Wer sich wohnlich verändern und dafür eine Immobilie kaufen möchte oder auch nur ein Objekt als Geldanlage sucht, dem schwirren bald vielerlei Begriffe um die Ohren. Dabei taucht sicherlich auch bald der Begriff einer Einliegerwohnung im Haus auf.
Was ist eine Einliegerwohnung?
Als Einliegerwohnungen wurden einst separate Räume, vor allem auf Bauernhöfen, genannt, in denen die Landarbeiter (Einlieger) gegen Miete untergebracht wurden. Was man heute unter einer Einliegerwohnung versteht, ist rechtlich klar definiert.
Eine Einliegerwohnung ist nach § 11 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) eine unabhängige (kleine) Wohneinheit von untergeordneter Bedeutung innerhalb eines größeren Wohnhauses. Dabei ist es egal, in welchem Haustypen die Einliegerwohnung liegt – ob klassischer Bungalow, pompöse Stadtvilla oder pragmatisches Fertighaus.
Der zusätzliche Wohnraum kann an Verwandte, Freunde, Studenten oder zur Ferienzeit an Touristen vermietet werden. Somit stellen Einliegerwohnungen durchaus eine interessante Möglichkeit dar, das monatliche Einkommen aufzubessern.
Bedingungen, die eine Einliegerwohnung erfüllen muss
Wer eine Einliegerwohnung plant, sollte zuerst die baurechtlichen Voraussetzungen dafür abklären und die baulichen Vorschriften der Landesbauordnung im jeweiligen Bundesland. Außerdem gilt für Einliegerwohnungen auch noch das Baurecht des Bundes. Prinzipiell kann die Einliegerwohnung im Wohnkeller, im ausgebauten Dachgeschoss oder einer sonstigen Etage liegen.
Bau eines Hauses mit Einliegerwohnung: Das sagt das Baurecht
Bei der Einliegerwohnung muss es sich um eine abgeschlossene Einheit mit eigener Erschließung (Bad, Küche, Wohnraum) handeln, die einen eigenen Zugang hat. Dazu gehört auch der eigene Wasserzähler für den Mieter, ein eigener Stromkreis sowie ein Sicherungskasten. Die Wohnung muss also unabhängig von der Wohnung des Vermieters bewohnbar sein. Hauseingang, Flur und Treppe können jedoch gemeinsam genutzt werden. Allgemein ist es vorteilhaft, einen separaten Eingang für den Einlieger zu legen. Ein separater Eingang erleichtert die Vermietung und ermöglicht in der Regel eine höhere Miete als bei Einliegerwohnungen ohne separaten Eingang.
Einliegerwohnung nachträglich anbauen
Ein flexibel geplantes Haus kann später um eine Einliegerwohnung erweitert werden. Für viele Lebenssituationen wird eine Erweiterung des Wohnraumes plötzlich sinnvoll. Anbau- und Flexmodule, die von Anfang an eingeplant werden, ermöglichen das Schaffen von mehr Wohnraum. Denn dadurch kann der Grundriss im Erdgeschoss erweitert werden.
Generell können Häuser mit zwei Wohneinheiten von einer doppelten Neubauförderung profitieren. Beachten Sie allerdings, dass Sie dafür von Beginn zwei Wohneinheiten bauen müssen. Die Option, die Einliegerwohnung nachträglich anzubauen, reicht demnach nicht für die doppelte Neubauförderung Ihres Hauses mit Einliegerwohnung.
Die Vorteile eines Hauses mit Einliegerwohnung
Kein anderer Haustyp bietet so viel Flexibilität und finanzielle Vorteile wie ein Haus mit Einliegerwohnung. Ob ein separates Homeoffice, ein klassisches Mietobjekt oder eine Erstwohnung für die Kinder, dank bspw. der BEG-Förderung der Kreditbank für Wiederaufbau (KfW) sowie weiteren Steuervorteilen, kann sich eine Einliegerwohnung durchaus lohnen. Immerhin lassen sich dank der Mieteinnahmen die geringfügig höheren Baukosten, im Vergleich zum klassischen Einfamilienhaus, wieder kompensieren.
- Mehrgenerationenwohnen: Nähe und zugleich individuelle Freiheit durch getrennte Wohneinheiten.
- Flexibilität: Langfristige Mieter, Pflegekräfte, Feriengäste oder Nutzung als Atelier/Praxis.
- Wertsteigerung: Eine Einliegerwohnung erhöht den Wert der Immobilie.
- Sonderkündigungsrecht: Als Vermieter haben Sie das Recht, ohne Eigenbedarf oder berechtigtes Interesse zu kündigen.
Nachteile einer Einliegerwohnung
- Höhere Kosten: Planungsaufwand und Baukosten sind höher als bei einem klassischen Einfamilienhaus.
- Eingeschränkte Privatsphäre: Wohnen Tür an Tür mit Mietern kann zu Konflikten führen, selbst bei Familienangehörigen.
- Rentabilität: Eine rentable Vermietung erfordert in der Regel eine Mindestgröße von 50 m², idealerweise aufgeteilt in zwei Räume.
- Steuerliche Aspekte: Setzen Sie die Miete zu niedrig an, drohen steuerliche Nachteile. Mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete sollten angesetzt werden, um Werbungskosten voll absetzen zu können.
Fördermöglichkeiten und steuerliche Vorteile einer Einliegerwohnung
Um Steuervergünstigungen zu erhalten, müssen Sie dem Finanzamt nachweisen, dass es sich um eine geschlossene Wohneinheit handelt. Dies erfordert eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt, die sicherstellt, dass die baulichen Vorschriften, Wärmedämmung und Schallschutz eingehalten werden. Zudem müssen Herstellungs- und Anschaffungskosten den verschiedenen Gebäudeteilen zugeordnet werden. Nutzen Sie ein separates Bankkonto für die Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben der Einliegerwohnung, um die Zuordnung zu erleichtern.
Den selbstgenutzten Teil Ihrer Immobilie können Sie steuerlich nicht geltend machen, wohl aber die vermietete Einliegerwohnung. Dadurch verringert sich die Steuerlast auf Ihr Einkommen. Bei der Einkommenssteuererklärung füllen Sie als Vermieter die Anlage V aus, unabhängig davon, ob Sie ein Grundstück, eine Einliegerwohnung, eine Garage oder ein anderes Objekt vermieten.
Besonders vorteilhaft ist die Vermietung während der Finanzierungsphase eines Neubaus. Nach der AfA (Absetzung für Abnutzung) können Sie den Kaufpreisanteil der Einliegerwohnung jährlich mit zwei Prozent abschreiben. Der Kaufpreis für Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Grundsätzlich dürfen Sie nach § 9 Abs. 1 EStG Werbungskosten aus Vermietung absetzen.
Haus mit Einliegerwohnung bauen, was ist zu beachten?
Beim Hausbau mit einer Einliegerwohnung muss beachtet werden, dass diese laut Gesetzgeber eine Wohnfläche von mindestens 23 m² aufweist. Für die maximale Größe der betreffenden Einliegerwohnung bestehen keine Beschränkungen, allerdings muss diese in einer untergeordneten Rolle zur Hauptwohnung stehen, also kleiner sein. Handelt es sich um zwei gleiche Wohneinheiten, spricht man von einem Zweifamilienhaus.
Baufirmen liefern hierzu Grundriss-Ideen für Häuser mit Einliegerwohnung, Hausbeispiele und Informationen zu staatlichen Förderungen beim Hausbau und Preisen. Die Einliegerwohnung kann sowohl im Massiv- als auch im Fertigteilbau eingebunden werden, was sogar im Dach oder Keller sein kann.
Wenn Sie ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen bzw. bauen möchten, vergessen Sie den Abschluss relevanter Versicherungen für Ihr Haus wie bspw. eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung nicht. Denn, falls jemand in Ihrer Immobilie oder auf dem Grundstück zu Schaden kommt, haften Sie als Eigentümer.
Individueller Grundriss: Wie ein Haus mit Einliegerwohnung aussehen könnte
Nicht nur kann eine gut gestaltete Einliegerwohnung, die den vorhandenen Grundriss ideal nutzt, den Wert Ihrer Immobilie erheblich steigern. Sie wird so auch für potenzielle Mieter besonders attraktiv. Hier sind einige kompakte Tipps, um den Raum optimal zu nutzen und eine attraktive, funktionale Einliegerwohnung zu planen.
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Aspekt |
Tipps |
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Tipps |
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Raumplanung und Nutzung |
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Kompakte Küchenlösungen |
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Licht- und Farbgestaltung |
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Innenausstattung und Dekoration |
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Funktionale Details |
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Außenbereich |
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Einliegerwohnung im eigenen Haus: Was Sie übers Vermieten wissen sollten
- Heiz- und Betriebskostenabrechnung: Diese muss im Mietvertrag klar geregelt sein.
- Mitbenutzung bestimmter Flächen: Klären Sie im Vertrag, welche Flächen wie der Garten gemeinsam genutzt werden.
- Sonderkündigungsrecht: Vereinbaren Sie das Sonderkündigungsrecht und verlängerte Kündigungsfristen im Mietvertrag.
- Mietvertrag: Erstellen Sie einen detaillierten Mietvertrag für die Einliegerwohnung. Sie müssen den Gebrauch der Wohnung sicherstellen, während der Mieter die Mietsache pfleglich behandelt und die Miete pünktlich zahlt.
- Rechte des Vermieters: Der Vermieter kann alle gesetzlichen Rechte oder im Mietvertrag festgelegten Rechte ausüben.
