Sie sind dabei, Ihr Traumhaus zu kaufen und haben bereits das passende Angebot für eine Baufinanzierung vorliegen? Dann führt Sie Ihr nächster Schritt zum Notar, um das Thema Grundschuldbestellung abzuhaken.Diese ist notwendig, um die Auszahlung Ihres Darlehens zu ermöglichen. Was eine Grundschuldbestellung genau ist, wie Sie dazu kommen und welche Kosten damit verbunden sind, lesen Sie in diesem Beitrag.
Grundschuldbestellung im Schnelldurchlauf
- Die Grundschuldbestellung ist Voraussetzung für die Auszahlung eines Immobilienkredits.
- Eine Eintragung der Grundschuld sichert der Bank Rechte an Ihrer Immobilie bei Zahlungsausfällen.
- Im Gegensatz zur Hypothek bleibt die Grundschuld auch nach Rückzahlung des Darlehens bestehen.
- Eine Rangbescheinigung beschleunigt zwar die Kreditauszahlung, verursacht aber zusätzliche Kosten.
- Nach Kreditrückzahlung kann die Grundschuld für spätere Projekte genutzt werden.
Was ist eine Grundschuldbestellung und brauche ich sie wirklich?
Eine Grundschuldbestellung ist ein formaler Akt im Rahmen der Immobilienfinanzierung, der der Bank als Sicherheit bei möglichen Zahlungsausfällen dient.
Um der Bank diese Sicherheit zu gewährleisten, muss die Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden. Das gibt der Bank das Recht, im Falle eines Zahlungsausfalls auf die Immobilie zuzugreifen und die Forderungen z. B. durch den Verkauf der Immobilie zu begleichen. Dies schützt die Bank und ermöglicht es dem Käufer, die benötigten finanziellen Mittel zu erhalten, um die Immobilie zu erwerben.
Wenn Sie Ihre Immobilie rein aus Ihrem Eigenkapital erwerben, können Sie hinter das Thema Grundschuldbestellung direkt einen Haken setzen, denn dann brauchen Sie keine.
Sollten Sie aber einen Immobilienkredit wie eine Baufinanzierung aufnehmen, dann kommen Sie um eine Grundschuldbestellung nicht umhin. Normalerweise setzt die Bank die Grundschuldbestellung für die Vergabe des Hauskredits voraus.
Wer veranlasst die Grundschuldbestellung?
Eine Grundschuldbestellung kann grundsätzlich nur über einen Notar veranlasst werden und findet am besten direkt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags statt.
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Aber fangen wir von vorn an: Was ist eine Grundschuld?
Unter Grundschuld versteht man die rechtliche Belastung einer Immobilie bzw. eines Grundstücks. Durch die Grundschuld erhält die Bank das Recht, bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers eine Zwangsvollstreckung auf Immobilie und Grundstück durchzuführen – also diese zu verkaufen. Mit dem dabei erzielten Verkaufspreis wird die zuvor abgesicherte Schuld beglichen. Ein Kredit für den Hauskauf geht immer mit dem Eintrag einer Grundschuld in das Grundbuch einher.
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das in § 1191 ff. BGB geregelt ist. Mit der Grundschuldbestellung (= Vereinbarung) stimmen Käufer oder Eigentümer der Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch zu.
Mit dem Grundpfandrecht verschaffen sich Banken die Möglichkeit, die Immobilie zu verwerten, wenn Darlehensnehmer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Dabei werden alle wichtigen Vereinbarungen und Angaben schriftlich festgehalten.
Vorsicht Verwechslungsgefahr! Grundschuld ≠ Hypothek
Die Begriffe Grundschuld und Hypothek werden im Sprachgebrauch oft synonym verwendet, bedeuten aber nicht das Gleiche.
| Begriff | Erklärung |
| Hypothek | Sie ist an eine spezifische Schuld (also einen genauen Betrag) gebunden und erlischt automatisch, sobald alles vollständig beglichen ist |
| Grundschuld | Diese hingegen bleibt auch nach der Tilgung bestehen. Sie ist nicht an eine bestimmte Schuld gebunden und kann z. B. für eine zusätzliche Modernisierung erweitert werden. Das ermöglicht mehr Flexibilität für zukünftige Kredite. In der Praxis wird daher oft die Grundschuld als Sicherheit bevorzugt. |
Ablauf: So erfolgt die Grundschuldbestellung
An einer Grundschuldbestellung wirken grundsätzlich drei Parteien mit: Sie als Kreditnehmer und zukünftiger Eigentümer, Ihre finanzierende Bank und ein Notar.
- Sie vereinbaren einen Termin bei einem Notar, der die Grundschuldbestellung dokumentiert. Die Unterlagen zur Beurkundung (u. a. das Grundschuldbestellungsformular) erhält der Notar meist von der Bank. Idealerweise findet dieser Termin direkt im Zuge der Beurkundung des Kaufvertrags statt – so schlagen Sie zwei Fliegen mit einer Klappe.
- Der Notar erstellt einen Antrag auf Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Dieser enthält alle relevanten Informationen zur Grundschuld, einschließlich der Höhe.
- Das Grundbuchamt prüft den Antrag auf Eintragung in das Grundbuch. Die Bank erhält eine vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde und einen Grundbuchauszug und stellt Ihnen das Darlehen zur Verfügung.
Grundschuldbestellung vornehmen: Wie lange dauert es?
Nach dem Notartermin dauert es etwa vier bis sechs Wochen, bis das Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen ist. Sobald dies der Bank nachgewiesen wurde, erfolgt die Darlehensauszahlung in der Regel innerhalb von vier bis fünf Werktagen, sofern alle anderen Auszahlungsvoraussetzungen gemäß Darlehensvertrag ebenfalls erfüllt sind
Um die Auszahlung zu beschleunigen, kann der Notar jedoch eine Rangbescheinigung ausstellen, die besagt, dass einer ranggerechten Eintragung nichts im Wege steht. Viele Banken akzeptieren diese Bestätigung und zahlen das Darlehen bereits aus bevor die Grundschuld (rangrichtig) eingetragen wurde. Diese zusätzliche Dienstleistung verursacht allerdings weitere Notarkosten.
Kosten einer Grundschuldbestellung
Kalkulieren Sie, wenn möglich, direkt die Kosten für den Notar und die Grundbucheintragung in Ihr Budget ein. In den meisten Fällen sind beide Posten im Voraus aus dem Eigenkapital zu begleichen:
- Kosten für die Eintragung im Grundbuch belaufen sich meist auf 0,5 % bis 1 % des eingetragenen Betrags (also der Höhe der Grundschuld).
- Notargebühren für eine Grundbucheintragung betragen ebenfalls 0,5 % bis 1 % des Grundschuldbetrags.
Die genauen Kosten für die Grundschuldbestellung sind von Region zu Region unterschiedlich.
Was steht in der Grundschuldbestellungsurkunde?
In der Grundschuldbestellungsurkunde stehen die Vereinbarungen zur Bestellung der Grundschuld, einschließlich der Höhe der Grundschuld, der betroffenen Immobilie sowie der Rechte und Pflichten von Käufer und Bank. Zudem enthält die Vereinbarung folgendes:
- Einverständniserklärung des Kreditnehmers, dass die Bank im Falle eines Zahlungsverzugs zur sofortigen Zwangsvollstreckung berechtigt ist.
- Eine Einräumung des Rechts zur Zwangsversteigerung durch die Bank, um offene Forderungen einzutreiben.
- Bei speziellen Vereinbarungen stellt der Kreditnehmer der Bank nicht nur die Immobilie, sondern sein gesamtes Vermögen als Sicherheit zur Verfügung, um offene Forderungen zu begleichen.
Mit der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde kann die Bank ohne vorherige Klage mit der Vollstreckung beginnen.
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3. Baufinanzierungsberatung
Es meldet sich einer unserer Berater direkt bei Ihnen und berät Sie zur passenden Finanzierung.
Wie geht es nach der Eintragung der Grundschuld weiter?
Sie haben das Thema Grundschuldbestellung abgehakt und die Bank hat Ihnen das Darlehen für Ihre eigenen Vier Wände zur Verfügung gestellt? Dann schreitet der Kaufprozess nun weiter voran:
- Begleichen Sie den Kaufpreis beim Verkäufer und die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt.
- Beantragen Sie die Eigentümer-Überschreibung durch Ihren Notar. Hierfür benötigt der Notar noch eine Unbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes, die bestätigt, dass Sie die Grunderwerbsteuer ordnungsgemäß bezahlt haben.
- Sie sind für die ersten zwei bis fünf Monate wirtschaftliche Eigentümer Ihrer Immobilie, bis die offizielle Umschreibung der Eigentümerschaft vollständig erfolgt ist. Sie können das Objekt bereits mit allen Rechten und Pflichten nutzen. Nach der Umschreibung dürfen Sie sich rechtlicher Eigentümer nennen.
- Nach der Kreditrückzahlung können Sie Ihre Grundschuld mittels Löschungsbewilligung (erhältlich bei Ihrer Bank) austragen lassen. Tun Sie das nicht, bleibt der Vermerk im Grundbuch bestehen. Auch die Löschung muss durch einen Notar erfolgen, wodurch zusätzliche Gebühren anfallen. Solange Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen, bringt eine eingetragene Grundschuld jedoch keine Nachteile mit sich. Eine Löschung der Grundschuld ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Ansonsten können Sie die Grundschuld auch bestehen lassen und für eine spätere Modernisierung erneut als Kreditsicherheit nutzen.
Unser Fazit zur Grundschuldbestellung
Die Grundschuldbestellung ist ein zentraler Schritt zum Abschluss Ihrer Baufinanzierung und stellt sicher, dass die Bank im Falle von Zahlungsausfällen geschützt ist. Um stressfrei durch diesen Prozess zu gehen, lohnt es sich, die Notar- und Grundbuchkosten frühzeitig einzuplanen.
Wenn Sie es eilig haben, kann eine Notarbestätigung helfen, die Auszahlung noch vor der Eintragung zu beschleunigen – eine clevere Option, auch wenn sie zusätzliche Kosten mit sich bringt. Und denken Sie zukunftsorientiert: Nach der Rückzahlung des Kredits kann die Grundschuld im Grundbuch bestehen bleiben und so als potenzielle Sicherheit für spätere Vorhaben wie eine Modernisierung dienen.
