Ein Haus zu kaufen ist eine der größten Entscheidungen im Leben. Dieser Schritt bietet Chancen, doch zugleich bedeutet der Immobilienerwerb eine hohe finanzielle Belastung, die über Jahrzehnte getragen werden muss. Ist die Investition in die eigenen vier Wände für Sie geeignet? Wohnen und Finanzieren zeigt, wann sich der Hauskauf lohnt und wann nicht.
Lohnt sich der Hauskauf im Schnelldurchlauf
- Ein Hauskauf rechnet sich nicht automatisch, sondern nur unter bestimmten Voraussetzungen – wenn Finanzierung und Lebensplanung zusammenpassen.
- Kaufen bedeutet Vermögensaufbau durch Tilgung, aber auch langfristige Bindung, Eigenkapitalbedarf sowie laufende Kosten für Instandhaltung und Nebenkosten.
- Mieten ist flexibler und wartungsärmer, dafür können Mieten steigen und es entsteht kein Eigentum.
- Ob es sich wirklich lohnt, hängt vor allem von Haltedauer, Eigenkapital, Zinsniveau und dem Standort ab.
Die Grundsatzentscheidung: kaufen oder mieten?
Vielleicht kennen Sie das: Die Miete wird jedes Jahr teurer, gleichzeitig wirken Kaufpreise und Zinsen abschreckend. Aus einer Meldung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) geht hervor, dass die Preisentwicklung des selbst genutzten Wohneigentums, zu dem Einfamilienhäuser undEigentumswohnungen zählen, von 2024 auf 2025 um 3,0 % gestiegen sind.
Ob Sie kaufen oder mieten, entscheidet über Ihre Wohnform und über Ihre finanzielle Zukunft.
Beim Hauskauf investieren Sie in einen Sachwert. Mit jeder Tilgungsrate bauen Sie Eigenkapital auf. Gleichzeitig binden Sie sich langfristig – finanziell und räumlich. Ein Kauf bedeutet:
- Eigenkapital (meist 10–20 % plus Kaufnebenkosten)
- Kreditrate über 20–35 Jahre
- Instandhaltungs- und Modernisierungskosten
- Nebenkosten wie Grundsteuer und Versicherungen
Die Miete bietet mehr Bewegungsfreiheit. Ein Jobwechsel, eine Scheidung oder ein Umzug in eine andere Stadt sind einfacher umzusetzen. Größere Reparaturen zahlt in der Regel der Vermieter. Dafür gilt:
- Die Miete kann steigen.
- Sie bauen kein Eigentum auf.
- Nach 20 Jahren haben Sie zwar gewohnt, aber kein Hausabbezahlt.
Miete ist wie eine Versicherung gegen diese Unsicherheit – aber gleichzeitig ist der Kauf einer Immobilie eine Versicherung gegen Mietsteigerung.
Mieten vs. Kaufen
Die Unterschiede zwischen Miete und Hauskauf lassen sich auf die wichtigsten Kernpunkte vereinfachen.
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Hauskauf |
Miete |
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Kreditrate + Rücklagen für Instandhaltung |
Kaltmiete + Nebenkosten |
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Eigenkapital erforderlich |
Kein Eigenkapital notwendig |
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Vermögensaufbau durch Tilgung |
Kein Vermögensaufbau |
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Langfristige Bindung |
Hohe Flexibilität |
Experteninterview: Was lohnt sich mehr?
Im Interview mit Wohnen und Finanzieren erklärt Professor Just die entscheidenden Faktoren beim Kaufen oder Mieten von Immobilien.
Wann rechnet sich ein Hauskauf?
Ob sich ein Hauskauf lohnt, entscheidet sich am Ende an der konkreten Rechnung. Dafür betrachten wir ein typisches Beispiel aus einer mittelgroßen Stadt in Deutschland.
Angenommen, es handelt sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche, Baujahr Anfang der 2000er, gute Wohnlage im Speckgürtel einer Großstadt. Das Haus ist bezugsfertig, energetisch solide (kein akuter Sanierungsstau) und vergleichbar mit einer Mietimmobilie ähnlicher Größe und Lage.
Der Kaufpreis liegt bei 400.000 € – ein Wert, der 2026 in vielen Regionen außerhalb der Top-7-Metropolen realisierbar ist.
Beispielrechnung
- Kaufpreis: 400.000 €
- Eigenkapital: 80.000 €
- Kredit: 320.000 €
- Zinssatz: 3,5 %
- Anfangstilgung: 2 %
Daraus ergibt sich eine monatliche Kreditrate von rund 1.467 €.
Hinzu kommt eine realistische Instandhaltungsrücklage von 1 % pro Jahr (bei 400.000 € Kaufpreis also 4.000 € jährlich bzw. 333 €monatlich).
Gesamtbelastung beträgt rund 1.800 € pro Monat
Vergleich zur Miete
Eine vergleichbare Doppelhaushälfte oder ein Einfamilienhaus mit rund 140 m² Wohnfläche in derselben Lage kostet zur Miete etwa 1.400 € monatlich (kalt).
Die Differenz beträgt also etwa 400 € pro Monat.
Was bedeutet das konkret? Rein monatlich betrachtet ist Kaufen in diesem Beispiel zunächst teurer als Mieten. Entscheidend ist jedoch, was langfristig passiert.
Ein Teil der Kreditrate (die Tilgung) fließt in Ihr eigenes Vermögen. Nach 20 Jahren haben Sie einen erheblichen Teil des Kredits zurückgezahlt – während Mietzahlungen vollständig „verbraucht“ sind.
Wenn man beides bejaht: Job ist sicher, Familie ist sicher – dann ist ein Hauskauf leichter zu erwägen.
Vor- und Nachteile beim Hauskauf
Ein Haus zu kaufen ist selten nur eine Rechenentscheidung. Es geht neben Geld auch um Sicherheit und Verantwortung. Umso wichtiger ist es, die Vorteile und Nachteile eines Hauskaufs klar gegenüberzustellen.
Haus kaufen Vorteile
Finanzielle Vorteile beim Hauskauf
- Schutz vor steigenden Mieten: WährendMieten vielerorts regelmäßig angepasst werden, bleibt Ihre Kreditrate bei langfristiger Zinsbindung planbar.
- Inflationsschutz durch Sachwert: Immobilien gelten als vergleichsweise wertstabil. Steigen Preise allgemein, steigt oft auch der Immobilienwert.
- Vermögensaufbau durch Tilgung: Mit jeder Rate wächst Ihr Eigenkapital. Sie zahlen nicht „für jemanden anderen“, sondern in Ihr Eigentum.
- Mietfreies Wohnen im Alter: Ist das Darlehen abbezahlt, sinken die monatlichen Fixkosten deutlich.
Emotionale und praktische Vorteile
- Gestaltungsfreiheit: Haus umbauen, energetischeSanierung oder Gartenplanung können Sie selbst entscheiden – natürlich mit Baugenehmigung.
- Mehr Planungssicherheit: Keine Kündigung wegen Eigenbedarf, keine Abhängigkeit vom Vermieter.
- Sicherheit für die Familie: Eigentum schafft Stabilität, besonders in Phasen wie Familiengründung oder in der Zukunft für die Altersvorsorge.
Nachteile Hauskauf
Neben den Vorteilen sollten Sie auch die Risiken realistisch einordnen. Hier sind die wichtigsten Nachteile eines Hauskaufs im Überblick.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten summieren sich schnell auf 10–15 % des Kaufpreises, ohne den Immobilienwert zu erhöhen.
- Langfristige Kreditbindung: Eine Finanzierung läuft häufig 20 bis 35 Jahre. Einkommensausfälle, Familienveränderungen oder Jobwechsel können zur Belastung werden.
- Unkalkulierbare Instandhaltungskosten: Ein neues Dach oder eine neue Heizung können hohe Zusatzkosten verursachen.
- Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung teurer werden.
- Verkauf braucht Zeit: Immobilien lassen sich nicht kurzfristig liquidieren– Marktphasen beeinflussen den erzielbaren Preis.
Ab wann lohnt sich ein Hauskauf wirklich?
Ein Hauskauf lohnt sich nicht pauschal, sondern unter bestimmten Bedingungen. Entscheidend sind 4 Faktoren, die Sie realistisch für sich prüfen sollten:
1. Die wichtigste Stellschraube überhaupt ist die Haltedauer. Je länger Sie bleiben, desto eher rechnet sich der Kauf.
- Unter 10 Jahren: Oft unwirtschaftlich. Kaufnebenkosten, mögliche Preisrisiken und geringe Tilgung machen einen Verkauf teuer.
- 15–20 Jahre und länger: Häufig wirtschaftlich sinnvoll. Ein großer Teil des Kredits ist getilgt, Wertsteigerungen können wirken, und die Nebenkosten verteilen sich über viele Jahre.
2. Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto geringer wird Ihre monatliche Belastung. Ohne ausreichende Rücklagen steigt das finanzielle Risiko deutlich.
- Unter 10 % Eigenkapital: hohe Rate, geringere Sicherheit
- Ab 20 % Eigenkapital: stabilere Finanzierung, bessere Konditionen
3. Das Zinsniveau und Ihre monatliche Belastung sind ebenfalls ein entscheidender Faktor. Die Gesamtbelastung sollte dauerhaft nicht mehr als 35–40 % Ihres Nettoeinkommens betragen. Niedrige Zinsen verbessern die Leistbarkeit, während hohe Zinsen den wirtschaftlichen Vorteil nach hinten verschieben.
4. Schließlich spielt der Standort eine größere Rolle, als viele denken. In Regionen mit stabiler Wirtschaft, guter Infrastruktur und Bevölkerungszuzug sind die Chancen auf Werterhalt oder Wertsteigerung höher. In strukturschwächeren Gegenden kann ein späterer Verkauf schwieriger werden.
