Auf dem Immobilienmarkt begegnen Kaufwillige immer häufiger Verkaufsangeboten, die über das sogenannte Bieterverfahren abgewickelt werden. Hier sind Präzision, Timing und umfassendes Wissen gefragt.
Denn bei diesem Prozess haben Käufer die Chance, für ihre Wunschimmobilie ein Gebot abzugeben. Allerdings ist das Bieterverfahren keine Auktion oder Versteigerung, wie häufig angenommen, sondern eine Form des privaten Verkaufs mit einigen Besonderheiten, die wir hier genauer betrachten.
Was ist ein Bieterverfahren?
Beim Bieterverfahren handelt es sich um eine Verkaufsmethode, die vor allem in beliebten Wohngegenden häufig zur Anwendung kommt. Wenn jemand sein Haus oder Grundstück per Bieterverfahren verkauft, gibt er mehr Interessenten die Chance, ein Angebot abzugeben – also was sie bereit wären, dafür zu zahlen. Der Verkäufer hat dabei oft einen Mindestpreis im Kopf, den er allerdings nicht öffentlich bekannt geben muss. Nach Ablauf einer vorgegebenen Frist geht der Verkäufer durch alle Angebote der Kaufinteressenten und entscheidet, welches er annehmen möchte.
Ablauf eines Bieterverfahrens
Zuerst definiert der Verkäufer die Rahmenbedingungen, wie beispielsweise minimaler Verkaufspreis, Angebotsdauer, Besichtigungstermine und Übergabezeitraum. Wenn alles feststeht, wird die Immobilie meist durch Anzeigen in der Zeitung oder in Online-Portalen angeboten.
Jetzt können Sie als potenzieller Käufer das Haus und dessen relevante Unterlagen unter die Lupe nehmen und – wenn Sie sich dafür entscheiden sollten – innerhalb der festgelegten Bietfrist ein verbindliches Gebot abgeben. Oft werden hierfür bereits beim Besichtigungstermin Bieter-Formulare ausgeteilt oder im Nachgang an Interessierte verschickt. Falls nicht, schreiben Sie eine Gebotsabgabe zum Bieterverfahren, in dem Sie Angaben zu Ihrer Person machen, Kontaktmöglichkeiten mitteilen und Ihren Kaufpreis in den Ring werfen. Versichern Sie in dem Schreiben, dass Sie die Immobilie umfangreich besichtigt und geprüft haben, um dem Käufer zu signalisieren, dass Sie es ernst mit dem Angebot meinen. Auch eine Finanzierungsbestätigung oder Angaben zum Eigenkapital können hilfreich sein.
Nach Ablauf der Frist werden die Gebote der Bieter gesichtet und der Verkäufer kann sich für das Attraktivste entscheiden. Ist er mit keinem Preisgebot zufrieden, kann er auch eine weitere Gebotsphase einläuten. Falls dies der Fall ist, wird den potenziellen Käufern das höchste Angebot genannt. Dann können Sie als Interessent entweder überbieten oder aus dem Bieterverfahren aussteigen. Den Zuschlag erhält übrigens nicht immer automatisch das Höchstgebot. Vielleicht präferiert der Hausverkäufer ein Niedrigeres, weil die Chemie stimmt, der Käufer superschnell zahlen kann oder keine komplizierten Bedingungen stellt.
Sind die Gebotsphasen beendet, beginnt der eigentliche Hauskauf bzw. Grundstückskauf.
Teilnehmen oder lieber nicht? Wann lohnt sich das Bieterverfahren?
Sowohl bei Käufern als auch Kreditinstituten sind Bieterverfahren meist nicht sonderlich beliebt. Die Angebotsabgabe ist ein Schuss ins Blaue und Schnäppchen kann man im Bieterverfahren meist nicht erwarten, denn Preisanpassungen finden nur nach oben hin statt.
Außerdem ist man abhängig von dem, was der Verkäufer in geschlossener Kammer entscheidet und dass dieser seriös und transparent handelt. Auch der Konkurrenzdruck kann für so manchen potenziellen Käufer in Stress ausarten. Bei der Besichtigung der Immobilie sind oft sehr viele Interessenten vor Ort, die sich um den Verkäufer scharen, um einen guten Eindruck zu machen. Da heißt es einen kühlen Kopf bewahren. Wenn Ihr Interesse an einer Immobilie, die per Bieterverfahren verkauft wird, groß ist, dann nehmen Sie die Nachteile des Bieterverfahrens in Kauf und versuchen Sie Ihr Glück.
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Chancen auf die Immobilie erhöhen beim Bieterverfahren – Taktik für Käufer
Wer sich erst einmal entschieden hat, möchte natürlich auch den Zuschlag erhalten, dabei aber nicht übermäßig viel bezahlen. Lassen Sie sich nicht hinreißen, einen unrealistischen oder unangemessenen Preis zu bieten, sondern vergleichen Sie den Marktwert und die Preisentwicklung in der Region. Ein festes Limit hilft dabei, sich nicht zu verzetteln.
Wenn dann ein Gebot und die Kaufabsicht feststehen, können Sie mit ein paar Punkten trumpfen. Der persönliche Eindruck kann das Zünglein an der Waage sein. Seien Sie sympathisch und zeigen Sie sich flexibel, was Termine angeht. Kommen Sie dem Verkäufer entgegen und reagieren Sie schnell auf Nachfragen. Darüber hinaus sehen es Immobilienverkäufer gerne, wenn die entsprechende Finanzierung unter Dach und Fach ist und alle benötigten Dokumente ordentlich vorbereitet sind. Allerdings ist dies einfacher gesagt als getan, denn das Bieterverfahren ist für Kreditinstitute oft ein Problem. Schließlich müssen sie im Idealfall die Finanzierung vollständig prüfen und zusagen, wenn der Kunde sein Gebot abgibt. Gleichzeitig ist jedoch nicht sichergestellt, dass der Kunde das Objekt bekommt. Gegebenenfalls arbeitet die Bank also umsonst.
Hauskauf per Bieterverfahren – Übersicht & Tipps
Um mit gutem Gefühl an einem Bieterverfahren teilzunehmen, beantworten Sie sich im Vorfeld folgende Fragen:
- Was ist die Immobilie wert?
Und damit meinen wir nicht nur den aktuellen Marktwert – obwohl dieser natürlich höchst relevant ist – sondern auch, was das Haus Ihnen persönlich wert wäre. Wägen Sie also Ihr Budget und Ihren Kaufwillen ab. Lassen Sie sich dabei von Experten beraten, um finanzielle Fehlentscheidungen zu vermeiden. Schließlich sollten z. B. auch notwendige Modernisierungsarbeiten, die bezahlt werden müssen, berücksichtigt werden. - Kann ich mir ein wirkliches Bild des Hauses machen?
Auch hier ist die richtige Antwort: Lassen Sie sich von fachkundigen Profis helfen. Wenn Sie nicht allein, sondern mit kompetenter Unterstützung zum Besichtigungstermin erscheinen, haben Sie meist eine bessere Chance, den Bau, seine Potenziale und Schwächen fachkundig und realistisch bewerten zu können. - Ist das Verfahren seriös?
Erster Anhaltspunkt ist hierbei, ob der Verkäufer alle relevanten Informationen bereitstellt, klare Angaben macht und eventuell professionelle Makler oder Notare mit ins Boot holt. Bei Letzteren kann eine Recherche nach Bewertungen auf Internetportalen für Gewissheit sorgen. Abschreckend sind drängende Angebotsaufforderungen oder respektloses Verhalten während des Bieterverfahrens.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Bieterverfahren
Was unterscheidet das Bieterverfahren von der Versteigerung?
Bei der Versteigerung werden die Gebote öffentlich abgegeben. Die Bieter kennen also das Höchstgebot und können entsprechend darauf reagieren. Beim Bieterverfahren hingegen sind die Gebote vertraulich. Außerdem muss bei einer Auktion der Zuschlag zwingend dem Höchstbietenden erteilt werden, während beim Bieterverfahren keine Pflicht besteht, das höchste Gebot anzunehmen. Der Verkäufer kann sich für das Gebot entscheiden, das ihm am besten erscheint, z. B. aufgrund besserer Zahlungsbedingungen.
Welche Rolle spielt der Immobilienmakler beim Bieterverfahren?
Bei einem strukturierten Bieterverfahren übernimmt der Immobilienmakler ähnliche Aufgaben wie bei einem klassischen Verkauf, jedoch mit einem anderen Fokus und speziellen Strategien, um den dynamischen Charakter des Bieterverfahrens voll auszunutzen. Zum Beispiel nutzt er gezielte Maßnahmen, um das Interesse von möglichst vielen potenziellen Käufern zu wecken, schafft eine Atmosphäre des Wettbewerbs durch die Betonung der knappen Frist, organisiert Informationsveranstaltungen oder offene Besichtigungstermine, bei denen alle Interessenten gleichzeitig die Immobilie besichtigen können, und sorgt für eine strukturierte und transparente Abwicklung der Gebotsabgabe.
Kündigt der Makler vorher an, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt?
Normalerweise gibt der Makler in der Anzeige an, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt und die Immobilie nicht zu einem Festpreis verkauft wird. Es kann jedoch vorkommen, dass aus einem Festpreis ein Bieterverfahren wird.
Kann der Verkäufer aus einem Festpreis ein Bieterverfahren machen?
Ja, und zwar wenn das Interesse sehr groß ist oder die Nachfrage höher als erwartet ausfällt. Dann kann der Verkäufer in Absprache mit dem Makler entscheiden, die Verkaufsstrategie zu ändern. Dieser würde dies entsprechend in den Anzeigen und Mitteilungen an potenzielle Käufer ankündigen und den neuen Ablauf erläutern.
Ist das Bieterverfahren beim Immobilienverkauf rechtlich geregelt?
Nein, Bieterverfahren sind nicht spezifisch gesetzlich geregelt, wie es beispielsweise bei einer öffentlichen Zwangsversteigerung der Fall ist. Es gibt keine klaren gesetzlichen Vorgaben für die Verbindlichkeit der Gebote, für Transparenz und Fairness oder für die Informationspflichten. Diese fehlende Regulierung führt oft zu Unsicherheiten bei den Kaufinteressenten.
Woher weiß ich, dass das Verfahren seriös ist?
- Ein seriöser Makler kündigt bereits im Inserat zum Verkauf einer Immobilie an, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt.
- Der Makler sollte den Ablauf des Bieterverfahrens klar und verständlich erklären.
- Prüfen Sie die Erfahrung und den Ruf des Maklers.
- Alle wichtigen Informationen und Bedingungen des Bieterverfahrens sollten schriftlich festgehalten werden.
- Wenn Sie merken, dass auf Sie Druck ausgeübt wird, hohe Gebote abzugeben, ist das kein gutes Zeichen.
Was sollten Kaufinteressenten tun, um den Zuschlag zu bekommen?
Kaufinteressenten sollten frühzeitig die Finanzierung mit ihrer Bank klären und eine Finanzierungsbestätigung vorlegen. Um ein realistisches und angemessenes Gebot abzugeben, können Sie die Immobilie von einem Gutachter bewerten lassen. Geben Sie Ihr Gebot rechtzeitig ab und teilen Sie dem Makler mit, dass Sie weiterhin interessiert sind, falls der Höchstbietende abspringt.
Wichtig: Legen Sie ein finanzielles Limit fest und halten Sie sich daran! Lassen Sie sich nicht von der Wettbewerbssituation mitreißen – den Zuschlag bekommt nicht immer bindend der Höchstbietende, andere Kriterien spielen ebenfalls eine Rolle.
Immobilien verkaufen mit dem Bieterverfahren: Welche Vorteile hat das für den Verkäufer?
Verkäufer können durch das Bieterverfahren herausfinden, welchen maximalen Preis Käufer bereit sind zu zahlen. Außerdem kann er durch den Wettbewerb zwischen den Interessenten einen höheren Preis erzielen als bei einem Festpreisverkauf. Auf der anderen Seite riskieren Verkäufer, dass Höchstbietende abspringen und den Kaufvertrag doch nicht unterschreiben, wenn die Finanzierung nicht klappt.