Feste oder variable Zinsen bei der Baufinanzierung?

Feste oder variable Zinsen? Die Frage nach dem Zinsmodell bei einer Baufinanzierung kann entscheidend sein, denn die Wahl beeinflusst die Kreditkosten.

Immobilienzinsmodell beim Kredit mit Bedacht wählen

Eine Prise Risikobereitschaft gehört bei der Aufnahme eines Immobilienkredits dazu. Dennoch sollten Verbraucherinnen und Verbraucher vor allem bei der Wahl ihres Zinsmodells keine voreiligen Entscheidungen treffen. Ob wir feste oder variable Zinsen für das Darlehen wählen, kann die Gesamtbelastung bei einer Baufinanzierung erheblich beeinflussen.

Welches Zinsmodell zu Bauvorhaben, finanziellen Kapazitäten und Lebensplanung passt, müssen Kreditinteressenten anhand mehrerer Einflussfaktoren entscheiden. Hierzu gehören vor allem folgende Punkte:

• Planungssicherheit
• Risikobereitschaft
• Laufzeit eines Immobilienkredits
• Flexibilität
• finanzielle Situation

So funktioniert eine Baufinanzierung mit festen Zinsen

Wer eine Baufinanzierung abschließt und sich hierbei für feste Zinsen entscheidet, bindet sich mit der Festlegung während der Laufzeit eines Darlehens an einen speziellen Zinssatz. Der Zins wird festgeschrieben. Üblicherweise liegt die Zinsfestschreibung, je nach Modell, bei 5, 10, 15, 20, 30 oder auch 40 Jahren. Ein Zinsaufschlag wird fällig, wenn Kreditnehmende sich für eine insgesamt längere Festschreibung des Sollzinses entscheiden.

In der aktuellen Zeit kann es jedoch sein, dass eine längere Zinsbindung günstiger oder gleichauf mit einer kürzeren liegt. Hier sollten die Zinssätze immer abgefragt und verglichen werden.

Während der Zinsfestschreibung haben Banken keine Möglichkeit, die Höhe der Zinsen zu verändern. Dieses Modell wird von Kreditnehmenden für ihre Baufinanzierung oft gewählt, wenn die Zinsen gerade verhältnismäßig günstig sind und in Zukunft wieder steigen könnten. Lässt sich allerdings prognostizieren, dass die Marktzinsen bald sinken werden und gerade höher sind, lohnt sich hingegen eine kurze Zinsbindungsfrist von beispielsweise 5 Jahren, um danach von den niedrigen Zinsen und damit von einem günstigeren Baukredit zu profitieren.

Feste Zinsen bei der Baufinanzierung bieten Kreditnehmenden deshalb vor allem Gewissheit, finanzielle Planbarkeit und Sicherheit. Denn man weiß, mit welcher monatlichen Belastung und mit welchen Gesamtkosten zu rechnen ist. Aber auch die Bank sichert sich ab: Sinken die Marktzinsen, können kreditgebende Banken dennoch mit der Einnahme der höheren Zinsen rechnen, weil diese festgeschrieben sind.

Tipp: Sie möchten die Zinsfestschreibung vorzeitig kündigen, da die Bauzins-Entwicklung in Deutschland anders als erwartet verläuft? Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) macht es möglich, denn nach § 489 BGB können Kreditnehmende die Festschreibung im Rahmen einer Sonderkündigung auflösen, allerdings erst nach 10 Jahren Laufzeit.

So funktioniert eine Baufinanzierung mit variablen Zinsen

Im Gegensatz zu festen Zinsen handelt es sich bei Baufinanzierungen mit variablen Zinsen um ein Modell, welches Kreditnehmer nicht an einen bestimmten Zins bindet. Das bedeutet: Alle drei Monate wird der zu zahlende Zinssatz auf Basis des aktuellen Leitzins angepasst.

Deshalb ist die Rede von einem „Euribor-Darlehen“, weil der Drei-Monats-EURIBOR einen sogenannten Referenzzinssatz darstellt und Banken Orientierung gibt. Während dieser Zeit leihen sich europäische Kreditinstitute untereinander Geld aus und anhand der Zinswerte wird auch die variable Verzinsung berechnet. EURIBOR steht für „Euro Interbank Offered Rate“.

Im Vergleich zu Darlehen mit Zinsfestschreibung sind Kredite mit variablem Zinssatz, also Euribor-Darlehen, in Deutschland zumindest aus traditioneller Sicht unbeliebter, weil dieses Modell weniger finanzielle Planbarkeit bietet: Die Bank kann den Zins jederzeit anpassen. Dennoch können sich variable Darlehen vor allem für jene Kreditinteressenten eignen, die ihren Immobilienkredit in absehbarer Zeit vollständig abbezahlen werden und somit schneller schuldenfrei sind.

Darlehen mit variablem vs. festem: Das sind Vor- und Nachteile

Da die Frage nach dem passenden Zinsmodell von mehreren Faktoren beeinflusst wird, sollten Kreditinteressenten bei ihrer Entscheidungsfindung Vor- und Nachteile beider Modelle abwägen.

Vorteile feste Zinsen

• höhere Sicherheit und Planbarkeit dank unveränderter Kreditrate
• keine Sorgen aufgrund des Zinsänderungsrisikos
• günstigere Kreditkosten bei Festschreibung eines niedrigen Zinssatzes
• längere Zinsbindung bietet die Chance, die Restschuldsumme insgesamt zu verringern
• Möglichkeit, ein Volltilgerdarlehen abzuschließen und damit Zinssicherheit bis zum letzten Cent

Nachteile feste Zinsen

• festgelegt bedeutet natürlich weniger Flexibilität
• sollte das Zinsniveau ansteigen ist keine Anpassung möglich

Vorteile variables Darlehen

• Kredit ist mit einer dreimonatigen Frist flexibel kündbar (ohne Vorfälligkeitsentschädigung)
• bei sinkendem Zinsniveau verringert sich die finanzielle Belastung
• Zinssatz kann jederzeit festgeschrieben werden; sollte der Markt steigen, kann der Darlehensnehmer reagieren und das variable Darlehen umwandeln

Nachteile von variablen Darlehen

• bei steigendem Zinsniveau wird der Immobilienkredit teurer
• hohe Gebühren für eine vertragliche Vereinbarung einer Zinsobergrenze (Zinscap)
• Risiko, dass die Bonität von Kreditnehmenden sinkt, wenn das Darlehen wegen zu hohen Kosten nicht oder nur teilweise bedient wird

Kombination von festen und variablen Zinsen: Geht das?

Ja, dank sogenannter Mischfinanzierungen haben Verbraucherinnen und Verbraucher auch die Möglichkeit, von einem festen zu einem variablen Zinssatz zu wechseln – oder umgekehrt. Ein festes Darlehen und ein variables Darlehen können kombiniert werden, weil z. B. eine Lebensversicherung fällig wird. Sollte der erwartetet Betrag nicht für die Tilgung des variablen Darlehens genutzt werden, kann dieses auf Wunsch auch festgeschrieben werden.

Konkret heißt dies zum Beispiel, dass ein Teil der Darlehenssumme fixen Zinsen unterliegt, häufig sind das 3, 5 oder 10 Jahre. Nach Ablauf dieser Frist besteht die Option, zu einem variablen Zinssatz überzugehen, welcher sich am EURIBOR orientiert (oder einen neuen festen Zinssatz gemäß den aktuellen Bedingungen am Finanzmarkt zu wählen). Zinssicherheit und Flexibilität gehen damit Hand in Hand.

Wichtig: Kombinierte Finanzierungen sollten dennoch mit Vorsicht genossen werden. Auch wenn sie Flexibilität versprechen, kann es bei einer Anschlussfinanzierung teuer werden. Da die Kreditnehmenden an die Konditionen der kreditgebenden Bank gebunden sind, weil diese als Gläubigerin eingetragen ist, kann die Bank beim Auslaufen eines Teils der Kreditsumme die anschließenden Konditionen stets vorgeben.

Fazit: Variables Darlehen bei Risikobereitschaft, Festzins für mehr Sicherheit

Ob feste Zinsen oder variables Darlehen: Eine Baufinanzierung für die eigene Immobilie gehört zu den größten (finanziellen) Entscheidungen unseres Lebens, weshalb bereits vermeintliche Kleinigkeiten einen gravierenden Unterschied machen können. Die Festlegung auf einen fixen oder flexiblen Zinssatz sollte deshalb keinesfalls leichtfertig erfolgen.

Wer sich für ein Darlehen mit Sollzinsbindung entscheidet, steht unabhängig vom Zinsniveau auf der sicheren Seite. Baufinanzierungen mit festen Zinsen bieten deshalb vor allem Planbarkeit. Wird hingegen vermutet, dass das Marktzinsniveau sinken wird, können variable Zinsen das Mittel der Wahl sein. Hier ist jedoch zu beachten, dass variable Zinsmodelle immer auch mit einem großen Risiko verbunden sind, weil die Kosten – je nach Entwicklung der Marktzinsen – in die Höhe schießen können.

Bei der Überlegung für eine fixe oder variable Darlehensform beim Bauvorhaben oder Hauskauf, sind deshalb alle Pro- und Contra-Punkte gut abzuwägen. Ob und wie Zinsvorteile erzielt werden können, ist nicht immer vorhersehbar. Für zukünftige Häuslebauerinnen und Häuslebauer lohnt sich deshalb eine professionelle Baufinanzierungsberatung, um Unsicherheiten frühzeitig zu klären und individuelle Risiken abzuwägen.