Ein unentdecktes Wohnjuwel zum Spottpreis ergattern? Auch wenn dieses Ziel in den meisten Fällen ein Traum bleibt, können Immobilien in Zwangsversteigerungen schon sehr viel günstiger abgegriffen werden als im freien Verkauf. Dazu bedarf es allerdings dem richtigen Bieterverhalten und natürlich einem Quäntchen Glück, um beim Zwangsversteigerungsverfahren ein Schnäppchen beim Hauskauf zu machen.
Was ist eine Zwangsversteigerung?
Zwangsversteigerungen sind gesetzlich geregelte Verfahren, die meist aufgrund von Zahlungsausfällen der bisherigen Eigentümer erfolgen und gerichtlich angeordnet werden, um die Gläubiger auszuzahlen. Für Interessenten, Bieter und potenzielle Käufer kann das eine einmalige Gelegenheit sein für eine Immobilie zum günstigen Preis sein. Doch ist das Prozedere ein Haus bei einer Zwangsversteigerung kaufen zu wollen nicht ganz ohne Tücken.
Ablauf einer Zwangsversteigerung: Worauf sich Bieter einstellen können
Im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) oder kurz Zwangsversteigerungsgesetz sind die Schritte genau definiert.
Gläubiger stellen beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung, um ihre Forderungen gegenüber dem Schuldner durchzusetzen. Daraufhin erstellt ein gerichtlich bestellter Sachverständiger ein Gutachten über die Immobilie und bestimmt den Verkehrswert. Das Gericht legt einen Versteigerungstermin fest, der öffentlich bekannt gemacht wird.
Bevor es losgehen kann, müssen sich die Teilnehmenden ausweisen. Der eigentliche Tag der Versteigerung beginnt dann mit einer Bekanntmachung, in der unter anderem die Eintragung aus dem Grundbuch verlesen wird. Auch das Mindestgebot wird verkündet. Dieses beträgt – zumindest beim ersten Versteigerungstermin – mindestens 50 % des Verkehrswertes der Immobilie.
Jetzt beginnt die eigentliche Versteigerung und alle potenziellen Käufer haben nach Start dieser Biet-Zeit mindestens 30 Minuten, um ihre Gebote abzugeben. Natürlich kann die Zwangsversteigerung aber auch sehr viel länger dauern.
Aber nicht jeder darf einfach drauf los bieten. Nur wer eine sogenannte Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes nachweisen kann, ist befugt, aktiv an der Zwangsversteigerung teilzunehmen. Diese Gebühr kann laut § 69 des Zwangsversteigerungsgesetzes in drei Formen vorgelegt werden:
- Bundesbank- bzw. Verrechnungsschecks (nicht älter als 3 Tage)
- Bankbürgschaft
- Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse
Die Biet-Zeit endet, sobald das Gericht das letzte Gebot dreimal ausspricht, niemand überbietet und der Rechtspfleger den Schluss der Versteigerung verkündet.
Jetzt geht es darum, dem Höchstbietenden offiziell den Zuschlag zu erteilen. Dies geschieht allerdings nur, wenn der Gläubiger dem Gebot zustimmt und das Amtsgericht keine Einwände hat. Was viele nicht wissen: Selbst wenn Sie Höchstbietender bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie sind, heißt das nicht automatisch, dass Sie den Zuschlag erhalten. Denn bis zu einem Gebot von 70 % des Verkehrswerts dürfen die Gläubiger den Verkauf im ersten Termin ablehnen. Beträgt Ihr Gebot allerdings 71 % ist die Annahme verpflichtend festgesetzt. Handelt es sich um einen zweiten oder gar dritten Termin beim zuständigen Amtsgericht, gelten keine Mindestgrenzen beim Bieten mehr.
Nach Erteilung des Zuschlags und Zahlung des Kaufpreises wird der Eigentumstitel auf den Ersteigerer übertragen.
Zwangsversteigerungen: Lohnt es sich & welche Risiken gibt's?
Zur Versteigerung steht meist die Katze im Sack. Ob alle Informationen aktuell sind oder überhaupt stimmen, ist nicht klar. Gerade der Zustand der Immobilie ist schwer einschätzbar, wenn ein Besichtigungstermin nicht möglich war. Oft ist es auch so, dass Gutachter von den Eigentümern nicht ins Haus gelassen werden. Von Schimmel im Keller bis zum undichten Dach können so einige unschöne Überraschungen hinter verschlossenen Türen warten. Ein Immobilienkauf aus Zwangsversteigerungen geht dadurch immer mit einem gewissen Risiko einher.
Aber nicht nur die Bausubstanz an sich kann zu Problemen führen. In manchen Fällen können Rechte Dritter wie z. B. Mietverhältnisse bestehen bleiben, selbst wenn das Objekt versteigert wurde. Sie als neuer Eigentümer sind dann nicht dazu in der Lage, sofort über die Immobilie zu verfügen oder müssen ggf. bestehende Mietverhältnisse zu den alten Konditionen fortführen. Natürlich kann es im Fall der Fälle auch vorkommen, dass der bisherige Eigentümer oder Mieter sich weigert, die Immobilie freiwillig zu räumen. In solchen Situationen werden weitere gerichtliche Schritte notwendig, die zusätzliche Kosten verursachen.
Immobilie aus einer Zwangsversteigerung: Tipps für Bieter & ihr Gebot
Wie immer gilt: Neulinge haben es schwer. Die Vorbereitung auf eine Zwangsversteigerung ist wichtig, um sicher agieren zu können und keine Schwächen in der Bieterphase erkennen zu lassen. Am besten besuchen Sie andere Zwangsversteigerungen, denn diese sind immer öffentlich. Machen Sie sich mit dem Ablauf vertraut und schauen Sie sich das Ganze einfach einmal an.
Wenn keine Besichtigung der Immobilie möglich ist (der Eigentümer ist nicht verpflichtet dazu, Ihnen Zugang ins Haus oder die Wohnung zu gewähren), schaffen Sie sich zumindest ein Bild von außen. Von der Fassade über das Dach bis hin zur allgemeinen Nachbarschaft kann alles Schlüsse darüber geben, ob es sich bei dem Objekt um die richtige Wahl handeln könnte. An je mehr Informationen Sie bis zum Tag der Zwangsversteigerung gekommen sind, desto besser. Das gilt ebenso für die vom Gericht bereitgestellten Gutachten, Wertbestimmungen und andere Unterlagen. Aus diesen ziehen sie nicht nur Basisinformationen, sondern im Idealfall auch, ob bspw. Altlasten bestehen oder Mietverhältnisse vorliegen.
Mit all diesen Informationen geht es jetzt daran, Ihr Bieterverhalten zu planen. Nehmen Sie bereits im Vorfeld Kontakt zu Ihrem Immobilienfinanzierer auf, um eine Hausnummer für die maximale Kreditsumme zu erfahren und sich so Ihr persönliches Limit setzen zu können. Stellen Sie sich jedoch darauf ein, dass die Bank keinen Freudensprung machen wird. Schließlich ist ihre Arbeit unter Umständen umsonst, wenn Sie die Immobilie dann doch nicht ersteigern, weil jemand anderes bei der Zwangsversteigerung mehr bietet. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich von kundigen Bekannten begleiten oder holen Sie sich Rat von einem Experten wie z. B. Ihrem Anwalt oder einem Immobilienmakler.
Mit der passenden Finanzierung, dem Nachweis der Sicherheitsleistung und einem Dokument zum Ausweisen sind Sie ausgerüstet, um an dem Termin für die Zwangsversteigerung teilzunehmen und das höchste Gebot abzugeben. Viel Glück! Wir drücken die Daumen, dass Ihnen der Zuschlag erteilt wird.
