Ein Mehrfamilienhaus zu bauen bedeutet, Wohnen neu zu denken – als Renditeobjekt, Altersvorsorge oder als gemeinschaftliches Wohnmodell für mehrere Generationen. Je mehr Wohneinheiten Sie bauen, desto mehr Mieteinnahmen können Sie generieren und sich langfristig gegen die Inflation absichern. Doch die Gewinnzone hängt an wenigen, aber entscheidenden Faktoren: Wie teuer darf der Quadratmeter sein, damit sich Ihr Projekt rechnet? Und welche Wohnungsgröße bringt langfristig die höchste Mietrendite?
Mehrfamilienhaus bauen? Lohnt sich!
Ein Mehrfamilienhaus bietet Ihnen viele Chancen, die über das klassische Eigenheim weit hinausgehen – insbesondere in Zeiten hoher Baukosten und schwankender Zinsen. Mit mehreren Wohneinheiten steigen auch die Vorteile:
- Mieteinnahmen sorgen für kalkulierbare Einnahmen
- Steuerlichen Abschreibungen und potenzielle Wertsteigerung
- Abfederung von Leerstand in einer Einheit durch weitere laufende Mieteinnahmen
- Schutz vor Inflation, da Immobilienpreise mit Inflationsraten steigen
- Effizientere Nutzung von Baugrund in Ballungsräumen (verglichen mit Einfamilienhaus)
Wenn Sie langfristig denken und solide planen, können Sie mit einem Mehrfamilienhaus nicht nur wohnen, sondern strategisch Vermögen aufbauen.
Erste Schritte: Standort & Genehmigung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses
Wo soll Ihr Mehrfamilienhaus überhaupt stehen und darf es dort auch gebaut werden? Damit Ihr Projekt nicht schon an Paragrafen oder Parkplätzen scheitert, lohnt ein genauer Blick auf Lage und Baurecht.
Welche Lage ist ideal für ein Mehrfamilienhaus?
Der Standort ist einer der entscheidendsten Faktoren für die Rentabilität eines Mehrfamilienhauses. In Städten sind die Mieten und die Nachfrage nach Wohnblöcken meist deutlich höher als auf dem Land. Besonders gut geeignet sind Lagen mit wachsender oder stabiler Bevölkerungsentwicklung, guter Infrastruktur und einem attraktiven Wohnumfeld. Kriterien sind:
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Kriterium |
Bedeutung für Mehrfamilienhaus |
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Infrastruktur = Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzten, Freizeitangeboten und ÖPNV |
Hohe Nachfrage, geringe Leerstände |
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Verkehrsanbindung = gute Erreichbarkeit von Autobahnen, Bahnhöfen und Bushaltestellen |
Attraktiv für Berufspendler |
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Zentrale, ruhige Lage = Seitenstraßen oder verkehrsberuhigte Zonen für Ruhe und Nähe zum Zentrum |
Beliebt bei Familien und Senioren |
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Wirtschaftliche Entwicklung = Regionen mit positiver wirtschaftlicher und demografischer Entwicklung |
Wertsteigerungspotenzial |
Übrigens: Sogenannte „grundsolide Lagen“ sind weder Toplage noch Problemviertel – hier ist die Nachfrage nach Mietwohnungen konstant hoch und Leerstände selten.
Hier darf gebaut werden
Nicht jedes scheinbar ideale Grundstück ist automatisch für ein Mehrparteienhaus geeignet. Der Bebauungsplan der Kommune ist ausschlaggebend. Er regelt unter anderem, wie hoch gebaut werden darf, wie viele Wohneinheiten zulässig sind, und ob besondere Vorschriften gelten – etwa zu Abstandsflächen, Schattenwurf oder Stellplätzen. Gerade bei mehrgeschossigen Gebäuden kann ein Grundstück schnell durch rechtliche Vorgaben eingeschränkt sein.
Genehmigung & Baurecht für ein Mehrparteienhaus
Ist ein passendes Grundstück gefunden, steht der nächste wichtige Schritt an: die Beantragung der Baugenehmigung. Diese ist bei Mehrfamilienhäusern grundsätzlich erforderlich. Der Aufwand für die Genehmigung kann je nach Bundesland und Gemeinde stark variieren, vor allem wenn das Bauvorhaben nicht exakt dem Bebauungsplan entspricht.
Außerdem muss klar zwischen einem Einfamilienhaus (EFH) und einem Mehrfamilienhaus (MFH) unterschieden werden: Während bei EFH häufig Standardlösungen genügen, gelten für MFH deutlich strengere Vorschriften, etwa bei Statik, Energieeffizienz und Brandschutz – besonders bei Gebäuden mit mehr als zwei Stockwerken oder einer Nutzfläche über 400 m².
Bauvorschriften eines MFH im Detail
Statik
Mehrgeschossige Wohngebäude haben deutlich höhere Anforderungen an Tragfähigkeit und Lastverteilung. Daher ist immer ein geprüfter Nachweis durch einen qualifizierten Statiker erforderlich.
Brandschutz
Sobald ein Gebäude als MFH eingestuft wird, ist ein umfangreiches Brandschutzkonzept Pflicht. Dazu gehören unter anderem feuerbeständige Trennwände, Flucht- und Rettungswege für jede Wohnungseinheit, Rauchmelder und ggf. der Einbau eines zweiten Treppenhauses oder eines Feuerwehraufzugs (ab Gebäudeklasse 4 laut Musterbauordnung).
Barrierefreiheit & Stellplätze
Ab bestimmten Größenordnungen (oft ab drei Wohneinheiten) sind anteilige barrierefreie Wohnungen Pflicht. Zudem greifen Stellplatzsatzungen, die für jedes Vollgeschoss oder jede Wohneinheit separate Kfz- und Fahrradstellplätze mit konkreten Mindestmaßen fordern.
Energieeffizienz
Vorgeschrieben sind zentrale Heizsysteme, der Einsatz erneuerbarer Energien (§ 10 GEG) sowie ein komplexerer Nachweis der Gesamtenergieeffizienz nach DIN V 18599. Wärmebrückenbewertung, Dämmstandards und Fördervoraussetzungen (z. B. QNG-Nachweis) sind umfassender – besonders bei Gebäuden ab drei Wohneinheiten oder über 400 m² Nutzfläche.
Kosten beim Bau eines Mehrfamilienhauses
Je komplexer das Projekt – etwa durch Anforderungen wie Aufzug, Brandschutz oder Schallschutz – desto umfangreicher werden die Aufgaben für Architekten und Fachplaner, was sich auch auf die Kosten auswirkt. Um realistisch zu kalkulieren, müssen Sie Grundstückspreise, Erschließung, Baukosten pro Quadratmeter und Nebenkosten getrennt betrachten.
Grundstück & Erschließung
Die Preise für Bauland variieren bundesweit deutlich: Laut Statistischem Bundesamt lag der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter baureifes Land in Q2/2024 bei 247,18 €/m². Große Städte und der Süden Deutschlands liegen deutlich darüber, zeigt sich im LBS Preisspiegel:
- In München bis zu 2.900 €/m²
- In Berlin rund 590 €/m²
- In ländlichen Regionen im Osten sind es teils 200 €/m²
Hinzu kommen Erschließungskosten für Wasser und Abwasser, Strom, Telekommunikation und Straßenanbindung. Diese betragen meist 10–15 % des Grundstückspreises. Im Einzelfall (z. B. bei Leerflächen oder schwieriger Geländeaufbereitung) können diese bei über 100 €/m² mehr liegen.
Achtung: Auch zusätzliche Aufwendungen nach § 16 GEG (etwa für energetische Erschließung an kommunale Netze oder Umweltauflagen) sind möglich und können schnell fünfstellige Beträge erreichen, je nach Standort und Bebauungsvorgaben.
Baukosten pro m² für MFH
Die Baukosten für ein Mehrfamilienhaus hängen stark von Bauweise und Ausstattung ab. Im bundesweiten Schnitt bewegen sich die reinen Baukosten aktuell zwischen 2.200 und 3.500 €/m² Wohnfläche – je nach Region und Standard. Zum Vergleich: Ein Einfamilienhaus liegt laut Baupreisindex 2024 meist zwischen 1.700 und 3.000 €/m². Die höheren MFH-Kosten resultieren u. a. aus:
- erhöhter technischer Ausstattung (z. B. Aufzug, Zentraltechnik)
- gesetzlichen Vorgaben zu Brandschutz, Statik und Schallschutz
- häufig individuell geplanten Grundrissen
Ein Bau mit KfW-Effizienzhausstandard oder als Plusenergiehaus kann die Kosten zusätzlich erhöhen – wird aber über Förderungen abgefedert. Wenn Sie mit einem Baupartner zusammenarbeiten und ein schlüsselfertiges Fertighaus kaufen, können Sie mit einer festen Kalkulationsgrundlage rechnen und haben die Gesamtkosten bereits bei Vertragsabschluss.
Baunebenkosten
Neben den reinen Baukosten fallen beim Bau eines Mehrfamilienhauses zusätzliche Baunebenkosten in Höhe von etwa 10–15 % der Gesamtsumme an. Sie decken eine Vielzahl unverzichtbarer Leistungen ab. Dazu zählen:
- Architekten- und Ingenieurhonorare nach HOAI
- Statiker- und Energieberaterkosten
- Bodengutachten und Vermessung
- Bauantrag, Baugenehmigung und Prüfstatik
- Erschütterungsgutachten oder Brandschutzkonzepte
Kosten für Hausverwaltung
Wenn Sie den Wohnblock nicht selbst betreuen möchten, beauftragen Sie eine professionelle Hausverwaltung. Diese übernimmt unter anderem die Mietabrechnung, Instandhaltung, Kommunikation mit Mietern und Dienstleistern sowie die Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Die monatlichen Kosten liegen meist bei 20–35 € pro Wohneinheit, abhängig von Gebäudekomplexität und Leistungsumfang.
Tipp: Wenn Sie langfristig wirtschaftlich vermieten wollen, sollten Sie die Verwaltungskosten von Anfang an in die Renditekalkulation einbeziehen – ebenso wie Rücklagen für Instandhaltung und Modernisierung.
Kostenbeispiele für Mehrfamilienhäuser nach Wohneinheiten
Wie viel ein Mehrfamilienhaus kostet, hängt maßgeblich von der Anzahl der Wohneinheiten ab. Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht der Gesamtkosten-Szenarien auf Basis einer realistischen Kostendegression pro Quadratmeter (von 2.300 € bei drei Einheiten bis 1.700 € bei 12 Einheiten), zuzüglich 15 % Baunebenkosten und 25 % Grundstücks- & Erschließungskosten.
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Wohneinheiten |
Kosten & Eckdaten |
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3 Wohnungen |
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4 Wohnungen |
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6 Wohnungen |
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8 Wohnungen |
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12 Wohnungen |
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Hinweis: Diese Werte beruhen auf Durchschnittswerten für schlüsselfertige Massivbauten im mittleren Standard. Regionale Baupreisunterschiede sowie Ausstattung (Aufzug, Tiefgarage, KfW-Standard etc.) können Abweichungen von ±15 % verursachen.
Die angegebene Wohnfläche bezieht sich auf die Gesamtwohnfläche des Gebäudes, also die Summe aller reinen Wohnflächen der einzelnen Wohneinheiten. Nicht enthalten sind technische Räume, Treppenhaus, Flure oder Nebenflächen wie Keller, Fahrrad- oder Müllräume.
Mehr Wohnungen, mehr sparen
Mit steigender Wohneinheitszahl sinken in der Regel die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche sowie die Gesamtkosten pro Einheit – ein klassischer Skaleneffekt, der bei kleinen Projekten kaum greift, bei 6 oder mehr Einheiten jedoch spürbar wird. Hier die Visualisierung aus unserem fiktiven Beispiel.
Finanzierung für den Bau eines Mehrparteienhauses
Die Finanzierung eines Mehrparteienhauses funktioniert im Grundsatz ähnlich wie bei einem Einfamilienhaus – nur in deutlich größeren Dimensionen. Aufgrund der höheren Investitionssumme steigen nicht nur die Darlehensvolumina, sondern auch die Anforderungen an Bonität, Kapitalnachweise und Sicherheiten.
Das Eigenkapital bleibt ein zentraler Erfolgsfaktor. Als Faustregel gelten 20–25 % der Gesamtkosten als sinnvoller Eigenmittelanteil, um günstige Konditionen zu erhalten. Je nach Bank und Projektstruktur kann auch weniger ausreichend sein – insbesondere, wenn gesicherte Mieteinnahmen als Teil der Kapitaldienstfähigkeit gelten.
Bei der klassischen Baufinanzierung kommt meist ein Annuitätendarlehen mit festen Zinsen und Tilgung zum Einsatz. Die Besonderheit beim Mehrfamilienhaus ist, dass häufig mit gestaffelten Darlehen gearbeitet wird (etwa für Grundstück, Bauabschnitte und Ausstattung). Das erhöht die Flexibilität und spart Zinsen.
Steuerliche Vorteile
Im Vergleich zum selbstgenutzten Wohneigentum gelten vermietete MFH als ertragsorientierte Kapitalanlagen. Das bedeutet, dass Zinsen und Nebenkosten steuerlich absetzbar sind. Diese steuerlichen Effekte verbessern indirekt die Eigenkapitalrendite.
Fördermittel & Energieeffizienz
Beim Bau eines Mehrfamilienhauses profitieren Sie von zahlreichen staatlichen Förderprogrammen, insbesondere wenn hohe energetische Standards umgesetzt werden. Die wichtigste Anlaufstelle ist aktuell die KfW-Förderung im Rahmen des Programms „Klimafreundlicher Neubau (KFN)“, die auch für Mehrparteienhäuser gilt. Für klimafreundliche Wohngebäude sind Kredite von bis zu 100.000 € pro Wohneinheit möglich. Wird zusätzlich das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)“ erreicht, steigt der maximale Kreditbetrag auf bis zu 150.000 € je Wohneinheit.
Zentrale Fördervoraussetzungen:
- Einhaltung der Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes
- Primärenergiebedarf deutlich unter dem gesetzlichen Mindeststandard
- Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärmeversorgung (z. B. Wärmepumpe und Photovoltaik)
Zeitlicher Ablauf beim Bau eines Mehrfamilienhauses
Ein Mehrfamilienhaus zu bauen erfordert professionelle Organisation – sowohl in der Planungs- als auch in der Bauphase. Anders als beim Einfamilienhaus ist hier meist ein Zusammenspiel mehrerer Fachleute nötig, um Termine, Qualität und Kosten im Griff zu behalten. Von Grundstückskauf bis zur ersten Vermietung dauert es in der Regel zwei Jahre.
Kann ich Eigenleistungen beim Mehrparteienhaus übernehmen?
Grundsätzlich sind Eigenleistungen auch beim Mehrparteienhaus möglich – allerdings in deutlich eingeschränkterem Umfang als bei Einfamilienhäusern. Bei kleineren Projekten mit wenigen Wohneinheiten oder bei der Sanierung eines Altbaus lassen sich Arbeiten, wie Maler- oder Bodenbelagsarbeiten, durchaus selbst übernehmen. Beim Neubau eines größeren Mehrfamilienhauses hingegen sind Eigenleistungen meist nicht praktikabel, da die technischen, zeitlichen und haftungsrechtlichen Anforderungen zu hoch sind.
Arbeiten an tragenden Bauteilen, Brandschutz, Statik oder technischen Anlagen dürfen nur von Fachbetrieben mit Nachweisen durchgeführt werden. Auch Versicherungs- und Gewährleistungsfragen müssen beachtet werden, denn bei Fehlern haften Sie als Bauherr selbst.
Fazit: Mehrfamilienhaus bauen – strategisch, nachhaltig, lukrativ
Wer ein Mehrfamilienhaus plant, legt den Grundstein für kalkulierbares Einkommen, steuerliche Vorteile und langfristige Wertentwicklung. Entscheidend ist, die Planung professionell zu strukturieren – von der Grundstückssuche bis zur Hausverwaltung. Nutzen Sie Fördermittel, denken Sie groß – und bauen Sie für Generationen.
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