Die Lage passt, der Grundriss überzeugt und Ihr Bauchgefühl stimmt: Diese Immobilie soll es sein. Doch noch ist nichts unterschrieben. Was, wenn sich jemand anderes schneller entscheidet? Eine Reservierungsvereinbarung kann Ihnen wertvolle Zeit verschaffen – zum Finanzieren, Nachdenken oder Klären letzter Fragen.
Reservierungsvereinbarung im Schnelldurchlauf
- Sie haben Ihre Wunschimmobilie gefunden, brauchen aber noch etwas Bedenkzeit? Mit einer Reservierungsvereinbarung bleibt das Objekt erst einmal für Sie geblockt.
- Die Vereinbarung bietet keine Kaufverpflichtung, signalisiert aber ernsthaftes Kaufinteresse – meist gegen eine Gebühr von 5–10 % der Maklerprovision.
- Entscheiden Sie sich gegen den Kauf und ist die Vereinbarung nicht notariell beurkundet, haben Sie einen Anspruch auf Rückzahlung.
- Die Reservierung ist ein sinnvoller Zwischenschritt, bis mit Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung der rechtliche Eigentumswechsel vollzogen wird.
Immobilie reservieren: Darum ist es wichtig und sinnvoll
Sie stehen mit dem Makler im Wohnzimmer eines Hauses, das Ihnen nicht mehr aus dem Kopf geht. Die Raumaufteilung, der Garten, die Lage – alles ein Volltreffer. Doch im aktuellen Immobilienmarkt reicht Begeisterung allein nicht aus. Wer zu lange überlegt, riskiert die Traumimmobilie an andere Interessenten zu verlieren.
Noch während Sie über Finanzierungsraten nachdenken, fragt der Makler: „Soll ich Ihnen die Immobilie reservieren?“ Jetzt geht es nicht mehr nur um Zahlen und Fakten, sondern um Sicherheit. Mit dieser sogenannten Reservierungsvereinbarung wird das Objekt exklusiv für einen festen Zeitraum nicht weitervermittelt. Keine Hausbesichtigungen mehr und auch keine neuen Interessenten. Sie bekommen die Chance, in Ruhe den nächsten Schritt zu planen.
Was genau ist eine Reservierungsvereinbarung?
Bei der Reservierungsvereinbarung handelt es sich um eine private Vereinbarung zwischen Käufer und Makler (oder Verkäufer, sollte kein Makler eingebunden sein). Dadurch kann ein Objekt für eine bestimmte Zeit vom Markt genommen werden. Der Reservierungsvertrag ersetzt zwar keinen Kaufvertrag, bietet aber eine beidseitige Absichtserklärung:
- Der Makler (oder Verkäufer) verspricht Ihnen, in der festgelegten Frist niemand anderem den Zuschlag zu geben.
- Sie als Käufer zeigen, dass Ihr Interesse ernst ist (in der Regel durch die damit verbundene Gebühr).
Kein rechtliches Kaufversprechen, aber ein starkes Signal
Eine Reservierung zeigt ernsthaftes Interesse, ist aber rechtlich nicht bindend (verpflichtet weder Käufer noch Verkäufer zum späteren Vertragsabschluss). Sie sichert Ihnen lediglich für kurze Zeit das exklusive Vorkaufsrecht – ein wichtiger Vorteil bei stark gefragten Objekten.
Wie lange kann man eine Immobilie reservieren?
Üblich sind ein bis zwei Monate – genug Zeit, um Fragen zur Finanzierung zu klären oder den Kaufvertrag vorzubereiten. Auch kürzere Reservierungen von etwa 14 Tagen sind möglich, , etwa wenn der Interessent nur eine kurze Bedenkzeit benötigt.
Längere Fristen bis zu sechs Monaten kommen selten vor, da Verkäufer ungern so lange warten. Die genaue Dauer ist letztlich Verhandlungssache.
Dann macht die Reservierung einer Immobilie Sinn
- Wenn die Immobilienfinanzierung nicht bestätigt ist, z. B. weil die Bank noch Unterlagen prüft.
- Falls letzte Rücksprachen mit Ehepartner, Eltern oder Notar notwendig sind.
- Um einen Zeitpuffer zu schaffen, bevor Sie etwa Ihre Mietwohnung kündigen oder eine andere Kaufoption verwerfen müssen.
- Sofern ein Notartermin nicht kurzfristig möglich ist.
Wie hoch ist die Reservierungsgebühr beim Makler?
Ganz kostenlos ist dieser Service meist nicht. In der Praxis liegt die Gebühr für die Reservierung einer Immobilie in der Regel zwischen 5 und 10 % der späteren Maklerprovision. Bei einem anteiligen Provisionssatz von 3,5 % des Kaufpreises entspricht das oft einem Betrag im unteren vierstelligen Bereich. Die genaue Höhe wird individuell im Vertrag geregelt – je nach Objekt, Anbieter und Marktumfeld. Sobald der Kauf zustande kommt, wird die Reservierungsgebühr in den meisten Fällen mit der Maklerprovision verrechnet. Für Sie entstehen dadurch keine Mehrkosten.
Achtung bei ungewöhnlich hohen Gebühren
In Einzelfällen kann die Gebühr bis zu 15 % der Maklerprovision betragen. Wird es noch teurer, ist das u. U. problematisch:
- überhöhte Gebühren gelten rechtlich oft als unwirksam
- ab bestimmten Beträgen kann eine notarielle Beurkundung erforderlich werden
- im Zweifel lohnt sich eine rechtliche Prüfung, bevor Sie unterschreiben
Immobilie reservieren: Kosten im Überblick
Was bedeutet „5 bis 10 % der Provision“ konkret? Zur groben Orientierung haben wir hier ein paar Kostenbeispiele – basierend auf einer Maklerprovision von 3,5 % des Kaufpreises – zusammengestellt.
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Kaufpreis der Immobilie |
Reservierungsgebühren (RG) |
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300.000 € |
10.500 € (Maklerprovision) |
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450.000 € |
15.750 € (Maklerprovision) |
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600.000 € |
21.000 € (Maklerprovision) |
Bekomme ich die Reservierungsgebühr bei Rücktritt zurück?
Grundsätzlich gilt: Kommt kein Kaufvertrag zustande oder ist die Reservierung nicht notariell beurkundet, muss der Makler die Reservierungsgebühr an Sie zurückzahlen. Auch dann, wenn die Rückerstattung in der Vereinbarung ausgeschlossen war. Das bestätigte der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 20.04.2023.
Das können Sie im Fall der Fälle tun
- Vertrag prüfen lassen, z. B. durch eine Verbraucherzentrale oder einen Anwalt
- nicht von Ablehnungen durch den Makler verunsichern lassen
- Rückzahlung schriftlich fordern und auf die aktuelle BGH-Rechtsprechung verweisen
Worauf Sie bei einer Reservierungsvereinbarung achten sollten
Eine Immobilie zu reservieren ist Vertrauenssache. Damit Sie keine bösen Überraschungen erleben, sollten Sie bei der Reservierungsvereinbarung genau hinsehen:
- Ist der Zeitraum klar definiert?
Eine seriöse Vereinbarung nennt eine konkrete Frist von mindestens zwei Wochen. - Wie hoch ist die Gebühr?
Eine marktübliche Reservierungsgebühr liegt bei maximal 10 % der Maklerprovision. Seriöse Anbieter rechnen sie bei Zustandekommen des Kaufvertrags auf die Provision an. - Welche Verpflichtungen entstehen für beide Seiten?
Wichtig ist, dass der Verkäufer oder Makler sich in der Vereinbarung verpflichtet, das Objekt während der Laufzeit nicht weiter anzubieten. - Gibt es eine Rückzahlungsregelung?
Falls der Kauf nicht zustande kommt, sollte die Vereinbarung klar regeln, ob und unter welchen Bedingungen die Gebühr zurückgezahlt wird – z. B. wenn Sie während der Frist eine andere Immobilie finden.
Reservierungsvereinbarung für Immobilie ohne Makler – geht das?
Ja, Sie können eine Immobilie auch bei einem Privatverkauf oder direkt vom Bauträger ohne Makler reservieren. Es kommt ganz auf den Einzelfall und auf das Entgegenkommen des Verkäufers an. Wichtig bleibt:
- Immer schriftlich festhalten, was genau reserviert wird, für welchen Zeitraum und ob eine Gebühr fällig ist.
- Ohne notarielle Beurkundung bleibt die Vereinbarung ebenfalls rechtlich unwirksam, kann aber als Signal dienen und Zeit verschaffen.
- Gerade bei Privatverkäufen spielt Vertrauen eine große Rolle. Eine Reservierung funktioniert nur, wenn sich beide Parteien an Absprachen halten.
Der Weg zum Eigentum – rechtlich absichern, bevor es ernst wird
Mit der Reservierung haben Sie sich Ihre Wunschimmobilie für einen begrenzten Zeitraum gesichert. Doch solange kein notarieller Kaufvertrag unterschrieben ist und keine Auflassung stattgefunden hat, besteht für Sie noch kein rechtlicher Eigentumsschutz.
Die Auflassungsvormerkung ist daher der nächste, unverzichtbare Schritt. Sie wird direkt nach Vertragsunterzeichnung vom Notar beim Grundbuchamt beantragt und sorgt dafür, dass niemand sonst die Immobilie kaufen oder im Grundbuch eingetragen werden kann.
Mehr dazu, wie eine Auflassungsvormerkung funktioniert, welche Kosten entstehen und warum sie im Kaufprozess so wichtig ist, erfahren Sie in unserem Artikel „Das Reserviert-Schild fürs zukünftige Haus“.
Eigentumsumschreibung als finaler Schritt beim Immobilienkauf
Sobald der Kaufpreis vollständig gezahlt ist und alle Voraussetzungen erfüllt sind, veranlasst der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Erst mit diesem letzten Schritt wird der Immobilienkauf auch rechtlich abgeschlossen und Sie sind nun offiziell Besitzer von Grundstück und Immobilie. Je nach Grundbuchamt kann die Umschreibung einige Wochen dauern. Durch die vorherige Auflassungsvormerkung sind Sie in dieser Übergangszeit jedoch schon abgesichert.
Damit ist klar: Eine Reservierung ist kein Kaufvertrag, aber oft der erste Schritt auf dem Weg ins eigene Zuhause. Sie verschafft Ihnen Zeit zum Nachdenken, Klären und Finanzieren – bevor es mit Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung wirklich verbindlich wird. Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie also gefunden haben, zögern Sie nicht und handeln Sie mit Plan.
