sie eventuell eine Bestätigung des Schenkenden darüber vorzeigen müssen, dass die Summe nicht zurückgezahlt werden muss. Wägen Sie alle privaten Möglichkeiten ab, etwa auch ein privates Darlehen – denn oft ist das die schnellste und günstigste Chance, Eigenkapital nachzuweisen.

Welche staatlichen Fördermittel gibt es fürs Eigenheim?

Die Bildung von Eigenkapital ist nicht immer einfach. Vor allem junge Familien, die gerade erst mit dem Sparen beginnen, um den Traum vom Eigenheim in die Tat umzusetzen, stehen vor einer großen Herausforderung. Wer lange studiert hat und gerade ins Berufsleben einsteigt, hat ein ähnliches Problem: ein großes Einkommen, aber kaum etwas angespart.

Oft dauert es viele Jahre, bis genügend Eigenkapital vorhanden ist. Fehlt dieses, kann es der Grund für eine Ablehnung bei der Bank sein. Wer kein oder nicht genügend Eigenkapital nachweisen kann, sollte deshalb zum Beispiel über Förderungen beim Hausbau nachdenken und sich hierzu informieren, etwa bei der Verbraucherzentrale. Es gibt jedoch auch Kreditinstitute, die genau solche Kunden gut kennen und unter gewissen Voraussetzungen begleiten.

Kann ich ein Haus ohne Eigenkapital finanzieren?

Grundsätzlich ist ein Hausbau oder ein Hauskauf auch ohne Eigenkapital möglich. Nicht alle Banken sind jedoch bereit, ihren Kundinnen und Kunden eine Vollfinanzierung anzubieten. Dies ist oft nur der Fall, wenn Kreditnehmende über ein hohes und regelmäßiges Einkommen verfügen und der Wert der Immobilie eine hohe Sicherheit für die Bank bietet.

Außerdem wird oft von einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital abgeraten – zumal das Risiko wächst, bei einer Arbeitslosigkeit zahlungsunfähig zu werden. Wer diesen Schritt dennoch wagen möchte, lässt sich von erfahrenen Baufinanzierungsexpertinnen und -experten beraten. Nur so ist es möglich, teure Fehler beim Hauskauf zu vermeiden.

Unser Tipp: Bei einer 100-%-Finanzierung empfiehlt es sich, eine hohe Anfangstilgung zu wählen sowie Sondertilgungen zu leisten. So ist es auch möglich, nachträglich etwas Eigenkapital aufzubauen und gleichzeitig die Restschuld zu reduzieren.

Unser Fazit: Genug Eigenkapital ansparen hilft beim Hauskauf

Die Frage, wie viel Haus Sie sich leisten können, beantworten Sie sich mit Hilfe einer realistischen Haushaltsrechnung. Eigenkapital spielt hierbei eine besonders bedeutsame Rolle: Je mehr eigenes Vermögen Sie einbringen, desto günstiger fällt am Ende Ihre Baufinanzierung aus.

Zudem sinkt gleichzeitig das Risiko, dass es bei der Tilgung zu Zahlungsausfällen kommt. Idealerweise decken Sie mindestens die Kaufnebenkosten mit Ihrem Eigenkapital. Alles, was darüber hinaus als Eigenkapital eingebracht wird, wirkt sich positiv auf ein mögliches Baufinanzierungsangebot aus.