Eigenheim finanzieren

Ob Sie noch vorsichtig mit dem Gedanken an Wohneigentum spielen oder bereits fest entschlossen sind und eine passende Immobilie ins Auge gefasst haben – irgendwann müssen Sie sich mit der Eigenheimfinanzierung auseinandersetzen. Wir verraten Ihnen, wie Sie die Immobilienfinanzierung auf die Wege bringen, worauf Sie besonders achten sollten und wo Sie finanzielle Unterstützung fürs Eigenheim erhalten können.

Wie funktioniert eine Eigenheimfinanzierung?

Im Grunde funktioniert die Hausfinanzierung wie jeder andere zweckgebundene Kredit auch: Sie erhalten von einem Finanzinstitut ein Darlehen (meist ein Annuitätendarlehen), um Ihr Eigenheim zu kaufen oder ein Bauvorhaben zu realisieren. Diesen Kredit zahlen Sie dann über einen festgelegten Zeitrahmen wieder zurück, wobei für das geliehene Geld auch Zinsen anfallen. Zinsen sind quasi der Preis dafür, dass Sie sich den Traum vom Eigenheim sofort erfüllen können, anstatt zu warten, bis Sie das gesamte Kapital angespart haben. Die Höhe der Zinsen hängt von mehreren Faktoren ab: Dem aktuellen Leitzins der Europäischen Zentralbank, Ihrer Bonität und Ihrem vorhandenen Eigenkapital sowie der Zinsbindungsfrist und der Höhe der monatlichen Tilgungsrate.

Im Übrigen dürfen Sie Ihre regelmäßige Kredittilgung mit Sondertilgungen ergänzen. Damit leisten Sie außerplanmäßige Zahlungen, um Ihre Schuld schneller zu reduzieren – diese Option ist jedoch meistens mit zusätzlichen Gebühren verbunden.

Am Ende der Zinsbindungsfrist wird höchstwahrscheinlich eine Restschuld bleiben, die Sie durch eine Anschlussfinanzierung begleichen können. Sollten Sie den gesamten Kredit vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist zurückzahlen wollen, erhebt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Damit kompensiert sie den Zinsverlust, der durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht.

Schließlich kommt irgendwann der Zeitpunkt, an dem Ihre Immobilie endlich abbezahlt ist und Sie als Eigentümer keine monatlichen Raten mehr an die Bank zahlen müssen. Dieser Moment ist ein wichtiger Meilenstein, denn von nun an gehört das Eigenheim ganz Ihnen und die finanzielle Belastung durch den Kredit fällt weg. Jetzt können Sie sich auf die Freiheit und Sicherheit konzentrieren, die Ihnen Ihr Zuhause bietet.

Eigenheim finanzieren in 4 Schritten

Wie teuer darf meine Immobilie sein? Wo fange ich mit der Finanzierung meines Eigenheims an? Was ist, wenn ich keine Ersparnisse habe – kann ich auch ohne Eigenkapital ein Haus finanzieren? Diese Fragen stellen sich viele, denn am Anfang steht oft das große Chaos. Dieses bekommen Sie jedoch schnell in den Griff – mit Hilfe unserer 5 Schritte zur optimalen Eigenheimfinanzierung.

Schritt 1: Überblick über Eigenkapital verschaffen und Finanzplan berechnen

Beginnen Sie zunächst mit einer genauen und ehrlichen Analyse Ihrer finanziellen Situation.

• Erstellen Sie eine Übersicht aller Einnahmen und Ausgaben, um zu ermitteln, wie viel Geld am Ende des Monats übrigbleibt, mit dem Sie die Finanzierung Ihres Eigenheims stemmen können.
• Berücksichtigen Sie zukünftige Veränderungen wie Gehaltserhöhungen, geplante größere Anschaffungen, Ausfall durch Babypausen und ähnliches.
• Planen Sie Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein.

So ermitteln Sie, wie viel Geld monatlich für die Finanzierung zur Verfügung steht.

Dann geht es an die Ersparnisse.

• Wieviel Eigenkapital konnten Sie in der Ansparphase anhäufen? Die meisten Kreditinstitute sehen es gerne, wenn Sie eigenes Erspartes in die Eigenheimfinanzierung einbringen. Dieses sollte bei etwa 20 % bis 30 % des Kaufpreises liegen.
• Haben Sie Festgeld, Aktien, ETFs oder einen älteren Bausparvertrag, die Sie zu Geld machen können?
• Die Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar auch möglich, aber mit besonderen Bedingungen verbunden: Sie sollten eine sehr gute Bonität und ein hohes, sicheres Einkommen vorweisen können, damit eine 100-Prozent-Finanzierung überhaupt in Frage kommt.

Nachdem Sie Ihre finanzielle Lage genau analysiert haben, lässt sich auch kalkulieren, wie viel Haus Sie sich leisten können. Dieser Betrag gibt Ihnen Klarheit darüber, welchen Kreditrahmen die Bank Ihnen voraussichtlich einräumen wird und in welcher Preiskategorie Sie nach Ihrer Wunschimmobilie Ausschau halten können.

Schritt 2: Kaufnebenkosten beim Hauskauf beachten

Die Kaufnebenkosten sind wie das Kleingedruckte in Verträgen, das wir schnell übersehen. Sie liegen bei ca. 15 % des Kaufpreises und setzen sich aus folgenden Faktoren zusammen:

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchgebühren
• gegebenenfalls Maklerprovision für den Kauf einer Immobilie

Diese Kosten sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis einkalkulieren – sie müssen meistens aus dem Eigenkapital bestritten werden. Es ist also wichtig, dass Sie diese Ausgaben in Ihrer Planung wie Sie Ihr Eigenheim finanzieren wollen nicht außer Acht lassen, um später nicht von unerwarteten Kosten überrascht zu werden.

Schritt 3: Monatliche Konditionen Ihres Immobilienkredits: So planen Sie Tilgung und Zinsen

Die richtige Balance zwischen Tilgungshöhe, Zinsbindung und Sondertilgungen entscheiden, wie flexibel und sicher Sie in der Zukunft mit Ihrem Darlehen umgehen können.

• Wählen Sie eine Tilgungsrate, die zu Ihrer finanziellen Lage passt. Mit einem höheren Tilgungsanteil hat man den Kredit schneller abbezahlt und spart Zinsen. Gleichzeitig besteht hier eine Gefahr der Überschuldung. Sie müssten garantieren, dass die Rate auch in schlechteren Monaten tragbar bleibt.
• Eine lange Zinsbindung sichert Ihnen die aktuellen Konditionen für einen festgelegten Zeitraum und schützt vor Zinserhöhungen. Allerdings sind die Zinsen hier meist etwas höher als bei kürzeren Laufzeiten.
• Mit Sondertilgungen leisten Sie außerhalb des Tilgungsplans zusätzliche Zahlungen, um die Eigenheimfinanzierung schneller zu beenden. Beachten Sie Sondertilgungsoptionen und die Gebühren, die dafür anfallen könnten.

Schritt 4: Banken vergleichen, günstige Kreditangebote finden und verstehen

Um einen Überblick über die Konditionen verschiedener Finanzinstitute zu bekommen, können Sie selbst recherchieren. Achten Sie dabei nicht nur auf den nominalen Zinssatz, sondern auch auf den effektiven Jahreszins. Der nominale Zinssatz ist der reine Zins, den Sie für das Darlehen zahlen. Der effektive Jahreszins ist hingegen aussagekräftiger, da er zusätzlich zu den Zinsen auch alle weiteren Kreditkosten wie Gebühren oder andere Kreditnebenkosten einbezieht. Er gibt also an, wie viel der Kredit Sie tatsächlich pro Jahr kostet.

Vielen ist eine solche Eigenrecherche jedoch zu kompliziert und unsicher. Um finanzielle Fehlentscheidungen bei der Finanzierung des Eigenheims zu vermeiden können Sie auf die kostenlose Unterstützung von unabhängigen Profis zurückgreifen. Sie helfen Ihnen, die Angebote der Finanzinstitute zu verstehen und werden Sie über staatliche Förderung beim Hausbau und andere Fördermittel informieren. So stellen Sie die Weichen für die optimale Eigenheimfinanzierung.

So geht Immobilie finanzieren: Zwei Beispiele einer durchdachten Baufinanzierung

Beispiel 1: Immobilienfinanzierung der Traumwohnung

Nehmen wir an, Sie möchten eine 300.000 € Eigentumswohnung finanzieren. Sie haben 60.000 € angespart, was 20 % des Kaufpreises entspricht. Zusätzlich müssen Sie Kaufnebenkosten von etwa 45.000 € tragen, die Sie aus Ihren Ersparnissen bezahlen. Ihre monatlichen Einnahmen erlauben es Ihnen, eine Rate von 1.200 € zu zahlen, ohne Ihren Lebensstandard einschränken zu müssen.

Finanzierungsplan:

• Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €
• Eigenkapital: 60.000 €
• Kaufnebenkosten (ca. 15 %): 45.000 €
• Darlehenssumme: 285.000 €
• Monatliche Rate: 1.200 €
• Sollzinsbindung: 10 Jahre
• Sondertilgungsoption: 5 % jährlich ohne Zusatzkosten

Mit diesen Voraussetzungen wenden Sie sich an Ihre Bank und erhalten ein Immobilienkredit - Angebot mit einem effektiven Jahreszins von 1,5 %. Die Bank bietet Ihnen eine anfängliche Tilgungsrate von 2 % an, was bedeutet, dass Sie zu Beginn des Darlehens 5.700 € pro Jahr tilgen. Mit Ihrer monatlichen Rate von 1.200 € können Sie diese Tilgung sowie die anfallenden Zinsen gut bedienen. Zusätzlich planen Sie, die jährliche Sondertilgungsoption zu nutzen, um die Restschuld schneller zu reduzieren.

Nach 10 Jahren haben Sie Ihre Restschuld durch regelmäßige Tilgung und Sondertilgungen auf 200.000 € gesenkt. Nun steht eine Anschlussfinanzierung an, für die Sie erneut günstige Konditionen aushandeln. Dank der guten Zinsentwicklung und Ihrer soliden Finanzführung können Sie die verbleibende Schuld in weiteren 15 Jahren abzahlen. Am Ende dieser Laufzeit gehören die eigenen vier Wände wirklich Ihnen, ohne weitere finanzielle Lasten.

Beispiel 2: Mit Hauskredit zum Eigenheim

Angenommen, Sie möchten ein Eigenheim im Wert von 450.000 € bauen. Ihre Finanzierung könnte so aussehen:

• Eigenkapital: Sie bringen 90.000 € Eigenkapital ein, was 20 % des Kaufpreises entspricht.
• Nebenkosten beim Immobilienkauf: Für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovision rechnen Sie mit zusätzlichen 67.500 € (ca. 15 % des Kaufpreises).

• KfW-Förderkredit: Sie nutzen einen Kredit der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) im Rahmen des Programms „Energieeffizient bauen“ über 100.000 € zu einem vergünstigten Zinssatz.

• Baufinanzierungsdarlehen: Für die restlichen 327.500 € nehmen Sie ein herkömmliches Annuitätendarlehen auf.

Durch die KfW-Förderung profitieren Sie von günstigeren Zinsen und eventuell einem Tilgungszuschuss, was die Gesamtbelastung der Finanzierung reduziert. Zusätzlich könnten Sie, falls zutreffend, von landesspezifischen Förderprogrammen oder Wohn-Riester profitieren, um die finanzielle Last weiter zu verringern.