Sogenannte Bereitstellungszinsen, auch als Bereitstellungsprovision bezeichnet, fallen in verschiedenen Konstellationen rund um die Finanzierung einer Immobilie an. Da diese Zusatzgebühren je nach Höhe des Darlehens und der Dauer ein erheblicher Kostenfaktor sein können, ist das richtige Verständnis über den Umgang mit diesen Zinsen wichtig. Bei uns erfahren Sie relevante Eckdaten zum Thema Bereitstellungszinsen und Tipps zur Vermeidung dieser unnötigen Kosten.
Was sind Bereitstellungszinsen?
Bei diesen Zinsen handelt es sich um eine Gebühr, die Kreditgeber verlangen, wenn Sie als Kreditnehmer ein genehmigtes Darlehen nicht sofort nutzen, sondern zu einem späteren Zeitpunkt abrufen wollen. Die dafür anfallenden Zinsen sollen die Kosten decken, die dem Kreditinstitut dadurch entstehen, dass die gesamte Darlehenssumme bereitgestellt, aber nicht sofort verwendet wird.
Haben Sie eine bereitstellungszinsfreie Zeit im Kreditvertrag fixiert, sinkt das Risiko der Zahlung dieser Zusatzkosten, und Sie können je nach Baufortschritt im Regelfall die zusätzlichen Zinsen umgehen. Wird die vertraglich vereinbarte bereitstellungszinsfreie Zeit überschritten, fallen auch trotz dieser Absicherung die Zinsen an. Konkrete Tipps, wie sich Bereitstellungszinsen vermeiden lassen, erläutern wir im unteren Verlauf in unseren Strategien zur Vermeidung der Gebühren.
Bereitstellungsprovision vs. Hypothekenzinsen
Vergleichen Sie die Zinsen für die Bereitstellung eines Darlehens mit anderen Zinsarten bei einem Kredit, werden Sie erhebliche Unterschiede feststellen. In der folgenden Übersicht haben wir die Bereitstellungszinsen einmal den Hypothekenzinsen gegenübergestellt:
Funktion
- Bereitstellungszinsen: Decken die Kosten des Kreditgebers für die Bereitstellung des Darlehens bis zur tatsächlichen Nutzung.
- Hypothekenzinsen (Sollzins): Vergüten die Nutzung des geliehenen Geldes durch den Kreditnehmer über die Laufzeit des Darlehens hinweg.
- Effektivzins: Beinhaltet den Sollzins sowie alle weiteren anfallenden Kosten und gibt so die Gesamtkosten des Kredits pro Jahr an.
Zeitliche Aspekte
- Bereitstellungszinsen: Werden vor der tatsächlichen Verwendung des Darlehens fällig.
- Hypothekenzinsen: Fallen nach der Auszahlung und während der Laufzeit des Kredits an.
Struktur der Kosten
- Bereitstellungszinsen: Sind im Regelfall kurzfristige, nicht exakt planbare zusätzliche Kosten im Vorfeld der Kreditauszahlung.
- Hypothekenzinsen: Stellen vorab planbare, langfristige Kosten dar, die während der gesamten Kreditlaufzeit fällig werden.
Ab wann fallen Bereitstellungszinsen an?
Die Bereitstellungszinsen treten in verschiedenen Fällen und Bereichen auf. Besonders häufig fallen diese Zinsen bei Baufinanzierungen an, da die Kreditinstitute die Verteilung der Gelder häufig nach dem Baufortschritt in einzelnen Tranchen vornehmen. Somit erhalten Sie beispielsweise einen nächsten Kreditbetrag von der Bank nach der Fertigstellung eines Bauabschnittes. Verzögert sich dieser, können zu Ihrem Nachteil erhebliche Bereitstellungszinsen anfallen, die Sie nicht zwingend zu vertreten haben müssen. In solchen Fällen kann das Darlehen nicht ausgezahlt werden, weil der Kreditnehmer noch auf den Abschluss einer Bauphase wartet. Diese zusätzliche finanzielle Belastung sollten Sie mit ausreichend Risikopuffern in Ihre Planung bei einem derartigen Bauvorhaben einbeziehen.
Da Bereitstellungszinsen nicht grundsätzlich bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses enthalten sind, sollten Sie diese Kostenposition bei der ganzheitlichen Betrachtung Ihrer Immobilienfinanzierung berücksichtigen, wenn Sie verschiedene Hauskredite miteinander vergleichen.
Höhe der Bereitstellungszinsen berechnen – So geht's
Um die Bereitstellungszinsen zu berechnen, ist es wichtig zu wissen, welche Restsumme des Kreditbetrags Sie noch nicht abgerufen haben. Darüber hinaus benötigen Sie den vertraglich vereinbarten Zinssatz der Bereitstellungszinsen und die Dauer, für die die Zinsen fällig werden. Fehlt Ihnen einer dieser Kennziffern, prüfen Sie im Bestfall Ihren Kreditvertrag, um diesen Parameter in Erfahrung zu bringen. Dabei ist je nach Vertrag auch die bereitstellungszinsfreie Zeit von Relevanz. Ab wann Sie Bereitstellungszinsen zahlen müssen, erfahren Sie ebenfalls aus Ihrem Darlehensvertrag.
Die Formel für die Berechnung der Gebühren lautet:
Bereitstellungszinsen = verbleibender Kreditbetrag × Zinssatz × (Anzahl der Tage / 360)
Übrigens: In der Praxis nutzen einige Kreditinstitute auch die 365-Tage-Methode. Das führt bei der Berechnung zu leichten Abweichungen.
Im Folgenden haben wir Ihnen ein fiktives Beispiel dargestellt, an dem Sie die Verwendung der Formel gut nachvollziehen können.
Angenommen, Sie haben einen genehmigten Kredit in Höhe von 200.000 € für eine Baufinanzierung. Die ersten 50.000 € wurden bereits für die erste Bauphase in Anspruch genommen, sodass 150.000 € verbleiben. Aufgrund eines Bauverzuges können Sie die weitere Kreditsumme für den Neubau nicht wie geplant abrufen und das Kreditinstitut muss die Gelder vorhalten. In diesem Fall beträgt der Zinssatz für die Bereitstellungszinsen 0,25 % pro Monat für einen Zeitraum von 3 Monaten.
Berechnung des jährlichen Zinssatzes aus dem monatlichen Zinssatz:
12 × 0,25 % = 3 %
Berechnung des Zinssatzes für den Zeitraum:
(3 % / 12) × 3 Monate = 0,75 %
Berechnung der Bereitstellungszinsen:
150.000 € × 0,75 % = 1.125 €
Wie Sie anhand des Beispiels feststellen können, entstehen je nach Dauer, Kreditvolumen und Zinshöhe beträchtliche Beträge, sodass Sie mit gezielten Strategien versuchen sollten, den Bereitstellungszins zu vermeiden.
Mit diesen Strategien lassen sich Bereitstellungszinsen vermeiden
Es gibt verschiedene Ansätze, um Bereitstellungszinsen zu umgehen oder möglichst gering zu halten.
- Vertragsgestaltung mit einem Bauträger
Wenn Sie Ihr Immobilienprojekt mit einem Bauträger planen, können Sie vertraglich festlegen, in welchen Fällen der Bauträger für finanzielle Schäden haftet, falls dieser die fixierten Meilensteine nicht einhält. Dabei sollten Sie darauf achten, dass die Bedingungen so präzise wie möglich formuliert sind, sodass auch die Bereitstellungszinsen Ihrer Baufinanzierung berücksichtigt werden. Bei idealer Ausgestaltung ist der Bauträger dann verpflichtet, die Bereitstellungszinsen bspw. aufgrund eines Bauverzugs zu übernehmen. - Vergleich verschiedener Kreditangebote
Achten Sie bei sonst gleichen Konditionen darauf, dass der Zinssatz möglichst gering ist und prüfen Sie ab wann bei der Bank Bereitstellungszinsen anfallen. Je später, desto besser. - Anpassung des Kreditvertrages
Mit einem minimalen Aufschlag auf den grundsätzlichen Zinssatz (Sollzins) lässt sich in bestimmten Konstellationen die bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern. Üblich sind zwölf Monate ohne Zinsen für die Bereitstellung. Gerade in unsicheren Zeiten hinsichtlich der Baufertigstellung und Kapazitäten der Bauträger kann sich eine Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit auf 24 Monate lohnen, wenn sich dafür der reguläre Zins vom Darlehensbetrag nicht deutlich steigert. - Berücksichtigung von Förderungen
Achten Sie bei Förderungen, etwa durch die KfW, darauf, dass auch hier Bereitstellungszinsen anfallen können. Die Zinssätze können je nach Programm variieren. - Steuerliche Absetzbarkeit: Das steuerliche Absetzen der Bereitstellungszinsen ist nur im Rahmen einer Bautätigkeit mit anschließender Vermietung der Immobilie möglich. In diesem Fall können Sie diese Kosten als Herstellungskosten berücksichtigen. Da die steuerlichen Regelungen komplex sein können und von der jeweiligen Steuergesetzgebung abhängen, sollten Sie hierzu ebenfalls einen Steuerberater konsultieren.
Zahlung von Bereitstellungszinsen umgehen: Zusätzliche Tipps und Hinweise
Um die Kosten Ihrer Baufinanzierung besser zu kontrollieren und unnötige Ausgaben zu vermeiden, helfen Ihnen die folgenden Empfehlungen.
- Bei Verhandlungen mit Ihrem Kreditgeber können Sie versuchen, eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit oder geringere Bereitstellungszinsen auszuhandeln. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen oder bei hoher Wettbewerbsintensität im Kreditmarkt sind Banken oft bereit, solche Konditionen zu gewähren.
- Eine realistische Planung der Bauzeit hilft, unnötige Bereitstellungszinsen zu vermeiden. Planen Sie ausreichend Pufferzeiten ein, um Verzögerungen aufzufangen.
- Wenn möglich, planen Sie die Teilabrufe Ihres Kredits so, dass sie optimal mit dem Baufortschritt synchronisiert sind, um die bereitstellungszinsfreie Zeit bestmöglich zu nutzen.
- Überwachen Sie kontinuierlich den Fortschritt Ihres Baus und passen Sie Ihre Abrufpläne bei Bedarf an, um Verzögerungen zu minimieren.
