Haus nachfinanzieren, weil die Baufinanzierung nicht ausreicht

Wenn absehbar ist, dass die geplante Baufinanzierung doch nicht ausreicht, ist guter Rat teuer. Doch genau für diese Fälle gibt es die Möglichkeit der Nachfinanzierung. Diese ist zwar selten die günstigste Alternative, doch meist gibt es für Sie als Bauherrn praktikable Lösungen, damit die Tilgung des zusätzlichen Finanzierungsbedarfs beim Hausbau auch ohne große Probleme vonstattengehen kann.

Was ist eine Nachfinanzierung beim Haus?

Eine sogenannte Nachfinanzierung kommt ins Spiel, wenn die ursprünglich geplante Baufinanzierung nicht ausreicht, um alle anfallenden Kosten zu decken, bspw. wenn die tatsächlichen Baukosten höher ausfallen als eingangs kalkuliert oder wenn unvorhergesehene Ausgaben entstehen. Unter einer Nachfinanzierung versteht man die zusätzliche Aufnahme eines Kredits neben der bereits bestehenden Hausfinanzierung oder aber die Erhöhung der bestehenden Darlehenssumme. Ziel der Nachfinanzierung ist also die Schließung der Finanzierungslücke und die Sicherstellung, dass der Bau Ihrer Immobilie ohne finanzielle Engpässe fortgeführt und zu Ende geführt werden kann.

Häufigste Gründe, wieso eine Nachfinanzierung notwendig wird

Die Gründe für eine Nachfinanzierung sind total unterschiedlicher Natur und oft unvorhersehbar. Zu den häufigsten Ursachen zählen:

• Bau- und Lieferungsverzögerungen (führen häufig zu zusätzlichen Kosten)
• unerwartete notwendige Maßnahmen (denn ungeplante Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen erfordern zusätzliche Mittel)
• falsche Kostenkalkulation (wenn bspw. Materialkosten zu niedrig angesetzt wurden)
• Schäden durch Unwetter (z. B. können Naturereignisse wie Starkregen oder heftige Stürme Beschädigungen am Bau und damit zusätzliche Kosten verursachen)
• fehlerhafte Bauarbeiten (unsachgemäßes Arbeiten führt u. U. zu teuren Nachbesserungen)

Unterschied zwischen Nachfinanzierung und Anschlussfinanzierung

Eine Nachfinanzierung und eine Anschlussfinanzierung sind zwei unterschiedliche Konzepte im Bereich der Immobilienfinanzierung, die oft verwechselt werden, aber jeweils spezifische Zwecke erfüllen. Eine Nachfinanzierung ist erforderlich, wenn während der Bau- oder Sanierungsphase unvorhergesehene Mehrkosten anfallen, die nicht durch den ursprünglichen Kredit gedeckt sind. Sie erfolgt während oder unmittelbar nach der Bauphase. Die Anschlussfinanzierung hingegen wird nach Ablauf der Zinsbindungsfrist des anfänglichen Darlehens zur weiteren Finanzierung der Restschuld benötigt. Sie kommt also nach der Bauphase zum Tragen, wenn die ursprünglich vereinbarte Zinsbindung ausläuft.

Wenn die bestehende Baufinanzierung nicht ausreicht: Ab wann kann man ein Haus nachfinanzieren?

Sobald absehbar ist, dass die ursprünglich von Ihnen geplanten Mittel nicht ausreichen, wird eine Nachfinanzierung nötig. Im Prinzip können Sie diese zu jedem beliebigen Zeitpunkt während der Bauphase beantragen. Einige Punkte sollten Sie dabei jedoch unbedingt beachten:

Sowohl beim ursprünglichen Baukredit als auch bei der Nachfinanzierung dient der Wert der Immobilie als Sicherheit für das gewährte Darlehen. Voraussetzung einer Nachfinanzierung ist, dass die sogenannte Beleihungsgrenze nicht bereits mit dem Erstkredit erreicht oder überschritten wurde. Diese Grenze liegt meist bei 80 % bis 90 % des Beleihungswertes. (Sollte diese Grenze bereits erreicht sein, gibt es dennoch Möglichkeiten, alternative Sicherheiten oder Finanzierungswege zu finden.)

Da nach Antragsstellung für einen zusätzlichen Kredit einige Zeit bis zur Ab- oder Zusage und Auszahlung der Nachfinanzierung vergehen kann, sollten Sie es nicht auf die lange Bank schieben, sich umgehend mit Ihrem Kreditgeber oder Baufinanzierungsberater in Verbindung zu setzen. Idealerweise zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie als Bauherr feststellen, dass das ursprüngliche Baudarlehen zur Deckung der Baukosten nicht ausreicht. Schließlich vermeidet eine frühzeitige Antragstellung nicht nur Verzögerungen im Bauablauf, sondern erhöht auch Ihre Chancen, rechtzeitig eine finanzielle Lösung zu finden.

Wie funktioniert eine Nachfinanzierung beim Hausbau? 4 Optionen

Der Prozess der Nachfinanzierung beginnt mit der Feststellung des zusätzlichen Finanzierungsbedarfs. Es muss ermittelt werden, wie viel außerplanmäßiges Kapital benötigt wird, um die Baukosten vollständig abzudecken. Steht dieser Betrag fest, gibt es mehrere Wege, die Nachfinanzierung zu bekommen bzw. zu realisieren:

1. Neues Darlehen beim bisherigen Kreditgeber: Oft die erste Anlaufstelle, da die Bank Ihre Finanzlage bereits kennt.
2. Bauspardarlehen: Kann genutzt werden, wenn ein entsprechender Vertrag besteht.
3. Kredit bei einer anderen Bank: Falls der ursprüngliche Kreditgeber keine Nachfinanzierung gewährt.
4. Ablösung und Aufstockung des bestehenden Darlehens: Die ursprüngliche Darlehenssumme wird erhöht. Dabei ist die Zinsbindung zu beachten, denn eine vorzeitige Ablösung ist normalerweise nicht möglich. Sollte sich der Erstfinanzierer weigern nachzufinanzieren, kann man ein Sonderkündigungsrecht nutzen und die Ablösung vornehmen. Dies sollte unbedingt vorab geklärt werden.

Nach der Entscheidung für eine der Optionen müssen Sie verschiedene Unterlagen einreichen, um die Nachfinanzierung zu beantragen. Die Bank prüft anschließend Ihre Bonität und das Risiko der Nachfinanzierung. Dieser Prozess kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Fällt die Prüfung positiv aus, wird der zusätzliche Immobilienkredit genehmigt und ausgezahlt.

Eine Nachfinanzierung hat meist höhere Zinsen und ungünstigere Konditionen als der ursprüngliche Baukredit. Daher sollte dieser Schritt gut überlegt und möglichst vermieden werden, indem man frühzeitig eine realistische und umfassende Kostenplanung vornimmt und einen Puffer von ca. 10 bis 15 % der Baukosten einplant.

Haus nachfinanzieren: Benötigte Unterlagen für den Banktermin

Wenn Sie eine Nachfinanzierung beantragen möchten, sollten Sie sich als Bauherr bzw. Bauherrin gut vorbereiten. Der bürokratische Aufwand kann beträchtlich sein, insbesondere wenn der Kredit bei einem anderen Kreditinstitut beantragt wird.

Hier sind die wesentlichen Unterlagen für die Nachfinanzierung, die Sie bereithalten sollten, um den Prozess möglichst reibungslos zu gestalten:

Warum eine Nachfinanzierung fürs Haus hohe Zinsen mit sich bringt

Nachfinanzierungen sind aus mehreren Gründen in den meisten Fällen mit einem höheren Zinssatz verbunden. Einer der Hauptgründe ist das erhöhte Risiko für den Kreditgeber. Wenn Sie eine Nachfinanzierung benötigen, bedeutet dies nämlich oft, dass das ursprüngliche Budget für Ihr Bauvorhaben nicht ausreichend war. Dies kann bei Banken den Eindruck erwecken, dass unvorhergesehene Kosten oder eine schlechte Kostenplanung vorliegen, was das Kreditrisiko erhöht.

• Erhöhtes Ausfallrisiko: Bei der Nachfinanzierung handelt es sich häufig um einen zweiten oder auch weiteren Kredit, den Sie zusätzlich zur bestehenden Immobilienfinanzierung abschließen. Im Falle einer finanziellen Notlage oder einer Zwangsversteigerung des Hauses haben die Gläubiger des ersten Kredits Vorrang bei der Rückzahlung aus dem Verkaufserlös. Nachrangige Gläubiger (sprich in diesem Falle die Bank, bei der Sie den Hausbau nachfinanzieren) erhalten ihr Geld erst, wenn die Forderungen der erstplatzierten Gläubiger vollständig bedient wurden. Dieses erhöhte Ausfallrisiko lässt die Banken vorsichtiger agieren und führt zu höheren Zinssätzen.
• Nachrangige Grundschuld: Diese wird in den meisten Fällen im Grundbuch eingetragen und bedeutet für den Kreditgeber weniger Sicherheit bei einem Kreditausfall, da er nachrangig behandelt wird.
• Konditionen bei Zweitbanken: Wenn die ursprüngliche finanzierende Bank den zusätzlichen Kredit verweigert oder die Beleihungsgrenze bereits erreicht ist, müssen Bauherren oft eine zweite Bank in Anspruch nehmen. Diese Zweitbanken setzen oft höhere Zinssätze an, da sie ein höheres Risiko tragen.
• Eingeschränkte Verhandlungsposition: Bauherren, die eine Nachfinanzierung benötigen, befinden sich oft in einer schwächeren Position zum Verhandeln. Dies führt demnach dazu, dass sie weniger attraktive Konditionen für den zweiten Kredit akzeptieren müssen.

Zusätzliche Gebühren und Mehrkosten bei der Nachfinanzierung

Neben den Zinsen für den neuen Kredit fallen noch einige weitere Gebühren an, wenn Sie ihr Haus nachfinanzieren. Da der Verwaltungsaufwand auch für einen kleineren Kreditrahmen ähnlich hoch ist wie für die Antragsbearbeitung des höheren Erstkredits, wird in der Regel ein Kleindarlehensaufschlag bei der Nachfinanzierung für das Haus veranschlagt. Viele Banken erheben außerdem Bearbeitungsgebühren für die Prüfung und Genehmigung des Nachfinanzierungskredits. Diese Gebühren fallen je nach Kreditgeber und Umfang der benötigten Inaugenscheinnahme unterschiedlich hoch aus.

Erhalten Sie Ihr nochmaliges Darlehen bei der gleichen Bank, die auch die bereits bestehende Baufinanzierung genehmigt hat, fallen für eine grundbuchliche Besicherung (also, dass für die Nachfinanzierung eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird) zusätzliche Notarkosten an. Sollte das zweite Darlehen über eine andere Bank laufen, wird auch die Zweitbank als Gläubiger im Grundbuch eingetragen, was in jedem Fall Kosten für einen Notar mit sich bringt.

Für die Bewertung der Immobilie können zudem Schätzkosten anfallen, da die Bank bei der Prüfung Ihrer Unterlagen möglicherweise ein Gutachten zur aktuellen Wertermittlung der Immobilie verlangt.

Werden die Kreditmittel nicht sofort verwendet, sondern über eine längere Spanne abgerufen, können auch Bereitstellungszinsen anfallen. Diese werden für den Zeitraum berechnet, in dem das Darlehen bereitgestellt, aber noch nicht abgerufen wird. Abhängig von Ihrer Bonität können u. U. auch Risikozuschläge auf den Zinssatz erhoben werden, die dazu dienen, das erhöhte Ausfallrisiko zu kompensieren. Zusätzlich können Versicherungskosten anfallen, da manche Banken den Abschluss von Versicherungen wie einer Restschuldversicherung verlangen, um das Risiko abzusichern.

Alternativen, falls die Nachfinanzierung abgelehnt wird

Wenn eine Nachfinanzierung abgelehnt wird oder aufgrund hoher Kosten oder schwieriger Konditionen keine Option ist, gibt es verschiedene Alternativen, die Sie als Bauherr in Betracht ziehen können, um die finanziellen Engpässe zu überbrücken und den Hausbau dennoch erfolgreich abzuschließen

Eine der besten Alternativen für alle, die nachfinanzieren müssen, ist die Aufstockung des Eigenkapitals. Dies kann durch den Verkauf von Vermögenswerten, die Nutzung von Ersparnissen oder das Einbringen zusätzlicher Gelder aus anderen Quellen geschehen.

Höheres Eigenkapital reduziert den benötigten Kreditbetrag und kann die Finanzierung insgesamt sicherer und erschwinglicher machen. Ebenfalls kann ein Privatkredit von Familie, Freunden oder Bekannten eine flexible und oft günstigere Lösung sein. Diese Art von Kredit sollten Bauherren jedoch sorgfältig planen und schriftlich festhalten werden, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden. Ein klarer Vertrag mit definierten Rückzahlungsbedingungen schützt beide Seiten.

Weitere Tipps für die Nachfinanzierung umfassen:

• Baukosten senken
  Überprüfen Sie Ihr Bauvorhaben kritisch. Immerhin kann Ihnen das dazu helfen, die Gesamtkosten zu senken. Schauen Sie, ob bestimmte Arbeiten oder Materialien kostengünstiger gestaltet werden können, ohne die Qualität wesentlich zu beeinträchtigen. Auch der Verzicht auf teure Extras oder Sonderwünsche, die nicht zwingend notwendig sind, entlastet das Budget.
• Fördermittel und Zuschüsse
  Erkundigen Sie sich nach möglichen Förderungen, die von Bund, Ländern oder Kommunen für Bauvorhaben angeboten werden. Solche Mittel können speziell für energieeffizientes Bauen, den Einsatz erneuerbarer Energien oder barrierefreies Wohnen bereitgestellt werden und somit ggf. helfen, Ihre Finanzierungslücke zu schließen.
• Raten- oder Teilzahlung mit Bauunternehmen
  Manche Bauunternehmen bieten die Möglichkeit, bestimmte Bauleistungen in Raten oder Teilzahlungen zu begleichen. Diese Option kann den finanziellen Druck während der Bauphase reduzieren und gibt Ihnen mehr Flexibilität bei der Planung der Zahlungen.
• Umschuldung oder Kreditoptimierung
  Prüfen Sie, ob eine Umschuldung des bestehenden Hauskredits sinnvoll ist. Durch bessere Konditionen oder längere Laufzeiten kann die monatliche Belastung ggf. gesenkt und damit mehr Spielraum für zusätzliche Kosten geschaffen werden. Manchmal kann auch die Anpassung der Tilgungsrate eine kurzfristige Entlastung bringen.
• Zwischenfinanzierung
  Eine Zwischenfinanzierung ist eine kurzfristige Kreditlösung, die helfen kann, finanzielle Engpässe zu überbrücken, bis eine langfristige Finanzierung gesichert ist. Diese Art von Kredit kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn Sie in absehbarer Zeit mit größeren Geldeingängen rechnen, beispielsweise durch den Verkauf einer anderen Immobilie.
• Nutzung von Bausparverträgen
  Falls Sie einen Bausparvertrag haben, der bereits zuteilungsreif ist, kann das darin angesparte Kapital und das dazugehörige Bauspardarlehen eine wertvolle Unterstützung sein. Bausparverträge bieten oft günstige Zinssätze und können flexibel eingesetzt werden.