Neben dem Kaufpreis einer Immobilie kommen noch weitere Kostenpunkte auf künftige Eigentümerinnen und Eigentümer zu. Wussten Sie, dass diese Kaufnebenkosten bis zu 15 % des Immobilienpreises ausmachen können?
Die Haus- bzw. Grundstückssuche war erfolgreich, der Preis für die favorisierte Immobilie stimmt und nun soll es an die Finanzierung gehen? Was einige Kaufinteressenten manchmal nicht berücksichtigen: Neben dem Kaufpreis eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Wohnung fallen auch sogenannte Anschaffungskosten oder Kaufnebenkosten an. Dazu zählt unter anderem die Grunderwerbsteuer (GrESt), die Käuferinnen und Käufer zu entrichten haben. Hinzu kommen Maklergebühren, Notar- und Grundbuchkosten sowie laufende Kosten.
Schon gewusst?
Banken setzen zumeist voraus, dass Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital von Kreditnehmenden gedeckt werden. Eine sogenannte Vollfinanzierung für den Hauskauf ohne Eigenkapital, welche auch die Nebenkosten deckt, wird nur in speziellen Fällen genehmigt – etwa, wenn es sich um Kreditnehmende mit besonders hohem Einkommen und herausragender Bonität handelt.
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Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, ist es wichtig, folgende Kostenpunkte – neben dem reinen Kaufpreis der Immobilie – zu berücksichtigen.
Die Grunderwerbssteuer als heimlicher Gigant unter den Kaufnebenkosten
Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland eine Form der Steuer, die jede Immobilienkäuferin und jeder Immobilienkäufer nach dem Hauskauf an das Finanzamt zu entrichten hat. Die Höhen variieren und sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Während in Bayern beispielsweise eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises der Immobilie anfällt, sind es in Berlin 6,0 % und in Brandenburg 6,5 %.
Nachdem Immobilienkäufer den Kaufvertrag unterzeichnet haben und dieser rechtskräftig wird, wird auch die Steuer fällig. Hierfür müssen Eigentümer zunächst nichts unternehmen. Das Finanzamt wird sich automatisch mit der Zahlungsaufforderung der Grunderwerbssteuer melden. Nachdem die Grunderwerbssteuer beglichen ist, wird der Eigentümer auch im Grundbuch entsprechend umgeschrieben.
Grunderwerbssteuer: Bundesländer in der Übersicht
| Bundesland | Grunderwerbssteuer |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 5,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 6,5 % |
Häufig wird die Grunderwerbssteuer mit der sogenannten Grundsteuer (GrStG) verwechselt. Hierbei handelt es sich um zwei unterschiedliche Punkte. Die Grundsteuer zahlen Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer ebenfalls. Anders als bei der Grunderwerbssteuer handelt es sich jedoch um eine Gemeindesteuer, die zu den laufenden Kosten zählt. Das bedeutet, dass sie regelmäßig - quartalsweise oder jährlich – entrichtet wird und nicht nur beim Kauf anfällt.
Notarkosten und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf
Notar- und Grundbuchkosten fallen bei jedem Immobilienerwerb als Kaufnebenkosten an. Denn ein Wohnungs-, Hauskauf etc. wird formal immer von einem Notar begleitet. Das bedeutet zum Beispiel, dass ein Immobilienkaufvertrag stets beglaubigt werden muss. Zu den obligatorischen Punkten zählt aber nicht nur das Aufsetzen des Kaufvertrags für Käufer und Verkäufer durch den Notar, sondern auch die Meldung an das Grundbuchamt.
Für die Eintragung in das Grundbuch sowie für den Service des Notars müssen Sie etwa Kosten in Höhe von 2 % des Kaufpreises berechnen. Im Schnitt können Sie davon ausgehen, dass sich die Kaufnebenkosten für den Notar in etwa aus 0,5 % für Grundbuchkosten und ca. 1,5 % für die Inanspruchnahme der notariellen Arbeit zusammensetzen. Übrigens halten sich Notare an das Notarkostengesetz, so dass die Preise für die Beurkundung etc. bei jedem Notar gleich hoch sind.
Maklerprovision: Wie sich die Vermittlungsgebühr auf Kaufnebenkosten auswirkt
Bei der sogenannten Maklerprovision handelt es sich um eine Erfolgscourtage für den beauftragten Immobilienmakler, welcher dabei hilft, eine Wohnung oder ein Haus zu vermitteln. Immer wieder ist die Provisionszahlung ein heiß diskutiertes Thema. Schließlich wird der Erwerb von Wohneigentum nicht selten durch beträchtliche Kaufnebenkosten behindert, die in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden müssen.
Über den Nebenkostenanteil, der auf die Maklerprovision entfällt, haben potenzielle Käufer meistens keine Kontrolle. Denn sowohl die Aufschlüsselung als auch die Summe der Maklerprovision variieren je nach Bundesland. Um nicht nur die rechtliche Sicherheit, sondern vor allem die Transparenz der Maklerkosten zu optimieren, hat die Regierung 2020 hierzu ein „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ beschlossen. Demnach müssen sowohl Verkaufende als auch Kaufende zahlen – maximal 50 % der Maklerprovision dürfen also auf Immobilienkäufer entfallen.
Möglich ist allerdings auch, dass Verkäufer einen Vertrag mit dem Makler abschließen, welcher besagt, dass diese die Provision zunächst komplett bezahlen. Danach werden Verkäufer sich einen Teil der gezahlten Provision nach Abschluss des Vertrages vom Immobilienkäufer „zurückholen“. Im Fachjargon ist hier von einer sogenannten Abwälzung die Rede.
Maklerprovisionen werden individuell vereinbart. In den meisten Bundesländern ist eine Provision in Höhe von 7,14 % üblich. Das heißt: Beide Parteien zahlen jeweils 3,57 % oder die verkaufende Partei übernimmt beispielsweise die gesamte Gebühr, wenn dies vertraglich so vereinbart wird. Die Höhe der Maklerprovision ist im Exposé zu finden.
Weitere Kaufnebenkosten für Renovierung und Umbau kalkulieren
Neben dem Kaufpreis für eine Immobilie sowie den Kosten für Grunderwerbssteuer, Maklerprovision und Notar- sowie Grundbuchkosten können auch Nebenkosten für geplante Umbauarbeiten oder für eine Renovierung in der erworbenen Immobilie anfallen.
Dieser Punkt der Kaufnebenkosten sollte nicht unterschätzt werden – vor allem nicht angesichts der Tatsache, dass auf neue Eigenheimbesitzer laufende Kosten zukommen. Immerhin müssen beispielsweise, je nach Zinsbindungsfrist, monatlich Ihre Darlehensraten über mehrere Jahre hinweg an die kreditgebende Bank gezahlt werden.
Deshalb gilt: Es sollte ein ausreichend großer finanzieller Puffer eingeplant werden, etwa für Spontanausgaben, die für Arbeiten am Haus anfallen. Hier lohnt sich eine professionelle Baufinanzierungsberatung, bevor es ans Werk geht. Auch um einschätzen zu können, wie hoch die Gesamtkosten für Ihre geplanten Maßnahmen in etwa ausfallen.
Laufende Nebenkosten nach dem Immobilienerwerb
Die sogenannten laufenden Kosten, die nach dem Immobilienkauf entstehen, zählen zu den monatlichen oder regelmäßigen Fixkosten, die ab Erwerb anfallen, bis die Immobilie im eigenen Besitz bleibt. Folgende Posten sind üblicherweise gebühren- bzw. kostenpflichtig:
- Abfallgebühren
- Versicherungen für die Immobilie
- Heizung und Wasser
- Strom und Gas
- Grundsteuer
- Wartungsarbeiten
- Erschließung ans Glasfasernetz
- Schornsteinfeger
Höhe aller Nebenkosten beim Hauskauf auf einen Blick
- Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %)- Kosten für Notar- und Grundbuchamt (ca. 2 % des jeweiligen Kaufpreises)
- Maklerprovision (3,57 %)
- Sonstige Kosten (laufende Kosten, Umbaumaßnahmen, Renovierung)
Insgesamt sollten Sie davon ausgehen, dass Sie mit Nebenkosten von mindestens 9 bis etwa 12 % des Kaufpreises rechnen müssen. Unter Umständen und je nach Ihren geplanten Maßnahmen können die Kosten durchaus auch 15 % betragen oder noch höher ausfallen. Das Nichtbezahlen von Kaufnebenkosten kann im Übrigen schwerwiegende Folgen haben, einschließlich rechtlicher Schritte, möglicherweise auch der Pfändung einer Immobilie.
Kaufnebenkosten-Beispielrechnung
Familie Mustermann möchte eine Immobilie mit einem Kaufpreis in Höhe von 580.000 € in Hamburg erwerben. Die Grunderwerbssteuer dort beläuft sich auf 5,5 %. Es fallen außerdem Maklergebühren in Höhe von 3,57 % sowie Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von 2,0 % an. Die Gesamtkaufnebenkosten belaufen sich somit auf 11,07 % des Kaufpreises und ergeben insgesamt 64.206 €.
Kann man Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Nutzen Sie Ihre erworbene Immobilie privat, können die Kaufnebenkosten üblicherweise nicht steuerlich abgesetzt werden. Dies ist der Fall, wenn sie das Haus oder die Wohnung beispielsweise mit ihrer Familie oder ihrer Partnerin oder ihrem Partner selbst bewohnen.
Etwas anders sieht es aus, wenn die Immobilie gewerblich genutzt oder zum Beispiel von Ihnen vermietet wird. In diesen Fällen ist es möglich, dass Sie nicht nur die Provision für Maklerin oder Makler steuerlich absetzen können, sondern auch Notar- und Grundbuchkosten. Gleiches gilt für die Grunderwerbssteuer.
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