Kreditnehmende haben oft nur einen Fokus bei ihrer Wahl der richtigen Baufinanzierung. Nämlich günstige Zinssätze. Banken hingegen prüfen mehr Faktoren, bevor sie sich für oder gegen die Kreditvergabe entscheiden. Vom Einkommen über die Schufa-Auskunft bis hin zum Alter vom Antragsteller verschafft sich die Bank einen umfangreichen Einblick in das Risikoprofil ihrer potenziellen Kreditnehmer. Wir schauen, was hinter den Kulissen passiert.
Bonitätsprüfung & Hauskauf: Was hat die Schufa damit zu tun?
Die Bonität ist im Grunde genommen ein finanzieller Lebenslauf, der zeigt, wie zuverlässig in der Vergangenheit mit Verpflichtungen umgegangen wurde. Und in diesem Kontext springt die Schufa ins Spiel. Sie sammelt und speichert Daten zum Zahlungsverhalten. Alles, was mit Krediten, Handyverträgen oder Bankkonten zu tun hat, landet in deren Datenbank. Haben Sie mal eine Rechnung vergessen? Die Schufa weiß Bescheid.
Wollen Sie nun einen Kredit für ein Haus aufnehmen, klopft die Bank bei der Schufa an und fragt nach Ihrer Zahlungshistorie. Ein positiver Verlauf kann bessere Konditionen bedeuten. Ein negativer Bonitätsnachweis? Nun, das macht die Sache komplizierter. Je nach Höhe Ihres Schufa-Scores kann der Zinssatz steigen oder sogar die gesamte Baufinanzierung abgelehnt werden.
Wichtig bei der Immobilienfinanzierung: Einkommen - Ausgaben = finanzielles Gleichgewicht
Stellen wir uns finanzielle Mittel der Einfachheit halber mal als Teich vor. Das Einkommen ist ein regelmäßiger Zufluss und Ausgaben sind viele kleine Bäche, die das Wasser ableiten. Beim Hauskauf möchte die Bank im Grunde nur sicherstellen, dass Ihr Teich nicht austrocknet. Ihr Einkommen ist der Hauptzufluss, und hier schaut die Bank ganz genau hin, woher das Geld kommt. Ist es ein stetiger Fluss wie ein festes Gehalt oder eher ein unregelmäßiger Schauer wie nebenberufliches Einkommen?
Typische Nachweise und Dokumente über Einnahmen anhand derer die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüft:
- Gehaltsabrechnungen der letzten 3-6 Monate plus Nachweis über Ihr Vorjahreseinkommen
- aktuelle Renteninformationen
- Nachweis über weitere Einkünfte, wie beispielsweise Mieteinnahmen, Unterhaltszahlungen, Zinseinnahmen oder sonstige regelmäßige Einkünfte
- bei Selbstständigen: Jahresabschlüsse, Bilanzen, Gewinn-und-Verlust-Rechnungen (oft für die letzten 2-3 Jahre)
- bei Rentnern: Rentenbescheid
Zusätzlich überprüft die Bank beim Hauskauf, welche Ausgaben wie Miete, Kredittilgungen etc. vom Einkommen abgehen. Die meisten von uns haben sich im Leben schon einmal Geld geliehen – sei es für das Studium, ein neues Auto oder für einen tollen Urlaub, den man sich schon immer gewünscht hat. Bevor eine Bank Ihnen grünes Licht für einen Hauskredit gibt, möchte sie wissen, wie viele dieser "finanziellen Rucksäcke" Sie bereits tragen und ob Sie trotzdem in der Lage sind, einen weiteren Kredit zu bedienen und zurückzahlen zu können. Sind Ihre Finanzen aus Sicht der Bank im Gleichgewicht, stehen die Chancen für eine Baufinanzierung ziemlich gut.
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Baufinanzierung trotz Schulden?
Zu viele Schulden könnten als Hinweis darauf gedeutet werden, dass Sie über Ihre Verhältnisse leben oder dass unvorhergesehene Ereignisse Ihr finanzielles Gleichgewicht stören könnten. Das bedeutet nicht, dass bestehende Schulden automatisch ein No-Go für einen Hauskredit sind. Seien Sie bereitwillig und vorbereitet, diese offen zu legen und der Bank zu zeigen, dass Sie einen klaren Plan haben, wie Sie all Ihre Verpflichtungen erfüllen können – einschließlich der neuen Baufinanzierung. Ein gut durchdachter Finanzplan kann hierbei Wunder wirken und der Bank das nötige Vertrauen in Sie als Darlehensnehmer geben.
Nachweise und Dokumente über Ausgaben und bestehende Schulden:
- Haushaltsplan oder Aufstellung über regelmäßige monatliche Ausgaben wie beispielsweise Mietverträge, Versicherungspolicen oder Unterhaltsverpflichtungen
- Laufende Kreditverträge
Ihr Job & seine Bedeutung für Ihre Kreditwürdigkeit
Die Bank versucht, das Risiko einzuschätzen, dass Ihr finanzieller Zufluss – also Ihr Gehalt – plötzlich versiegt oder sich verringert. Es muss also angegeben werden, ob eine Festanstellung, Freiberuflichkeit oder Selbstständigkeit besteht. Auch Betriebszugehörigkeit und Befristung des Arbeitsvertrags spielen eine Rolle für die Bank bei der Kreditvergabe.
Ein langjähriges, stabiles Arbeitsverhältnis mit einem sicheren Einkommen lässt die Alarmglocken der Bank verstummen und kann den Kreditprozess beschleunigen. Auf der anderen Seite können häufige Jobwechsel, Probezeit, befristete Verträge oder eine Selbstständigkeit mehr Fragen in puncto Zahlungsfähigkeit aufwerfen und die Bank könnte zusätzliche Sicherheiten oder Nachweise verlangen.
Aber keine Sorge, auch bei einem Arbeitsverhältnis, das nicht dem klassischen 9-to-5-Job entspricht, heißt es nicht automatisch, dass die Tür zur Immobilienfinanzierung verschlossen bleibt. Es bedeutet lediglich, dass Sie vielleicht ein paar zusätzliche Schritte gehen müssen, um der Bank zu zeigen, dass Ihr Einkommen trotzdem verlässlich ist. Dabei kann es helfen, Geschäftsberichte, Auftragsverläufe oder andere Nachweise vorzulegen, die Ihre finanzielle Stabilität unterstreichen.
Nachweise und Dokumente zur Arbeitsstelle, auf die die Bank achtet:
- Arbeitsvertrag und/oder aktuelle Bescheinigung des Arbeitgebers
- bei Selbstständigen: Gewinn-und-Verlust-Rechnungen, Steuerbescheide der letzten Jahre, Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA)
Nachweis von Eigenkapital ist bei Baufinanzierung Gold wert
Je mehr Eigenkapital mitgebracht wird, desto weniger muss geliehen werden und desto geringer ist das Risiko für die Bank. Bevor die Grundstückssuche also startet, lohnt es sich, einen Blick auf die eigenen Finanzen zu werfen und zu überlegen, wie viel Eigenkapital in die Finanzierung Ihrer Immobilie eingebracht werden kann. Geben Sie auch jene Vermögenswerte an, die nicht als Eigenkapital in die Finanzierung mit einfließen soll. Denn beim Nachweisen Ihrer finanziellen Aufstellung gilt: Je mehr, desto besser. Nicht nur für Sie als Kreditnehmender, sondern auch für die Bank, denn schließlich verringert sich dadurch das Risiko für sie. Die Höhe Ihres nachweisbaren Eigenkapitals könnte den Unterschied ausmachen, ob grünes Licht für die Traumimmobilie gegeben wird oder noch ein bisschen gespart werden muss.
Eigenkapitalnachweise und -dokumente für den Immobilienkredit:
- aktuelle Kontoauszüge von Spar-, Giro- und anderen Konten
- Wertpapierdepotauszüge oder andere Nachweise über Sparanlagen und Vermögenswerte
- Bausparverträge, Lebensversicherungen oder Riester-Renten-Verträge, falls diese für die Finanzierung genutzt werden sollen
Wert des zukünftigen Hauses: Nötige Unterlagen zur Immobilie für die Baufinanzierung
Während des Ablaufs eines Hauskaufs sehen viele erst einmal den emotionalen Wert: Das perfekte Kinderzimmer, den Garten für Sommerfeste oder das gemütliche Wohnzimmer, in dem man regnerische Tage verbringen kann.
Die Bank betrachtet das Haus hingegen durch eine andere Brille. Für sie ist der reale Marktwert eines Hauses entscheidend. Hier kommt oft ein unabhängiger Gutachter ins Spiel. Dieser Experte schätzt den Wert des Hauses basierend auf verschiedenen Kriterien ein, beispielsweise Lage, Zustand, Größe, Baujahr und Vergleichspreise ähnlicher Immobilien in der Umgebung. Bei der Finanzierung eines Neubaus werden dazu das Grundstück und Baupläne herangezogen. So bekommt die Bank ein klares Bild davon, ob der Preis angemessen ist.
Warum ist das so wichtig für die Bank? Ganz einfach: Das Haus dient als Sicherheit für den Kredit. Falls – und wir drücken die Daumen, dass das nie passiert – die Kreditraten nicht gezahlt werden können, möchte die Bank sicherstellen, dass sie durch den Verkauf des Hauses ihr Geld zurückbekommen kann.
Nachweise und Dokumente zum Kaufobjekt oder Bauvorhaben:
- Kaufvertrag oder Reservierungsvereinbarung
- bei Neubauten: Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Bauantrag/-genehmigung und ggf. Bauträgervertrag
- Grundbuchauszug
- Baukostenberechnung
- Objektangaben inkl. Baupläne, Flurkarte bzw. Lageplan und ggf. Fotos vom Objekt
- Wertgutachten oder Schätzungen zum Immobilienwert
Alter des Kreditnehmers: Warum auch Ihre Lebenskerzen für die Bank zählen
Das Alter ist nur eine Zahl. In der Welt der Baufinanzierung kann diese "Zahl" jedoch einiges über die Wahrscheinlichkeit Ihrer Kreditgenehmigung aussagen. Aus Sicht der Bank ist es ein weiteres Puzzleteil zur Entscheidungsfindung. Sie betrachtet nicht nur Ihr aktuelles Einkommen, sondern auch die zu erwartende Einkommensdauer.
Hat Ihr Kredit beispielsweise eine Laufzeit von 30 Jahren, möchte die Bank sicherstellen, dass auch noch nach Beginn des Ruhestands gezahlt werden kann. Denn, seien wir ehrlich: Für die meisten von uns sieht die finanzielle Situation in der Rente etwas anders aus als in den Erwerbsjahren.
Es kann also sein, dass die Bank bei älteren Kreditnehmern zusätzliche Sicherheiten verlangt. Wenn Sie älter sind, kann auch eine höhere Anfangstilgung oder eine kürzere Laufzeit sinnvoll sein. Das Alter sollte kein Hindernis sein, es erfordert nur manchmal einen etwas anderen Ansatz. In jedem Fall ist es ratsam, gut informiert zu sein und einen Plan zu haben, der zu Ihrer Lebensphase passt.
Weitere Unterlagen, die die Bank benötigt:
- Ausweiskopie (Personalausweis oder Reisepass)
- Bei Nicht-EU-Bürgern oft eine Aufenthaltserlaubnis
- Selbstauskunft des Kreditnehmers
- Nachweise über staatliche Förderungen oder KfW-Darlehen
