Zweifamilienhaus bauen – Wohnform mit vielen Möglichkeiten

Das Zweifamilienhaus vereint zwei separate Wohneinheiten unter einem Dach – eine attraktive Option für Familien, die gemeinsam investieren oder durch die Vermietung einer Einheit zusätzliche Einnahmen generieren möchten. Die Vorteile reichen von geteilten Kosten über kurze Wege zu Freunden oder Familie bis hin zu zusätzlichen Einnahmen. Wir verraten, was beim Bau eines Zweifamilienhauses zu beachten ist und was das Ganze kostet.

Was ist ein Zweifamilienhaus und wie unterscheidet es sich vom Doppelhaus?

Im Zweifamilienhaus befinden sich zwei Wohneinheiten meistens auf mehreren Stockwerken übereinander (wenn es sich nicht um Bungalows bzw. Häuser mit einer flacheren Bauweise handelt). Die Wohnungen haben eigene Eingänge, den Haupteingang ins Haus teilen sich die Bewohner meistens. Es kann aber auch getrennte Haupteingänge geben, je nach Architektur und den örtlichen Bauvorschriften. Zweifamilienhäuser sind ideal für Familien, die bspw. in einem Mehrgenerationenhaus leben möchten.

Eine der Wohneinheiten kann aber auch als Einliegerwohnung gestaltet werden. Diese eignet sich dann sowohl für die Unterbringung von Familienangehörigen als auch zur Vermietung. Zudem ist es auch möglich, ein Zweifamilienhaus in einen Wohn- und einen Gewerbeteil aufzuteilen und das Erdgeschoss für sein eigenes Geschäft zu nutzen oder als Laden, Büro oder ähnliches zu vermieten. Aber Achtung: Damit das möglich ist, muss der Flächennutzungsplan eine Mischnutzung erlauben.

Worin liegt nun der Unterschied zum Doppelhaus, welches ja auch von zwei Parteien bewohnt wird?

• Das Doppelhaus besteht aus zwei Einfamilienhäusern, die durch eine Wand miteinander verbunden sind. Jedes Haus hat einen eigenen Eingang und Garten. Die beiden Häuser können ein- oder mehrstöckig sein. Da die Einheiten eines Doppelhauses nebeneinander angeordnet sind, hat man darin eher das Gefühl eines Einfamilienhauses.
• In einem Zweifamilienhaus sind die Wohneinheiten nicht nebeneinander, sondern übereinander angeordnet. Sie befinden sich meistens auf zwei Stockwerken. Es gibt aber auch 1,5-geschossige Zweifamilienhäuser mit einem vollwertigen Erdgeschoss und einem ausgebauten Dachgeschoss.

Vor- und Nachteile eines Zweifamilienhauses

Zweifamilienhaus planen: Los geht‘s mit der Grundstückssuche

Das richtige Grundstück für ein Zweifamilienhaus zu finden, gestaltet sich anders als für ein Einfamilienhaus. Erstens muss es groß genug sein, um die zusätzliche Wohnfläche, eventuelle separate Eingänge, Parkplätze und Außenbereiche für beide Wohneinheiten zu berücksichtigen. Bauvorschriften und Bebauungspläne können für Zweifamilienhäuser strengere Auflagen vorsehen, z. B. in Bezug auf den Abstand zu Nachbargrundstücken oder die Bebauungsdichte.

Zweitens muss das Grundstück so beschaffen sein, dass eine angemessene Privatsphäre für beide Parteien gewährleistet ist. Dies kann durch eine geschickte Positionierung des Hauses auf dem Grundstück und eine durchdachte Gestaltung der Außenanlagen erreicht werden. Schließlich muss das Grundstück die technischen Voraussetzungen für die Versorgungsleitungen wie Wasser, Abwasser, Strom und eventuell Gas für zwei Haushalte erfüllen.

Ansonsten gilt wie immer: Lage, Lage, Lage. Da ein Zweifamilienhaus mehr Bewohner hat als ein Einfamilienhaus, spielt auch die Nähe zu Infrastruktureinrichtungen eine noch größere Rolle. Schulen und Kitas, Einkaufszentren und Ärzte sowie Verkehrsanbindungen sollten im Idealfall gut erreichbar sein, um den Alltag aller Bewohner zu erleichtern.

Wie wollen Sie das Zweifamilienhaus bauen – als Fertighaus oder Massivhaus?

Ist das passende Grundstück gefunden, bleibt nur noch die Frage, ob ein Fertighaus oder ein Massivhaus gebaut werden soll. Hier die Vor- und Nachteile beider Bauweisen auf einen Blick:

• Ein Fertighaus wird aus vorproduzierten Teilen auf dem Grundstück zusammengebaut. Da große Teile des Hauses bereits im Werk gefertigt werden, kann der Aufbau vor Ort in wenigen Tagen erfolgen. Fertighäuser werden nach vordefinierten Modellen errichtet, was die Planung vereinfacht und zu überschaubaren Kosten führt. Außerdem legen immer mehr Fertighaushersteller Wert auf nachhaltige Materialien und energieeffiziente Bauweisen.
• Das Massivhaus wird traditionell Stein auf Stein auf dem Baugrundstück errichtet. Diese Art von Haus ist für seine Robustheit und lange Lebensdauer bekannt. Hier haben Sie mehr Freiheiten bei der Gestaltung Ihres Zweifamilienhauses und können ein schickes Architektenhaus, also ein echtes Unikat bauen. Obendrauf sorgen die massiven Wände für einen sehr guten Schallschutz, was in einem Haus für zwei Familien besonders wichtig sein kann.

Zweifamilienhaus bauen: Grundriss clever planen für harmonisches Miteinander

Damit zwei Parteien friedlich unter einem Dach leben können, muss der Grundriss des Zweifamilienhauses besonders gut durchdacht sein, um eine Balance zwischen privat und gemeinschaftlich zu finden. Besonders wichtig: eine gute Schalldämmung sowie Bäder und Küchen, die direkt unter- oder übereinander liegen. Das erleichtert das Verlegen von Leitungen und Anschlüssen.

5 Tipps für einen modernen Grundriss im Zweifamilienhaus

1. Grundriss flexibel und anpassungsfähig halten
   Die Lebensumstände ändern sich, und ein gut durchdachter Grundriss kann sich diesen Veränderungen anpassen. Planen Sie Räume, die mehrere Funktionen erfüllen können, z. B. ein Arbeitszimmer, das auch als Gästezimmer genutzt werden kann, oder ein Kinderzimmer, das später zum Hobbyraum umfunktioniert wird.
2. Für Privatsphäre sorgen
   Die Wohneinheiten sollten idealerweise so konzipiert sein, dass die Lärmübertragung auf ein Minimum reduziert wird und jede Einheit über private Außenbereiche verfügt. Dies kann durch schalldämmende Materialien zwischen den Wohneinheiten und eine kluge Positionierung von Fenstern und Türen erreicht werden.
   
   Wird für das Zweifamilienhaus nur ein zentraler Eingang geplant, sollte der Eingangsbereich am besten so gestaltet werden, dass es für jede Partei separate, klar definierte Wege zu ihren jeweiligen Wohnbereichen gibt. Ein geräumiger Flur oder eine Diele kann als Pufferzone dienen, um den direkten Blick in die privaten Wohnbereiche zu verhindern. Ausreichend Platz und Garderoben für jede Partei sorgen für Ordnung und klare Grenzen.
3. Gemeinsam genutzte Räume planen
   In einem Zweifamilienhaus macht es Sinn, bestimmte Bereiche von beiden Parteien gemeinschaftlich zu nutzen, so z. B. Waschküche bzw. Hauswirtschaftsraum, Abstellraum oder eine Werkstatt. Das spart Kosten und fördert den sozialen Austausch zwischen den Familien.
4. Gemeinschaftsflächen gestalten
   Gemeinsame Bereiche wie Gärten und Einfahrten sollten so geplant werden, dass sie von beiden Parteien ohne Konflikte genutzt werden können. Der Garten kann z. B. in zwei Bereiche aufgeteilt werden, gleichzeitig kann man gemeinschaftliche Elemente wie einen Spielplatz oder Grillplatz einplanen. Bei der Einfahrt sorgen ausreichende Breite und klare Markierungen dafür, dass der Zugang zu den Stellplätzen nicht behindert wird.
5. Barrierefreiheit gewährleisten
   Für Bewohner mit eingeschränkter Mobilität oder auch für ältere Bewohner sind barrierefreie Zugänge zu den Wohneinheiten das A und O. Denken Sie an breite Türen ohne Schwellen, ausreichend Bewegungsfläche in Fluren und Räumen sowie rutschfeste und ebenerdige Bodenbeläge. Es ist ebenfalls wichtig, dass Aufzüge oder Rampen vorhanden sind, wenn es unterschiedliche Ebenen im Haus gibt. In den Wohnungen selbst sollten Badezimmer und Küche barrierefrei gestaltet sein.

Zweifamilienhaus bauen: Kosten sind individuell

Natürlich gestalten sich die Ausgaben beim Bau eines Zweifamilienhauses ganz unterschiedlich – je nach Lage, Größe, Ausstattung etc. Generell kann man aber die Kosten für ein Zweifamilienhaus mit denen für ein großes Einfamilienhaus vergleichen. Rechnen Sie zur Orientierung im Schnitt mit ca. 100.000-150.000 € pro 50 m² Wohnfläche, wenn Sie sich für ein Zweifamilienhaus als Fertighaus entscheiden. Für ein Massivhaus sind die Baukosten allgemein höher.

Finanzierung und Förderung, wenn man ein Zweifamilienhaus gemeinsam baut

Sie planen, das Zweifamilienhaus mit einer anderen Partei – sei es Familie oder Freunde – gemeinsam zu finanzieren? Dann ist es wichtig, im Voraus die Eigentumsverhältnisse sowie die jeweiligen Rechte und Pflichten zu klären. Der große Vorteil dabei: Durch die Bildung einer Finanzierungsgemeinschaft können Sie höhere Kreditraten leisten und mehr Eigenkapital einbringen, was die Finanzierungskosten senkt. Allerdings birgt ein gemeinsamer Hauskredit auch Risiken, falls eine Partei finanzielle Probleme bekommt und Sie dann möglicherweise allein für die Rückzahlung aufkommen müssen.

Eine andere Variante ist, dass jede Partei ihren Anteil selbst finanziert, was eine klare Trennung der finanziellen Verantwortung ermöglicht. Alternativ kann das gesamte Haus von nur einer Partei finanziert werden und den anderen Hausteil der zweiten Partei vermieten.

Für den Fall, dass Sie eine Wohneinheit als Anliegerwohnung vermieten möchten, ist es ratsam, mit Ihrer Bank separate Kreditverträge für die beiden Wohneinheiten im Zweifamilienhaus abzuschließen. Damit lassen sich die Kosten klar zuordnen und die Zinsen für die vermietete Einheit steuerlich absetzen. Ein guter Tipp ist es, das meiste Eigenkapital in die Finanzierung des selbst genutzten Teils zu stecken und auch die Tilgung hier höher anzusetzen. Planen Sie aber die Finanzierung so, dass Sie das Darlehen auch ohne Mieteinnahmen bedienen können. So geraten Sie nicht in Schwierigkeiten, falls es zu einem Mietausfall kommt.

Wenn Sie das Zweifamilienhaus bauen und selbst nutzen, können Sie verschiedene Fördermöglichkeiten in Anspruch nehmen. Regionale Eigenheimförderungen werden von vielen Bundesländern und manchmal auch Kommunen angeboten. Hier sind die Landesbanken und Gemeindeverwaltungen die richtigen Ansprechpartner. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Kredite bis zu 100.000 € im Rahmen des KfW-Wohneigentumsprogramms 124, die mit anderen KfW-Fördermitteln kombiniert werden können. Darüber hinaus gibt es das KfW-Programm 261/262 und 461 für energieeffizientes Bauen, welches Darlehen und Tilgungszuschüsse für KfW-Effizienzhäuser bereitstellt. Zudem kann Wohn-Riester als Altersvorsorge genutzt werden, bei dem ein Teil Ihres Gehalts in einen Bausparvertrag oder die Tilgung eines Immobiliendarlehens fließt, ergänzt durch staatliche Zulagen und steuerfreie Sparbeiträge

Unser Tipp: Nutzen Sie das Expertenwissen unserer unabhängigen Baufinanzierungsberater, um die Angebote verschiedener Banken zu vergleichen, passende Förderungen zu suchen und so die beste Finanzierung für Ihr Zweifamilienhaus auszuwählen. Das Angebot ist garantiert unverbindlich und kostenlos für Sie!

Einfamilienhaus zum Zweifamilienhaus umbauen und so mehr Platz schaffen

Ob es darum geht, zusätzlichen Wohnraum für Familienmitglieder zu schaffen oder eine Einliegerwohnung zur Vermietung anzubieten – manchmal lohnt es sich, ein Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus umzubauen. Dies kann durch verschiedene Maßnahmen geschehen wie z. B. durch

• den Keller- oder Dachgeschossausbau
• einen großzügigen Anbau oder
• durch die Aufstockung eines Geschosses.

Bei letzterer Option sollte aber zunächst geklärt werden, ob die vorhandene Bausubstanz einen solchen Umbau überhaupt zulässt und ob die Umbaumaßnahmen den örtlichen Bauvorschriften entsprechen.

Wichtig beim Umbau eines Einfamilienhauses in ein Zweifamilienhaus: Veränderungen an tragenden Wänden und der Einbau neuer Trennwände müssen sehr gut geplant und ausgeführt werden. Die statische Tragsicherheit des Gebäudes darf nicht gefährdet werden. Auch die Installation separater Versorgungssysteme (Strom, Wasser, Heizung) für jede Einheit kann technisch anspruchsvoll sein. Wichtig ist auch eine durchdachte Raumaufteilung und separate Eingänge für beide Wohnungen sowie eine gute Schall- und Wärmedämmung zwischen den Wohneinheiten. Engagieren Sie einen erfahrenen Architekten oder Bauingenieur, der Ihnen hilft, Ihre Umbaupläne vom Ein- zum Zweifamilienhaus zu realisieren.

Umbau Einfamilienhaus in Zweifamilienhaus: Kosten und Förderung

Wie auch bei jedem anderen Bauprojekt variieren die Kosten beim Umbau eines Einfamilienhauses in ein Zweifamilienhaus je nach Umfang der Maßnahmen, der Hausgröße und der regionalen Preisunterschiede.

Wollen Sie den Umbau in ein Zweifamilienhaus durch einen Anbau ans bestehende Haus lösen, dann können Sie sich laut einer Orientierungsrechnung des Immobilienunternehmens Engel & Völkers auf 1.300 bis 2.500 € pro m² einstellen. Mindestens 60 m² werden für einen Zweipersonenhaushalt empfohlen, das macht also 70.000 bis 150.000 €.

Schwebt Ihnen der Ausbau Ihres Dachbodens vor Augen, um in Ihrem Haus eine zweite Einheit zu schaffen? Folgende Kosten sollen Ihnen eine preisliche Orientierung ermöglichen:

Wie auch immer Sie sich entscheiden den Umbau vorzunehmen: Hinzu kommen noch Kosten für Sonderwünsche wie individuelle Ausstattungsmerkmale, hochwertige Materialien oder spezielle technische Lösungen, die den Preis weiter in die Höhe treiben. Außerdem sollten Sie zusätzliche Ausgaben für Architekt, Ingenieur und eventuelle Genehmigungsgebühren bspw. Für den Bauantrag einplanen, die durchaus einen signifikanten Anteil an den Gesamtkosten ausmachen.