Steuern sparen, bessere Kredite sichern, flexibel planen – klingt gut, oder? Bei der getrennten Finanzierung von Grundstück und Haus ist allerdings Vorsicht geboten: Verzögerungen, steigende Zinsen und doppelte Kreditkosten können die Vorteile schnell zunichtemachen. Wann sich diese Finanzierungsstrategie wirklich lohnt und wann sie zur Kostenfalle wird, erfahren Sie hier.
Grundstück und Haus getrennt finanzieren im Schnelldurchlauf
- Ein bezahltes Grundstück verbessert i. d. R. die Baufinanzierung für das Haus, wird aber nicht von jeder Bank vollständig als Eigenkapital anerkannt.
- Der frühere Grundstückskauf gibt Ihnen mehr Zeit für die Planung des Gebäudes.
- Bebauungsfristen können die Flexibilität beim Hausbau einschränken. Manche Banken bieten z. B. ein flexibles Darlehen an, welches später fest geschrieben wird.
Warum es sinnvoll sein kann, Grundstück und Haus getrennt zu finanzieren
Der Kauf eines Baugrunds und die spätere Finanzierung des Hausbaus in zwei getrennten Schritten kann strategische Vorteile bieten – aber nur, wenn Sie es richtig planen.
1. Bessere Konditionen für die Baufinanzierung
Ein bereits bezahltes Grundstück verbessert Ihre Kreditwürdigkeit und dient als Eigenkapital für den Baukredit. Banken setzen in den meisten Fällen eine bestimmte Eigenkapitalquote (meist 20 – 30 %) voraus. Gehört Ihnen das Grundstück bereits, steigt Ihr Eigenkapitalanteil und damit Ihre Chancen auf einen zinsgünstigen Kredit.
2. Grunderwerbsteuer sparen
Beim Kauf einer Immobilie fällt Grunderwerbsteuer an – und die berechnet sich nach dem Kaufpreis. Kaufen Sie Baugrund und Gebäude zusammen von einem Bauträger, wird die Steuer auf den Gesamtpreis fällig – und das kann teuer werden. Wer stattdessen erst das Grundstück kauft und später einen Bauunternehmer beauftragt, kann die Steuerlast reduzieren.
3. Mehr Zeit für Planung
Bauherren, die Grundstück und Haus gemeinsam finanzieren, müssen innerhalb kurzer Zeit alle wichtigen Entscheidungen treffen – von der Architektur bis zur Bauweise. Das kann zu Fehlentscheidungen und unerwarteten Zusatzkosten führen.
4. Verhandlungsspielraum mit Bauunternehmen
Wenn Sie Grundstück und Bau aus einer Hand erwerben, sind Sie an einen bestimmten Anbieter gebunden. Mit einem separaten Grundstückskauf können Sie hingegen unabhängig vom Grundstücksverkäufer auf dem freien Markt nach dem besten Bauangebot suchen – häufig sogar mit deutlichen Preisvorteilen.
5. Fördermittel und Zuschüsse optimal nutzen
Förderprogramme ändern sich regelmäßig. Wenn Sie den Hausbau nicht sofort finanzieren, können Sie später von besseren Konditionen oder neuen staatlichen Unterstützungen profitieren.
Beispiel: Die KfW und verschiedene Bundesländer bieten immer wieder neue Förderprogramme für energieeffizientes Bauen an. Eine getrennte Finanzierung gibt Ihnen die Möglichkeit, auf zukünftige Förderungen zu warten.
Die 7 größten Fehler bei separater Finanzierung – und wie Sie diese vermeiden
Eine getrennte Finanzierung von Grundstück und Haus ist nur dann clever, wenn Sie die typischen Hürden umgehen. Viele Bauherren geraten in vermeidbare finanzielle und planerische Fallen, wie die folgenden Beispiele verdeutlichen:
Fehler #1: „Ich kaufe erst mal das Grundstück. Das mit dem Haus klappt dann schon irgendwie.“
Lisa und Markus haben ein schönes Grundstück in guter Lage gefunden. Sie schlagen sofort zu, ohne sich Gedanken über den anschließenden Hausbau zu machen. Zwei Jahre später beantragen sie den Baukredit – und erleben eine böse Überraschung. Die Bank verlangt höhere Zinsen, weil sie das Grundstück nicht als volles Eigenkapital anerkennt. Zudem hat sich ihr Einkommen verändert und die Finanzierung ist schwieriger als gedacht.
Unser Tipp: Setzen Sie sich frühzeitig mit einem Finanzierungsberater zusammen, um eine klare Roadmap für Grundstücks- und Baukredit zu entwerfen.
Fehler #2: „Ich nutze das Grundstück als Sicherheit fürs Haus – das wird schon reichen.“
Daniel kauft ein Grundstück für 100.000 € und will es als Sicherheit für seinen Hausbau nutzen. Doch als er den Baukredit beantragt, erfährt er, dass Banken Baugrund meist nur zu 50 – 80 % des Wertes beleihen. Das bedeutet: Statt 100.000 € werden bloß 50.000 – 80.000 € als Sicherheit anerkannt – er muss plötzlich viel mehr Eigenkapital aufbringen, als er geplant hatte.
Unser Tipp: Klären Sie im Vorfeld mit der Bank, wie viel von Ihrem Grundstückswert tatsächlich als Sicherheit anerkannt wird. Alternativ können Sie durch paralleles Ansparen oder einen Bausparvertrag Ihre Eigenkapitalquote erhöhen. Falls Sie auf eine Beleihung setzen, prüfen Sie vorab mehrere Banken – die Bedingungen sind nicht überall gleich!
Fehler #3: „Ich achte beim Grundstückskauf nur auf die Lage – die Erschließung wird schon passen.“
David findet ein Grundstück in perfekter Lage und schlägt zu. Erst nach dem Kauf stellt er fest, dass es nicht vollständig erschlossen ist. Die Kosten für die Erschließung sprengen sein Budget und ohne vollständige Anschlüsse gibt es auch keine Baugenehmigung. Zudem dauert die Erschließung oft Monate oder Jahre – sein Bauvorhaben verzögert sich erheblich.
Unser Tipp: Prüfen Sie vor dem Kauf die Erschließungssituation genau. Ist das Grundstück bereits voll erschlossen, oder müssen Wasser, Strom und Abwasser noch gelegt bzw. optimiert werden? Welche Kosten und Wartezeiten entstehen? Die Bauämter und Versorger geben Auskunft – besser vorher klären, als später teuer nachzahlen!
Fehler #4: „Ich nehme einfach zwei Kredite auf – einmal für das Grundstück, einmal für das Haus.“
Max und Eva finanzieren ihr Grundstück mit einem separaten Kredit. Sie denken, sie könnten später problemlos einen weiteren Kredit für den Hausbau aufnehmen. Doch als sie diesen beantragen, stellt sich heraus, dass die monatliche Belastung durch den Grundstückskredit ihre Bonität schmälert. Die Bank verlangt höhere Zinsen oder mehr Eigenkapital – und plötzlich wird die Finanzierung schwierig.
Unser Tipp: Falls Sie das Grundstück per Kredit finanzieren, achten Sie darauf, dass die Rückzahlungsrate nicht Ihre zukünftige Baufinanzierung gefährdet. Eine Option kann sein, den Grundstückskredit so zu gestalten, dass er vor dem Hausbau weitgehend abbezahlt ist. Alternativ können Sie ein variables Darlehen nutzen, welches später mit dem Kredit für den Hausbau zusammengefasst und abgelöst wird.
Ein Grundstückskredit finanziert nur das unbebaute Grundstück und wird meist nur zu 50 bis 80 % des Werts beliehen – oft mit höheren Zinsen. Eine Baufinanzierung umfasst Grundstück und Haus, bietet günstigere Zinsen und bessere Sicherheiten. Wer das Grundstück separat finanziert, sollte frühzeitig prüfen, ob ein variables Darlehen oder ein Bausparvertrag vorteilhafter ist.
Fehler #5: „Zwei Verträge – das ist steuerlich bestimmt schlau!“
Patrick glaubt, dass er durch eine getrennte Finanzierung automatisch steuerliche Vorteile hat. Er kauft das Grundstück und lässt sich erst später ein Haus darauf bauen. Doch das Finanzamt prüft den Kauf genau und stellt fest, dass Grundstücks- und Hauskauf wirtschaftlich zusammenhängen. Die Folge: Er muss die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis zahlen – mehrere Tausend Euro an zusätzlichen Kosten!
Unser Tipp: Damit das Finanzamt Grundstücks- und Hauskauf nicht als eine Einheit bewertet, sollten Sie nach dem Grundstückskauf genügend Zeit verstreichen lassen und sich nicht an einen bestimmten Bauanbieter binden. Ein Indiz für eine wirtschaftliche Verbindung ist z. B., wenn der Grundstücksverkäufer gleichzeitig auch das Haus baut. Lassen Sie sich hierzu im Zweifel steuerlich beraten.
Fehler #6: Doppelte Nebenkosten
Wenn Grundstück und Haus separat finanziert werden, können tatsächlich doppelte Kaufnebenkosten anfallen. Der Grund liegt darin, dass jede Finanzierung (z. B. eine für den Grundstückskauf und eine für den Hausbau) als eigenständiger Vorgang behandelt wird. Für jeden Vorgang müssen dann separate Grundschulden oder Hypotheken ins Grundbuch eingetragen werden, was jeweils Notarkosten (für die Beurkundung) und Grundbuchgebühren (für die Eintragung) verursacht.
Details:
- Notarkosten: Diese entstehen bei der Beurkundung des Kaufvertrags oder der Finanzierungsvereinbarung. Bei zwei getrennten Transaktionen (Grundstück und Haus) müssen zwei Verträge beurkundet werden.
- Grundbuchkosten: Für jede Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek fallen Gebühren an. Wenn das Grundstück schon mit einer Grundschuld belastet ist und später eine weitere für den Hausbau hinzukommt, entstehen zusätzliche Kosten.
Beispiel:
- Kauf des Grundstücks: Notarkosten + Grundbuchgebühren für den Eigentumsübergang und die erste Grundschuld.
- Bau des Hauses: Nochmal Notarkosten + Grundbuchgebühren für die zweite Finanzierung und deren Eintragung.
Ausnahme: Falls beide Finanzierungen bei derselben Bank laufen und zeitlich nah beieinanderliegen, könnte man unter Umständen eine gemeinsame Grundschuld vereinbaren, die beide Beträge abdeckt. Das würde die Kosten reduzieren. Es lohnt sich, das mit der Bank und dem Notar im Vorfeld zu klären.
Fehler #7: Bestehende Vorlasten durch den Grundstückskauf
Laura glaubt, dass sie durch die getrennte Finanzierung von Grundstück und Haus mehr Flexibilität bei der Wahl ihrer Baufinanzierung hat. Sie nimmt einen Kredit für das Grundstück auf und plant, später ein Haus zu finanzieren. Doch beim Antrag für die Hausfinanzierung stellen die Banken fest, dass im Grundbuch eine Vorlast für die Grundstücksfinanzierung eingetragen ist. Viele Banken akzeptieren diese Situation nicht oder bewerten sie negativ, was zu höheren Zinsen oder sogar zu einer Ablehnung der Baufinanzierung führen kann. Laura steht plötzlich vor der Herausforderung, eine passende Finanzierungslösung zu finden.
Unser Tipp: Vermeiden Sie eine getrennte Finanzierung von Grundstück und Haus, wenn Sie nicht sicher sind, wie die Banken darauf reagieren werden. Informieren Sie sich im Vorfeld über die Anforderungen der Banken und ziehen Sie in Betracht, beide Finanzierungen zusammen zu planen. Eine Möglichkeit könnte eine variable Finanzierung für den Grundstückkauf sein. Diese bietet die Möglichkeit einer flexiblen Rückzahlung bzw. Umschuldung und Zusammenfassung mit dem Hauskredit.
Soll ich in meinem Fall getrennt finanzieren oder lieber nicht?
Während Sie in bestimmten Bereichen profitieren können, bringt die Trennung auch Herausforderungen mit sich, die Sie im Vorfeld bedenken sollten.
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Mögliche Vorteile |
Potenzielle Stolperfallen |
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Ein bezahltes Grundstück verbessert evtl. Ihre Kreditwürdigkeit und Konditionen. |
Das Grundstück wird nicht immer voll als Eigenkapital anerkannt, sondern oft nur zu 50 – 80 %. |
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Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück an. |
Zwei Kredite können zu höheren Gesamtkosten führen. |
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Weniger Zeitdruck bei Hausbau, Architekten- und Materialwahl. |
Gemeinden setzen manchmal Fristen für den Baubeginn. |
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Keine Bindung an einen Bauträger, mehr Wettbewerb, bessere Preise. |
Verzögerungen können das Bauen teurer machen (steigende Baukosten und Zinsen). |
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Förderungen optimal nutzen: Möglichkeit, auf neue Zuschüsse oder Kredite zu warten. |
Änderung von Bauvorschriften: Neue Regelungen könnten spätere Pläne erschweren. |
Wie lange dürfen Sie sich mit dem Hausbau Zeit lassen?
Nicht jedes Grundstück kann unbegrenzt unbebaut bleiben. Manchmal gibt es Bebauungsfristen, die einen Zeitraum für den Baubeginn oder die Fertigstellung vorgeben:
- In Neubaugebieten ist es üblich, dass Städte und Gemeinden eine Frist von 3 bis 5 Jahren setzen. Dadurch möchten sie sicherstellen, dass keine Grundstücke spekulativ gekauft und ungenutzt bleiben. Wenn Sie diesen Zeitraum nicht einhalten, drohen Strafen oder im Extremfall eine Rückabwicklung des Kaufs.
- In älteren Wohngebieten gibt es häufig keine festen Vorgaben. Falls welche bestehen, sind sie meist im Kaufvertrag oder im Bebauungsplan festgelegt.
- Private Grundstücksverkäufe sind meist flexibler, aber prüfen Sie trotzdem, ob es Auflagen gibt, die eine zeitnahe Bebauung erfordern.
Bevor Sie sich für eine getrennte Finanzierung entscheiden, vergewissern Sie sich unbedingt, ob Ihr Grundstück an eine Bebauungsfrist gebunden ist. Falls ja, planen Sie den Bau rechtzeitig ein oder sprechen Sie mit der Gemeinde über eine Verlängerung der Frist.
Fazit: Getrennte Finanzierung – kluger Schachzug oder teure Falle?
Wer sich von günstigen Grundstückspreisen locken lässt, ohne den Hausbau solide durchzuplanen, kann am Ende draufzahlen. Diese 3 Tipps werden oft übersehen – und können Ihnen viel Geld sparen:
- Grundstück nicht zu groß kaufen – Je teurer der Baugrund, desto weniger Eigenkapital bleibt für den Hausbau. Eine Überdimensionierung kann später die Finanzierung erschweren.
- Erschließungskosten checken – Manchmal sind Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser nicht enthalten. Ein „günstiges“ Grundstück kann durch hohe Kosten für die Erschließung schnell teurer werden als gedacht.
- Alternative Finanzierungsmodelle prüfen – Manche Banken bieten kombinierte Kredite mit flexiblen Auszahlungsplänen an, die die Vorteile beider Varianten vereinen.
Wir fassen zusammen:
- Sie sind finanziell flexibel, möchten Steuern sparen und in Ruhe planen?
Dann kann eine getrennte Finanzierung tatsächlich sinnvoll sein. - Sie wollen schnell bauen, steigende Baukosten vermeiden und sich günstige Zinsen sichern?
Eine kombinierte Finanzierung ist in diesem Fall die bessere Wahl.
Am Ende entscheidet nicht die Theorie, sondern Ihr individueller Plan. Haben Sie Fragen? Unsere Experten stehen Ihnen gerne für eine kostenlose Beratung zur Verfügung!
