Wie viel Haus kann ich mir leisten? Berechnungen und Faustregeln

Kann ich mir bei meinem Einkommen eine Immobilie leisten? Und wenn ja, wie teuer darf das Haus sein? Das sind die ersten Fragen, die sich so gut wie alle stellen, die den Wunsch nach einem Eigenheim hegen. Wir verraten, wie Sie Ihre finanzielle Lage realistisch einschätzen und herausfinden, wie viel Haus Sie sich leisten können.

Budget berechnen: So hoch darf Ihre monatliche Kreditrate sein

Um zu verstehen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, müssen Sie wissen, wie viel Geld Ihnen im Monat realistisch für die Kreditrate zur Verfügung steht. Ausgangspunkt ist Ihr Nettoeinkommen – also das, was nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben übrigbleibt. Haben Sie neben Ihrem Grundgehalt weitere Einnahmequellen, etwa aus Vermietung, Nebenjobs oder regelmäßigen Boni? Dann rechnen Sie diese zu Ihrem Einkommen hinzu.

Im nächsten Schritt listen Sie alle Ihre regelmäßigen Ausgaben auf – von Miet- oder Wohnkosten über Versicherungen, Kredite, Lebensmittel, Auto oder ÖPNV, Freizeit, Abos usw.

Nun haben Sie eine detaillierte Aufstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben. Sie gibt Ihnen einen guten Überblick darüber, wie viel Geld Sie tatsächlich jeden Monat für die Rückzahlung eines Immobilienkredits aufbringen können. Seien Sie bei der Budgetrechnung ehrlich und unterschätzen Sie nicht, wie viel Geld Sie für Ihren Lebensunterhalt benötigen. Nur so können Sie eine realistische und tragfähige Entscheidung treffen.

Budgetrechner

Beispiel-Budgetberechnung: 5.000 € gemeinsames Nettoeinkommen pro Monat

Ein Zwei-Personen-Haushalt mit einem gemeinsamen Nettoeinkommen von 5.000 € kommt auf folgende Fixkosten:

• Warmmiete: 1.200 €
• Nebenkosten (Strom, Wasser, Internet, Müll): 300 €
• Lebensmittel & Drogerie: 600 €
• Versicherungen (Haftpflicht, Hausrat, Auto, ggf. BU): 250 €
• Mobilität (z.  zwei Autos, ÖPNV-Tickets, Tanken): 400 €
• Sonstige Ausgaben (Freizeit, Streaming, Kleidung, Urlaub-Rücklage): 500 €

Gesamte Fixkosten: 3.250 €

So viel Kredit können Sie sich monatlich leisten:

• Nettoeinkommen (5.000 €) – Fixkosten (3.250 €) = 750 €

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Faustformeln zur Orientierung

Um eine erste Vorstellung davon zu bekommen, wie viel Kredit Sie sich leisten können, nutzen Sie gern diese einfachen Faustregeln:

Faustregel 1: Die monatliche Kreditrate darf nicht mehr als 30 % Ihres Nettoeinkommens betragen.

Faustregel 2: Die Gesamtsumme des Darlehens sollte das Drei- bis Vierfache Ihres Jahresbruttoeinkommens nicht überschreiten.

Beispielrechnung für ein Paar mit 8.000 € Bruttoeinkommen im Monat:

Faustregel 1:

• Nettoeinkommen: ca. 4.800–5.000 €/Monat
• 30 % davon: max. 1.500 € monatliche Kreditrate

Faustregel 2:

• Bruttojahreseinkommen: 8.000 € × 12 = 96.000 €
• Drei- bis Vierfaches davon: 200.000 – 384.000 € möglicher Darlehensrahmen

Diese Richtwerte geben Ihnen eine erste, sehr grobe Orientierung, um eine Überbelastung durch zu hohe Kreditsummen zu vermeiden. Sie sollten aber unbedingt individuell angepasst werden durch andere Faktoren wie Eigenkapital, Zinssätze, Kaufnebenkosten, Tilgung, Ihre individuellen Lebenshaltungskosten etc.

Übrigens: Im Jahr 2024 betrug die Belastung für ein durchschnittlich teures 125 m² -Haus in Deutschland bei rund 31 % des Haushaltsnettoeinkommens – ganz so, wie die gängige Faustregel besagt.

Bei der Berechnung wie viel Immobilie Sie sich leisten können Kaufnebenkosten einbeziehen

Da neben dem reinen Kaufpreis der Immobilie zusätzlich Nebenkosten anfallen, sollten Sie diese bei Ihrer Budgetplanung unbedingt berücksichtigen. Sie können bis zu 10-15 % des Kaufpreises ausmachen, also einen nicht unerheblichen Anteil.

Zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie zählen:

• Grunderwerbsteuer: Der Prozentsatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese belaufen sich in der Regel auf etwa 1,5 % des Kaufpreises.
• Maklergebühren: Falls ein Makler involviert ist, können dessen Gebühren zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer betragen.
• Bewertungs- und Gutachterkosten: Für die Bewertung der Immobilie fallen zusätzliche Kosten an.
• Finanzierungskosten: Dazu zählen Bearbeitungsgebühren der Bank und eventuelle Kosten für die Eintragung einer Grundschuld.

Experteninterview mit dem Finanzmakler Nils Seifart über Immobilienkredite und Baufinanzierung

Nils Seifart erläutert, wie man die monatliche Rate für einen Kredit berechnet, welche Rolle das Eigenkapital spielt und warum eine persönliche Beratung unverzichtbar ist.

Zinsen, Zinsbindungsdauer und Tilgungssatz der Immobilienfinanzierung

Bei der Frage, wie viel Haus Sie sich leisten können, spielen die Zinshöhe und die Zinsbindungsfrist eine wichtige Rolle. Zinsen sind ja im Grunde die Kosten, die Sie für das geliehene Geld bezahlen. Niedrigere Zinsen bedeuten niedrigere monatliche Raten, was wiederum heißt, dass Sie sich möglicherweise ein teureres Haus leisten können. Umgekehrt erhöhen höhere Zinsen Ihre monatlichen Kosten, was Ihre Kaufkraft einschränken kann.

Bei festen Zinsen bleibt Ihr Zinssatz über die gesamte Laufzeit Ihres Darlehens gleich. Das bietet Ihnen Planungssicherheit, da Sie genau wissen, wie hoch Ihre monatlichen Raten über die Jahre sein werden. Variable Zinsen hingegen können sich ändern, je nachdem, wie sich die Marktzinsen entwickeln. Sie könnten also im Laufe der Zeit mehr oder weniger zahlen. Während variable Zinsen anfangs oft niedriger sind, bergen sie das Risiko von Zinserhöhungen in der Zukunft. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel feste vs. variable Zinsen.

Die Zinsbindungsdauer ist die Zeit, für die Ihr Zinssatz festgelegt wird. Eine längere Zinsbindung gibt Ihnen Sicherheit über einen längeren Zeitraum, ist aber oft mit etwas höheren Zinsen verbunden. Eine kürzere Zinsbindung bietet anfangs niedrigere Zinsen, birgt aber das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.

Warum all diese Faktoren gut abgewogen werden sollten? Um eine Baufinanzierung zu wählen, die nicht nur heute, sondern auch in Zukunft zu Ihnen passt.

Idealerweise sollten Sie Ihr Haus bis zum Eintritt ins Rentenalter vollständig abbezahlt haben – dann wohnen Sie mietfrei und müssen nur noch für die Betriebskosten aufkommen.

Die Wahl des Tilgungssatzes beeinflusst ebenfalls, wie schnell Sie schuldenfrei sein werden. Generell gilt: Je höher die anfängliche Tilgungsrate, desto schneller reduzieren Sie Ihre Schulden. In Zeiten niedriger Zinsen ist es ratsam, die Tilgung entsprechend höher anzusetzen, um die Gesamtlaufzeit des Darlehens zu verkürzen und so Zinskosten zu sparen.

Eine anfängliche Tilgung von 2 bis 3 % des Darlehensbetrags ist üblich, aber Ihre finanzielle Situation könnte eine Anpassung dieser Rate erforderlich machen. Viele Kreditinstitute bieten die Möglichkeit, die Tilgungsrate im Laufe der Zeit anzupassen, ohne dass dafür Gebühren anfallen.

Das Recht auf Sondertilgungen ist ebenfalls ein wichtiger Aspekt, den es bei der Auswahl Ihres Kreditgebers zu berücksichtigen gilt. Viele Baufinanzierungen erlauben Sondertilgungen – etwa bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr. Damit können Sie z. B. Prämien, Erbschaften oder andere Zusatzeinnahmen nutzen, um schneller schuldenfrei zu werden. Achten Sie darauf, dass diese Option kostenfrei im Kreditvertrag enthalten ist.

Beispielrechnung für zwei Personen mit je einem Bruttoeinkommen von 4.000 € pro Monat:

Ausgangssituation:

• Kaufpreis der Immobilie: 350.000 €
• Zwei Personen, die jeweils ein Bruttoeinkommen von 4.000 € monatlich haben
• Eigenkapital: 70.000 € (20 % des Kaufpreises)
• Benötigtes Darlehen: 280.000 €
• Gewählte Zinsbindungsdauer: 10 Jahre
• Anfänglicher Tilgungssatz: 2 %
• Zinssatz: 4 %

Berechnung der monatlichen Rate:

Die monatliche Rate setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen. Bei einem Darlehen von 280.000 €, einem Zinssatz von 4 % und einem anfänglichen Tilgungssatz von 2 % ergibt sich folgende Rechnung:

• Jahreszinsen: 280.000 € * 4 % = 11.200 €
• Jahrestilgung: 280.000 € * 2 % = 5.600 €
• Jährliche Gesamtbelastung: 11.200 € + 5.600 € = 16.800 €
• Monatliche Rate: 9.800 € / 12 = 1.400 €

Mit dieser Finanzierung zahlt das Paar monatlich rund 1.400 € an die Bank.

Angenommen, das Paar möchte einen Teil seines Einkommens oder unerwartete Zusatzeinnahmen wie Prämien oder Erbschaften nutzen, um Sondertilgungen zu leisten. Wenn ihr Kreditvertrag Sondertilgungen ermöglicht, könnten sie beispielsweise zusätzlich 10.000 € tilgen. Dies würde die Restschuld und damit die Zinskosten verringern sowie die Laufzeit des Kredits verkürzen.

KfW-Kredite, Wohn-Riester & Co.: Haus finanzieren mithilfe vom Staat

Es gibt staatliche Förderprogramme, die Sie bei Kauf oder Bau einer Immobilie unterstützen können. Ein bekanntes Beispiel sind die Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Gefördert werden zum Beispiel klimafreundliche Neubauten, altersgerechte Umbauten oder energieeffiziente Sanierungen. Je nach Programm gibt es Tilgungszuschüsse, besonders günstige Zinssätze oder beides.

Ein weiteres Förderinstrument ist der Wohn-Riester, der beim Bau oder Kauf der ersten selbst genutzten Immobilie hilft. Durch staatliche Zulagen und Steuervorteile können Sie hier ebenfalls Geld sparen. Darüber hinaus bieten viele Bundesländer, Städte und Gemeinden eigene Förderprogramme an – etwa für Familien, nachhaltiges Bauen oder die Belebung ländlicher Regionen. Es lohnt sich, bei Ihrer Kommune nachzufragen.

Wie das Eigenkapital die Kreditkonditionen beeinflusst

Die Baufinanzierung setzt sich aus zwei wesentlichen Komponenten zusammen – Eigenkapital und Fremdkapital.

Fremdkapital ist der Betrag, den Sie von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber leihen. Eigenkapital ist der Teil des Geldes, den Sie selbst in die Finanzierung einbringen. Dies kann beispielsweise aus Ersparnissen, Erbschaften oder auch aus dem Verkaufserlös einer bereits vorhandenen Immobilie stammen. Je mehr davon Sie einsetzen, desto kleiner ist der Kreditbetrag, den Sie bei der Bank aufnehmen müssen – und desto besser stehen Ihre Chancen auf gute Konditionen. Banken belohnen eine solide Eigenkapitalbasis mit niedrigeren Zinsen und besseren Vertragsbedingungen.

Empfohlen wird in der Regel:

• mindestens 20 % des Kaufpreises
• zusätzlich die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 %)

Dies ist jedoch keine feste Regel. Sie können auch mit weniger Eigenkapital einen Hauskredit bekommen.

Deshalb ist die Bonität für Ihren Kreditwunsch wichtig

Als Bonität wird Ihre Kreditwürdigkeit bezeichnet, also wie verlässlich Sie ein Darlehen zurückzahlen können. Um überhaupt einen Hauskredit zu erhalten, ist eine gute Bonität ausschlaggebend. Sie beeinflusst auch die Finanzierungskonditionen – insbesondere den Zinssatz. Je besser Ihre Bonität ist, desto niedriger sind in der Regel die Zinsen – und damit der Gesamtbetrag, den Sie am Ende an die Bank zurückzahlen.

Diese Faktoren fließen in die Bonitätsbewertung ein:

• regelmäßiges Einkommen
• bestehende finanzielle Verpflichtungen (z.  Kredite, Leasingverträge)
• Ausgaben im Verhältnis zum Einkommen
• bisheriges Zahlungsverhalten (z.  Mahnungen, Inkassoverfahren)
• Einträge bei der SCHUFA

Und so können Sie Ihre Bonität verbessern:

• Schulden reduzieren
• Rechnungen oder Ratenzahlungen pünktlich begleichen
• Kreditkartenlimits nicht vollständig ausschöpfen
• keine neuen Kredite oder Kreditkarten kurz vor der Beantragung eines Immobilienkredits aufnehmen
• regelmäßig Schufa-Auskunft überprüfen und Fehler korrigieren lassen, falls vorhanden