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Mietkauf realistisch betrachtet: Lohnt sich das wirklich?

Zwischen Mieten und Kaufen: Auf der Gratwanderung zum Eigenheim

Der Mietkauf: Eine interessante Option auf dem Weg zum Eigenheim, die jedoch sorgfältige Überlegung erfordert. Wir beleuchten die Facetten des Mietkaufs – von den grundlegenden Konzepten bis hin zu den größten Risiken.

Was ist Mietkauf?

Der Name verrät es schon: Beim „Mietkauf“ handelt es sich um eine Kombination aus Miete und Kauf einer Immobilie. Dabei schließen der Mietkäufer und der Eigentümer einen Vertrag ab, der sowohl Miet- als auch Kaufelemente enthält. Diese Form des Immobilienerwerbs wird oft als Alternative zum direkten Kauf oder zur klassischen Baufinanzierung gesehen – insbesondere für diejenigen, die nicht über genügend Eigenkapital verfügen oder keinen Immobilienkredit erhalten können.

Wie funktioniert Mietkauf?

Beim Mietkauf schlägt man eine Brücke zwischen Mieten und Kaufen: Sie mieten eine Immobilie und können diese nach Ablauf der Mietphase kaufen. In der Regel wird ein Teil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet. Die verbleibende Summe muss dann entweder durch eigene Mittel oder durch eine Finanzierung beglichen werden.

Die Bedingungen des Mietkaufs, also Mietdauer, Kaufpreis, Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis, Sonderzahlungen etc., werden im notariell beglaubigten Mietkaufvertrag festgehalten. Dieser ist oft sehr komplex – komplexer als ein Standardmietvertrag – und kann so manche Fallstricke bergen. Vor Abschluss eines solchen Vertrages sollte man sich unbedingt rechtlich und/oder finanziell beraten lassen, um sich vor Verlusten und anderen Risiken zu schützen.

Ist Mietkauf ohne Eigenkapital möglich?

Ja, theoretisch ist es möglich, ein Haus per Mietkauf ohne Anzahlung oder mit einer geringen Anzahlung zu erwerben. Das unterscheidet ihn von traditionellen Kaufverträgen, bei denen man in der Regel 20-30 % Eigenkapital aufbringen muss. Einige Verkäufer können jedoch eine Anzahlung verlangen und hier heißt es wieder: Augen auf beim Mietkaufvertrag. Anzahlungen können in manchen Fällen einen beträchtlichen Betrag ausmachen, daher ist es wichtig, das Kleingedruckte ganz genau zu lesen.

In jedem Fall muss man bedenken, dass beim Mietkauf meistens höhere monatliche Zahlungen anfallen als bei einer herkömmlichen Miete. Deswegen sollte man seine finanzielle Situation realistisch einschätzen und sich ehrlich gestehen, ob der Mietkauf eine tragbare Option ist – auch ohne das klassische Eigenkapital.

Mietkauf: Vor- und Nachteile

Soweit klingt alles wunderbar: Man hat die Möglichkeit, ein Haus zu mieten und es später zu kaufen, dabei investiert man einen Teil der Miete direkt in die eigenen vier Wände. Und das alles ohne Eigenkapital – eigentlich zu schön, um wahr zu sein. Tatsächlich erscheint der Mietkauf nur auf den ersten Blick so unkompliziert, birgt aber in Wahrheit einige recht große Risiken.

Betrachten wir hier die Nachteile gegenüber den Vorteilen des Mietkaufs:

Mietkauf-Vorteile

Mietkauf-Nachteile

Mietkauf-Vorteile

Mietkauf-Nachteile

Flexibilität beim Vertrag: Z. B. kann vereinbart werden, dass der Vertrag an Dritte übertragen wird – samt Anrechnung der gezahlten Mieten.

Komplexe Verträge: Mietkaufverträge sind oft komplex und können versteckte Bedingungen oder Klauseln enthalten.

Einstieg ohne (großes) Eigenkapital: Oft wird keine oder eine geringe Anzahlung verlangt.

Hohe Gesamtkosten: Die Gesamtkosten eines Mietkaufs sind höher als bei einem direkten Kauf. Meistens liegt die Miete über dem Marktwert, es kommen außerdem Mietzins plus Instandhaltungskosten hinzu.

Testen der Immobilie: Mieter können das Haus und die Nachbarschaft erleben, bevor sie sich zu einem Kauf verpflichten.

Mangelhafter Zustand/schlechte Lage: Oft versuchen Verkäufer, durch die Mietkauf-Option Objekte loszuwerden, die ungünstig gelegen sind oder Mängel aufweisen. Diese werden an Personen verkauft, die sonst keinen Zugang zum Immobilienmarkt hätten.

Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis: Ein Teil der Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet, was den Aufbau von Eigenkapital ermöglicht.

Verlust von Geld bei Nichtkauf: Wenn der Mieter sich entscheidet, das Haus am Ende der Mietphase doch nicht zu kaufen, verliert er das bereits investierte Geld.

Niedrigere Finanzierungssumme, um Restwert zu begleichen: Sollten Sie den Restwert über einen Hauskredit finanzieren wollen, so nehmen Sie eine niedrigere Summe auf, da ein Teil bereits über die Miete finanziert wurde.

Geringe Verfügbarkeit von Mietkauf-Optionen: Mietkauf wird relativ selten angeboten, so dass nur wenige Angebote zur Verfügung stehen und man keine besonders große Auswahl hat.

Stabile Miete: Der Mietkäufer ist vor Mieterhöhung geschützt, wenn nicht anders im Mietkaufvertrag festgelegt.

Keine Eigentumsvorteile während der Mietzeit: Bis zum Kauf hat der Mieter keine vollen Eigentümerrechte.

 

Schadensersatzansprüche bei Nichtzahlung: Wenn Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können, verlieren Sie sowohl die Immobilie als auch das bereits investierte Geld. Außerdem kann der Verkäufer Schadenersatzansprüche gegen Sie geltend machen.

 

Insolvenz des Verkäufers: Im Falle einer Insolvenz des Verkäufers besteht das Risiko, dass das bereits in die Immobilie investierte Geld verloren ist, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Ist ein Mietkauf überhaupt sinnvoll?

In Anbetracht der vielen Risiken, die mit einem Mietkauf verbunden sind, stellt sich die Frage, ob diese Form des Immobilienerwerbs überhaupt sinnvoll ist. Nun, die Antwort darauf hängt sehr von den individuellen Umständen und Zielen des potenziellen Käufers ab.

Für Personen, die aktuell nicht über das notwendige Eigenkapital für einen klassischen Immobilienkauf verfügen oder für solche, die keine traditionelle Finanzierung erhalten können (z. B. Selbständige oder Freiberufler mit schwankendem Einkommen), kann der Mietkauf eine attraktive Option sein. Allerdings sollten die langfristigen finanziellen Verpflichtungen und Risiken nicht unterschätzt werden. Zudem muss man sich bewusst sein, dass man während der Mietphase noch nicht Eigentümer der Immobilie ist und daher bestimmte Rechte und Vorteile nicht genießt.

Fazit: Unter den richtigen Voraussetzungen und mit einer guten Vorbereitung, d. h. einer umfassenden Beratung durch Finanzexperten, kann der Mietkauf eine sinnvolle Option sein. Voraussetzung ist jedoch eine fundierte Entscheidung und eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Situation.

Rückmietverkauf – Haus verkaufen und wohnen bleiben

Während beim Mietkauf ein Mieter die Möglichkeit erhält, nach einer bestimmten Mietphase die Immobilie zu kaufen, verkauft beim Rückmietkauf ein Eigentümer seine Immobilie und mietet sie sofort zurück.

Der Rückmietverkauf kann eine sinnvolle Lösung für ältere Menschen oder Personen in finanziellen Schwierigkeiten sein, die Liquidität schaffen wollen, ohne das gewohnte Wohnumfeld zu verlassen. Als Eigentümer verkaufen sie ihre Immobilie und mieten sie gleichzeitig zurück.

Wie funktioniert der Rückmietverkauf?

Der Rückmietverkauf beginnt mit dem Verkauf der Immobilie durch den Eigentümer an einen Käufer. Im Rahmen des Verkaufsvertrages wird gleichzeitig ein Mietvertrag abgeschlossen, der dem ehemaligen Eigentümer das Wohnrecht in der Immobilie sichert. Die Höhe der Miete und die Vertragslaufzeit werden dabei individuell festgelegt. Häufig wird ein langfristiger Mietvertrag vereinbart, um dem ehemaligen Eigentümer Planungssicherheit zu geben.

Ein Rückmietverkauf sollte ebenso wie der Mietkauf gut durchdacht und im Vorfeld mit einem Finanzberater oder Anwalt besprochen werden. Denn nur, wenn alle Vor- und Nachteile sorgfältig abgewägt werden, kann eine fundierte Entscheidung getroffen werden.

Haus als Mietkauf: Worauf sollte man achten?

Haben Sie sich dennoch für den Mietkauf entschieden, so sollten Sie einige Punkte besonders beachten. Diese bestimmen letztlich, ob der Mietkauf zu einer zufriedenstellenden Investition wird.

  • Vertragsdetails: Lesen Sie den Mietkaufvertrag gründlich durch und achten Sie auf alle Details, insbesondere auf die Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis, die Laufzeit des Vertrages, eventuelle Zusatzkosten, Sonderzahlungen etc.
  • Zustand des Hauses: Kontrollieren Sie den Zustand des Hauses ganz genau. Am besten beauftragen Sie einen unabhängigen Gutachter, der Ihnen hilft, Mängel aufzudecken.
  • Marktwert: Ist der Kaufpreis angemessen? Vergleichen Sie ihn mit dem aktuellen Marktwert der Immobilie. Auch Ihr Gutachter kann beurteilen, ob der Preis gerechtfertigt ist. Und übrigens: Beim Mietkauf darf die Miete die ortsübliche Miete nicht um mehr als 50 Prozent übersteigen (AZ XII ZR 352/00).
  • Mindestens 80 % Tilgungsanteil: Achten Sie darauf, dass mindestens 80 % der Miete auf den Kaufpreis der Immobilie angerechnet werden. Liegt der Tilgungsanteil darunter, so ist der Mietanteil zu hoch und man sollte lieber die Finger davon lassen.
  • Finanzielle Planung: Vergewissern Sie sich, dass Sie die Mieten während der gesamten Vertragslaufzeit zahlen können und planen Sie die endgültige Kaufsumme ein. Können Sie dabei die nötigen Rücklagen bilden? Bleibt Geld für eventuelle Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen übrig? Ziehen Sie zur Sicherheit einen Baufinanzierungsberater hinzu.
  • Plan B: Stichwort Risikoabsicherung. Überlegen Sie, was passiert, wenn Sie krank oder arbeitslos werden. Können Sie die Zahlungen weiterhin leisten? Was geschieht, wenn der Verkäufer Insolvenz anmeldet? Wie ist die rechtliche Lage, und wie sind Sie abgesichert? Was passiert im Todesfall des Käufers oder Verkäufers? Diese und weitere Aspekte sollten im Mietkaufvertrag festgehalten sein.

Wohnung per Mietkauf erwerben

Für den Erwerb einer Eigentumswohnung durch Mietkauf gelten grundsätzlich die gleichen Überlegungen wie für den Erwerb eines Hauses per Mietkauf. Hinzu kommt aber noch das Thema Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG):

  • Informieren Sie sich über die WEG und ihre Regeln. Die WEG kann Beschlüsse fassen, welche Auswirkungen auf Ihre Nutzung der Wohnung und auf anfallende Kosten haben.
  • Klären Sie, welche Nebenkosten und Beiträge zur Instandhaltungsrücklage im Mietkaufvertrag enthalten sind. Diese Kosten sind zusätzlich zur Miete zu tragen und wirken sich auf die Gesamtbelastung aus.
  • Wie sehen die zukünftigen Entwicklungen innerhalb der WEG aus? Große Sanierungsprojekte oder Änderungen in der Hausordnung beeinflussen die Wohnsituation und Ihre finanzielle Planung ebenfalls.
  • Erkundigen Sie sich, ob und wie Sie als Mietkäufer an Eigentümerversammlungen teilnehmen und Stimmrechte ausüben können. Inwiefern können Sie Einfluss auf Entscheidungen nehmen, die Ihr zukünftiges Eigentum betreffen?
  • Wenn Sie Änderungen oder Renovierungen in der Wohnung vornehmen möchten, klären Sie, wie dies im Rahmen der WEG-Regeln und des Mietkaufvertrags gehandhabt wird.

Grundstück per Mietkauf erwerben – geht das?

Grundsätzlich ist es möglich, auch ein Grundstück per Mietkauf zu erwerben, allerdings ist dies weniger verbreitet als bei Häusern oder Wohnungen. Hierbei sollten Sie besonders auf Folgendes achten:

  1. Informieren Sie sich über den Bebauungsplan und eventuelle Einschränkungen, die für das Grundstück gelten.
  2. Klären Sie, ob und in welcher Höhe Erschließungskosten anfallen und wer diese trägt.
  3. Beachten Sie die Laufzeit des Mietkaufvertrags, da die Entwicklung eines Grundstücks oft länger dauert als der Kauf einer bestehenden Immobilie.
  4. Überlegen Sie genau, wie Sie das Grundstück nutzen möchten und ob dies mit den vertraglichen Bedingungen vereinbar ist.

So funktioniert Mietkauf: Eine Beispielrechnung

Nehmen wir an, Sie haben einen Mietkaufvertrag in Höhe von 300.000 € abgeschlossen. Sie leisten eine Anzahlung in Höhe von 20 %, also 60.000 €. 240.000 € müssen noch gezahlt werden – diese Summe begleichen Sie in Mieten. Wenn die Laufzeit des Mietkaufvertrags 10 Jahre beträgt, dann müssten Sie eine monatliche Miete in Höhe von 2.000 € zahlen (240.000 € / 120 Monate = 2.000 € Miete).

Angenommen, Sie vereinbaren eine Schlussrate von 50.000 €. Dann sähe die Rechnung so aus:

300.000 € - 60.000 € = 240.000 €

240.000 € - 50.000 € = 190.000 €

190.000 € / 120 Monate = 1.583 € Miete

Knapp 1.600 € Miete sind sehr viel Geld, zumal der Verkäufer auch noch einen Mietzins verlangen kann, was die monatlichen Ausgaben weiter erhöht. Lohnt sich dieser Mietkauf wirklich? Das muss natürlich jeder für sich beantworten. Sicher ist aber, dass eine klassische Baufinanzierung in diesem konkreten Fall günstiger gewesen wäre.

Finanzierung beim Mietkauf

Wenn Sie am Ende eines Mietkaufvertrages stehen und die Schlussrate nicht aus eigenen Mitteln aufbringen können, bietet sich eine Baufinanzierung an. Diese sollte bereits bei Abschluss des Mietkaufvertrages in Betracht gezogen werden. Prüfen Sie einige Jahre vor Vertragsablauf nochmal Ihre Bonität (Einkommen, Schufa, bisheriges Zahlungsverhalten), um sicherzustellen, dass Sie die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung erfüllen.

Ist dies der Fall, dann ziehen Sie einen unabhängigen Finanzberater oder einen Baufinanzierungsspezialisten hinzu. Gemeinsam finden Sie eine Option, die zu Ihnen passt, so dass Sie die Schlussrate des Mietkaufs problemlos begleichen und somit den Übergang zum Eigentümer der Immobilie reibungslos gestalten können.

Dustin Witt

Dustin Witt

Dustin Witt betreut gemeinsam mit seinen Kolleg*innen im Produktmanagement die Kreditinstitute, mit denen Starpool zusammenarbeitet. Er ist erst seit 2022 für Starpool tätig, hat aber seit 2014 sein Finanzierungswissen im Hypoport-Konzern aufgebaut. Im Produktmanagement ist Dustin für die regional nördlichen Banken verantwortlich und der Spezialist für die Bausparkassen sowie deren Produkte.

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