Die Vorstellung, die Baufinanzierung frühzeitig abzubezahlen, klingt verlockend: Weniger Zinsen, mehr finanzielle Freiheit und das eigene Zuhause schneller schuldenfrei genießen. Doch eine überhastete Tilgung kann unerwartete Kosten verursachen. Mit welchen Strategien Sie Ihre Finanzierung schneller zurückzahlen und welche Fallstricke Sie vermeiden sollten.
Tilgungstipps im Schnelldurchlauf
- Eine Anfangstilgung von 3 bis 5 % statt der oft gewählten 2 % verkürzt die Kreditlaufzeit um mehrere Jahre und spart tausende Euro Zinsen.
- Regelmäßige Sondertilgungen mit Bonuszahlungen oder Steuererstattungen senken die Restschuld spürbar – aber nur, wenn der Kreditvertrag Sondertilgungen zulässt.
- Tilgungsanpassungen und eine vorausschauende Anschlussfinanzierung sichern finanzielle Spielräume. Ein zu hoher Tilgungssatz ohne Notfallpuffer kann zum Risiko werden.
- Ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 % verbessert die Konditionen und kann die Laufzeit verkürzen. Vermieter können zusätzlich steuerliche Vorteile durch eine gezielte Tilgungsstrategie nutzen.
Tilgungsrechner: So schnell können Sie schuldenfrei sein
Mehr Tilgung, weniger Zinsen, schneller durchs Ziel – aber wie viel bringts wirklich? Mit unserem Tilgungsrechner sehen Sie auf einen Blick, wie sich verschiedene Raten, Sondertilgungen und Laufzeiten auf Ihre Finanzierung auswirken. Probieren Sie den kostenlosen Tilgungsrechner doch einfach aus und finden Sie Ihren besten Weg zur Schuldenfreiheit!
Ergebnis
Monatliche Rate: 0,00 €
Geleistete Ratenzahlungen in Summe: 0,00 €
davon Zinsen: 0,00 €
davon Tilgung: 0,00 €
Restschuld nach Laufzeit: 0,00 €
| Monat/Jahr | Rate | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
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| Summe | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € |
Wie sich die Wahl der Tilgungsart auf die Immobilienfinanzierung auswirkt
Die Tilgungsart entscheidet darüber, wie schnell und effizient eine Immobilienfinanzierung zurückgezahlt wird. Die richtige Wahl spart Zinskosten und ermöglicht eine bessere Finanzplanung.
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Tilgungsart |
Eigenschaften |
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Annuitätendarlehen (Standard-Modell) |
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Endfälliges Darlehen (spezialisiert, hohes Risiko) |
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7 Tipps für eine schnellere Tilgung der Baufinanzierung
Eine Baufinanzierung begleitet viele Hausbesitzer über Jahrzehnte – doch je schneller sie abbezahlt ist, desto weniger Zinsen fallen an und desto früher sind Sie schuldenfrei. Mit den richtigen Strategien können Sie die Laufzeit Ihres Hauskredits erheblich verkürzen. Hier sind fünf praktische Tipps, mit denen Sie Ihre Baufinanzierung schneller tilgen und langfristig Geld sparen.
Tipp 1: Hohe Tilgungsrate zu Beginn spart bares Geld
Banken wünschen oft eine Mindesttilgung von 2 %, doch in der Praxis wählen viele Kreditnehmer mittlerweile niedrigere Raten, um die monatliche Belastung tragbar zu halten. 2024 lag die durchschnittliche anfängliche Tilgungsrate in Deutschland nur noch bei 1,71 %.
Schauen wir uns eine einfache Beispielrechnung an:
- 100.000 € Kredit, 3 %Tilgung, 3,5 % Zinsen → Rückzahlung in etwa 27 Jahren
- 100.000 € Kredit, 5 % Tilgung, 3,5 % Zinsen → Rückzahlung in etwa 19 Jahren
Durch 5 % Tilgung statt 3 % sinkt die Laufzeit um 8 Jahre und spart über 30.000 € Zinsen! Vergessen Sie dabei nicht, dass die höhere Tilgung zwar zu einer schnelleren Rückzahlung führt, dies aber auch die monatliche Belastung erhöht. Es lohnt sich also, unterschiedliche Optionen von einem Finanzierungsexperten bzw. der Bank berechnen zu lassen. Zuvor können Sie in unserem kostenlosen Tilgungsrechner online selbst verschiedene Szenarien durchspielen, um ein Gefühl für die Auswirkungen Ihrer Wahl des Tilgungssatzes zu erhalten.
Tipp 2: Sondertilgungen konsequent nutzen
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung, die die Restschuld Ihres Immobilienkredits schneller reduziert und Ihnen somit Zinsen spart. Viele Banken erlauben jährlich Sondertilgungen von 5 bis 10 % der ursprünglichen Kreditsumme (allerdings nicht immer kostenlos, denn ab einem gewissen Sondertilgungsanteil fällt ein Zinsaufschlag an).
Nehmen wir an, Sie erhalten jährlich eine Bonuszahlung, Urlaubs- oder Weihnachtsgeld in Höhe von 3.000 €, die Sie konsequent als Sondertilgung für den beispielhaften Kredit von 100.000 € mit 3,5 % Zinsen und einer Tilgung von 3 % nutzen. Dann verkürzt sich die Laufzeit von ca. 27 Jahre auf ca. 18 Jahre. Sie sind also 9 Jahre eher schuldenfrei.
Tipp 3: Mit Tilgungsanpassungen flexibel bleiben
Viele Banken und Kreditinstitute bieten mittlerweile Baufinanzierungen mit einem anpassbaren Tilgungssatz an. Das bedeutet, dass Sie als kreditnehmende Person Ihre monatliche Tilgungsrate während der Laufzeit erhöhen oder – in bestimmten Fällen – auch senken können.
Wählen Sie ein Darlehen mit mindestens zwei kostenfreien Tilgungsanpassungen. Dann können Sie nach einer Gehaltserhöhung oder Schuldentilgung einer anderen Finanzierung die Tilgungsrate Ihrer Baufinanzierung erhöhen. Bei unerwartet aufkommenden Kosten wie z. B. Familienzuwachs oder Krankheit haben Sie die Möglichkeit Ihre Tilgungsrate zu senken.
Tipp 4: Eigenkapital in die Tilgung investieren
Ein hoher Eigenkapitalanteil senkt die Kreditsumme, spart Zinsen und mindert die monatliche Belastung oder Laufzeit. Banken empfehlen, mindestens 20 bis 30 % des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital einzubringen, um bessere Zinskonditionen zu erhalten. Zusätzlich sollten die Kaufnebenkosten (z. B. Notar, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren) aus eigenen Mitteln gedeckt werden.
Eigenleistungen beim Bau als Eigenkapital
Bis zu 15 % der Bausumme können als sogenannte „Muskelhypothek” (z. B. Boden verlegen, Malerarbeiten) anerkannt werden. Manche Banken setzen je nach Qualifikation eine Obergrenze von ca. 50.000 €. Wichtig: Planen Sie realistisch. Eigenleistungen beim Bau sind nur sinnvoll, wenn Sie bzw. Ihre Familienmitglieder oder Freunde wirklich selbst in der Lage sind die Arbeiten auszuführen.
Tipp 5: Anschlussfinanzierung klug vorbereiten
Die Anschlussfinanzierung ist entscheidend, wenn Ihr aktueller Zinsbindungszeitraum ausläuft und Sie für die verbleibende Restschuld eine neue Finanzierung benötigen.
Mindestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung, besser noch 24 Monate vorher, sollten Sie beginnen, Angebote zu vergleichen. Besonders wenn die Zinsen steigen, lohnt es sich, frühzeitig zu handeln, denn sonst kann Ihre Anschlussrate explodieren.
Welche Möglichkeiten haben Sie?
- Falls die aktuellen Zinsen niedrig sind, können Sie mit einem Forward-Darlehen die Konditionen für die Anschlussfinanzierung schon je nach Produktanbieter bis zu fünf Jahre im Voraus festlegen.
- Sie sind nicht an Ihre bisherige Bank gebunden! Ein Wechsel bringt Ihnen evtl. bessere Konditionen, auch wenn dafür eine Umschuldung erforderlich ist.
- Wer bis zur Anschlussfinanzierung Ersparnisse aufgebaut hat, kann die Restschuld senken und so ein kleineres Darlehen aufnehmen.
- Falls Ihr Einkommen gestiegen ist, wäre es eine Möglichkeit, für die Anschlussfinanzierung einen höheren Tilgungssatz zu wählen. Das verkürzt die Laufzeit und spart Zinsen.
Tipp 6: Doppelt tilgen mit dem „Steuer-Trick“
Wenn Sie bereits ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage besitzen, dann können Zinsen und Kosten steuerlich abgesetzt werden. Statt Ihr neues Eigenheim zuerst zu tilgen, fokussieren Sie sich auf die vermietete Immobilie. Ihre Zinsen dort können Sie nämlich von der Steuer absetzen – demgemäß zahlen Sie netto weniger. Was Sie dadurch dann an Steuern sparen, nutzen Sie idealerweise direkt für die Tilgung Ihres Eigenheims.
Achtung: Diese Strategie lohnt sich nur, wenn Sie langfristig planen. Wenn Sie Ihre vermietete Immobilie verkaufen wollen, bevor sie abbezahlt ist, müssen Sie evtl. eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Lassen Sie sich steuerlich beraten!
Tipp 7: Arbeitgeberdarlehen oder Zuschüsse
Viele große Unternehmen (bspw. die Volkswagen AG oder Siemens) bieten ihren Angestellten zinsgünstige oder sogar zinsfreie Darlehen, um u. a. den Erwerb von Wohneigentum zu fördern oder andere finanzielle Vorhaben zu unterstützen.
Wenn Sie die Möglichkeit haben, verwenden Sie dieses „günstige Geld“ direkt für die Sondertilgung. Fragen bei der Personalabteilung lohnt sich! Aber klären Sie im Vorfeld die steuerlichen Auswirkungen. Denn bei zinsgünstigen oder zinslosen Arbeitgeberdarlehen entsteht u. U. ein geldwerter Vorteil.
Fallstricke bei schneller Tilgung – Worst-Practice-Beispiele und Lösungen
Eine schnelle Tilgung kann ohne sorgfältige Planung unerwartete Kosten und finanzielle Engpässe verursachen. Die folgenden Beispiele zeigen typische Fehler und erklären, wie Sie diese vermeiden.
Worst Practice 1: Zu hohe Tilgung führt zu finanziellen Engpässen
Familie Meier entscheidet sich für eine hohe Tilgung von 6 %, um schnell schuldenfrei zu sein. Unerwartete Reparaturen und weitere Ausgaben leeren ihre Haushaltskasse und bringen sie in finanzielle Schwierigkeiten. Ohne Rücklagen bleibt nur ein teurer Konsumentenkredit.
Besser: Die Tilgung sollte moderat beginnen. Ein finanzieller Puffer von mindestens 6 Monatsraten hilft, solch unerwartete Kosten abzufedern.
Worst Practice 2: Sondertilgungen nicht genutzt – unnötige Zinskosten
Herr Schulze verzichtet jahrelang auf Sondertilgungen und zahlt dadurch über die gesamte Laufzeit Tausende Euro mehr an Zinsen. Eventuell hat er sogar einen teureren Zins, da er sich die Option der Sondertilgung dazu gekauft hatte.
Besser: Mindestens einmal pro Jahr prüfen, ob Sondertilgungen möglich sind und diese gezielt einsetzen, um die Restschuld schneller zu senken.
Worst Practice 3: Anschlussfinanzierung verschlafen
Katrin und Heiko Wagner haben sich nicht um ihre Anschlussfinanzierung gekümmert und ihren Kredit ohne neue Konditionen einfach verlängert. Mittlerweile sind die Zinsen stark gestiegen. Ihre neue Monatsrate fällt deutlich höher aus.
Richtig: Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung verschiedene Angebote einholen und vergleichen. Hier lohnt es sich im Zuge einer Baufinanzierungsberatung auf die Unterstützung von Experten zurückzugreifen.
Fazit: Schneller schuldenfrei – aber mit Strategie
Eine frühzeitige Tilgung spart Zinsen und bringt finanzielle Freiheit, muss jedoch gut durchdacht sein. Eine hohe Anfangstilgung, kluge Sondertilgungen und eine strategische Anschlussfinanzierung helfen, den Kredit schneller abzubezahlen. Gleichzeitig sollten Flexibilität und finanzielle Sicherheit nicht vernachlässigt werden.
Die besten Maßnahmen für eine schnelle Tilgung lauten:
- Optimaler Tilgungssatz wählen – 3 bis 4 % als guter Kompromiss zwischen Sicherheit und Geschwindigkeit.
- Sondertilgungen richtig nutzen – immer in den Vertrag aufnehmen, um Gebühren zu vermeiden.
- Flexibler Tilgungssatz – hilft bei steigenden Einkommen die Baufinanzierung schneller abzubezahlen.
- Eigenkapital sinnvoll einsetzen – Kaufnebenkosten und mind. 20 % des Kaufpreises selbst tragen.
- Frühzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmern – Zinsschwankungen beachten.
Wer seine Tilgung an das eigene Budget anpasst, unnötige Gebühren vermeidet und langfristig plant, spart nicht nur Zeit, sondern auch viel Geld. Die beste Strategie kombiniert eine tragbare Tilgungsrate mit gezielten Sondertilgungen, um den Immobilienkredit effizient und sicher zurückzuzahlen.
