Banken setzen beim Hauskauf 10–15 % Eigenkapital voraus. Bei einem Kaufpreis von 450.000 € sollten Sie 2026 mind. 54.000 € Eigenkapital mitbringen – besser sind 90.000 € oder mehr. Wohnen und Finanzieren erklärt, was als Eigenkapital zählt, welche Finanzierungsmöglichkeiten es ohne Rücklagen gibt und wie Sie gezielt Vermögen aufbauen können.
Darum ist Eigenkapital beim Hauskauf wichtig
Eigenkapital umfasst alle finanziellen Mittel, die Sie bereits besitzen und kurzfristig für den Hauskauf einsetzen können – etwa Ersparnisse, zuteilungsreife Bausparverträge oder Vermögenswerte wie Wertpapiere. Die Bank prüft Ihre Unterlagen sorgfältig. Mit dem Nachweis von Eigenkapital steigt die Chance auf die Zusage einer Baufinanzierung. Je mehr Sie davon in die Finanzierung einbringen, desto kleiner wird Ihr Kredit. Das senkt die monatliche Belastung und das Risiko für die Bank.
Unser Tipp: Auch wenn manche Banken Finanzierungen ohne Eigenkapital anbieten, zahlen Sie immer höhere Zinsen und sind weniger flexibel. Diese Finanzierungsform ist, wenn überhaupt, nur für Haushalte mit sehr stabilem Einkommen geeignet.
So viel Eigenkapital für den Hauskauf ist 2026 wirklich nötig
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Doch nicht alle brauchen dasselbe. Entscheidend ist, was Sie finanzieren möchten, wie hoch Ihr Einkommen ist und wie viel Risiko Sie sich und der Bank zumuten wollen.
- Das absolute Minimum liegt bei 10–15 % des Kaufpreises, um die Kaufnebenkosten* aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Ohne dieses Eigenkapital lehnen viele Banken Kreditanfragen direkt ab.
- Wohnen und Finanzieren empfiehlt eine Eigenkapitalquote von rund 20 % der Gesamtkosten. Damit bewegen Sie sich im Bereich solider Finanzierungen, bei denen Sie bessere Zinssätze, niedrigere Monatsraten und eine realistische Tilgung erwarten können.
- Wer 25–30 % einbringen kann, senkt den Finanzierungsbedarf deutlich – und damit auch die Gesamtkosten über die Laufzeit. In diesen Fällen sprechen Banken von einem geringen Beleihungsauslauf, was oft mit Top-Konditionen belohnt wird.
* Dazu gehören Grunderwerbssteuer, Maklerprovision und Notargebühren.
Beispielrechnung bei 450.000 € Kaufpreis
Die folgende Tabelle zeigt, wie viel Eigenkapital Sie je nach Finanzierungsszenario bei einem Hauskauf mit 450.000 € Kaufpreis realistischerweise einplanen sollten.
|
Finanzierungsniveau |
Erforderliches Eigenkapital |
|
Nur Nebenkosten (12 %) |
ca. 54.000 € |
|
Empfohlen (20 %) |
ca. 90.000 € |
|
Optimal (25–30 %) |
ca. 112.000–135.000 € |
Experteninterview zur Immobilienfinanzierung mit und ohne Eigenkapital
Im Video spricht Wohnen und Finanzieren mit Dirk Mendritzki, einem Experten mit über 30 Jahren Erfahrung in der Immobilienfinanzierung. Dabei beleuchten wir die Bedeutung der Vollfinanzierung und diskutieren die Risiken, auf die Sie sowohl bei einer Finanzierung mit als auch ohne Eigenkapital achten sollten.
Sie müssen sich vorstellen, dass Sie 25-30 Jahre mit der Bank verheiratet sind. Und weil die Bank den größten Anteil des Darlehens mitbringt, möchte sie natürlich sicher sein, dass sie da kein Geld verliert. Deshalb: Je mehr Eigenkapital der Kunde mitbringt, desto günstiger die Zinsen und auch die monatliche Rate.
Lesen Sie auch unseren passenden Ratgeber: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Hier erfahren Sie, wie Sie Ihr Budget richtig einschätzen – inkl. Faustformel, Budgetrechner und Rechenbeispielen.
Was zählt zum Eigenkapital beim Hauskauf?
Eigenkapital ist nicht nur das klassische Sparguthaben auf dem Konto. Für Ihre Baufinanzierung können Sie eine ganze Reihe von Vermögenswerten einbringen. Am wichtigsten ist, dass es sich um tatsächlich vorhandenes Vermögen handelt, über das Sie sofort verfügen können. Banken wollen sicherstellen, dass dieses Kapital wirklich zur Finanzierung eingesetzt werden kann – und nicht erst in Monaten oder Jahren greifbar ist.
Geldbeträge und andere Sicherheiten als Eigenkapital
Neben dem Ersparten auf dem Giro- oder Tagesgeldkonto zählen dazu beispielsweise zuteilungsreife Bausparverträge, verwertbare Wertpapiere oder Erlöse aus dem Verkauf einer Immobilie. Auch ein Grundstück oder geerbtes Haus (schuldenfrei) können als Sicherheit anerkannt werden. Dies verbessert Ihre Finanzierungschancen, hat aber keinen Einfluss auf die Beleihungsauslauf-Berechnung der Bank.
Weniger bekannt: Unter bestimmten Voraussetzungen können sogar private Darlehen von Angehörigen als Eigenkapital gewertet werden. Wichtig ist, dass diese Beiträge sauber nachgewiesen und realistisch bewertet werden.
Auch Eigenleistungen beim Hausbau können dazu zählen – zumindest teilweise. Die Materialkosten müssen Sie selbst tragen. Und wenn Arbeiten mangelhaft ausgeführt werden, kann das insbesondere bei Folge- oder Reparaturkosten teuer werden.
Wie bilde ich Eigenkapital für den Hauskauf?
Eigenkapital entsteht durch angespartes oder verfügbares Vermögen. Um es aufzubauen, haben Sie verschiedene Möglichkeiten.
Kurzfristig nutzbare Quellen sind:
- regelmäßiges Sparen auf Tages- oder Festgeldkonten
- Verkauf von Besitztümern wie Autos oder Wertgegenständen
- Schenkungen oder Erbschaften (mit Nachweis)
Für mittelfristige Planung eignen sich:
- Bausparverträge, ggf. mit staatlicher Förderung
- vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber
- Fondssparpläne oder ETFs (bei Planungshorizont ab 5 Jahren)
Welche staatlichen Förderungen gibt es fürs?
Nicht jeder kann größere Summen eigenständig ansparen. Gerade junge Familien oder Berufseinsteiger tun sich oft schwer. Deshalb lohnt es sich, staatliche Fördermöglichkeiten zu prüfen. Sie können dabei helfen, Eigenkapital aufzubauen oder eine Finanzierung realistischer zu gestalten.
- KfW-Förderung: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsvergünstigte Kredite und Tilgungszuschüsse. Besonders interessant ist das Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (297/298)“.
- BAFA-Zuschüsse: Über das Programm „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)“ fördert das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Einzelmaßnahmen wie den Austausch alter Heizungen, Dämmung oder Fenstersanierung. Wer ein Haus kauft und energetisch modernisiert, kann hier hohe Zuschüsse erhalten.
- Wohnungsbauprämie: Wenn Sie in einen Bausparvertrag einzahlen, können Sie unter bestimmten Einkommensgrenzen (35.000 € für Alleinstehende und 70.000 € für Verheiratete bzw. gemeinsam Veranlagte) eine jährliche Prämie vom Staat erhalten. Die Förderung fließt in das Bausparguthaben und wird beim Immobilienkauf als Eigenkapital anerkannt.
Tipp: Ziehen Sie auch die Arbeitnehmersparzulage in Betracht: Wenn Ihr Arbeitgebervermögenswirksame Leistungen (VL) zahlt, können Sie diese in einen Bausparvertrag oder Fondsvertrag einzahlen und zusätzlich eine staatliche Sparzulage erhalten.
Komplett kostenlos | 100 % unverbindlich
Häufige Fragen zum Eigenkapital beim Hauskauf
