Eigenkapital senkt die Kosten der Immobilienfinanzierung und kann die Chancen auf einen Kredit erhöhen. Wir geben Tipps und Rechenbeispiele für den optimalen Einsatz Ihres Eigenkapitals.
Eigenkapital im Schnelldurchlauf
- Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird Ihre Baufinanzierung.
- Ideal sind 20–30 % der Gesamtkosten als Eigenkapital. Mindestens sollten Sie aber die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 %) selbst zahlen kö
- Eigenkapital kann aus Ersparnissen, Schenkungen, zuteilungsreifen Bausparverträgen, Wertpapieren oder auch Eigenleistungen bestehen.
- Wer ohne Eigenkapital finanziert, zahlt meist höhere Zinsen und trägt ein größeres Risiko – möglich ist es dennoch, vor allem bei sehr guter Bonität.
Eigenkapital beim Hauskauf – eine wichtige Voraussetzung
Wer einen Hausbau oder -kauf plant, tut dies heute in der Regel mit Hilfe eines Immobiliendarlehens. Die Immobilienfinanzierung setzt jedoch Sicherheiten voraus: Banken vergeben nur einen Hauskredit, wenn Kreditnehmende spezielle Kriterien erfüllen. Dazu gehört üblicherweise der Nachweis eines festen, regelmäßigen Einkommens sowie eine einwandfreie Bonität. Vor allem bei größeren Krediten, zu denen der Immobilienkredit gehört, spielt aber auch das sogenannte Eigenkapital eine wichtige Rolle.
Was ist Eigenkapital?
Mit Eigenkapital sind finanzielle Mittel gemeint, die Sie als Kunde angespart oder anderweitig als Vermögen verfügbar haben. Diese können Sie für den Hauskauf verwenden, indem Sie den gesparten Betrag in die Finanzierung einbringen. So können Sie die Darlehenssumme reduzieren. Davon profitiert auch Ihre Bank. Denn durch die geringere Darlehenssumme sinkt das Risiko für sie ebenfalls. Schließlich sieht der Kreditgeber anhand des Eigenkapitals, dass Sie aus Ihren laufenden Einkünften sparen konnten. Und das spricht für Sie!
Es gibt auch Finanzinstitute, die eine Vollfinanzierung anbieten, also ein Darlehen, das ohne Nachweis von Eigenkapital vergeben wird, sofern Kreditnehmende über ein hohes Einkommen verfügen. In solchen Fällen ist allerdings mit höheren Zinskosten zu rechnen – dadurch gleichen Banken das erhöhte Risiko eines Zahlungsausfalls aus.
Gerade in der heutigen Zeit fragen sich viele Menschen: „Kann ich mir ein Haus leisten?“ Die Antwort hängt häufig von der Höhe des Eigenkapitals ab. Es gilt: Je mehr Eigenkapital Kreditnehmende bei einer Finanzierung einbringen, desto günstiger wird üblicherweise das Immobiliendarlehen. Und weil durch mehr Eigenkapital die Finanzierungssumme kleiner ausfällt, sinken auch die Zinskosten. So kann der Weg zur Schuldenfreiheit kürzer sein. Die Bank prüft Ihre Unterlagen sorgfältig – mit dem Nachweis von Eigenkapital steigt die Chance auf die Zusage einer Baufinanzierung.
Wie viel Eigenkapital für den Hausbau bzw. Hauskauf ist notwendig?
Eine Faustregel für die Höhe des Eigenkapitals lautet, dass dieses im Idealfall mindestens 20 bis 30 % der Gesamtkosten abdecken sollte. Je mehr, desto besser – denn so sinken die Zinskosten, weil die herauslegende Finanzierungssumme kleiner wird. Wichtig zu beachten ist außerdem, dass in den Gesamtkosten nicht nur die Kaufsumme des Hauses, sondern auch die Kaufnebenkosten enthalten sind. Dazu gehören Grunderwerbssteuer, Maklerprovision und Notargebühren. Sie machen ca. 10 bis 15 % des Kaufpreises aus.
Was das für Ihren Hauskauf und die benötigte Eigenkapitalquote bedeutet, hängt also maßgeblich von den Anforderungen des Finanzierungsanbieters ab. Während einige Banken bereits Baufinanzierungen mit einem Eigenkapital in Höhe von lediglich 10 % anbieten, bestehen andere darauf, dass die Kaufnebenkosten aus echtem Eigenkapital gezahlt werden können.
Beispiel für die Berechnung der Eigenkapitalhöhe beim Immobilienkauf
Familie Muster entscheidet sich für einen Hauskauf. Der Kaufpreis für Ihr Traumhaus beträgt 450.000 €. Weil die Familie ca. 10 % Kaufnebenkosten addieren muss, liegen die Gesamtkosten bei 495.000 €. Um von attraktiven Kreditkonditionen profitieren zu können, möchte Familie Muster mindestens 20 % Eigenkapital in die Finanzierung einbringen.
20 % von 495.000 € = 99.000 €
Das bedeutet: Familie Mustermann muss 99.000 € Eigenkapital einbringen, um die 20 % zu erreichen.
Sie müssen sich vorstellen, dass Sie 25-30 Jahre mit der Bank verheiratet sind. Und weil die Bank den größten Anteil des Darlehens mitbringt, möchte sie natürlich sicher sein, dass sie da kein Geld verliert. Deshalb: Je mehr Eigenkapital der Kunde mitbringt, desto günstiger die Zinsen und auch die monatliche Rate.
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Was passiert mit dem Eigenkapital beim Hauskauf?
Wie bereits erwähnt, wird das Eigenkapital dazu verwendet, einen Teil des Kaufpreises zu bezahlen. Dies geschieht in der Regel zu Beginn des Kaufprozesses, wenn der Kaufvertrag unterschrieben und die Zahlung fällig ist. Das Eigenkapital wird in der Regel über den Notar an den Verkäufer gezahlt und verringert so den Betrag, der über das Darlehen finanziert werden muss.
Was zählt zum Eigenkapital bei Baufinanzierung?
Ob Erspartes auf dem Bankkonto oder zuteilungsreifes Bausparguthaben: Alles, was zu Ihrem eigenen Vermögen zählt, kann als Eigenkapital für eine Baufinanzierung eingebracht werden. Muss das Eigenkapital auf dem eigenen Konto sein? Ja, es sollte auf einem Bankkonto liegen, über das Sie uneingeschränkt verfügen können – also idealerweise auf Ihrem eigenen Giro-, Spar- oder Anlagekonto.
Wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten, sollten Sie gegenüber der Bank belegen können, über wie viel Eigenkapital Sie verfügen. Gemeint sind damit in erster Linie finanzielle Mittel, die Ihnen sofort oder kurzfristig zur Verfügung stehen – also echtes, liquide nachweisbares Vermögen.
Eigenkapital in Form von Geldbeträgen
Eigenkapital im engeren Sinne:
- Bargeld (zählt jedoch nur dann als Eigenkapital, wenn es vorab auf ein Konto eingezahlt wurde und die Herkunft im Zweifel belegt werden kann)
- Guthaben auf Giro- oder Sparkonten
- Tagesgeld oder Festgeld mit kurzer Verfügbarkeit
- Bausparverträge, die zuteilungsreif sind
- Erlöse aus dem Verkauf einer Immobilie
- Wertpapiere, Aktien, Fonds (gelten zwar als Eigenkapital, allerdings meist nur mit Abschlägen, da die Werte schwanken)
- Geldgeschenke oder Erbschaften (wenn klar dokumentiert)
- Privatkredite von Freunden oder Familie (mit einem privatschriftlichen Vertrag über Laufzeit und Rückzahlung)
Zu den klassischen Lebensversicherungen: Wir raten immer davon ab, die zu kündigen. Der Kunde hat sie ja schließlich abgeschlossen für die spätere Altersvorsorge und so weiter. Aber es könnte sein, dass man diese Lebensversicherung bei Bedarf an die Bank abtreten lässt.
Eigenkapital in Form von Sicherheiten
Nicht immer ist Geld vorhanden, welches als Eigenkapital dient. Stattdessen können auch Immobilien, Versicherungsverträge und Wertgegenstände als Sicherheit dienen. Zum Beispiel:
- schuldenfreie Immobilien (z. B. ein geerbtes Haus)
- Lebensversicherungen mit Rückkaufswert
- ein Grundstück, welches sich bereits in Ihrem Besitz befindet
Achtung: Diese Sicherheiten können Ihre Finanzierungschancen verbessern, haben aber keinen Einfluss auf die Beleihungsauslauf-Berechnung der Bank.
Was bedeutet „Beleihungsauslauf“?
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem von der Bank ermittelten Beleihungswert Ihrer Immobilie. Je niedriger dieser Wert, desto besser sind meist die Kreditkonditionen.
Beispiel:
• Beleihungswert der Immobilie: 300.000 €
• Kreditbetrag: 240.000 €
→ Beleihungsauslauf = 80 %
Viele Banken bieten besonders günstige Zinsen, wenn der Beleihungsauslauf unter 80 % liegt.
Eigenleistung als Eigenkapital
Eine Eigenleistung beim Hausbau, die Sie als Eigenkapital einbringen können, ist die sogenannte „Muskelhypothek“. Sofern Sie oder Bekannte bzw. Verwandte selbst Hand anlegen und beispielsweise Malerarbeiten verrichten, Böden verlegen oder andere handwerkliche Tätigkeiten ausrichten, für die normalerweise Fachleute beauftragt werden müssten, handelt es sich um eine Eigenleistung. Üblich ist es, dass Kreditgebende bis zu 15 % der Kreditsumme als Eigenleistung anerkennen. Beachten Sie jedoch, dass der Betrag in der Praxis oft überschätzt wird – denn im Regelfall beläuft sich eine realistische Summe auf etwa 5 bis 10 %.
Wichtig: Die Materialkosten müssen Sie selbst tragen. Und wenn Arbeiten mangelhaft ausgeführt werden, kann das teuer werden – insbesondere bei Folge- oder Reparaturkosten. Deshalb nur dort selbst Hand anlegen, wo Sie es sich fachlich wirklich zutrauen.
Video-Experteninterview zur Immobilienfinanzierung mit und ohne Eigenkapital
In unserem neuen Video unterhalten wir uns mit Dirk Mendritzki, einem Experten mit über 30 Jahren Erfahrung in der Immobilienfinanzierung. Dabei beleuchten wir die Bedeutung der Vollfinanzierung und diskutieren die Risiken, auf die Sie sowohl bei einer Finanzierung mit als auch ohne Eigenkapital achten sollten.
Wie viel Haus kann ich mir leisten? Diese Faustformel zeigt‘s
Als Faustformel für Ihre Finanzierung können Sie sich merken: Wenn Sie eine Baufinanzierung beanspruchen, sollte Ihre maximale Monatsrate für die Kreditrückzahlung nicht mehr als 35 % Ihres Nettoeinkommens betragen. Einige Banken setzen bereits bei 30 % der Haushaltsnettoeinkünfte eine Obergrenze an – besonders bei Familien oder bei unsicheren Einkommensverhältnissen.
Um zu berechnen, wie viel Sie sich wirklich leisten können, stellen Sie am besten eine Haushaltsrechnung auf. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Fixkosten kennen und diese dem monatlichen Einkommen Ihres Haushalts gegenüberstellen.
Mögliche Einkommensquellen
- monatliches Nettoeinkommen (Gehalt, Lohn, Rentenbezüge)
- Mieteinnahmen
- Kapitalerträge
- Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit
- Kindergeld und Sozialleistungen (manche Banken rechnen diese nicht voll ein)
- Unterhaltszahlungen
Typische Ausgaben
- Miete und Wohnkosten
- Ausgaben für Verkehrsmittel
- laufende Kredite
- Kosten für Kita/Kinderbetreuung
- tägliche Ausgaben für Lebensunterhalt (Verpflegung, Kleidung, Kosmetik)
- Verträge (Internet, Telefon)
- Abonnements
- Freizeit, Bildung, Kultur
- Arzt- und Therapiekosten
- Unterhaltszahlungen
- Beiträge zur Altersvorsorge (z. B. private Rentenversicherung)
- Rücklagen oder Sparverträge
Tipp: Auch spontane Ausgaben können anfallen. Dazu gehört beispielsweise eine Autoreparatur oder der Kauf einer neuen Waschmaschine, wenn die alte nicht mehr funktioniert. Deshalb empfehlen wir, sicherheitshalber noch etwas mehr Puffer einzuplanen – mindestens 200 bis 300 € monatlich. Noch besser: ein Notfallkonto mit drei bis sechs Monatsausgaben.
Wie bilde ich Eigenkapital?
Gerade in Zeiten hoher Immobilienpreise und gestiegener Finanzierungskosten ist es wichtiger denn je, frühzeitig Eigenkapital aufzubauen. Je früher Sie sich Gedanken machen, desto eher kann das Sparen beginnen. Ob Sie Konsumausgaben einschränken, monatliche Fixbeträge auf das Sparkonto einzahlen oder Investitionen in Fondssparpläne tätigen – die Möglichkeiten sind vielfältig. Beachten Sie aber dabei, dass das Risiko an der Börse nicht niedrig ist und Sie hier immer langfristig denken müssen.
Eine traditionelle und planbare Möglichkeit, Eigenkapital für den Hauskauf zu bilden, ist das Bausparen. Sie schließen einen Bausparvertrag ab, in den Sie regelmäßig Einzahlungen leisten. Diese bestehen aus einem Sparanteil und später, wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, aus einem Darlehensanteil. Der Sparanteil trägt direkt zu Ihrem Eigenkapital bei und kann nach Erreichen der Zuteilungsreife als solches zur Finanzierung Ihres Wohneigentums verwendet werden. Zudem wird das angesparte Bausparguthaben von Banken häufig als Sicherheit anerkannt, was die Chancen auf eine günstige Baufinanzierung erhöht. Doch Vorsicht: In Hochzinsphasen sind Bauspardarlehen oft nicht günstiger als klassische Kredite – und die Zuteilungsreife lässt unter Umständen mehrere Jahre auf sich warten. Für kurzfristige Immobilienpläne ist Bausparen daher nur bedingt geeignet.
Auch Schenkungen von Eltern oder nahen Verwandten sind eine Option, um an Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie zu kommen. Vergessen Sie aber nicht, dass Sie eventuell eine Bestätigung des Schenkenden darüber vorzeigen müssen, dass die Summe nicht zurückgezahlt werden muss. Achtung: Bei größeren Summen kann auch Schenkungssteuer anfallen – insbesondere bei entfernten Verwandten oder Freunden.
Wägen Sie alle privaten Möglichkeiten ab, etwa auch ein privates Darlehen – denn oft ist das die schnellste und günstigste Chance, Eigenkapital nachzuweisen.
Wie kann man Eigenkapital ansparen?
- Monatliche Sparbeträge auf ein Tagesgeldkonto
- Einschränkung bei Konsumausgaben und bewussterer Lebensstil
- Regelmäßige Einzahlungen in Fondssparpläne oder ETFs (langfristig und risikobewusst)
- Vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber nutzen
- Staatliche Sparförderungen wie die Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage beantragen (einkommensabhängig)
- Verkauf vorhandener Vermögenswerte wie Autos, Oldtimer, Sammlungen oder Zweitimmobilien
Welche staatlichen Fördermittel gibt es fürs Eigenheim?
Die Bildung von Eigenkapital ist nicht immer einfach. Vor allem junge Familien, die gerade erst mit dem Sparen beginnen, um den Traum vom Eigenheim in die Tat umzusetzen, stehen vor einer großen Herausforderung. Wer lange studiert hat und gerade ins Berufsleben einsteigt, hat ein ähnliches Problem: ein großes Einkommen, aber kaum etwas angespart.
Oft dauert es viele Jahre, bis genügend Eigenkapital vorhanden ist. Fehlt dieses, kann es der Grund für eine Ablehnung bei der Bank sein. Wer kein oder nicht genügend Eigenkapital nachweisen kann, sollte deshalb zum Beispiel über Förderungen beim Hausbau nachdenken und sich hierzu informieren, etwa bei der Verbraucherzentrale. Es gibt jedoch auch Kreditinstitute, die genau solche Kunden gut kennen und unter gewissen Voraussetzungen begleiten.
Mögliche Fördermittel:
- KfW-Förderung: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsvergünstigte Kredite und Tilgungszuschüsse, z. B. für den Neubau oder Kauf klimafreundlicher Wohngebäude. Besonders interessant ist das Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (297/298)“.
- BAFA-Zuschüsse: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung – etwa den Austausch einer alten Ölheizung gegen eine Wärmepumpe oder die Verbesserung der Dämmung. Wer ein Haus kauft und energetisch modernisiert, kann hier hohe Zuschüsse erhalten.
- Wohn-Riester (Eigenheimrente): Wer förderberechtigt ist, kann staatliche Zulagen und Steuervorteile nutzen – allerdings nur für selbst genutztes Wohneigentum.
- Länder- und Kommunalförderung: Viele Bundesländer und Städte bieten eigene Förderprogramme für Familien, Alleinerziehende oder Haushalte mit mittlerem Einkommen. Diese variieren je nach Region – eine Recherche lohnt sich.
- Wohnungsbauprämie: Wer in einen Bausparvertrag einzahlt, kann unter bestimmten Einkommensgrenzen eine staatliche Prämie auf die jährlichen Einzahlungen erhalten.
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Kann ich ein Haus ohne Eigenkapital finanzieren?
Grundsätzlich ist ein Hausbau oder ein Hauskauf auch ohne Eigenkapital möglich. Nicht alle Banken sind jedoch bereit, ihren Kundinnen und Kunden eine Vollfinanzierung anzubieten. Dies ist oft nur der Fall, wenn Kreditnehmende über ein hohes und regelmäßiges Einkommen verfügen (z. B. zwei unbefristete Vollzeitstellen mit gemeinsamem Nettoeinkommen von 6.000 € und mehr) und der Wert der Immobilie eine hohe Sicherheit für die Bank bietet.
Allerdings: Je geringer der Eigenkapitalanteil, desto höher sind in der Regel die Zinsen. Zudem wird oft von einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital abgeraten – zumal das Risiko wächst, bei einer Arbeitslosigkeit zahlungsunfähig zu werden. Wer diesen Schritt dennoch wagen möchte, lässt sich von erfahrenen Baufinanzierungsexpertinnen und -experten beraten. Nur so ist es möglich, teure Fehler beim Hauskauf zu vermeiden.
Unser Tipp: Bei einer 100-%-Finanzierung empfiehlt es sich, eine hohe Anfangstilgung zu wählen sowie Sondertilgungen zu leisten. So ist es auch möglich, nachträglich etwas Eigenkapital aufzubauen und gleichzeitig die Restschuld zu reduzieren.
Unser Fazit: Genug Eigenkapital ansparen hilft beim Hauskauf
Die Frage, wie viel Haus Sie sich leisten können, beantworten Sie sich mit Hilfe einer realistischen Haushaltsrechnung. Eigenkapital spielt hierbei eine besonders bedeutsame Rolle: Je mehr eigenes Vermögen Sie einbringen, desto günstiger fällt am Ende Ihre Baufinanzierung aus.
Zudem sinkt gleichzeitig das Risiko, dass es bei der Tilgung zu Zahlungsausfällen kommt. Idealerweise decken Sie mindestens die Kaufnebenkosten mit Ihrem Eigenkapital. Alles, was darüber hinaus als Eigenkapital eingebracht wird, wirkt sich positiv auf ein mögliches Baufinanzierungsangebot aus.
Idealerweise decken Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln. Noch besser: Sie bringen insgesamt 20 bis 30 % der Gesamtkosten als Eigenkapital ein. Und: Auch nach dem Hauskauf sollten Sie einen finanziellen Puffer einplanen – für Notfälle, Reparaturen oder steigende Lebenshaltungskosten.
