Erbbaurecht: Wann lohnt sich ein Erbbaugrundstück?

Wussten Sie, dass man auf einem fremden Grundstück bauen darf? Das Erbbaurecht macht es möglich. Mit dieser besonderen Form des Pachtverhältnisses können Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen, ohne das entsprechende Grundstück kaufen zu müssen. Was genau verbirgt sich hinter dem Erbbaurecht, welche Vor- und Nachteile hat es und für wen lohnt es sich? Wir verraten es Ihnen.

Erbpacht & Erbbaurecht: Bedeutung und Funktionsweise

Das Erbbaurecht, auch Erbpacht genannt, ist im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) verankert. Dabei handelt sich um ein langfristiges Nutzungsrecht an einem fremden Grundstück. Dieses erlaubt Ihnen, auf dem Grundstück zu bauen und zu wohnen, als wäre es Ihr eigenes – nur dass es im Eigentum einer anderen Person oder Institution bleibt. Meistens sind es Kommunen, kirchliche Einrichtungen, Stiftungen, aber auch Privatpersonen, die als Eigentümer solcher Grundstücke auftreten.

Die Erbpacht ist also eine interessante Option für alle, die von einem eigenen Haus träumen, aber nicht das nötige Kapital für den Kauf eines Grundstücks  haben.

Typischerweise wird das Erbbaurecht für einen langen Zeitraum, oft zwischen 50 und 99 Jahren, vergeben. Es kann aber auch eine andere Laufzeit haben. Während dieser Zeit zahlt der Erbbauberechtigte Erbbauzinsen an den Grundstückseigentümer. Der Erbbauzins ist oft deutlich niedriger als die Kosten, die beim Kauf eines Grundstücks anfallen würden – in der Regel sind 3 bis 5 % des Grundstückswertes pro Jahr zu zahlen. Allerdings darf der Erbbauzins laut Erbbaurechtsgesetz auch erhöht werden, und zwar frühestens alle drei Jahre, wenn der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes steigt (§ 9 Abs. 1 ErbbauRG).

Nach Ablauf des Erbbaurechts fällt das Grundstück mit den darauf errichteten Gebäuden an den Grundstückseigentümer zurück, es sei denn, es wird eine Verlängerung des Erbbaurechts vereinbart.

Haus kaufen mit Erbpacht – geht das?

Das Erbbaurecht erlaubt es nicht nur, auf einem fremden Grundstück zu bauen, sondern auch ein bereits bestehendes Haus zu kaufen, das auf einem Erbbaugrundstück steht. In diesem Fall finanziert man die Immobilie, während das Grundstück selbst im Eigentum des Erbbaurechtsgebers verbleibt. Als Erbbaurechtsnehmer zahlt man weiterhin den Erbbauzins für die Nutzung des Grundstücks.

Wird das Erbbaurecht im Grundbuch eingetragen?

Das Erbbaurecht wird als selbständiges dingliches Recht im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen. Hierfür wird ein eigenes Grundbuchblatt, das sogenannte Erbbaugrundbuch, angelegt. Dort werden das Erbbaurecht und alle damit verbundenen Rechte und Lasten eingetragen. Dazu gehören unter anderem Hypotheken, Grundschulden oder Dienstbarkeiten, die sich speziell auf das Erbbaurecht beziehen. Werden Änderungen am Erbbaurechtsvertrag vorgenommen, wie Anpassungen der Laufzeit oder des Erbbauzinses, müssen diese ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden.

Kreditinstitute nutzen das Grundbuch zur Beurteilung der Sicherheit ihrer Darlehen, wobei eine eindeutige und lastenfreie Eintragung des Erbbaurechts die Kreditwürdigkeit verbessern kann. Darüber hinaus verlangen Kreditgeber häufig, dass das Darlehen einige Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts vollständig getilgt ist, um die Gefahr eines Wertverlustes der Sicherheit zu verringern. Das erschwert unter Umständen die Finanzierung oder macht eine Verlängerung des Erbbaurechts vor Abschluss des Darlehensvertrages erforderlich, um eine solide Finanzierungsgrundlage zu schaffen.

Grundsteuer bei Erbbaurecht: Wer zahlt?

Die Grundsteuer bei Erbpacht zahlen Sie als Erbbauberechtigter aus eigener Tasche. Schließlich nutzen Sie das Grundstück und die darauf befindlichen Strukturen und haben somit ähnliche Pflichten wie ein Grundstückseigentümer.

Neben der Grundsteuer fallen für Erbbauberechtigte weitere Kosten an:

• Grunderwerbsteuer: Obwohl technisch kein Grundstückserwerb stattfindet, kann in einigen Fällen bei der Einräumung eines Erbbaurechts die Grunderwerbsteuer anfallen. Das hängt von der Gesetzgebung des jeweiligen Landes oder Bundeslandes ab.
• Erschließungskosten: Falls das Grundstück noch nicht vollständig erschlossen ist, können Kosten für den Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz entstehen. Diese Kosten für die Erschließung werden in der Regel vom Erbbauberechtigten getragen, es sei denn, es gibt abweichende Vereinbarungen mit dem Grundstückseigentümer.
• Versicherungen: Als Erbbauberechtigter sind Sie auch dafür verantwortlich, das Haus angemessen zu versichern. Dazu gehören in der Regel eine Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm und andere Schäden sowie möglicherweise auch eine Haftpflichtversicherung.

Umwandlung von Erbbaurecht in Eigentum – ist das möglich?

Grundsätzlich ist die Umwandlung des Erbbaurechts in vollständiges Eigentum nicht die Regel und nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Ob Sie das Erbbaurechtsgrundstück kaufen dürfen, ist Verhandlungssache – der Ball liegt hier beim Grundstückseigentümer. Ohne seine Zustimmung ist eine Umwandlung nicht möglich. Aber selbst wenn der Eigentümer grundsätzlich bereit ist, das Grundstück zu verkaufen, müssen sich beide Parteien über die Verkaufsbedingungen einigen, insbesondere über den Kaufpreis.

Die Verhandlungen darüber können komplex sein. Das Grundstück und die darauf befindlichen Gebäude müssen präzise bewertet werden, um einen fairen Preis zu ermitteln. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle, z. B. die aktuelle Marktsituation, die Lage und Beschaffenheit des Grundstücks sowie der Zustand der Gebäude.

Idealerweise sollte die Möglichkeit der Umwandlung des Erbbaurechts in Eigentum im Erbbaurechtsvertrag festgehalten werden. Zumindest sollten Sie auf ein Vorkaufsrecht bestehen. So klärt man von vornherein, ob, unter welchen Umständen und zu welchen Konditionen Sie das Grundstück kaufen können.

Erbbaurecht: Vorteile eines Erbbaugrundstücks

Der wohl größte Vorteil des Erbbaurechts liegt in seiner Finanzierbarkeit. Da bei einem Hausbau der Grundstückskauf einen großen Teil der Gesamtkosten ausmacht, kann mit dem Erbbaurecht ein Eigenheim zu wesentlich geringeren Kosten errichtet werden. Weitere Vorteile eines Erbbaugrundstücks sind: 

Bei Heimfall geht das Grundstück mit der Immobilie an den Grundstückseigentümer vor Ende der Laufzeit zurück – mit allen Rechten und Pflichten. Das bedeutet auch: Wenn seitens der Bank noch Forderungen bestehen, muss der Grundstückseigentümer diese auch begleichen.

Erbpachtgrundstück: Nachteile und Risiken

Ein wesentlicher Nachteil des Erbbaurechts ist die Unsicherheit, ob nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit das Recht verlängert wird oder nicht. Der Grundstückseigentümer ist grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, das Erbbaurecht zu verlängern. Sollte also keine Verlängerung erfolgen und keine anderweitige Vereinbarung getroffen werden, dann fällt das Erbpachtgrundstück samt darauf errichteten Gebäuden an den Grundstückseigentümer zurück. Im schlimmsten Fall verliert der Erbbauberechtigte sein Zuhause.

Weitere Nachteile der Erbpacht listen wir in der folgenden Tabelle.

Der Erbbaurechtsvertrag: Das sollten Erbbauberechtigte wissen

Wie bei jedem Vertrag gilt auch hier: Bevor Sie unterschreiben, lesen Sie alles sorgfältig durch und stellen Sie sicher, dass alle wichtigen Bestandteile klar und verständlich formuliert sind. Idealerweise sollte der Rechtsbauvertrag sowohl für den Erbbauberechtigten als auch für den Grundstückseigentümer Klarheit und Sicherheit schaffen. Damit beide auf der sicheren Seite sind, muss der Vertrag, welcher notariell beurkundet wird, folgende Elemente beinhalten:

Viele Aspekte eines Erbbaurechtsvertrags sind verhandelbar, Sie müssen also nicht davon ausgehen, dass der erste Vertragsentwurf in Stein gemeißelt ist.

Unser Tipp: Konsultieren Sie einen Rechtsanwalt, der auf Erbbaurecht spezialisiert ist. Er wird den Vertrag prüfen, Sie auf mögliche Fallstricke hinweisen und bei der Verhandlung der Vertragsbedingungen unterstützen.

Erbbaurecht und Baufinanzierung: Welche Besonderheiten gibt es?

In einigen Punkten unterscheidet sich die Finanzierung von Wohneigentum im Erbbaurecht von der Finanzierung eines herkömmlichen Immobilienkaufs. Obwohl Banken Erbbaurechte grundsätzlich als Sicherheit für Baufinanzierungen akzeptieren, gibt es einige Besonderheiten.

Zunächst ist zu beachten, dass der Erbbaugeber eine Gemeinde oder kirchliche Institution sein sollte. Gehört das Grundstück einer Privatperson, stehen die Chancen auf eine Baufinanzierung schlecht.

Einige Banken verlangen möglicherweise zusätzliche Sicherheiten oder höhere Eigenkapitalquoten, um das Risiko, das sie in der zeitlichen Begrenzung des Erbbaurechts sehen, auszugleichen. Auch das Risiko eines Heimfalls oder vorzeitiger Kündigungsrechte wird berücksichtigt, daher könnten hier ebenfalls zusätzliche Absicherungen verlangt werden. Idealerweise sollten Sie 20 bis 40 % Eigenkapital mit einbringen.

Auch die Bewertung eines Erbbaurechtsgrundstücks kann schwieriger sein als die eines Grundstücks im Volleigentum. Hier spielt die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages eine wichtige Rolle: Objekte mit einer langen Restlaufzeit sind tendenziell wertstabiler und damit für Banken als Finanzierungsobjekte attraktiver. Eine Restlaufzeit von mindestens 40 Jahren und die Möglichkeit einer Vertragsverlängerung erhöhen Ihre Chancen.

Ein wesentlicher Punkt für die Finanzierung ist, dass die Laufzeit des Darlehens so gestaltet sein sollte, dass der Erbbaurechtsvertrag noch mindestens 10 Jahre nach der vollständigen Rückzahlung des Darlehens läuft. Die Formel „Gesamtlaufzeit des Darlehens + 10 Jahre“ dient dabei als Richtwert für die Planung und Absicherung der Finanzierung. Diese Regelung soll sicherstellen, dass das Erbbaurecht auch nach der Darlehensrückzahlung noch eine ausreichende Restlaufzeit aufweist, um das Risiko für die Bank zu minimieren.

Fazit: Lohnt sich das Erbbaurecht und ist es eine gute Alternative zum Grundstückskauf?

Die Entscheidung für oder gegen ein Erbbaurecht hängt letztlich von Ihren Bedürfnissen, Ihrer finanziellen Situation und Ihren langfristigen Zielen ab. Für diejenigen, die Wert auf niedrigere Anfangsinvestitionen legen und bereit sind, sich mit den Besonderheiten des Erbbaurechts auseinanderzusetzen, kann es eine gute Alternative zum direkten Grundstückskauf sein. Viele Erbbaurechtsverträge bieten die Möglichkeit zur Verlängerung, die Stillhalteerklärung kann zudem als Sicherheitsnetz in finanziell schwierigen Zeiten dienen. Und die meisten Erbbaurechtherausgeber erstreben nicht, das Grundstück zurück zu haben.

Wie wir gesehen haben, gibt es aber auch viele Nachteile und Risiken. Insbesondere können sich die Pachtzahlungen, die sich über die Jahre summieren, langfristig als finanziell nachteilig erweisen. Im schlimmsten Fall zahlen Sie doppelt so viel Erbbauzins wie das Grundstück bei einem Kauf gekostet hätte: