Eine gute Baufinanzierung muss auch in schlechten Zeiten tragfähig sein. Damit das gelingt, darf sie nicht auf Mutmaßungen beruhen, die sich später als Wunschdenken entpuppen. Wohnen und Finanzieren zeigt 5 typische Finanzierungsfallen und wie Sie diese von Anfang an vermeiden.
Finanzierungsfallen im Schnelldurchlauf
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Die größten Finanzierungsfallen entstehen nicht (nur) durch den Zinssatz, sondern durch zu knapp gerechnete Puffer.
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Steigende Lebenshaltungskosten, Reparaturen, Einkommensrisiken und eine teurere Anschlussfinanzierung können eine Baufinanzierung ins Wanken bringen.
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Tragfähig ist eine Finanzierung nur dann, wenn Rate, Rücklagen und Absicherung auch in Stressphasen zusammen funktionieren.
Typische Fehler bei der Baufinanzierung kennen
Eine Studie von HDI Bancassurance in Zusammenarbeit mit Yougov aus Mai 2025 zeigt, dass bei der Planung der Baufinanzierung oft Zinsen und Inflation im Fokus stehen, aber Risiken wie Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Tod kaum thematisiert werden. Das bedeutet: Viele Kreditnehmer blenden reale Lebensrisiken aus, die die Tragfähigkeit einer Finanzierung gefährden können.
„Mein Einkommen steigt noch.“
Viele Finanzierungen werden so kalkuliert, als sei das heutige Einkommen nur eine Zwischenstufe. Gehaltserhöhungen, Karrieresprünge und Boni werden stillschweigend mit eingeplant.
Das Problem: Baufinanzierungen laufen im Schnitt 25 bis 35 Jahre. Dabei verlaufen Erwerbsbiografien heute noch selten linear. Krankheit, Elternzeit, Teilzeit, Jobwechsel oder Branchenkrisen gehören zu den normalen Risiken eines Berufslebens dazu und sollten mitbedacht werden.
Gut zu wissen
- Wenn Ihre Finanzierung nur funktioniert, weil Ihr Einkommen steigen muss, dann ist sie nicht solide durchgerechnet.
- Bindet Ihre monatliche Rate bereits heute 35–40% des Haushaltsnettos nur für Wohnen (Rate + Nebenkosten + Rücklage), reicht schon ein kleiner Einkommensrückgang, um die Finanzierung instabil zu machen.
Faustregel: Prüfen Sie Ihre Finanzierung mit einem realistischen Stress-Test: Bei 20 % weniger Haushaltsnetto sollte die Kreditrate noch problemlos tragbar sein. Ist Ihr Einkommen sehr variabel (Boni,Provision, Selbstständigkeit etc.), sollte Ihre Rate auf dem unteren, sicheren Einkommensniveau kalkuliert werden und nicht auf dem Best Case.
In 5 Schritten zur Baufinanzierung: So planen Sie realistisch und sicher
In dieser Episode von „Fundament & Finanzen“ erklärt der Finanzexperte Daniel Korth, wie Sie Ihre Baufinanzierung sicher und realistisch angehen – von der ersten Budgetrechnung bis zur endgültigen Auszahlung.
„Die Nebenkosten ignoriere ich erst mal.“
Eine Baufinanzierung darf nicht so gerechnet werden, als bestünden die Kosten einer Immobilie nur aus Kreditrate und Kaufnebenkosten. Wenn Ihre Rechnung nur aufgeht, weil Sie keine Rücklagen für Reparaturen einplanen, ist sie nicht solide durchdacht.
Eine Immobilie verursacht dauerhaft Ausgaben: Instandhaltung, Reparaturen, Modernisierung, steigende Energieanforderungen, Grundsteuer und Versicherungen. Diese Kosten tauchen in vielen Finanzierungen schlicht nicht auf.
Gut zu wissen
- Bilden Sie keine monatliche Instandhaltungsrücklage, werden spätere Reparaturen fast zwangsläufig über teure Nachfinanzierungen laufen.
- Wenn Dach, Heizung oder Fenster in Ihrem Haus älter als 20 Jahre sind, sollten Sie größere Ausgaben für die nächste Zeit mit einplanen.
Faustregel: Zur Kreditrate gehört immer eine Instandhaltungsrücklage von 1–2 % des Gebäudewertes pro Jahr. Bei älteren Häusern oder Sanierungsstau eher 1,5–2,5 %p. a.
Beispiel: Gebäudewert 350.000 € = 3.500–7.000 € pro Jahr (ca. 290–580 € monatlich).
„Versicherungen sind optional. Es passiert schon nichts.“
Bei Baufinanzierungen werden unangenehme Themen wie Krankheit, Berufsunfähigkeit oder der Tod eines Partners gern ausgeblendet. Menschlich verständlich, finanziell sehr riskant. Denn ohne Absicherung steht die gesamte Finanzierung auf einem einzigen Pfeiler: dem laufenden Einkommen.
Laut der Deutschen Aktuarvereinigung (DAV) wird statistisch etwa jeder vierte Arbeitnehmer im Laufe seines Berufslebens mindestens einmal berufsunfähig (BU‑Wahrscheinlichkeit für 30‑Jährige: Frauen 26 %, Männer 24 %).
Gut zu wissen
- Ohne Absicherung hängt die gesamte Finanzierung an einer einzigen Einkommensquelle. Fällt diese weg, ist nicht nur der Lebensstandard gefährdet, sondern direkt der Hauskredit.
- Finanzieren Sie zu zweit und ein Partner stirbt, dann muss der andere die volle Rate dauerhaft allein stemmen können.
Faustregel: Zur Baufinanzierung gehören mindestens 2 Absicherungen: eine Berufsunfähigkeitsversicherung für den Hauptverdiener und eine Risikolebensversicherung bei gemeinsamer Finanzierung. Für Selbstständige ist zusätzlich ein Krankentagegeld sinnvoll. Zusätzlich gehört eine Liquiditätsreserve von 3–6 Monatsausgaben als Sofortpuffer dazu.
„Nach 10 Jahren refinanziere ich günstiger.“
Manchmal werden Baufinanzierungen so geplant, als sei die Anschlussfinanzierung automatisch entspannter als der Start. Sinkende Zinsen werden fest einkalkuliert, steigende Zinsen gedanklich ausgeschlossen. Das ist eine Marktprognose, die in Wahrheit keine ist.
Niemand weiß, wie das Zinsniveau in 10 oder 15 Jahren aussieht. Studien zu Kreditmärkten zeigen: Zinsanstiege erhöhen das Ausfallrisiko – besonders bei Finanzierungen, die bei niedrigem Ausgangszins knapp kalkuliert wurden. Eine Finanzierung, die auf der Erwartung fallender Zinsen basiert, unterschätzt das Risiko enorm.
Gut zu wissen
- Wenn Ihre Finanzierung nur tragfähig ist, weil die Zinsen später sinken müssen, dann ist sie nicht solide geplant.
- Je knapper die Erstfinanzierung kalkuliert ist, desto größer wird später das Risiko.
Faustregel: Rechnen Sie Ihre Anschlussfinanzierung immer mit mindestens 2 bis 3 Prozentpunkten höherem Zinssatz als heute. Bleibt die Rate auch dann tragbar, ist die Finanzierung robust. Wenn nicht, ist sie zu knapp kalkuliert.
„Mein Haus wird sich garantiert im Wert entwickeln.“
Man sollte nie von dauerhaft stabilen oder steigenden Immobilienpreisen sowie einem problemlosen Wiederverkauf ausgehen. Verschlechtern sich Markt, Lage oder Objektzustand oder wird ein schneller Verkauf nötig, können Preisabschläge und Restschulden zur echten Schuldenfalle werden.
Hinzu kommt: Bauqualität und Energieeffizienz werden häufig überschätzt. Was heute als modern gilt, kann in 15 Jahren veraltet oder sanierungspflichtig sein.
Gut zu wissen
- Wenn ein Verkauf mit Abschlag Ihre Restschuld nicht decken würde, dann besteht ein echtes Verschuldungsrisiko.
- Sind energetischer Zustand oder BauqualitätIhres Hauses mittelmäßig, ist Wertverlust wahrscheinlicher als Wertzuwachs –außer, Sie investieren gezielt in Sanierungs- undModernisierungsmaßnahmen.
Faustregel: Planen Sie Ihre Baufinanzierung so, als würde Ihre Immobilie nicht im Wert wachsen. Erst wenn die Finanzierung auch ohne Wertzuwachs tragfähig bleibt, ist sie wirklich stabil.
