Hausabriss: Kosten, Genehmigung, Entsorgung

Sanieren oder abreißen? Altes und Schönes erhalten oder doch lieber einen Neuanfang wagen? Wenn Sie ein attraktives Grundstück mit einem baufälligen Haus erworben haben, stehen Sie womöglich vor dieser Entscheidung. Wir zeigen das Für und Wider eines Hausabrisses auf.

4 Gründe, wann ein Hausabriss sinnvoll sein kann

• Übersteigen die Kosten einer Kernsanierung die eines Neubaus, so beantwortet sich die Frage, ob Sie das Haus abreißen sollten, meist von selbst. Ist bei älteren Gebäuden bspw. die Bausubstanz stark geschädigt, ist eine Sanierung häufig wirtschaftlich nicht sinnvoll. Hier heißt es: Haus abreißen und neu bauen. Das gilt insbesondere auch dann, wenn die Immobilie technische Mängel hat, die nicht nur die Wohnqualität beeinflussen, sondern auch langfristig ein Sicherheitsrisiko darstellen. Beispielsweise können Probleme mit der Statik, Feuchtigkeitsschäden oder die Belastung mit Schadstoffen wie Asbest eine Sanierung des Altbaus erschweren und verteuern.
• Ein weiterer Grund für einen Abriss kann sein, dass das bestehende Gebäude nicht mehr den heutigen Anforderungen an Komfort und Energieeffizienz Moderne Baustandards und Technologien bieten erhebliche Vorteile in Bezug auf Energieeinsparung und Nachhaltigkeit. In einem Neubau können Sie diese Technologien von Anfang an integrieren und ein Zuhause schaffen, das sowohl umweltfreundlich als auch kosteneffizient im Unterhalt ist.
• Es kann aber auch sein, dass der Altbau so gar nicht Ihren Vorstellungen entspricht. Der Grundriss passt nicht zu Ihrem Lebensstil, die Fenster sind zu klein, die Raumaufteilung lässt sich nicht so umgestalten, wie Sie es sich wünschen. Vielleicht benötigen Sie mehr Platz für eine wachsende Familie, wünschen sich barrierefreies Wohnen fürs Alter oder möchten zusätzliche Räumlichkeiten für Homeoffice oder Hobbys integrieren. Oder es soll ein Mehrgenerationenhaus entstehen, aber ein Anbau ist nicht möglich. Was auch immer Sie vorhaben – ein Neubau bietet mehr Flexibilität, Ihr Zuhause auf Ihre Vorstellungen und Pläne zuzuschneiden.
  
  Aber Vorsicht: Beachten Sie die Bebauungspläne! Es kann sein, dass sich diese in der Zwischenzeit geändert haben und der Neubau nicht mehr die gleichen Ausmaße haben oder nicht größer sein darf als das Abrisshaus. 
  
  Liegt kein Bebauungsplan vor, so müssen Sie sich an § 34 des Baugesetzbuches halten. Dieses besagt, dass sich das neue Bauvorhaben in die nähere Umgebung einfügen muss. Ihr Neubau muss sich hinsichtlich Art, Maß, Bauweise und der überbauten Fläche an den bereits bestehenden Gebäuden in der Nachbarschaft orientieren, um den Bauantrag erfolgreich zu stellen.
• Schließlich kann ein Abriss auch dann sinnvoll sein, wenn das Grundstück in einer begehrten Lage liegt, das bestehende Gebäude jedoch nicht den Wert des Grundstücks widerspiegelt. In diesem Fall wird der Abriss des alten Gebäudes und der Bau eines neuen, modernen Hauses eine wertsteigernde Investition sein, die das Potenzial des Grundstücks voll ausschöpft.

Haus abreißen oder sanieren? Eine Entscheidungshilfe

Sie sehen, die Entscheidung, ob ein bestehendes Gebäude saniert oder abgerissen werden soll, hängt nicht nur von finanziellen Aspekten ab, sondern auch von Ihren Zielen, Ihrer Lebensplanung, dem Grundstück und natürlich vom Zustand des Gebäudes. Wir haben die wichtigsten Argumente für Abriss und Sanierung noch einmal für Sie in zusammengefasst:

Braucht man eine Abrissgenehmigung?

Die Bestimmungen zur Abrissgenehmigung sind in den Landesbauordnungen geregelt und können daher von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein. Deswegen sollten Sie sich am besten in Ihrem zuständigen Bauamt informieren, ob Sie eine Genehmigung einholen müssen und ob das Haus, das Sie planen, so gebaut werden darf.

Meist reicht es aber schon, das Bauamt rechtzeitig über den Abrissbeginn zu informieren. In der Regel ist bei Gebäuden mit einem Gesamtvolumen von bis zu 300 m³ (=120 m² bei 2,5 m Deckenhöhe) keine Abrissgenehmigung erforderlich. Eine Ausnahme bildet nur Berlin, wo aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes der Abbruch von Gebäuden mit Wohnraum genehmigungspflichtig ist. Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen oder bei denen arten- oder naturschutzrechtliche Bedenken bestehen, bedürfen immer einer Abbruchgenehmigung.

Was passiert aber, wenn man ein genehmigungspflichtiges Haus ohne Zustimmung des Bauamtes abreißt? Dann verstößt man gegen baurechtliche Vorschriften und muss mit entsprechenden Sanktionen rechnen. Dazu gehören Bußgelder, nachträgliche Genehmigungsverfahren, Schadenersatzforderungen oder eine Anordnung zum Wiederaufbau. Die Folgen sind also nicht nur kosten- und zeitintensiv, sondern in der Praxis auch nicht immer durchsetzbar, wie z. B. bei der Wiederherstellungspflicht.

Bauschutt entsorgen nach dem Hausabriss

Wenn ein Haus abgerissen wird, entsteht viel Bauschutt. Wieviel genau, hängt natürlich von der Bauweise des Hauses und den verwendeten Materialien ab. Man kann aber bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus von ca. 300 bis 400 m³ Bauschutt ausgehen. Zur Entsorgung davon benötigt man in etwa 20 bis 30 Container à 10 m³.

Damit die Entsorgung umweltgerecht und effizient abläuft, muss alles richtig getrennt werden. Beton, Ziegel und andere mineralische Stoffe kommen in einen Container. Diese kann man recyclen, wiederverwenden oder verkaufen, was nicht nur umweltfreundlich ist, sondern auch Kosten spart. Dasselbe gilt für Holz, Metall und Kunststoffe. Was nicht mehr gebraucht wird, muss fachgerecht entsorgt werden.

Die Entsorgung kostet im Schnitt 20-90 €/m³ bei reinem Bauschutt. Holzabfälle lassen Sie für ca. 25-100 €/m³ entsorgen, unsortierter Baumischabfall ist mit 60-200 €/m³ am teuersten.

Besondere Vorsicht ist beim Umgang mit Asbest, Blei und anderen schadstoffbelasteten Materialien geboten. Engagieren Sie für die Entsorgung solcher Stoffe Spezialfirmen mit entsprechender Ausrüstung und Zulassung. Generell empfiehlt es sich, für einen stressfreien Abriss mit erfahrenen Unternehmen zusammenzuarbeiten. Sie kennen die gesetzlichen Vorschriften und sorgen dafür, dass alles reibungslos und sicher abläuft.

Muss ich bei einem geplanten Hausabriss die Nachbarn informieren?

Wenn alles geplant und vorbereitet ist, kann der Abbruch beginnen. Es ist beeindruckend zu sehen, wie ein Gebäude verschwindet, an dessen Stelle bald etwas Neues entstehen wird. Vergessen Sie bei der Aufregung aber nicht, Ihre Nachbarn rechtzeitig über Ihr Vorhaben zu informieren. Es gibt zwar keine speziellen gesetzlichen Vorschriften, aber es ist üblich (und ratsam), die Nachbarschaft zu warnen, vor allem, wenn mit viel Lärm und Staub zu rechnen ist. So ein Abriss kann einige Tage bis zu einer Woche dauern. Hinzu kommen Vorbereitungsarbeiten und die anschließende Entsorgung des Bauschutts – es wird also auch für Ihre Nachbarn stressig. Vielleicht laden Sie sie zu einem Umtrunk ein, um die Stimmung etwas aufzulockern oder backen im Vorfeld einen leckeren Kuchen.

Haben Sie es mit einer Grenzbebauung zu tun, dann ist eine engere Abstimmung mit den Nachbarn erforderlich. Wenn Ihr Abrissvorhaben direkte Auswirkungen auf das Nachbargrundstück haben könnte, wie z. B. bei gemeinsamen Mauern oder Gebäudeteilen, sollten Sie ihr Einverständnis einholen. In manchen Fällen kann es auch notwendig sein, das Nachbargrundstück zu betreten oder gar temporär zu nutzen, beispielsweise für den Zugang von Abrissgeräten oder zur Entsorgung von Schutt. Hierfür ist die Zustimmung der Nachbarn ebenfalls erforderlich und es sollten klare Vereinbarungen getroffen werden.

Was, wenn beim Hausabriss etwas schiefgeht und es zu Schäden an benachbarten Gebäuden oder Eigentum kommt?

Dann haftet in der Regel das Abrissunternehmen oder der Bauherr. Daher ist es wichtig, dass Ihr Abrissunternehmen über eine entsprechende Haftpflichtversicherung verfügt. Auch eine Bauherrenhaftpflichtversicherung kann sinnvoll sein.

Was kostet der Abriss eines Hauses?

Nun, das hängt natürlich von der Größe und der Lage des Hauses ab, aber auch von der Abrissmethode und der Arbeitszeit, der fachgerechten Entsorgung von Bauschutt und Sondermüll, den notwendigen Sicherheitsmaßnahmen etc. Als grober Anhaltspunkt kann man aber sagen, was ein Abriss pro qm kostet: 150 € bis 200 €. Diese Angaben können als Faustformel für die Abrisskosten verwendet werden. Sie setzen sich wie folgt zusammen:

Durch Eigenleistung können die Hausabrisskosten etwas gesenkt werden, wodurch sich der Arbeitsaufwand für das Abbruchunternehmen verringert. Dies können z. B. Aufräum- und Entrümpelungs-Arbeiten, einfache Demontage-Arbeiten wie das Entfernen von Zäunen oder kleineren Anbauten, das Entfernen von Innentüren und Fenstern, Sortieren des Bauschutts usw. sein.

Bedenken Sie aber, dass Sie für Ihren Neubau ein neues Fundament und eine Erdungsanlage. Außerdem müssen Leitungen neu verlegt werden. Dies kann nochmals mit 40.000 € bis 50.000 € zu Buche schlagen.

So finanzieren Sie die Haus-Abrisskosten

Wenn Sie ein Haus abreißen und neu bauen, können die die Abrisskosten zwar grundsätzlich als Baunebenkosten geltend gemacht werden, aber nur wenige Finanzierungsanbieter ermöglichen die Übernahme dieser Kosten im Rahmen einer Baufinanzierung. Um finanziell auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt es sich daher, mehr Eigenkapital für den Abriss einzuplanen. Dies erleichtert nicht nur die Finanzierung des Gesamtprojektes, da Sie die Abbruchkosten separat behandeln können. Es verbessert auch Ihre Verhandlungsposition bei der Aufnahme eines Darlehens für den Neubau.

Vergessen Sie aber dennoch nicht, mögliche Förderungen in Ihre Finanzplanung einzubeziehen. Staatliche Förderprogramme, wie sie beispielsweise von der KfW-Bank angeboten werden, können Darlehen oder Zuschüsse für energieeffizientes, nachhaltiges Bauen bereitstellen. In jedem Fall empfiehlt es sich, vor der Beantragung einer Baufinanzierung eine Beratung durch unabhängige Experten in Anspruch zu nehmen. Sie können Ihnen helfen, die beste Finanzierungsstruktur für Ihr Projekt zu finden und alle verfügbaren Optionen zu bewerten.