Haus aufstocken – Der neue Wohnraum unterm Dach

Es gibt viele Gründe dafür, sich über mehr Platz im Eigenheim Gedanken zu machen. Am häufigsten ist wohl der Familiennachwuchs, aber auch das Arbeiten von zuhause aus oder ein ausladendes Hobby können ausschlaggebend dafür sein, dass sich Eigenheimbesitzer ein paar Quadratmeter mehr wünschen. Am einfachsten erscheint dann meist ein Anbau. Dafür muss allerdings etwas vom Grundstück geopfert werden. Aber wer möchte schon freiwillig die Fläche vom lieb gewonnenen Garten reduzieren. Eine Dachaufstockung lässt das Grundstück unangetastet und schafft die lang ersehnten Quadratmeter. 

Eigenheim aufstocken: Statik & bauliche Voraussetzungen

Eigenheimbesitzer sollten sich nicht überstürzt für die Idee einer Dachaufstockung begeistern. Denn bevor mit der Planung und Kostenkalkulation begonnen werden kann, sollte a) in Erfahrung gebracht werden, ob eine Dachanhebung an Ihrem Haus erlaubt ist und b) ein Fachmann prüfen, ob diese überhaupt möglich ist.

Als ersten Schritt muss sichergestellt werden, dass der örtliche Bebauungsplan dem Vorhaben keinen Strich durch die Rechnung macht. Informieren Sie sich also, welche Höhe beziehungsweise Geschosszahl im entsprechenden Gebiet erlaubt ist. Um ganz sicher zu sein, stellen Sie eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt. Ansonsten kann Ihnen auch ein Architekt Auskunft darüber geben, was erlaubt ist und was nicht.

Wenn eine Dachaufstockung behördlich grundsätzlich erlaubt wäre, geht es um die weitere Planung und dabei ist die Statik ausschlaggebend. Die zusätzliche Last eines neuen Stockwerks muss von der bestehenden Bausubstanz sicher und stabil getragen werden können. Zunächst wird des Fundament geprüft und gegebenenfalls verstärkt oder erweitert. Auch Wände und Stützen müssen die vertikale Last der neuen Etage tragen können. Hierbei kann es erforderlich sein, zusätzliche Stützen oder tragende Wände einzuziehen, um die Lastverteilung zu optimieren.

Die Dachkonstruktion selbst muss ebenfalls den neuen Belastungen angepasst werden. Verstärkungen oder der Einsatz neuer Materialien können notwendig sein, um die statischen Anforderungen zu erfüllen. Ein weiterer Aspekt ist die Durchbiegung der Decken. Diese müssen so bemessen sein, dass sie die Lasten ohne unzulässige Verformungen aufnehmen können. Eine zu große Durchbiegung könnte nicht nur die Struktur der Immobilie, sondern auch die Nutzungssicherheit beeinträchtigen.

Fachkundige Ingenieure, Architekten und Statiker sind dabei unerlässlich, um alle relevanten Faktoren zu berücksichtigen und eine solide, sichere Lösung zu entwickeln.

Baugenehmigung für die Dachaufstockung

Für eine Dachaufstockung benötigen Sie prinzipiell eine Baugenehmigung. Denn in Deutschland muss jede bauliche Veränderung, die die Statik oder die äußere Erscheinung eines Gebäudes beeinflusst, genehmigt werden. Und bei einer Aufstockung des Hauses ist das fast immer der Fall. Zusammen mit einem detaillierten Bauplan, statischen Berechnungen, einer Baubeschreibung und weiteren relevanten Dokumenten wird der Bauantrag vom Architekten bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht.

Jetzt ist die Behörde am Zug und prüft, ob die Art der Aufstockung den baurechtlichen Vorschriften entspricht und den Bebauungsplan einhält. Eine positive Bauvoranfrage kann hierbei hilfreich sein, da sie vorab klärt, ob das Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist.

Nachbarschaftsrecht nicht vergessen

Durch die gestiegene Gebäudehöhe ändert sich die Berechnung der Abstandsflächen, die gemäß den Bauordnungen eingehalten werden müssen. Sollten die neuen Baupläne die Abstandsflächen nicht einhalten, könnte dies zu rechtlichen Problemen und Einsprüchen der Nachbarn führen. Das Bauvorhaben sollte daher für Ihre Nachbarn nicht zur Überraschung werden. Ein frühzeitiges Gespräch am Gartenzaun kann so manche Nachbarschaftsstreitigkeit verhindern. Informieren Sie nicht nur über anstehenden Baustellenlärm, sondern besonders über die Dachausrichtung und Höhe der Aufstockung. Neben einer möglichen Verschattung vom Garten oder der Photovoltaikanlage des Nachbarn, interessieren sich Bewohner von nebenan auch sicherlich dafür, ob es durch die neue Etage zu ungewünschten Einsichten kommen kann. 

Am besten holen Sie sich rechtzeitig eine Einverständniserklärung der betroffenen Nachbarn ein oder, falls möglich, eine Ausnahmegenehmigung von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

Wie funktioniert eine Dachaufstockung? Der Weg zu mehr Wohnfläche

Eine Aufstockung ist meist kein Standardverfahren. Die unterschiedlichen Methoden richten sich nach dem Bestandsbau und hängen vom Zustand des Daches, der Dachform und der allgemeinen Statik ab. Bei einem Bungalow mit Flachdach ohne ausreichend tragende Wände sind andere Arbeitsschritte notwendig als bei einem zweistöckigen Einfamilienhaus mit Satteldach. 

In der Praxis wird meist zwischen folgenden zwei Varianten entschieden:

1. Wohnraumerweiterung durch Kniestockerhöhung

Wenn bereits ein Dachboden vorhanden ist, dieser aber aufgrund zu geringer Höhe nicht in der gewünschten Form genutzt werden kann, kommt eine Kniestockerhöhung in Frage. Hierfür wird meist der alte Dachstuhl entfernt, der Kniestock erhöht und dann mit einem neuen Dach versehen. Gerade wenn andere Arbeiten anstehen, beispielsweise die Dachdämmung erneuert werden soll, ist diese Option in Betracht zu ziehen.

Wenn das alte Dach erhalten bleiben soll, besteht aber auch die Möglichkeit, die vorhandene Dachkonstruktion mittels Hydraulikpumpen anzuheben und dann den Kniestock zu erhöhen. Hierfür wird die Dacheindeckung, also die Dachziegel oder andere Dachmaterialien, entfernt, um das Gewicht zu reduzieren und die nachfolgenden Arbeiten zu erleichtern. Nachdem die Eindeckung entfernt wurde, wird die Dachkonstruktion vorsichtig von den darunter liegenden Tragmauern getrennt. Dieser Schritt erfordert höchste Präzision, damit die Konstruktion nicht beschädigt wird.

Nun wird mithilfe von Hydraulikpumpen das gesamte Dach angehoben. Der entstehende Abstand wird durch das Setzen von Ziegelmauern oder durch Aufstellen von vorgefertigten Holzkonstruktionen gefüllt. So erhält der erhöhte Kniestock seine endgültige Form und Stabilität. Nach Abschluss dieser Schritte wird die Dacheindeckung wieder angebracht und Abdichtungs- bzw. Isolierungsarbeiten können vorgenommen werden. Fertig ist Ihr neuer, höherer Raum im Dachgeschoss!

2. Mehr Platz auf neuer Etage durch Geschossaufstockung

Noch mehr Platz gewinnen Sie durch die Aufstockung eines ganzen Geschosses. Auch bei einem Gebäude mit einem Flachdach wird diese Variante bevorzugt. Zunächst wird der bestehende Dachstuhl sowie gegebenenfalls Teile der oberen Geschossdecke abgetragen. Anschließend erfolgt die Errichtung einer neuen Geschossdecke. Diese dient dann als Fundament für das entstehende Stockwerk. Die neuen Wände werden meist aus Fertigteilen oder vormontierten Modulen aufgebaut. Auf diesen Wänden wird dann die neue Dachkonstruktion installiert.

Im nächsten Schritt beginnt der Innenausbau. Hierzu zählen das Verlegen der Fußböden, das Einziehen von Trennwänden sowie das Verputzen und Streichen der Wände. Gleichzeitig wird die Haustechnik installiert, welche die Bereiche Sanitär, Heizung und Elektroinstallationen umfasst.

Das Dach beim Bungalow aufstocken für mehr Wohnraum

Der Bungalow ist bereits seit den 1960er-Jahren eine der beliebtesten Hausarten. Einer der Vorzüge liegt darin, dass sich alle Wohnräume auf einer Etage befinden und Treppensteigen komplett entfällt. Daher eignen sie sich für barrierearmes bzw -freies oder altersgerechtes Wohnen. Was aber, wenn der vorhandene Platz nicht mehr ausreicht? Selbstverständlich kann man auch einen Bungalow aufstocken. Auch hier muss erst einmal eine Baugenehmigung eingeholt werden. Dann wird der vorhandene Dachstuhl des Bungalows entfernt. Dies ermöglicht die Errichtung eines neuen Stockwerks, das auf die bestehende Gebäudehülle aufgesetzt wird.

Die neuen Wände und Decken werden dabei oft in Leichtbauweise erstellt, um das Gewicht möglichst gering zu halten. Denn bei Bungalows ist damit zu rechnen, dass beim Neubau meist wenig tragende Wände eingeplant wurden und daher häufig weitere statische Maßnahmen auf die Hausbesitzer zukommen. 

Was kostet eine Dachaufstockung?

Zunächst die gute Nachricht: Eine Dachaufstockung ist in der Regel günstiger als ein Anbau ans bestehende Haus. Die Preisspanne ist aber enorm – je nach Projekt können die Kosten für eine Dachaufstockung vom oberen vierstelligen Bereich bis zum unteren sechsstelligen Bereich reichen. Lassen Sie uns zum besseren Verständnis eine Beispielkalkulation* ansehen:

In einem Haus mit einer Grundfläche von 100 m² soll eine Kniestockerhöhung realisiert werden. Das Dach wird um 120 cm angehoben.

Eine Geschossaufstockung ist mit umfangreicheren Baumaßnahmen verbunden als eine Kniestockerhöhung und somit kostenintensiver. Die Preisspanne reicht hierbei von mittleren fünfstelligen bis zu unteren sechsstelligen Beträgen. Um dies zu verdeutlichen, betrachten wir auch hier einmal eine Beispielkalkulation*:

In einem Haus mit einer Grundfläche von 100 m² soll ein vollständiges neues Geschoss hinzugefügt werden.

 *Bitte beachten Sie, dass diese Kostenaufstellungen nur ein Beispiel sind und die tatsächlichen Preise je nach Projekt, Region und weiteren Faktoren variieren.

Unser Fazit zur Aufstockung eines Gebäudes

Egal, ob Dachaufstockung oder Kniestockerhöhung: Beides sind lohnenswerte Möglichkeiten, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, ohne den Garten zu verkleinern.

Die Dachaufstockung schafft ein komplett neues Stockwerk, was erheblich mehr Wohnfläche bedeutet. Trotz der höheren Kosten und des größeren Bauaufwands lohnt sich die Investition langfristig, da sie den Immobilienwert deutlich erhöht.

Die Kniestockerhöhung ist meist kostengünstiger und weniger invasiv. Sie eignet sich gut für kleinere Erweiterungen und kann schneller umgesetzt werden. Damit ist sie ideal für Projekte mit begrenztem Budget und Zeitrahmen. Auch hier führt die zusätzliche Wohnfläche zu einer Wertsteigerung der Immobilie.

Die Wahl hängt von den individuellen Plänen und den baulichen Gegebenheiten ab.