Ein unentdecktes Wohnjuwel zum Spottpreis ergattern? Auch wenn dieses Ziel in den meisten Fällen ein Traum bleibt, können Immobilien in Zwangsversteigerungen schon sehr viel günstiger abgegriffen werden als im freien Verkauf.Es bedarf allerdings des richtigen Bieterverhaltens und natürlich auch einer Portion Glück, um beim Zwangsversteigerungsverfahren ein Schnäppchen beim Hauskauf zu machen.
Zwangsversteigerung im Schnelldurchlauf
- Bei einer Zwangsversteigerung kommt die Immobilie unfreiwillig unter den Hammer – oft als letzter Ausweg, bei Zahlungsproblemen der Eigentümer.
- Nur Bieter, die eine Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswertes hinterlegen, dürfen an der Versteigerung teilnehmen – ein cleverer Schutz gegen Mitbieter, die keine ernsthafte Kaufabsicht haben.
- Der Bietprozess dauert mindestens 30 Minuten und endet, sobald das letzte Gebot dreimal wiederholt wird. Dann erfolgt die offizielle Vergabe des Zuschlags.
- Ohne eine Besichtigung der Immobilie bleiben viele Details im Dunkeln. Laufende Mietverträge oder Räumungsprobleme können schnell zusätzliche Kosten und rechtliche Hürden verursachen.
Was ist eine Zwangsversteigerung?
Zwangsversteigerungen sind gesetzlich geregelte Verfahren, die meist aufgrund von Zahlungsausfällen der bisherigen Eigentümer stattfinden. Sie werden gerichtlich angeordnet, um die Gläubiger auszuzahlen. Für Interessenten, Bieter und potenzielle Käufer kann das eine einmalige Gelegenheit für eine Immobilie zum günstigen Preis sein. Doch ist das Prozedere, ein Haus bei einer Zwangsversteigerung kaufen zu wollen, nicht ganz ohne Tücken.
Verfahrensablauf einer Zwangsversteigerung: Worauf sich Bieter einstellen können
Die einzelnen Schritte einer Zwangsversteigerung werden im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) oder kurz Zwangsversteigerungsgesetz genau definiert.
- Gläubiger stellen beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung, um ihre Forderungen gegenüber dem Schuldner durchzusetzen.
- Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger erstellt ein Gutachten über die Immobilie und bestimmt den Verkehrswert (=der Marktwert einer Immobilie).
- Das Gericht legt einen Versteigerungstermin fest, der öffentlich bekannt gemacht wird.
- Am Tag der Zwangsversteigerung müssen sich alle Teilnehmenden zu Beginn ausweisen.
- Es folgt eine Bekanntmachung, in der unter anderem die Eintragung aus dem Grundbuch verlesen wird. Auch das Mindestgebot wird verkündet. Dieses beträgt – zumindest beim ersten Versteigerungstermin – mindestens 50 % des Verkehrswertes der Immobilie.
- Die eigentliche Versteigerung beginnt und alle potenziellen Käufer haben nach Start dieser Biet-Zeit mindestens 30 Minuten, um ihre Gebote abzugeben. Natürlich kann die Zwangsversteigerung aber auch sehr viel länger dauern.
Nicht jeder darf einfach so an einer Zwangsversteigerung teilnehmen und drauf los bieten. Nur wer eine sogenannte Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes nachweisen kann, ist befugt, aktiv an der Zwangsversteigerung teilzunehmen.
Diese Gebühr kann laut § 69 des Zwangsversteigerungsgesetzes in drei Formen vorgelegt werden:
- Bundesbank- bzw. Verrechnungsschecks (nicht älter als 3 Tage)
- Bankbürgschaft
- Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse
- Die Biet-Zeit endet, sobald das Gericht das letzte Gebot dreimal ausspricht, niemand überbietet und der Rechtspfleger den Schluss der Versteigerung verkündet.
- Wenn der Gläubiger dem Gebot zustimmt und das Amtsgericht keine Einwände hat, dann bekommt der Höchstbietende offiziell den Zuschlag erteilt.
Was viele nicht wissen: Selbst, wenn Sie Höchstbietender bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie sind, heißt das nicht automatisch, dass Sie den Zuschlag erhalten. Denn bis zu einem Gebot von 70 % des Verkehrswerts dürfen die Gläubiger den Verkauf im ersten Termin ablehnen. Beträgt Ihr Gebot allerdings 71 % ist die Annahme verpflichtend festgesetzt. Handelt es sich um einen zweiten oder gar dritten Termin beim zuständigen Amtsgericht, gelten keine Mindestgrenzen beim Bieten mehr. - Nach Erteilung des Zuschlags und Zahlung des Kaufpreises wird der Eigentumstitel auf den Ersteigerer übertragen.
Die Risiken einer Zwangsversteigerung und wie Sie diese mindern können
Eine Immobilie aus der Zwangsversteigerung – manchmal ein Risiko. Das sind die Top-3-Risiken einer Immobilie, die Sie durch eine Zwangsversteigerung erworben haben:
Einschränkungen durch verweigerten Zugang für Gutachter
Oft ist es so, dass Gutachter von den Eigentümern nicht ins Haus gelassen werden. Von Schimmel im Keller bis zum undichten Dach können so einige unschöne Überraschungen hinter verschlossenen Türen warten. Ein Immobilienkauf aus Zwangsversteigerungen geht dadurch immer mit einem gewissen Risiko einher.
Wir raten Ihnen: Wenn der Zugang nicht möglich ist, lassen Sie sich zumindest das Gutachten der Versteigerung genau erläutern und kalkulieren Sie mögliche Sanierungskosten ein.
Mögliche Fortführung bestehender Mietverhältnisse
In manchen Fällen bleiben Rechte Dritter, wie z. B. Mietverhältnisse, nach einer Zwangsversteigerung, bestehen. Als neuer Eigentümer können Sie die Immobilie dann möglicherweise nicht sofort nutzen oder müssen bestehende Mietverhältnisse zu den bisherigen Konditionen fortführen.
Unser Tipp: Informieren Sie sich vorab gründlich über bestehende Mietverhältnisse und deren Bedingungen. Ein Blick ins Grundbuch zeigt, ob Rechte Dritter eingetragen sind, die nach der Zwangsversteigerung bestehen bleiben. Durch professionelle Unterstützung erkennen Sie frühzeitig mögliche Verpflichtungen und können besser einschätzen, wie bestehende Mietverträge Ihre Pläne für die Immobilie beeinflussen.
Weigerung von bisherigen Eigentümern/Mietern, das Objekt zu räumen
Natürlich kann es im Fall der Fälle auch vorkommen, dass der bisherige Eigentümer oder Mieter sich weigert, die Immobilie freiwillig zu räumen. In solchen Situationen werden weitere gerichtliche Schritte notwendig.
Wir raten Ihnen: Berücksichtigen Sie die zusätzlichen Kosten einer möglichen Räumung im Budget und planen Sie rechtliche Unterstützung ein, falls eine Zwangsräumung notwendig wird.
Justizportal und ZVG Portal
Infos zu Zwangsversteigerungen und rechtlichen Grundlagen sowie wichtige Unterlagen finden Sie auf dem Justizportal des Bundes und der Länder. Eine Übersicht über alle Amtsgerichte und Zwangsversteigerungen samt Terminen bekommen Sie auf dem ZVG-Portal. Hier können Sie auch entsprechende Gutachten und Versteigerungsbedingungen einsehen.
Immobilie aus einer Zwangsversteigerung: 3 Tipps für Bieter & ihr Gebot
Zwangsversteigerung Tipp 1: Machen Sie sich vorab mit dem Ablauf des Zwangsversteigerungsverfahrens vertraut
Wie immer gilt: Neulinge haben es schwer. Die Vorbereitung auf eine Zwangsversteigerung ist wichtig, um sicher zu agieren. Am besten besuchen Sie andere Zwangsversteigerungen, denn diese sind immer öffentlich. Machen Sie sich mit dem Ablauf vertraut und schauen Sie sich das Ganze einfach einmal an.
Zwangsversteigerung Tipp 2: Sehen Sie sich die Immobilie so früh wie möglich selbst an
Zur Versteigerung steht meist die Katze im Sack. Ob alle Informationen aktuell sind oder überhaupt stimmen, ist nicht klar. Gerade der Zustand der Immobilie ist schwer einschätzbar, wenn ein Besichtigungstermin nicht möglich war.
Wenn keine Besichtigung der Immobilie möglich ist (der Eigentümer ist nicht dazu verpflichtet, Ihnen Zugang ins Haus oder in die Wohnung zu gewähren), schaffen Sie sich zumindest ein Bild von außen. Von der Fassade über das Dach bis hin zur allgemeinen Nachbarschaft gibt alles Schlüsse darüber, ob es sich bei dem Objekt um die richtige Wahl handelt.
Nutzen Sie alle verfügbaren Informationen, wie Gutachten oder Berichte, und prüfen Sie ggf. äußere Anzeichen am Objekt. Eventuell kann auch ein Makler mit Expertise für Zwangsversteigerungen hilfreich sein.
Je mehr Informationen Sie bis zum Tag der Zwangsversteigerung bekommen, desto besser. Das gilt ebenso für die vom Gericht bereitgestellten Gutachten, Wertbestimmungen und andere Unterlagen. Aus diesen ziehen Sie nicht nur Basisinformationen, sondern im Idealfall auch, ob beispielsweise Altlasten bestehen oder Mietverhältnisse vorliegen.
Zwangsversteigerung Tipp 3: Planen Sie Ihr Bieterverhalten vor der Versteigerung
Mit all den gesammelten Informationen geht es jetzt daran, Ihr Bieterverhalten zu planen. Nehmen Sie bereits im Vorfeld Kontakt zu Ihrem Immobilienfinanzierer auf, um eine Hausnummer für die maximale Summe des Immobilienkredits zu erfahren und sich so Ihr persönliches Limit setzen zu können. Stellen Sie sich jedoch darauf ein, dass die Bank keinen Freudensprung machen wird. Schließlich ist ihre Arbeit unter Umständen umsonst, wenn Sie die Immobilie dann doch nicht ersteigern, weil jemand anderes bei der Zwangsversteigerung mehr bietet. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich von kundigen Bekannten begleiten oder holen Sie sich Rat von einem Experten wie z. B. Ihrem Anwalt oder einem Immobilienmakler.
Mit der passenden Finanzierung, dem Nachweis der Sicherheitsleistung und einem Dokument zum Ausweisen sind Sie ausgerüstet, um an dem Termin für die Zwangsversteigerung teilzunehmen und das höchste Gebot abzugeben. Viel Glück! Wir drücken die Daumen, dass Ihnen der Zuschlag erteilt wird.
Zwangsversteigerungen und ihre Chancen
Zwangsversteigerungen bieten spannende Möglichkeiten, Immobilien zu Schnäppchenpreisen zu erwerben. Sie erfordern jedoch ein gutes Maß an Vorbereitung und Vorsicht. Das richtige Wissen über den Ablauf, potenzielle Risiken und eine gute Bietstrategie kann den entscheidenden Unterschied machen, ob Sie mit einem neuen Eigentum nach Hause gehen oder nicht. Lassen Sie sich nicht von Unsicherheiten abschrecken. Nutzen Sie die Chance, Ihr Traumhaus vielleicht zu einem Bruchteil des Marktpreises zu ergattern – mit einer Prise Glück und einer soliden Planung sind Sie auf dem besten Weg zum Erfolg!
