Nicht jeder Boden ist auf den ersten Blick für Ihr Bauvorhaben geeignet. Ein Bodengutachten offenbart die Geheimnisse des Untergrundes – von geologischen Besonderheiten bis hin zu möglichen Risiken. Damit spielt es für Bauherrinnen und Bauherren eine entscheidende Rolle bei der Planung und Sicherheit ihres Bauvorhabens. Denn es gibt nicht nur Aufschluss darüber, ob der Baugrund für das eigene Haus geeignet ist. Auch finanzielle Mehrkosten durch unerwartete Bodenprobleme können durch ein Bodengutachten vermieden werden.
Wieso sollte ich als Bauherr ein Bodengutachten erstellen lassen?
Für den Bau eines Eigenheims ist logischerweise auch ein geeignetes Grundstück erforderlich. Als potenzielle Käufer interessieren Sie sich bei der Grundstückssuche höchstwahrscheinlich vor allem für dessen Lage, die Größe des Grundstücks und den Kaufpreis. Doch entscheidend ist auch die Bodenklasse. Sie bestimmt, ob auf dem Grund überhaupt sicher gebaut werden kann. Das ist auf den ersten Blick nämlich nicht immer ersichtlich.
Wie es also um die tieferen Schichten des Erdreichs auf dem von Ihnen anvisierten Baugrundstück beschaffen ist, zeigt eine Bodenuntersuchung. Sie ist sowohl für die Planung der Statik als auch Ihres gewählten Fundaments entscheidend. Dies minimiert das Risiko von späteren Bauschäden und finanziellen Mehrkosten.
Nachdem die Bodenuntersuchung durchgeführt wurde, folgt die Erstellung des Bodengutachtens (auch Baugrundgutachten genannt) für den Hausbau.
Wann wird die Bodenuntersuchung des Baugrunds fällig?
Die Bodenklasse ist vor allen anderen Planungsschritten zu bestimmen. Damit erhalten Bauherren die nötige Sicherheit, dass ihr Baugrund den statischen Belastungen durch das Gebäude standhalten wird. Im Zweifelsfall sollte der Baugrund nicht gekauft werden, bevor das Baugrundgutachten vorliegt. Das wäre unter anderem dann der Fall, wenn auf dem Gelände noch nie gebaut wurde oder wenn ein früheres Gebäude aufgrund von Absackungen eingesunken ist und deshalb möglicherweise sogar ein Hausabriss erfolgen musste.
Es gilt grundsätzlich: Fast jeder Boden lässt sich sanieren. Nach einer Bodenuntersuchung können Experten schnell beurteilen, welche Maßnahmen dafür erforderlich sind. Allerdings sollten Sie bedenken, dass eine Bodensanierung natürlich Kosten verursacht. Die sind vom geforderten Kaufpreis abzuziehen, sofern sich dieser an den gängigen Bodenrichtwerten der Region orientiert. Natürlich geschieht der Abzug vom Immobilienkaufpreis nicht automatisch, sondern muss von Ihnen in einem Gespräch mit dem Verkäufer thematisiert werden.
Was ist eine Bodenklasse?
Die Klassifizierung der Böden gilt als essenzielles Werkzeug für die Identifizierung der verschiedenen Bodenarten. Unter anderem lässt sich anhand der Bodenklasse bestimmen, ob das Einfamilienhaus unterkellert werden kann und wie groß, hoch und damit schwer es auf dem vorhandenen Baugrund werden darf.
Als leicht kritisch gelten unter anderem Bodenarten mit maximal 30 % Steingehalt. Wer auf ihnen bauen möchte, muss den Boden vorher behandeln und/oder spezielle Bautechniken einsetzen, denn der Steingehalt beeinflusst die Tragfähigkeit des Untergrunds. Es können auch zusätzliche Maßnahmen für die Entwässerung erforderlich sein. Es gibt auch Bodenarten, die erst bei einem Wasserzutritt ihre Festigkeit verlieren. Das Bauwerk könnte dadurch instabil werden, wenn keine angemessene Entwässerung angelegt wurde. Mit der genauen Klassifizierung der Bodenklassen lassen sich solche Risiken minimieren.
Bauherren und die von ihnen beauftragten Firmen können geeignete Baumaterialien auswählen, die notwendige Tiefe des Fundaments bestimmen und adäquate Entwässerungssysteme anlegen.
Grundsätzlich kann auf fast jedem Untergrund gebaut werden. Je nach Beschaffenheit des Bodens ergeben sich jedoch unterschiedliche Herausforderungen und Anforderungen. Eine detaillierte Bodenklassifizierung hilft Ihnen als Bauherr dabei, Ihre Bauplanung entsprechend darauf abzustimmen.
Bodenklasse: Tabelle
In DIN 18300 werden sieben Bodenklassen unterschieden.
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Bodenklasse |
Beschreibung |
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Klasse 1 |
Hierzu gehören breiige oder fließfähige Bodenarten wie Mutterboden mit viel Humus und Wasser. Sie sind nur wenig tragfähig und müssen abgetragen werden.
Für die anschließende Stabilität sind besondere Maßnahmen schon beim Ausheben der Baugrube erforderlich. |
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Klasse 2 fließende Bodenarten (sogenannter Schöpfboden) |
Zu dieser Klasse zählen Sand, Schluff, Kies und Löss mit einem hohen Wasseranteil. Gebaut werden kann auf diesem Boden manchmal nur mit einer Pfahlgründung, was für ein leichtes Holzhaus spricht. Die Böden lassen sich aber relativ einfach bearbeiten. |
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Klasse 3 leicht lösbare Bodenarten |
Kiesige Lehme und lehmige, nicht bindende Sande gehören zur Klasse 3. Der Vorteil dieser Klasse ist die gute Versickerung von Wasser. Auf dieser kann mit einem flachen Böschungswinkel gebaut werden. Bei angemessener Tragfähigkeit sind nur wenige Maßnahmen für die Bearbeitung erforderlich. |
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Klasse 4 mittelschwer lösbarer Boden |
Das sind tonige, lehmige und mergelige Böden, deren Tragfähigkeit variiert. Sie muss durch ein Bodengutachten für den Hausbau ermittelt werden. Grundsätzlich ist dieser Untergrund aber für ein Bauvorhaben gut geeignet. |
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Klasse 5 schwer lösbare Bodenarten (sogenannter Hackboden) |
Hierzu gehören unter anderem fetter, steifer Ton, Bauschutt, feste Schlacke und Steingeröll. Das Lösen ist nur mit schwerem Gerät möglich. Dadurch ist die Bearbeitung aufwendig und dementsprechend kostenintensiv. Anschließend bietet der Boden aber eine ausgezeichnete Tragfähigkeit. |
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Klasse 6 leicht lösbarer Fels |
Hierzu zählen u. a. fest lagernde Sande und Kiese oder verwitterter Fels. Die Herausforderungen sind nicht so hoch wie bei Klasse 5, doch es sind spezielle Bearbeitungstechniken erforderlich. Für das Fundament ist diese Klasse sehr gut geeignet. |
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Klasse 7 schwer lösbarer Fels |
Dieser Boden ist nur nach einer Sprengung zu bearbeiten. Häufig wird von einem Keller abgeraten. Hinsichtlich der Tragfähigkeit ist es der perfekte Untergrund. |
Wer erstellt das Bodengutachten und nimmt die Bodenuntersuchung vor?
Das Baugrundgutachten kommt von einem Sachverständigenbüro. Die Experten sind mit Geotechnik vertraut und bestimmen den geologischen Aufbau des Bodens, was zu seiner Klassifizierung von 1 bis 7 führt, aber auch die Grundwasserverhältnisse sowie mögliche giftige Altlasten aufführt. Für die Durchführung erfolgen Baugrundsondierungen und oft Bodenproben Kernbohrungen in einer Tiefe zwischen 3 und 6 m, die im Labor analysiert werden. Damit liefert Ihnen das Bodengutachten wichtige Erkenntnisse zu den Voraussetzungen und Bedingungen für den Hausbau.
Wie geschildert sollte die Bodenuntersuchung schon vor dem Grundstückserwerb und Baubeginn stattfinden. Ein schwieriger, nur teuer zu bearbeitender Boden könnte schließlich den Kaufpreis senken. Wenn das Haus steht und ein Garten angelegt wurde, kann sich nach etwa 3 bis 5 Jahren im Übrigen eine neuerliche Untersuchung bzw. Bohrung durch Sachverständige empfehlen, weil sich die Bewässerung des Gartens – je nach Bodenklasse – unter Umständen auf den Untergrund auswirken kann.
Inhalt des Bodengutachtens für den Hausbau
Neben der Bestimmung der Bodenklasse enthält ein gängiges Bodengutachten noch weitere detaillierte Informationen. Dazu gehören:
- Tragfähigkeit des Bodens
- erforderliche Lastabtragung in verschiedenen Bodenschichten
- Setzungsverhalten des Bodens
- Wasserverhältnisse und Grundwasserspiegel
Aus diesen Informationen resultieren Empfehlungen für die Errichtung des Gebäudes wie z. B. zur Abdichtung des Bauwerks sowie der Baugrubenverfüllung. Die Klassifizierung des Bodens beeinflusst nämlich die zugelassene Bodenpressung.
Risiko Altlast: Was ist ein erweitertes Gutachten?
Wenn sich ein Verdacht auf mögliche Gefahren ergibt, kann das Gutachten erweitert werden. Vorrangig geht es bei solchen erweiterten Bodengutachten um Altlasten, die eine fachgerechte Beseitigung und/oder Abdichtungsmaßnahmen erfordern. Altlasten sind Giftstoffe, die oft vorhanden sind, wenn das Gelände vorher industriell oder gewerblich genutzt wurde. Die Altlasten beseitigt das Bauunternehmen durch ein sogenanntes Flächenrecycling. Eine extreme Altlast wären z. B. Blindgänger. Probleme können auch durch drückendes Grundwasser entstehen.
Bodengutachten Kosten
Die Bodengutachten Kosten variieren zwischen rund 1.000 Euro und 2.600 Euro. Ihre Höhe hängt vom Aufwand für den Bodengutachter, der Region, in der Sie bauen möchten und natürlich auch der Größe des Baugrunds ab. Obwohl die Kosten für ein Bodengutachten Ihnen initial eventuell als unnötige zusätzliche Investition erscheinen, bieten sie langfristige Einsparungen durch die Vermeidung unerwarteter Ausgaben während des Baus und potenzieller Wertminderungen des Grundstücks.
Gesetzlich verpflichtend ist das Gutachten in Deutschland übrigens nicht. Doch wie bereits erwähnt ist es sehr zu empfehlen. Ansonsten könnten sich Schwierigkeiten erst im Verlauf der Bebauung herausstellen. Im Extremfall sind diese so groß, dass Ihre eigentliche Hausplanung hinfällig wird. Etwa dann, wenn Ihnen nach dem Ausheben der Baugrube das Bauunternehmen mitteilen muss, dass eine Unterkellerung des Hauses aufgrund instabiler Bodenverhältnisse nicht möglich ist.
Die Kosten für ein Bodengutachten stehen in keinem Verhältnis zu den potenziellen Einsparungen, die durch die Vermeidung von Bauschäden und damit verbundenen finanziellen Mehrkosten erzielt werden können. Unvorhergesehene Probleme mit dem Baugrund, wie instabile Bodenverhältnisse oder das Vorhandensein von Altlasten, können zu erheblichen Zusatzkosten führen, die weit über die ursprünglichen Kosten für ein Gutachten hinausgehen. So kann bspw. die Notwendigkeit einer aufwendigen Bodensanierung schnell Kosten in Höhe von Zehntausenden Euro verursachen.
Wer übernimmt die Kosten für ein Bodengutachten?
In der Regel übernehmen Käufer die Kosten für ein Bodengutachten. Es sei denn, ein Verkäufer möchte potenzielle Kaufinteressenten von der Güte des Grund und Bodens überzeugen. Dann geben manche Verkäufer Baugrundgutachten persönlich in Auftrag, um bspw. während der Preisverhandlung beim Haus- bzw. Grundstückskauf den Wert ihres Bodens belegen zu können. In diesem Fall tragen sie die Kosten für den Gutachter natürlich selbst.
Alleine um Verzögerungen im Bauablauf sowie die damit einhergehenden finanziellen Mehraufwände zu vermeiden (indem Sie schon im Vorfeld die Beschaffenheit des Bodens genau kennen und entsprechende Maßnahmen einplanen), sollten Sie als Bauherr bzw. Bauherrin keinesfalls wegen der Kosten aufs Bodengutachten verzichten.
