Der Mietkauf: Eine interessante Option auf dem Weg zum Eigenheim, die jedoch sorgfältige Überlegung erfordert. Wir beleuchten die Facetten des Mietkaufs – von den grundlegenden Konzepten bis hin zu den größten Risiken.
Mietkauf im Schnelldurchlauf
- Beim Mietkauf wird ein Teil der monatlichen Mietzahlungen auf den späteren Kaufpreis angerechnet.
- Typisch sind Laufzeiten zwischen 5 und 15 Jahren, oft mit einer größeren Schlussrate am Ende.
- Vorteilhaft ist, dass man auch ohne oder mit wenig Eigenkapital ins Eigentum einsteigen kann und die Immobilie vorab im Alltag testet.
- Demgegenüber stehen höhere Gesamtkosten im Vergleich zur klassischen Baufinanzierung, komplexe Verträge und Risiken bei Insolvenz des Verkäufers oder wenn der Kauf nicht zustande kommt.
Was ist Mietkauf?
Der Name verrät es schon: Beim klassischem Mietkauf handelt es sich um eine Kombination aus Miete und Kauf einer Immobilie. Dabei schließen der Mietkäufer und der Eigentümer einen Vertrag ab, der sowohl Miet- als auch Kaufelemente enthält. Diese Form des Immobilienerwerbs wird oft als Alternative zum direkten Kauf oder zur klassischen Baufinanzierung gesehen – insbesondere für diejenigen, die nicht über genügend Eigenkapital verfügen oder keinen Hauskredit erhalten können.
Wie funktioniert der Mietkauf einer Immobilie?
Beim Mietkauf schlägt man eine Brücke zwischen Mieten und Kaufen: Sie mieten eine Immobilie und können diese nach Ablauf der Mietphase kaufen. In der Regel wird ein Teil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet. Die verbleibende Summe muss dann entweder durch eigene Mittel oder durch eine Finanzierung beglichen werden.
Die Bedingungen des Mietkaufs, also Mietdauer, Kaufpreis, Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis, Sonderzahlungen etc., werden im notariell beglaubigten Mietkaufvertrag festgehalten. Dieser ist oft sehr komplex – komplexer als ein Standardmietvertrag – und kann so manche Fallstricke bergen. Vor Abschluss eines solchen Vertrages sollte man sich unbedingt rechtlich und/oder finanziell beraten lassen, um sich vor Verlusten und anderen Risiken zu schützen.
So funktioniert Mietkauf: Eine Beispielrechnung
Nehmen wir an, Sie haben einen Mietkaufvertrag in Höhe von 300.000 € mit einer Laufzeit 15 Jahren (180 Monaten) abgeschlossen.
Sie leisten eine Anzahlung in Höhe von 5 %, also 15.000 €.
Die verbleibenden 285.000 € werden über die monatlichen Raten und eine vereinbarte Schlussrate von 30.000 € finanziert.
Die Rechnung sieht also so aus:
- 285.000 € – 30.000 € = 255.000 €
- 255.000 € ÷ 180 Monate = 1.417 € monatliche Tilgung
Zusätzlich fällt ein Mietzins von 500 € pro Monat an, der nicht auf den Kaufpreis angerechnet wird.
Monatliche Gesamtbelastung: 1.917 €
Gesamtsumme nach 15 Jahren:
- Tilgung: 255.000 €
- Mietzins: 90.000 €
- Schlussrate: 30.000 €
- Anzahlung: 15.000 €
= 390.000 €
Insgesamt haben Sie für die Immobilie 390.000 € bezahlt, das ursprünglich 300.000 € gekostet hat. Hinzu kommt, dass die monatliche „Miete“ von 1.917 € sehr hoch ist, zumal Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer, evtl. Makler und laufende Instandhaltung dazukommen.
Rechtliche Grundlagen beim Mietkauf
- Notarielle Beurkundung
Nach § 311b BGB muss jeder Mietkaufvertrag, der die spätere Übertragung des Immobilieneigentums regelt, notariell beurkundet werden. Ohne Notar ist der Vertrag grundsätzlich unwirksam. Ausnahme: Findet die Immobilienübertragung später (sogenannte Auflassung) tatsächlich notariell statt und wird ins Grundbuch eingetragen, tritt die Wirksamkeit des Vertrags rückwirkend ein. - Mietpreisgrenzen
Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine vereinbarte Miete dann als sittenwidrig gelten, wenn sie mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Az. XII ZR 352/00). Liegt die Mietzahlung deutlich über diesem Wert, ist der Vertrag in der Praxis rechtlich angreifbar und möglicherweise nichtig.
Ist Mietkauf ohne Eigenkapital möglich?
Ja, tatsächlich wird das Mietkauf-Modell vor allem von Menschen gewählt, die entweder kein Eigenkapital haben oder keinen Kredit bekommen (z. B. Selbstständige mit unregelmäßigem Einkommen, Personen mit schwächerer Bonität oder mit negativen Schufa-Einträgen).
Es ist also möglich, ein Haus per Mietkauf ohne Anzahlung zu erwerben. Einige Verkäufer können jedoch eine Anzahlung verlangen und hier heißt es wieder: Augen auf beim Mietkaufvertrag. Unter Umständen können diese einen beträchtlichen Betrag ausmachen, daher ist es wichtig, das Kleingedruckte ganz genau zu lesen.
In jedem Fall muss man bedenken, dass beim Mietkauf meistens höhere monatliche Zahlungen anfallen als bei einer herkömmlichen Miete. Deswegen sollte man seine finanzielle Situation realistisch einschätzen und sich ehrlich gestehen, ob dies eine tragbare Option ist – auch ohne das klassische Eigenkapital.
Optionskauf: Alternative zum klassischen Mietkauf
Beim Optionskauf mieten Sie zunächst eine Immobilie und sichern sich gleichzeitig ein Vorkaufsrecht für später. Im Unterschied zum klassischen Mietkauf sind Sie aber nicht dazu verpflichtet, das Objekt am Ende tatsächlich zu erwerben.
Das bringt einerseits mehr Flexibilität: Sie haben viel Zeit, Haus, Lage und Nachbarschaft zu testen. Andererseits: Wenn Sie sich am Ende gegen den Kauf entscheiden, sind die bereits gezahlten Optionsprämien oder Aufschläge verloren.
Mietkauf: Vor- und Nachteile beim Mietkauf
Soweit klingt alles ganz gut: Man hat die Möglichkeit, ein Haus zu mieten und es später zu kaufen, dabei investiert man einen Teil der Miete direkt in die eigenen vier Wände. Und das alles ohne Eigenkapital – eigentlich zu schön, um wahr zu sein. Tatsächlich erscheint der Mietkauf nur auf den ersten Blick so unkompliziert, birgt aber in Wahrheit einige recht große Risiken.
Betrachten wir hier die Nachteile gegenüber den Vorteilen des Mietkaufs:
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Mietkauf-Vorteile |
Mietkauf-Nachteile |
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Mietkauf-Vorteile |
Mietkauf-Nachteile |
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Flexibilität beim Vertrag: Z. B. kann vereinbart werden, dass der Vertrag an Dritte übertragen wird – samt Anrechnung der gezahlten Mieten. |
Komplexe Verträge: Mietkaufverträge sind oft komplex und können versteckte Konditionen oder Klauseln enthalten. |
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Einstieg ohne (großes) Eigenkapital: Oft wird keine oder eine geringe Anzahlung verlangt. |
Hohe Gesamtkosten: Die Gesamtkosten eines Mietkaufs sind höher als bei einem direkten Kauf. Meistens liegt die Miete über dem Marktwert, es kommen außerdem Mietzins plus Instandhaltungskosten hinzu. |
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Testen der Immobilie: Mieter können beim Optionskauf das Haus und die Nachbarschaft erleben, bevor sie sich zu einem Kauf verpflichten. |
Mangelhafter Zustand/schlechte Lage: Oft versuchen Verkäufer, durch die Mietkauf-Option Objekte loszuwerden, die ungünstig gelegen sind oder Mängel aufweisen. Diese werden an Personen verkauft, die sonst keinen Zugang zum Immobilienmarkt hätten. |
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Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis: Ein Teil der Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet, was den Aufbau von Eigenkapital ermöglicht. |
Verlust von Geld bei Nichtkauf: Wenn der Mieter sich beim Optionskauf entscheidet, das Haus am Ende der Mietzeit doch nicht zu kaufen, verliert er das bereits investierte Geld. |
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Niedrigere Finanzierungssumme, um Restwert zu begleichen: Sollten Sie den Restwert über einen Hauskredit finanzieren wollen, so nehmen Sie eine niedrigere Summe auf, da ein Teil bereits über die Miete finanziert wurde. |
Geringe Verfügbarkeit von Mietkauf-Optionen: Mietkauf wird relativ selten angeboten, so dass nur wenige Angebote zur Verfügung stehen und man keine besonders große Auswahl hat. |
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Stabile Miete: Der Mietkäufer ist vor Mieterhöhung geschützt, wenn nicht anders im Mietkaufvertrag festgelegt. |
Keine Eigentumsvorteile während der Mietzeit: Bis zum Kauf hat der Mieter keine vollen Eigentümerrechte. |
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Schadensersatzansprüche bei Nichtzahlung: Wenn Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können, kann der Verkäufer laut § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB den Vertrag kündigen. Damit verlieren Sie sowohl die Immobilie als auch das bereits investierte Geld. Außerdem können Schadenersatzansprüche gegen Sie geltend gemacht werden. |
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Insolvenz des Verkäufers: Im Falle einer Insolvenz des Verkäufers besteht das Risiko, dass das bereits in die Immobilie investierte Geld verloren ist, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde. |
Rückmietverkauf – Haus verkaufen und wohnen bleiben
Während beim Mietkauf ein Mieter die Möglichkeit erhält, nach einer bestimmten Mietphase die Immobilie zu kaufen, verkauft beim Rückmietkauf ein Eigentümer seine Immobilie und mietet sie sofort zurück.
Der Rückmietverkauf kann eine sinnvolle Lösung für ältere Menschen oder Personen in finanziellen Schwierigkeiten sein, die Liquidität schaffen wollen, ohne das gewohnte Wohnumfeld zu verlassen. Als Eigentümer verkaufen sie ihre Immobilie und mieten sie gleichzeitig zurück.
Experteninterview mit Dr. Henryk Seeger
Wie funktioniert der Rückmietverkauf?
Der Rückmietverkauf beginnt mit dem Verkauf der Immobilie durch den Eigentümer an einen Käufer. Im Rahmen des Verkaufsvertrages wird gleichzeitig ein Mietvertrag abgeschlossen, der dem ehemaligen Eigentümer das Wohnrecht in der Immobilie sichert. Die Höhe der Miete und die Vertragslaufzeit werden dabei individuell festgelegt. Häufig wird ein langfristiger Mietvertrag vereinbart, um dem ehemaligen Eigentümer Planungssicherheit zu geben.
Ein Rückmietverkauf sollte ebenso wie der Mietkauf gut durchdacht und im Vorfeld mit einem Finanzberater oder Anwalt besprochen werden. Denn nur, wenn alle Vor- und Nachteile sorgfältig abgewogen werden, kann eine fundierte Entscheidung getroffen werden.
Haus als Mietkauf: Worauf sollte man achten?
- Vertragsdetails: Lesen Sie den Mietkaufvertrag gründlich durch und achten Sie auf alle Details, insbesondere auf die Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis, die Laufzeit des Vertrages, eventuelle Zusatzkosten, Sonderzahlungen etc.
- Zustand des Hauses: Kontrollieren Sie den Zustand des Hauses ganz genau. Am besten beauftragen Sie einen unabhängigen Gutachter, der Ihnen hilft, Mängel aufzudecken.
- Marktwert: Ist der Kaufpreis angemessen? Vergleichen Sie ihn mit dem aktuellen Marktwert der Immobilie. Auch Ihr Gutachter kann beurteilen, ob der Preis gerechtfertigt ist. Und übrigens: Beim Mietkauf darf die Miete die ortsübliche Miete nicht um mehr als 50 Prozent übersteigen (AZ XII ZR 352/00).
- Mindestens 80 % Tilgungsanteil: Achten Sie darauf, dass mindestens 80 % der Miete auf den Kaufpreis der Immobilie angerechnet werden. Liegt der Tilgungsanteil darunter, so ist der Mietanteil zu hoch und man sollte lieber die Finger davon lassen.
- Finanzielle Planung: Vergewissern Sie sich, dass Sie die Mieten während der gesamten Vertragslaufzeit zahlen können und planen Sie die endgültige Kaufsumme ein. Können Sie dabei die nötigen Rücklagen bilden? Bleibt Geld für eventuelle Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen übrig? Ziehen Sie zur Sicherheit einen Baufinanzierungsberater hinzu.
- Plan B: Stichwort Risikoabsicherung. Überlegen Sie, was passiert, wenn Sie krank oder arbeitslos werden. Können Sie die Zahlungen weiterhin leisten? Was geschieht, wenn der Verkäufer Insolvenz anmeldet? Wie ist die rechtliche Lage, und wie sind Sie abgesichert? Was passiert im Todesfall des Käufers oder Verkäufers? Diese und weitere Aspekte sollten im Mietkaufvertrag festgehalten sein.
Wohnung per Mietkauf erwerben
Für den Erwerb einer Eigentumswohnung durch Mietkauf gelten grundsätzlich die gleichen Überlegungen wie für den Erwerb eines Hauses per Mietkauf. Hinzu kommt aber noch das Thema Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG):
- Informieren Sie sich über die WEG und ihre Regeln. Die WEG kann Beschlüsse fassen, welche Auswirkungen auf Ihre Nutzung der Wohnung und auf anfallende Kosten haben.
- Klären Sie, welche Nebenkosten und Beiträge zur Instandhaltungsrücklage im Mietkaufvertrag enthalten sind. Diese Kosten sind zusätzlich zur Miete zu tragen und wirken sich auf die Gesamtbelastung aus.
- Wie sehen die zukünftigen Entwicklungen innerhalb der WEG aus? Große Sanierungsprojekte oder Änderungen in der Hausordnung beeinflussen die Wohnsituation und Ihre finanzielle Planung ebenfalls.
- Erkundigen Sie sich, ob und wie Sie als Mietkäufer an Eigentümerversammlungen teilnehmen und Stimmrechte ausüben können. Inwiefern können Sie Einfluss auf Entscheidungen nehmen, die Ihr zukünftiges Eigentum betreffen?
- Wenn Sie Änderungen oder Renovierungen in der Wohnung vornehmen möchten, klären Sie, wie dies im Rahmen der WEG-Regeln und des Mietkaufvertrags gehandhabt wird.
Grundstück per Mietkauf erwerben – geht das?
Grundsätzlich ist es möglich, auch ein Grundstück per Mietkauf zu erwerben, allerdings ist dies weniger verbreitet als bei Häusern oder Wohnungen. Hierbei sollten Sie besonders auf Folgendes achten:
- Informieren Sie sich über den Bebauungsplan und eventuelle Einschränkungen, die für das Grundstück gelten.
- Klären Sie, ob und in welcher Höhe Erschließungskosten anfallen und wer diese trägt.
- Beachten Sie die Laufzeit des Mietkaufvertrags, da die Entwicklung eines Grundstücks oft länger dauert als der Kauf einer bestehenden Immobilie.
- Überlegen Sie genau, wie Sie das Grundstück nutzen möchten und ob dies mit den vertraglichen Bedingungen vereinbar ist.
Baufinanzierung beim Mietkauf
Wenn Sie am Ende eines Mietkaufvertrages stehen und die Schlussrate nicht aus eigenen Mitteln aufbringen können, bietet sich eine Immobilienfinanzierung bzw. Baufinanzierung an. Diese sollte bereits bei Abschluss des Mietkaufvertrages in Betracht gezogen werden. Prüfen Sie einige Jahre vor Vertragsablauf nochmal Ihre Bonität (Einkommen, Schufa, bisheriges Zahlungsverhalten), um sicherzustellen, dass Sie die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung erfüllen.
Ist dies der Fall, dann ziehen Sie einen unabhängigen Finanzberater oder einen Baufinanzierungsspezialisten hinzu. Gemeinsam finden Sie eine Option, die zu Ihnen passt, so dass Sie die Schlussrate des Mietkaufs problemlos begleichen und somit den Übergang zum Eigentümer der Immobilie reibungslos gestalten können.
Fazit: Lohnt sich ein Mietkauf oder ist das Risiko zu groß?
Laut Immobilienscout24 ist die Nachfrage nach Mietkauf seit Anfang 2022 bis Ende 2024 um rund 30 % gestiegen. Aber in Anbetracht der vielen Risiken stellt sich die Frage, ob diese Form des Immobilienerwerbs überhaupt sinnvoll ist.
Für Personen, die aktuell nicht über das notwendige Eigenkapital für einen klassischen Immobilienkauf verfügen oder für solche, die keine traditionelle Finanzierung erhalten, könnte der Mietkauf eine mögliche Option sein. Allerdings sollten die langfristigen finanziellen Verpflichtungen und Risiken nicht unterschätzt werden. Zudem muss man sich bewusst sein, dass man während der Mietphase noch nicht Eigentümer der Immobilie ist und daher bestimmte Rechte und Vorteile nicht genießt. So darf man beispielsweise keine Umbauten an der Immobilie durchführen, wenn nicht anders vertraglich geregelt.
Unter den richtigen Voraussetzungen und mit einer guten Vorbereitung, d. h. einer umfassenden Beratung durch Finanzexperten, kann der Mietkauf eine sinnvolle Option sein. Voraussetzung ist jedoch eine fundierte Entscheidung und eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Situation.
