Wie viel Haus kann ich mir leisten? Berechnungen und Faustregeln

Kann ich mir bei meinem Einkommen eine Immobilie leisten? Und wenn ja, wie teuer darf das Haus sein? Das sind die ersten Fragen, die sich so gut wie alle stellen, die den Wunsch nach einem Eigenheim hegen. Wir verraten, wie Sie Ihre finanzielle Lage realistisch einschätzen und herausfinden, wie viel Haus Sie sich leisten können.

Wie das Eigenkapital die Kreditkonditionen beeinflusst

Die Baufinanzierung setzt sich aus zwei wesentlichen Komponenten zusammen – Eigenkapital und Fremdkapital.

Eigenkapital ist der Teil des Geldes, den Sie selbst in die Finanzierung einbringen. Dies kann beispielsweise aus Ersparnissen, Erbschaften oder auch aus dem Verkaufserlös einer bereits vorhandenen Immobilie stammen. Ein größerer Eigenkapitalanteil reduziert Ihre monatliche Belastung bei der Rückzahlung des Kredits und Sie verbessern Ihre Verhandlungsposition gegenüber der Bank.

Fremdkapital ist der Betrag, den Sie von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber leihen, um den Kaufpreis oder die Baukosten zu finanzieren, die über Ihr Eigenkapital hinausgehen. Die Rückzahlung dieses Darlehens erfolgt über einen festgelegten Zeitraum, inklusive Zinsen. Die Höhe der Zinsen hängt von verschiedenen Faktoren ab, u. a. vom Darlehensbetrag, der Laufzeit und der aktuellen Zinssituation am Markt.

Je mehr Eigenkapital Sie also einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto günstiger können die Kreditkonditionen ausfallen. Traditionell wird empfohlen, mindestens 20 % des Kaufpreises plus die anfallenden Nebenkosten (bis zu 15 %) aus Eigenmitteln zu finanzieren. Dies ist jedoch keine feste Regel. Sie können auch mit weniger Eigenkapital einen Hauskredit bekommen.

Budget berechnen: So hoch darf Ihre monatliche Kreditrate sein

Um zu verstehen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, müssen Sie wissen, wie viel Sie monatlich maximal für Ihren Kredit ausgeben können. Dazu ermitteln Sie Ihr tatsächlich verfügbares Einkommen, also den Betrag, der nach Abzug aller Steuern und Sozialabgaben am Monatsende übrigbleibt. Haben Sie neben Ihrem Grundgehalt weitere Einnahmequellen wie Mieteinnahmen, Nebenjobs oder regelmäßige Boni wie bspw. Provisionen im Job? Dann rechnen Sie diese zu Ihrem Einkommen hinzu.

Nun listen Sie alle Ihre regelmäßigen Ausgaben auf – von Miet- oder Wohnkosten über Versicherungen, Kredite, Lebensmittel, Mobilität bis hin zu Freizeitausgaben.

Nun haben Sie eine detaillierte Aufstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben. Sie gibt Ihnen einen guten Überblick darüber, wie viel Geld Sie tatsächlich jeden Monat für die Rückzahlung eines Immobilienkredits aufbringen können. Seien Sie bei der Budgetrechnung ehrlich und unterschätzen Sie nicht, wie viel Geld Sie für Ihren Lebensunterhalt benötigen. Nur so können Sie eine realistische und tragfähige Finanzierungsentscheidung treffen.

Beispiel: Budgetberechnung für eine Person mit einem Nettoeinkommen von 2.400 € pro Monat

Fixkosten:

• Miete: 800 €
• Nebenkosten (Strom, Wasser, Internet): 200 €
• Lebensmittel: 300 €
• Versicherungen: 150 €
• Mobilität (Auto, ÖPNV): 200 €
• Sonstige Ausgaben (Freizeit, Hobbys): 250 €
• Gesamte Fixkosten: 1.900 €

So viel Kredit können Sie sich monatlich leisten:

• Nettoeinkommen (2.400 €) - Fixkosten (1.900 €) = 500 €

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Faustformeln zur Orientierung

Um eine erste Vorstellung davon zu bekommen, wie viel Kredit Sie sich leisten können, nutzen Sie gern diese einfache Faustregel: Die monatliche Kreditrate darf nicht mehr als 30 % Ihres Nettoeinkommens betragen.

Beispielrechnung für eine Person mit einem Bruttoeinkommen von 4.000 € pro Monat:

• Laut Faustformel: Maximal 30 % des Nettoeinkommens
• 30 % von 2.400 € = 720 €

In unserer Budgetberechnung weiter oben waren nur noch 500 € nach Abzug der Fixkosten verfügbar. Das wäre der realistischere Betrag für die Kreditrate.

Eine weitere Faustformel bezieht sich auf das Gesamtvolumen des Darlehens: Die Gesamtsumme des Darlehens sollte das Drei- bis Vierfache Ihres Jahresbruttoeinkommens nicht überschreiten.

Beispielrechnung für eine Person mit einem Bruttoeinkommen von 4.000 € pro Monat:

Jahresbruttoeinkommen: 4.000 € x 12 Monate = 48.000 €
Berechnung des maximalen Darlehensvolumens:

• Untere Grenze: 48.000 € x 3 = 144.000 €
• Obere Grenze: 48.000 € x 4 = 192.000 €

Wenn zwei Personen, also z. B. ein Ehepaar, welches vorhat ein Haus zu bauen, jeweils ein monatliches Bruttoeinkommen von 4.000 € haben, ändert sich die Berechnung des maximalen Darlehensvolumens entsprechend:

• Untere Grenze: 96.000 € x 3 = 288.000 €
• Obere Grenze: 96.000 € x 4 = 384.000 €

Diese Richtwerte geben Ihnen eine erste, sehr grobe Orientierung, um eine Überbelastung durch zu hohe Kreditsummen zu vermeiden. Sie sollten aber unbedingt individuell angepasst werden durch andere Faktoren wie Eigenkapital, Zinssätze, Kaufnebenkosten etc.

Bei der Berechnung wie viel Immobilie Sie sich leisten können Kaufnebenkosten einbeziehen

Da neben dem reinen Kaufpreis der Immobilie zusätzlich Nebenkosten anfallen, sollten Sie diese bei Ihrer Budgetplanung unbedingt berücksichtigen. Sie können bis zu 10-15 % des Kaufpreises ausmachen, also einen nicht unerheblichen Anteil.

Zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie zählen:

• Grunderwerbsteuer: Der Prozentsatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese belaufen sich in der Regel auf etwa 1,5 % des Kaufpreises.
• Maklergebühren: Falls ein Makler involviert ist, können dessen Gebühren zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer betragen.
• Bewertungs- und Gutachterkosten: Für die Bewertung der Immobilie fallen zusätzliche Kosten an.
• Finanzierungskosten: Dazu zählen Bearbeitungsgebühren der Bank und eventuelle Kosten für die Eintragung einer Grundschuld.

Zinsen, Zinsbindungsdauer und Tilgungssatz der Immobilienfinanzierung

Bei der Frage, wie viel Haus Sie sich leisten können, spielen die Zinshöhe und die Zinsbindungsfrist eine wichtige Rolle. Zinsen sind ja im Grunde die Kosten, die Sie für das geliehene Geld bezahlen. Niedrigere Zinsen bedeuten niedrigere monatliche Raten, was wiederum heißt, dass Sie sich möglicherweise ein teureres Haus leisten können. Umgekehrt erhöhen höhere Zinsen Ihre monatlichen Kosten, was Ihre Kaufkraft einschränken kann.

Bei festen Zinsen bleibt Ihr Zinssatz über die gesamte Laufzeit Ihres Darlehens gleich. Das bietet Ihnen Planungssicherheit, da Sie genau wissen, wie hoch Ihre monatlichen Raten über die Jahre sein werden. Variable Zinsen hingegen können sich ändern, je nachdem, wie sich die Marktzinsen entwickeln. Sie könnten also im Laufe der Zeit mehr oder weniger zahlen. Während variable Zinsen anfangs oft niedriger sind, bergen sie das Risiko von Zinserhöhungen in der Zukunft. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel feste vs. variable Zinsen.

Die Zinsbindungsdauer ist die Zeit, für die Ihr Zinssatz festgelegt wird. Eine längere Zinsbindung gibt Ihnen Sicherheit über einen längeren Zeitraum, ist aber oft mit etwas höheren Zinsen verbunden. Eine kürzere Zinsbindung bietet anfangs niedrigere Zinsen, birgt aber das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.

Warum all diese Faktoren gut abgewogen werden sollten? Um eine Baufinanzierung zu wählen, die nicht nur heute, sondern auch in Zukunft zu Ihnen passt.

Idealerweise sollten Sie Ihr Haus bis zum Eintritt ins Rentenalter vollständig abbezahlt haben – dann wohnen Sie mietfrei und müssen nur noch für die Betriebskosten aufkommen.

Die Wahl des Tilgungssatzes beeinflusst ebenfalls, wie schnell Sie schuldenfrei sein werden. Generell gilt: Je höher die anfängliche Tilgungsrate, desto schneller reduzieren Sie Ihre Schulden. In Zeiten niedriger Zinsen ist es ratsam, die Tilgung entsprechend höher anzusetzen, um die Gesamtlaufzeit des Darlehens zu verkürzen und so Zinskosten zu sparen.

Eine anfängliche Tilgung von 2 bis 3 % des Darlehensbetrags ist üblich, aber Ihre finanzielle Situation könnte eine Anpassung dieser Rate erforderlich machen. Viele Kreditinstitute bieten die Möglichkeit, die Tilgungsrate im Laufe der Zeit anzupassen, ohne dass dafür Gebühren anfallen.

Das Recht auf Sondertilgungen ist ebenfalls ein wichtiger Aspekt, den es bei der Auswahl Ihres Kreditgebers zu berücksichtigen gilt. Sondertilgungen ermöglichen es Ihnen, zusätzliche Zahlungen zu leisten und so die Restschuld schneller zu reduzieren, ohne dass dies verpflichtend ist.

Beispielrechnung für zwei Personen mit je einem Bruttoeinkommen von 4.000 € pro Monat:

Ausgangssituation:

• Kaufpreis der Immobilie: 350.000 €
• Zwei Personen, die jeweils ein Bruttoeinkommen von 4.000 € monatlich haben
• Eigenkapital: 70.000 € (20 % des Kaufpreises)
• Benötigtes Darlehen: 280.000 €
• Gewählte Zinsbindungsdauer: 10 Jahre
• Anfänglicher Tilgungssatz: 2 %
• Zinssatz: 1,5 %

Berechnung der monatlichen Rate:

Die monatliche Rate setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen. Bei einem Darlehen von 280.000 €, einem Zinssatz von 1,5 % und einem anfänglichen Tilgungssatz von 2 % ergibt sich folgende Rechnung:

• Jahreszinsen: 280.000 € * 1,5 % = 4.200 €
• Jahrestilgung: 280.000 € * 2 % = 5.600 €
• Jährliche Gesamtbelastung: 4.200 € + 5.600 € = 9.800 €
• Monatliche Rate: 9.800 € / 12 = etwa 817 €

Mit einer Zinsbindung von 10 Jahren sichern sich die beiden Personen den niedrigen Zinssatz von 1,5% für diese Zeit. Nach Ablauf der Zinsbindung müssen sie eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Marktzinsen aushandeln.

Angenommen, das Paar möchte einen Teil seines Einkommens oder unerwartete Zusatzeinnahmen wie Prämien oder Erbschaften nutzen, um Sondertilgungen zu leisten. Wenn ihr Kreditvertrag Sondertilgungen ermöglicht, könnten sie beispielsweise zusätzlich 10.000 € tilgen. Dies würde die Restschuld und damit die Zinskosten verringern sowie die Laufzeit des Kredits verkürzen.

KfW-Kredite, Wohn-Riester & Co.: Haus finanzieren mithilfe vom Staat

Es gibt staatliche Förderprogramme, die Sie bei Kauf oder Bau einer Immobilie unterstützen können. Ein bekanntes Beispiel sind die Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Diese bieten günstigere Zinssätze als herkömmliche Bankdarlehen und können für den Kauf oder die Sanierung von Immobilien genutzt werden.

Ein weiteres Förderinstrument ist der Wohn-Riester, der beim Bau oder Kauf der ersten selbst genutzten Immobilie hilft. Durch staatliche Zulagen und Steuervorteile können Sie hier ebenfalls Geld sparen. Es gibt auch regionale Förderprogramme, die zusätzliche Unterstützung bieten können, abhängig von Ihrem Wohnort und spezifischen Bedingungen.

Deshalb ist die Bonität für Ihren Kreditwunsch wichtig

Als Bonität wird Ihre Kreditwürdigkeit bezeichnet. Sie ist ein Maß dafür, wie wahrscheinlich es ist, dass Sie ein Darlehen zurückzahlen können. Um überhaupt einen Hauskredit zu erhalten, ist eine gute Bonität ausschlaggebend. Sie beeinflusst auch die Finanzierungskonditionen – insbesondere den Zinssatz. Je besser Ihre Bonität ist, desto niedriger sind in der Regel die Zinsen – und damit der Gesamtbetrag, den Sie am Ende an die Bank zurückzahlen.

Banken verwenden verschiedene Kriterien, um Ihre Bonität zu beurteilen. Dazu gehören Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben, bestehende Schulden und Ihr Zahlungsverhalten. Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Sie Ihre Kreditwürdigkeit verbessern und dadurch Zugang zu günstigeren Kreditkonditionen erhalten können:

• Schulden reduzieren
• Rechnungen oder Ratenzahlungen pünktlich begleichen
• Kreditkartenlimits nicht vollständig ausschöpfen
• keine neuen Kredite oder Kreditkarten kurz vor der Beantragung eines Immobilienkredits aufnehmen
• regelmäßig Schufa-Auskunft überprüfen und Fehler korrigieren lassen, falls vorhanden