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Grunderwerbsteuer & Grundsteuer beim Kauf einer Immobilie

Grundsteuer & Grunderwerbssteuer erklärt

Beim Kauf einer Immobilie fallen in Deutschland sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Grundsteuer an, jedoch zu unterschiedlichen Zeitpunkten und mit unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen.

Der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb der Immobilie erhoben wird und je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt. Diese Steuer wird fällig, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist, und muss vom Käufer entrichtet werden.

Im Gegensatz dazu wird die Grundsteuer jährlich auf den Besitz des Grundstücks erhoben. Ihre Höhe richtet sich nach dem Einheitswert bzw. Grundsteuerwert des Grundstücks sowie dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Während die Grunderwerbsteuer eine einmalige Belastung darstellt, die bei jedem Eigentümerwechsel anfällt, ist die Grundsteuer eine regelmäßig wiederkehrende Verpflichtung für den Eigentümer. Beide Steuern sind wesentliche Aspekte, die beim Kauf und Besitz einer Immobilie berücksichtigt werden müssen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern?

Die aktuellen Steuersätze (Stand 2024) für die Höhe der Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern:

  • Baden-Württemberg: 5,0 %
  • Bayern: 3,5 %
  • Berlin: 6,0 %
  • Brandenburg: 6,5 %
  • Bremen: 5,0 %
  • Hamburg: 5,5 %
  • Hessen: 6,0 %
  • Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
  • Niedersachsen: 5,0 %
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
  • Rheinland-Pfalz: 5,0 %
  • Saarland: 6,5 %
  • Sachsen: 5,5 %
  • Sachsen-Anhalt: 5,0 %
  • Schleswig-Holstein: 6,5 %
  • Thüringen: 5,0 %

Höhe der Grunderwerbsteuer berechnen

Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Erwerb einer Immobilie oder beim Kauf eines Grundstücks an und wird berechnet, indem der Kaufpreis mit dem entsprechenden Grunderwerbsteuersatz multipliziert wird.

Ein Beispiel: Angenommen, der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 400.000 € und der Grunderwerbsteuersatz in dem Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet, beträgt 5 %. In diesem Fall beträgt die zu zahlende Grunderwerbsteuer 15.000 €.

Wann wird die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf fällig?

Die Grunderwerbsteuer wird fällig, sobald der Kaufvertrag für eine Immobilie oder ein Grundstück vom Notar beurkundet wurde. Nach der notariellen Beurkundung sendet das Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid an den Käufer. Die Grunderwerbsteuer müssen die neuen Eigentümer dann in der Regel innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids bezahlen. Erst nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung ist notwendig, damit der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Ohne die Entrichtung der Grunderwerbsteuer und die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung kann der Eigentumsübergang nicht vollständig abgeschlossen werden.

Grunderwerbsteuer sparen? Unter diesen Umständen fällt keine Grunderwerbsteuer an

Es gibt bestimmte Ausnahmen, bei denen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Wenn beispielsweise ein Grundstück oder eine Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung übertragen wird, ist eine Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht nötig. Stattdessen könnten allerdings Schenkungs- oder Erbschaftssteuern relevant sein.

Auch bei bestimmten Übertragungen innerhalb der Familie wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Das kann der Fall sein, wenn die Übertragungen zwischen Eltern und Kindern, zwischen Großeltern und Enkeln oder zwischen Ehegatten stattfindet.

Eine weitere Methode die Grunderwerbsteuer zu sparen, ist der günstige Hauskauf. Wenn der Kaufpreis oder der Wert des Grundstücks oder der Immobilie eine bestimmte Grenze nicht überschreitet (in der Regel 2.500 €), fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Was ist die Grundsteuer?

Jeder Hausbesitzer ist gleichzeitig Grundstücksbesitzer und zahlt demnach Grundsteuer. Steuerschuldner sind immer Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz, die im

Grundbuch eingetragen sind. Auch wer eine Eigentumswohnung besitzt, muss diese Steuer begleichen. Im Falle einer Vermietung kann die Steuer über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Für die Städte und Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen überhaupt.

Aktuelle Grundsteuerreform – Das ändert sich ab 2025

Im Jahr 2019 wurde das bis dahin geltende Grundsteuergesetz komplett überarbeitet. Der Grund: Es wurden Einheitswerte verwendet, die komplett veraltet waren. Im Osten Deutschlands wurden teilweise noch Werte aus dem Jahr 1935 verwandt. Das bisherige Grundsteuergesetz galt laut Bundesverfassungsgericht sogar als verfassungswidrig, sodass eine Reform der Grundsteuer unerlässlich war. Immerhin 36 Millionen Grundstücke müssen komplett neu bewertet werden. Für alle Besitzer von Grundstücken bedeutete das zusätzliche Arbeit, denn sie mussten bis zum 31.01.2023 die Grundsteuererklärung abgeben. Ab Januar 2025 werden sich die Beträge demnach ändern.

Wie viel Grundsteuer muss ich bezahlen? Formel zur Berechnung

Mit der Grundsteuerreform ändert sich ab 2025 die Berechnung der Grundsteuer in Deutschland grundlegend. Die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer hängt von drei zentralen Faktoren ab:

1. Einheitswert (ab 2025: Grundsteuerwert)

Der Grundsteuerwert ersetzt den bisher verwendeten veralteten Einheitswert und bildet die neue Bemessungsgrundlage. Die Höhe ist grundsätzlich Ländersache, wobei die meisten Bundesländer das sogenannte Bundesmodell anwenden, um eine weitestgehend einheitliche Grundsteuerberechnung zu sichern.

Der Grundsteuerwert orientiert sich am Verkehrswert des Grundstücks und berücksichtigt Faktoren wie:

  • Grundstücksfläche
  • Art des Grundstücks (Wohngrundstück, Gewerbe etc.)
  • Immobilienwert (Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche etc.)
  • Bodenrichtwert der Gegend

Je höherwertiger das Grundstück und die Immobilie, desto höher fällt der vom Finanzamt ermittelte Grundsteuerwert aus.

Hamburg, Niedersachsen und Hessen beziehen zusätzlich den Lagefaktor mit ein, während Baden-Württemberg, Bayern, Niedersachsen, Hessen und Hamburg vereinfachte Ländermodelle nutzen.

Korrekturmöglichkeit bei der Grundsteuerbewertung

Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) haben Sie das Recht, die Bewertung Ihrer Grundsteuerwerte überprüfen zu lassen. Sollte ein Grundstückseigentümer der Meinung sein, die Neubewertung infolge der Grundsteuerreform ist zu hoch ausgefallen, besteht die Möglichkeit, einen Antrag auf Überprüfung zu stellen.

2. Die Steuermesszahl

Die Steuermesszahl wird auf den Einheitswert eines Grundstücks oder einer Immobilie angewendet, um den Steuermessbetrag zu ermitteln, der dann als Grundlage für die endgültige Steuerberechnung dient. Die jeweiligen Steuermesszahlen sind im Grundsteuergesetz (GrStG) festgelegt und variieren je nach Art des Grundstücks und seiner Nutzung. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum beträgt die Steuermesszahl ab 2025 0,31 ‰ (Promille).

3. Der Hebesatz

Der Hebesatz ist ein Multiplikator, den jede Kommune individuell festlegt. Durch ihn können die Städte und Gemeinden die Höhe der Grundsteuer für ihr Gebiet bestimmen. Die Hebesätze variieren je nach Kommune und liegt in Großstädten wie München oder Frankfurt am Main häufig über 400 %. Der höchste Hebesatz für die Grundsteuer B (für Bauland) in Deutschland liegt bei 1.050 %. Dieser wird in der Stadt Lorch in Hessen angewendet. Auch andere Städte und Gemeinden in Hessen haben sehr hohe Hebesätze, wie Nauheim mit etwa 960 %. Solch hohe Hebesätze sind jedoch Ausnahmen.

In den meisten kleinen und ländlichen Gemeinden beträgt der Hebesatz ca. 200 %. Für eine genaue Übersicht finden Interessierte auf der Seite das Statistischen Bundesamts eine interaktive Karte der Hebesätze von Gemeinden.

Formel zur Berechnung der Grundsteuer

Für die Steuerberechnung für ein Einfamilienhaus gilt ab 2025 folgende Formel:

Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Wichtigste Änderung demnach: Der bisher angewandte Einheitswert wird durch den Grundsteuerwert ersetzt. Wie hoch dieser ausfällt, ist maßgeblich davon abhängig, wie viel das Grundstück wert ist; man spricht auch vom Verkehrswert. Aber auch die Art des Grundstücks, die Grundstücksfläche und das Alter des Gebäudes spielen eine Rolle.

Zurück zu unserem obigen Beispiel: Wenn der Kaufpreis einer Immobilie 400.000 € und der Hebesatz der Region in der die Immobilie steht 400 % beträgt, beläuft sich die anfallende Grundsteuer auf 496 €.

Berechnung: 400.000 € × 0,31 ‰ × 400 %  = 496 € (bzw. 400.000 x 0,00031 x 4)

Wann genau wird die Grundsteuer fällig?

Die Fälligkeit der Grundsteuer ist in § 28 Grundsteuergesetz (GrStG) geregelt. Diese Bestimmungen sind verbindlich und stellen sicher, dass die Zahlungstermine für die Grundsteuer deutschlandweit einheitlich sind.

(1) Die Grundsteuer wird, vorbehaltlich des Absatzes 2, zu je einem Viertel ihres Jahresbetrages am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig.

(2) Die Grundsteuer kann auf Antrag des Steuerschuldners am 15. Februar in einem Jahresbetrag gezahlt werden. Der Antrag muss spätestens bis zum 31. Dezember des vorangegangenen Kalenderjahres gestellt werden.

Wann musste die Steuererklärung abgegeben werden?

Anders als die Einkommensteuererklärung muss die Grundsteuererklärung nur einmalig abgegeben werden. Stichtag dafür war der 31. Januar 2023. Diese Frist einfach verstreichen zu lassen, war nur wenig ratsam. Schlimmstenfalls konnten Verspätungszuschläge in Höhe von bis zu 25.000 Euro entstehen.

Wer es versäumte, die Grundsteuererklärung abzugeben, musste mit einem Schätzungsbescheid vom Finanzamt rechnen. Dieser hatte den Nachteil, dass das Finanzamt oftmals die Besteuerungsgrundlagen höher einschätzte, als sie tatsächlich sind. Eine höhere Grundsteuer für den Steuerpflichtigen waren die unschönen Folgen. Auch ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid hat sich in der Praxis nicht bewährt. Zwar konnte man diesen bis zu einem Monat nach dem Steuerbescheid einreichen (ein formloses Schreiben genügte), doch die meisten Klagen wurden vom Gericht zurückgewiesen.

Dustin Witt

Dustin Witt

Dustin Witt betreut gemeinsam mit seinen Kolleg*innen im Produktmanagement die Kreditinstitute, mit denen Starpool zusammenarbeitet. Er ist erst seit 2022 für Starpool tätig, hat aber seit 2014 sein Finanzierungswissen im Hypoport-Konzern aufgebaut. Im Produktmanagement ist Dustin für die regional nördlichen Banken verantwortlich und der Spezialist für die Bausparkassen sowie deren Produkte.

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