Haus nachfinanzieren, weil die Baufinanzierung nicht ausreicht

Ich stecke mitten im Bau und das Geld wird knapp – was nun? Diese Frage stellen sich Bauherren, wenn sie plötzlich merken, dass die ursprüngliche Baufinanzierung nicht ausreicht, um alle Kosten zu decken. Keine Panik, für diesen Fall gibt es die Möglichkeit einer Nachfinanzierung. Wie genau diese funktioniert und welche Alternativen dazu es gibt, erfahren Sie hier.

Wenn die Baufinanzierung knapp wird: Haus nachfinanzieren

Eine Nachfinanzierung kann nötig werden, wenn z. B. die Baukosten rapide ansteigen und kein Puffer eingeplant wurde, oder wenn unverhofft zusätzliche Arbeiten nötig werden. Kurz: Wenn der Baukredit nicht mehr ausreicht, um das Haus fertigzustellen. In diesem Fall lässt sich die Finanzierungslücke durch einen zusätzlichen Kredit oder eine Erhöhung der bestehenden Darlehenssumme schließen

Nachfinanzierungen sind oft 1–2 Prozentpunkte teurer als die ursprüngliche Baufinanzierung – vor allem, wenn sie bei einer Zweitbank aufgenommen oder nachrangig besichert werden. Deswegen sollte dieser Schritt gut überlegt sein. Kalkulieren Sie lieber von Anfang an realistisch und denken Sie an Rücklagen, damit es zu einer Nachfinanzierung gar nicht erst kommen muss.

Finanzierungsrechner

Ab wann kann man ein Haus nachfinanzieren?

Sobald absehbar ist, dass Ihre Mittel nicht mehr reichen und Alternativen nicht möglich sind, können Sie eine Nachfinanzierung beantragen. Je früher Sie reagieren, desto mehr Spielraum bleibt bei der Wahl der passenden Finanzierungsform.

Wichtig: Als Sicherheit dient auch bei der Nachfinanzierung der Wert der Immobilie. Die sogenannte Beleihungsgrenze darf dabei nicht überschritten sein. Sie liegt in der Regel bei 80–90 % des Beleihungswertes. Sollte diese Grenze bereits erreicht sein, gibt es noch Möglichkeiten, alternative Sicherheiten oder Finanzierungswege zu finden.

Da die Prüfung und Auszahlung eines Nachfinanzierungskredits Zeit in Anspruch nimmt, sollten Sie nicht abwarten, bis die Kasse völlig leer ist. Kontaktieren Sie rasch Ihren Kreditgeber oder Baufinanzierungsberater, damit es nicht zu Verzögerungen auf der Baustelle kommt.

Wie funktioniert eine Nachfinanzierung beim Hausbau? 4 Optionen

Zunächst sollten Sie berechnen, wie groß Ihre Finanzierungslücke ist. Erst dann stellt sich die Frage: Wie lässt sich der zusätzliche Kapitalbedarf am besten decken? Dafür gibt es 4 gängige Wege:

Nachdem Sie sich für eine Option entschieden haben, müssen Sie verschiedene Unterlagen einreichen, um die Nachfinanzierung zu beantragen. Die Bank prüft anschließend Ihre Bonität und Sicherheiten. Fällt die Prüfung positiv aus, wird der zusätzliche Immobilienkredit genehmigt und ausgezahlt.

Nachfinanzierung vermeiden

• Realistisch planen: Erstellen Sie eine detaillierte Kostenkalkulation, die alle Posten abdeckt, inklusive Nebenkosten und Reserven.
• Puffer einbauen: Kalkulieren Sie 10 bis 20 % zusätzlich für unvorhergesehene Ausgaben ein.
• Nichtabnahmemöglichkeit mit der Bank vereinbaren: Eine Reserve lässt sich schon beim Erstdarlehen einplanen. Beispiel: Statt 350.000 € beantragen Sie 370.000 €, sind aber nicht verpflichtet, die zusätzlichen 20.000 € abzurufen.
• Förderungen nutzen: Informieren Sie sich über staatliche Zuschüsse, z. B. für energieeffizientes oder barrierefreies Bauen.
• Verträge und Kosten laufend prüfen: So erkennen Sie Abweichungen früh genug, um rechtzeitig gegenzusteuern.
• Eigenleistungen realistisch einschätzen: Wer sich übernimmt, muss für Nachbesserungen draufzahlen.
• Sparpotenziale nutzen: Preisgünstige Materialien oder flexible Planung können die Gesamtkosten senken.
• Fachlich beraten lassen – Eine solide Finanzierungsstrategie mit professioneller Baufinanzierungsberatung hilft, Engpässe gar nicht erst entstehen zu lassen.

Alternativen zur Nachfinanzierung einer Immobilie

Sie müssen bei Ihrem Hausbau finanzielle Engpässe überbrücken, möchten aber keine Nachfinanzierung aufnehmen? Dann gibt es folgende Alternativen für Sie:

• Eigenkapital aufstocken
  Eine der einfachsten Möglichkeiten ist, zusätzliches Eigenkapital einzubringen. So können z. B. Vermögenswerte verkauft und Ersparnissen genutzt werden.
• Privatkredit von Familie, Freunden oder Bekannten
  Diese Art von Darlehen sollten Bauherren gut planen. Ein schriftlicher Vertrag mit festen Rückzahlungsbedingungen schützt beide Seiten vor Missverständnissen und Streitigkeiten.
• Umschuldung oder Kreditoptimierung
  Manchmal kann eine Umschuldung des bestehenden Hauskredits sinnvoll sein. Durch bessere Konditionen oder längere Laufzeiten kann die monatliche Belastung ggf. gesenkt und damit mehr Spielraum für zusätzliche Kosten geschaffen werden. Manchmal kann auch die Anpassung der Tilgungsrate eine kurzfristige Entlastung bringen.
• Ratenzahlung mit Bauunternehmen vereinbaren
  Manche Bauunternehmen bieten die Möglichkeit, bestimmte Bauleistungen in Raten oder Teilzahlungen zu begleichen. Diese Option kann den finanziellen Druck während der Bauphase reduzieren.

FAQ: Häufige Fragen zur Nachfinanzierung

Wann kann eine Nachfinanzierung notwendig werden?

Zu den häufigsten Ursachen für eine Nachfinanzierung der Baufinanzierung zählen:

• Bau- und Lieferungsverzögerungen
• unerwartete notwendige Maßnahmen
• falsche Kostenkalkulation in der Erstfinanzierung
• Schäden am Bau durch Unwetter 
• fehlerhafte Bauarbeiten und teure Nachbesserungen

Wo liegt der Unterschied zwischen Nachfinanzierung und Anschlussfinanzierung?

Eine Nachfinanzierung ist erforderlich, wenn während der Bau- oder Sanierungsphase unvorhergesehene Mehrkosten anfallen, die nicht durch den ursprünglichen Kredit gedeckt sind. Sie erfolgt während oder unmittelbar nach der Bauphase.

Die Anschlussfinanzierung hingegen wird nach Ablauf der Zinsbindungsfrist des anfänglichen Darlehens zur weiteren Finanzierung der Restschuld benötigt. Sie kommt also nach der Bauphase zum Tragen, wenn die ursprünglich vereinbarte Zinsbindung ausläuft.

Kredit nachfinanzieren: Welche Unterlagen werden benötigt?

Warum hat eine Nachfinanzierung so hohe Zinsen?

Einer der Hauptgründe ist das erhöhte Risiko für den Kreditgeber. Wenn Sie eine Nachfinanzierung benötigen, bedeutet es, dass das ursprüngliche Budget für Ihr Bauvorhaben nicht ausreichend war. Dies kann bei Banken den Eindruck erwecken, dass unvorhergesehene Kosten oder eine schlechte Kostenplanung vorliegen, was das Kreditrisiko erhöht.

Weitere Gründe sind nachrangige Grundschuld und höheres Ausfallrisiko. Im Falle einer finanziellen Notlage oder einer Zwangsversteigerung des Hauses haben die Gläubiger des ersten Kredits Vorrang bei der Rückzahlung aus dem Verkaufserlös. Nachrangige Gläubiger (sprich in diesem Falle die Bank, bei der Sie den Hausbau nachfinanzieren) erhalten ihr Geld erst, wenn die Forderungen der erstplatzierten Gläubiger vollständig bedient wurden.

Gibt es sonst noch zusätzliche Mehrkosten bei der Nachfinanzierung?

Ja. Neben den Zinsen für den neuen Kredit fallen noch einige weitere Gebühren an, wenn Sie Ihre Baufinanzierung nachfinanzieren:

• Kleindarlehensaufschlag, weil der Bearbeitungsaufwand auch bei kleineren Beträgen hoch ist. Meist zwischen 0,25 % und 1,0 % der Kreditsumme.
• Bearbeitungsgebühren für Prüfung und Genehmigung des Kredits.
• Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung einer zusätzlichen Grundschuld, auch bei derselben Bank. Je nach Umfang oft zwischen 500 € und 1.500 €.
• Schätzkosten, wenn die Bank ein Gutachten zur Immobilienbewertung verlangt. Häufig 300 € bis 800 €.
• Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht sofort abgerufen wird. Ca. 0,25 % pro Monat nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit.
• Risikozuschläge und Versicherungen je nach Bonität.