Was bedeutet Restschuld bei der Baufinanzierung?

Das Traumhaus ist gefunden, die Baufinanzierung läuft und die monatlichen Raten werden pünktlich gezahlt. Doch was passiert, wenn nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch ein Betrag offen ist? Hier kommt der Begriff Restschuld ins Spiel.

Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist

Eine Restschuld ist der noch ausstehende Betrag eines Kredits, der z. B. nach Ende der Zinsbindung bei einer Immobilienfinanzierung übrigbleibt. Wir sprechen also von dem Teil des Darlehenssumme, der  noch nicht durch die monatliche Tilgungsrate beglichen wurde. Wenn Sie zum Beispiel ein Darlehen von 500.000 € aufnehmen und 400.000 € beglichen haben, liegt Ihre Restschuld bei 100.000 €. Im Normalfall sinkt die Restschuld mit jeder Rate, die an die Bank gezahlt wird. Es gibt jedoch auch tilgungsausgesetzte Darlehen, die am Ende der Laufzeit durch einen Bausparer abgezahlt werden.

Mit monatlichen Raten die Restschuld begleichen

Um die Restschuld zu verringern, nehmen Sie eine Anschlussfinanzierung auf und zahlen monatliche Raten, die sich aus einem Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammensetzen. Höhere monatliche Raten bedeuten, dass Sie Ihre Restschuld schneller begleichen. Allerdings muss der Betrag in einem angemessenen Verhältnis zu Ihrem Einkommen stehen, damit Sie nicht in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Eine weitere Option ist die Einmalzahlung, auch Sondertilgung genannt. Dabei zahlen Sie neben der monatlichen Rate zusätzliche Beträge, um die Restschuld schneller zu begleichen. Dies ist unter Umständen nur begrenzt oder gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich (dazu später mehr).

Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Restschuld?

Die Höhe der Restschuld wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst:

• Die Kredithöhe ist die Basis. Je mehr Kapital während der Sollzinsbindung zurückgezahlt wird, desto geringer fällt die Restschuld aus.
• Die monatliche Tilgungshöhe bestimmt, wie schnell Sie das Darlehen abbezahlen. Je höher der Anteil, desto schneller reduziert sich die Restschuld.
• Mit Sonderzahlungen wird die Restschuld schneller beglichen.
• Sofern der Sollzins bis zur Volltilgung gleichbleibt, bedeutet eine längere Laufzeit eine geringere monatliche Belastung, aber auch eine höhere Restschuld nach Ablauf der Frist. Oft sind bis zur vollständigen Abbezahlung mehrere Zinsbindungen mit unterschiedlichen Zinssätzen enthalten, wodurch der monatliche Betrag auch höher ausfallen kann.

Soll nun eine lange oder kurze Zinsbindungsfrist gewählt werden? Das kommt auf die Entwicklung der Bauzinsen an. Wenn diese bei Aufnahme des Kredits niedrig sind und eine Erhöhung erwartet wird, macht eine längere Fixzinsphase Sinn. Allerdings müssen Sie hier mit einem Zinsaufschlag rechnen. Ist das Gegenteil der Fall, sollten Sie eine kürze Sollzinsbindung in Erwägung ziehen. 

Restschuld berechnen: So geht's

Um die Höhe Ihrer Restschuld zu ermitteln, schafft der Tilgungsplan Abhilfe. Dieser zeigt die zurückzuzahlenden Beträge für jeden Zeitraum.

Zur Berechnung werden bestimmte Formeln herangezogen:

Lassen Sie uns gemeinsam eine Beispielrechnung zur Veranschaulichung durchführen: Angenommen, Sie haben einen Kredit von 300.000 €, eine Laufzeit von 240 Monaten (20 Jahre), einen Zinssatz von 4,1 % und einen Tilgungssatz von 2 %.

Wir berechnen zuerst die monatliche Rate:

Annuität = 300.000 × (4,1/12/100 + 2/12/100)
Annuität = 300.000 × 0,00508334
Annuität = 1.525,00 €

Jetzt berechnen wir die Restschuld:

Restschuld = 1.525,00 × (1 - (1 + 0,041/12)^(-240)) / (0,041/12)
Restschuld = 1.525,00 × 86,785
Restschuld = 132.387,44 €

In diesem Fall beträgt die Restschuld Ihres Kredits nach 240 Monaten 132.387,44 €.

Hohe Restschuld begleichen mit einer Anschlussfinanzierung

Wenn sich die Zinsbindungsfrist dem Ende neigt, müssen Sie eine Anschlussfinanzierung in Erwägung ziehen, um die verbleibende Restschuld weiter abzubauen. Dabei haben Sie die Wahl zwischen einer Prolongation bei Ihrem aktuellen Darlehensgeber, oder einer Umschuldung bei einem neuen Finanzierungspartner. Entscheidend sind die auszuhandelnden Konditionen, wie zum Beispiel der Zinssatz, den Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung erhalten.

Die rechtzeitige Planung ist wichtig, damit Sie optimale Konditionen verhandeln. Achten Sie auch auf mögliche Zinsveränderungen. Wenn die Bauzinsen steigen, sollten Sie handeln und sich gut informieren, um Ihre finanzielle Belastung zu minimieren. Eine gezielte Verhandlung der Anschlussfinanzierung hilft Ihnen dabei, bessere Konditionen zu erhalten und somit Ihre Restschuld schneller zu tilgen.

Immobilienverkauf zur Begleichung der Restschuld

Wenn Sie Ihre Immobilie veräußern möchten, Ihr Darlehen allerdings noch nicht vollständig getilgt ist, gibt es zwei Optionen zur Begleichung der Restschuld:

1. Haus verkaufen und Restschuld begleichen: Durch den Hausverkauf haben Sie das nötige Kapital, um die Restschuld zu begleichen. Unter Umständen ist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig (mehr dazu weiter unten).
2. Kredit auf den Käufer übertragen: Sie können den laufenden Kredit auch an den Käufer der Immobilie übertragen. So übernimmt dieser die Restschuld und zahlt weiterhin die Kreditraten. Diese Methode ist allerdings abhängig von der Zustimmung des Kreditinstituts. 

Spekulationssteuer für sich nutzen

Damit Sie beim Hausverkauf auch steuerlich profitieren, sollten Sie sich mit der Spekulationssteuer auseinandersetzen. Wenn die Immobilie in Ihrem Privatbesitz steht und Sie diese mit Gewinn veräußern, müssen Sie Steuern auf die Einnahmen zahlen. Es gibt allerdings auch Wege, die Ihnen diese zusätzliche finanzielle Belastung ersparen:

• Sie haben die letzten drei Jahre selbst in der Immobilie gewohnt, wobei sich die Frist auf Kalenderjahre bezieht. Zum Beispiel kaufen Sie das Haus im November 2024 und verkaufen es im Januar 2026. Die Steuerbefreiung greift auch, wenn Ihre Kinder im Haus leben und Sie Kindergeld beziehen.
• Sie erzielen keinen Gewinn beim Verkauf.

Und was hat das mit der Restschuld zu tun? Wenn Sie wie vorhin genannt Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten, profitieren Sie am meisten davon, wenn Sie dies nach mindestens drei Jahren machen. So können Sie beispielsweise die Zinsbindung auf fünf Jahre festlegen und anschließend Ihre Immobilie steuerfrei veräußern.

Wann dürfen Sie das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen?

Das Sonderkündigungsrecht erlaubt es Ihnen, Ihr Darlehen vorzeitig zu kündigen. Dieses ist allerdings an Voraussetzungen gebunden:

• Die Zinsbindung muss mindestens zehn Jahre betragen.
• Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Es spielt dabei keine Rolle, wie lange die Zinsbindung tatsächlich läuft. Wenn Sie beispielsweise erst nach 15 Jahren kündigen, haben Sie immer noch das Recht, das Sonderkündigungsecht zu nutzen. Dieses ist auf jegliche Formen der Finanzierung anzuwenden: Erstfinanzierung, Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen. Hier wird allerdings im Kündigungsdatum unterschieden:

Sobald die sechs Monate Kündigungsfrist abgelaufen sind, haben Sie zwei Wochen Zeit, um die Restschuld begleichen. Wann lohnt sich überhaupt eine Sonderkündigung? Wenn Sie die Kreditaufnahme mit einem höheren Zinssatz abgeschlossen haben und dieser nach zehn Jahren wieder gesunken ist, macht es durchaus Sinn, ein neues Darlehen mit besseren Konditionen abzuschließen.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung des Darlehensvertrags

Wenn Sie das Darlehen vorzeitig zurückzahlen können und somit den Vertrag kündigen möchten, hat Ihre Bank das Recht, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen, wenn sie die Kündigung annimmt. Diese dient dazu, die entgangenen Zinseinnahmen der Bank auszugleichen. 

Wann darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?

• Wenn sich Ihre Zinsbindung auf zehn Jahre beläuft, dürfen Sie nach Ablauf von einer Sonderkündigung Gebrauch machen.
• Die Bank kündigt den Vertrag, weil Sie nicht mehr in der Lage sind, die Beträge abzubezahlen. Allerdings müssen Sie hier mit Verzugszinsen rechnen.

Restschuldversicherung für mehr Sicherheit

Eine Restschuldversicherung dient zur Absicherung im  Falle des Todes, der Arbeitsunfähigkeit oder der unverschuldeten Arbeitslosigkeit, während Sie einen Kredit abbezahlen. Dabei sind Sie oder Ihre Erben versichert.

Eine Anpassung der Restschuldversicherung hängt vom jeweiligen Vertrag und den Bedingungen des Versicherers ab. Wenn Sie den Kredit aufstocken, wird möglicherweise auch die Versicherungssumme angepasst. Auch erneute Gesundheitsprüfungen oder höhere Prämien sind denkbar. Bei einer Verlängerung oder Verkürzung der Kreditlaufzeit sollte geprüft werden, ob die Restschuldversicherung entsprechend abgeändert werden muss.

Die Kündigungsbedingungen sind im Vertrag festgelegt. Im Normalfall wird die Restschuldversicherung zum Ende der vereinbarten Laufzeit gekündigt. Hier ist eine Kündigungsfrist von einigen Wochen oder Monaten einzuhalten. Unter bestimmten Umständen ist es möglich, den Vertrag vorzeitig zu beenden. Dies ist der Fall, wenn der Kredit früher zurückgezahlt wird oder wenn der Versicherer die Prämien erhöht. Generell besteht bei Abschluss einer Restschuldversicherung ein gesetzliches Rücktrittsrecht. Das bedeutet, dass Sie den Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist (z. B. 14 Tage) ohne Angabe von Gründen widerrufen können.

Es gibt auch Alternativen zur Restschuldversicherung, wie eine Risikolebensversicherung, eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder eine separate Arbeitslosigkeitsversicherung.

Restschuld im Erbfall ohne Versicherung

Wenn ein Todesfall eintritt und keine Restschuldversicherung abgeschlossen wurde, übernehmen Sie möglicherweise als Erbe eine Immobilie mit einer bestehenden Restschuld. Den aktuellen Stand der Restschuld erfahren Sie, indem Sie den Gläubiger kontaktieren oder den Kreditvertrag überprüfen. Anschließend haben Sie folgende Optionen, um den offenen Betrag zu begleichen:

• Verkauf des Objektes
• Eigene finanzielle Mittel heranziehen
• Anschlussfinanzierung
• Forward-Darlehen
• Einvernehmliche Regelung mit Gläubiger (v. a. bei mehreren Erben sinnvoll, um Streitigkeiten zu vermeiden)