Tiny House Baugenehmigung & weitere Vorschriften beim Baurecht

Wir alle kennen diese romantischen Bilder: Ein kleines Tiny House steht mitten im verträumten Nirgendwo. Der Bewohner lebt abgeschieden im Grünen und genießt sein minimalistisches Dasein, viel Ruhe und noch mehr Freiheit. Ein schönes Bild, nur leider etwas unrealistisch.

Die Sache mit den Tiny Houses ist komplex. Man kann ein Tiny House nicht einfach irgendwo aufstellen, um dort dauerhaft zu wohnen. Vielerorts fehlen noch klare Regelungen zu den kleinen Häusern und auf dem Weg zur Baugenehmigung sind eine Menge Hürden zu nehmen.

Das alles ist jedoch kein Grund, den Traum vom Downsizing aufzugeben. Wir erklären, welche Vorschriften für Ihr Minihaus gelten, wie das mit der Baugenehmigung funktioniert und was Sie über Tiny Häuser auf Rädern wissen müssen.

Was ist ein Tiny House?

Ein Tiny House, also ein „winziges Haus“, ist eine sehr kleine, voll funktionsfähige Wohnstruktur. Ursprünglich sind Tiny Häuser Teil einer architektonischen und sozialen Bewegung, die sich auf das Leben auf wenig Platz konzentriert – oft mit dem Ziel, den ökologischen Fußabdruck zu reduzieren, finanzielle Unabhängigkeit zu erlangen und ein einfacheres, weniger materialistisches Leben zu führen.

Während es keine festgelegten Regeln gibt, was genau ein Tiny House ausmacht, gibt es einige Merkmale, die viele der Minihäuser aufweisen:

Experteninterview zur Zukunft von Tiny Houses

Fahrzeug oder Haus? So werden Tiny Houses eingestuft

Bei Tiny Häusern wird, je nach Nutzung, zwischen Fahrzeug, Ladung, Wohnhaus und Ferienhaus unterschieden.

Fahrzeug
Ein Tiny House gilt dann als Fahrzeug, wenn es mit einem Fahrzeuganhänger fest verbunden ist. Wenn dieses Tiny House auf Rädern nur ein paar Mal im Jahr für Urlaubsreisen genutzt wird, dann muss es als Wohnwagen angemeldet werden. Es gilt das Straßenverkehrsrecht.

Ladung
Als Ladung gilt das Tiny House, wenn es mit dem Anhänger nicht fest verbunden, sondern ohne Werkzeug abnehmbar ist. In diesem Fall unterliegt das Haus der Kontrolle durch das Bundesamt für Güterverkehr.

Wohnhaus
Zum Wohngebäude wird ein Tiny House dann, wenn es ortsfest als dauerhafter Wohnsitz (also länger als vier Monate pro Jahr) genutzt wird. Dann gilt es als Gebäude der Gebäudeklasse 1 und unterliegt dem Baurecht.

Achtung: Es spielt in diesem Fall keine Rolle, ob das Tiny House Räder hat oder nicht – wichtig ist die Art der Nutzung als Wohnhaus.

Ferien- oder Wochenendhaus
Nutzen Sie das Tiny House nur zeitweise, also weniger als vier Monate pro Jahr, zu Erholungszwecken, dann wird es als Sommer- oder Ferienhaus eingestuft. Es gilt das Baurecht.

Achtung: Auch hier ist es zweitrangig, ob das Haus auf Rädern steht oder nicht. Und: Lauben in Kleingartenanlagen sind keine Sommer- oder Ferienhäuser und gehören dementsprechend zu einer eigenen Kategorie.

Wo darf ein Tiny House in Deutschland aufgestellt werden?

Je nachdem, wie Sie Ihr Tiny House nutzen möchten, unterscheiden sich auch die Vorschriften für das Aufstellen. Grundsätzlich gilt, dass Tiny Houses nicht einfach auf beliebigen Grundstücken aufgestellt werden dürfen.

Nutzungsart Wohnhaus: Tiny House aufstellen für dauerhaftes Wohnen

Wenn Sie Ihr Tiny House dauerhaft bewohnen möchten, müssen Sie ein Grundstück finden, das erschlossen und für Wohnzwecke zugelassen ist. Das kann in einem Wohn- oder Kleinsiedlungsgebiet sein, einem Dorf- oder Mischgebiet usw. Außerdem gibt es spezielle Tiny-House-Siedlungen, in denen das langfristige Aufstellen von Tiny Houses genehmigt ist. Diese sind in Deutschland jedoch noch selten und eher die Ausnahme. Welche Tiny-House-Siedlungen in Deutschland bereits realisiert wurden, erfahren Sie z. B. beim Tiny House Verband e. V.

Nutzung als Sommer- oder Ferienhaus: Tiny House für zeitweises Wohnen

Für temporäre Nutzungen als Ferien- oder Wochenendhaus können Sie Ihr Tiny House auf Campingplätzen oder anderen dafür vorgesehenen Flächen aufstellen. Diese nennen sich „Sondergebiete, die der Erholung dienen“. Hierbei muss das Grundstück natürlich auch erschlossen sein.

Nutzung als Wohnwagen: Tiny House auf Rädern aufstellen

Wenn das Tiny House als Wohnwagen genutzt wird, dann darf es auf Campingplätzen oder auf einem anderen passenden Stellplatz abgestellt werden. Wo das erlaubt ist, hängt dann von den Kommunen ab.

Und es gilt weiterhin: Wird das Tiny House auf Rädern als Wohn- oder Ferienhaus genutzt, dann kommen die oben beschriebenen Regeln zur Anwendung.

Wann benötige ich eine Baugenehmigung fürs Tiny House?

Baugenehmigung für ein Tiny House – ja oder nein? Nun, das hängt von der Nutzungsart des Tiny House und dem Bundesland, in dem es aufgestellt wird, ab. Bisher gibt es noch keine spezifischen Gesetze oder Vorschriften, die ausschließlich für Tiny Houses gelten. Stattdessen müssen die Häuser im Miniformat allgemeine Bauvorschriften und -gesetze des jeweiligen Bundeslandes erfüllen. Dementsprechend sollte man sich vor dem Aufstellen eines Tiny Houses genaustens bei der Baurechtsbehörde informieren und eine Bauvoranfrage stellen.

Grundsätzlich gilt aber, dass Tiny Houses, die dauerhaft bewohnt werden sollen, Wohngebäude sind und somit eine Baugenehmigung benötigen. Dies ist unabhängig davon, ob das Tiny House auf Rädern steht oder auf einem festen Fundament errichtet wird.

Bauantrag fürs Tiny House als Wohngebäude nach Bundesländern

Bevor Sie zur Übersicht der einzelnen Bundesländer gelangen, lesen Sie bitte die Begriffserklärungen aus dem Baurecht, die die verschiedenen Stufen der Genehmigung eines Bauvorhabens beschreiben:

• Verfahrensfrei = Bei verfahrensfreien Bauvorhaben ist kein formeller Antrag oder Genehmigungsprozess erforderlich. Das bedeutet, dass die Bauarbeiten ohne eine vorherige Anmeldung, Prüfung oder Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde beginnen können. Typischerweise handelt es sich hierbei um kleinere Bauvorhaben, die als geringfügig angesehen werden und kein hohes Risiko für Sicherheit oder öffentliches Interesse darstellen.
• Genehmigungsfrei = Genehmigungsfreie Vorhaben sind ähnlich wie verfahrensfreie Vorhaben, in dem Sinne, dass sie keine formelle Baugenehmigung benötigen. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass sie trotzdem einer Baubehörde mitgeteilt werden müssen. Das heißt, die Behörde muss informiert werden, auch wenn sie keine Genehmigung erteilen muss. Dies ermöglicht es der Behörde, über das Vorhaben informiert zu sein und ggf. nachträglich zu prüfen, ob es den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren = Bei diesem Verfahren ist eine Baugenehmigung erforderlich, aber das Verfahren ist weniger umfangreich und zeitaufwändig als das normale Baugenehmigungsverfahren. Dies ist in der Regel für Bauvorhaben vorgesehen, die einfacher sind oder weniger Auswirkungen auf die Umgebung oder die Öffentlichkeit haben. Auch wenn das Verfahren einfacher ist, müssen immer noch bestimmte Unterlagen eingereicht und Anforderungen erfüllt werden.

Ausnahme Campingplatz mit Wohnnutzung: Tiny House ohne Baugenehmigung möglich

Es gibt eine Ausnahme, bei der Sie weder eine Baugenehmigung noch eine Stellplatzerlaubnis einholen müssen: Wenn Sie Ihr Tiny House auf einem Campingplatz aufstellen, der im Bebauungsplan eine Wohnnutzung erlaubt.

Nach den Regelungen der Landesverordnung für Camping- und Wochenendplätze gelten in diesem Fall jedoch zwei Bedingungen für Ihr Tiny House:

• Es darf eine maximale Größe von 50 m² nicht überschreiten und
• maximal 3,50 m hoch sein.

Einige Campingplatzbetreiber erlauben auch Tiny Houses mit einer Höhe von bis zu vier Metern, daher empfiehlt es sich, dies im Voraus zu klären.

Mobile vs. stationäre Tiny Houses: Unterschiede beim Baurecht

Tiny Haus als Wohnsitz: Anforderungen

Damit Ihr Tiny House als dauerhafte Wohnstätte gilt, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Sie leben im Tiny House mehr als vier Monate pro Jahr.
2. Das Grundstück ist als Wohngebiet zugelassen und erschlossen.
3. Das Tiny House verfügt über:
   • Küche und Badezimmer
   • Aufenthaltsräume mit einer Höhe von 2,40 m
   • Belüftete Bäder und Toiletten (wenn keine Fenster, dann Lüftungsanlage)
   • Blitzschutzanlage bei Holzhäusern
   • Treppen, Türen und Fenster gemäß den Vorgaben aus der jeweiligen Landesbauordnung
4. Die geltenden Brandschutzverordnungen werden erfüllt.

Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes an Tiny Houses

Tiny Houses mit einer Grundfläche ab 50 m² müssen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfüllen. Hier muss also ein Wärmeschutznachweis zum Bauantrag vorgelegt werden. Dieser bestätigt, dass das geplante Tiny House den Anforderungen an den Wärmeschutz entspricht. Dazu gehören eine gute Wärmedämmung, energetische Qualität von Fenstern und Türen sowie Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik.

Kleine Häuser mit einer Grundfläche von weniger als 50 m² – und das sind die meisten Tiny Houses – benötigen diesen Nachweis nicht. Aber: Eigentlich gilt diese Ausnahme für Ferien- und Wochenendhäuser. Ob unter diese Sonderregelung auch Tiny Houses fallen, die zum dauerhaften Wohnen genutzt werden, ist bis jetzt nicht ganz klar. Hier gilt wieder einmal: Nachfragen!

Brandschutzbestimmungen für Tiny Houses

An Brandschutzbestimmungen müssen sich auch Besitzer von Häusern im Miniformat halten. Da diese jedoch oft spezielle Merkmale aufweisen, gibt es einige besondere Aspekte, die zu beachten sind.

1. Die Installation von Rauchmeldern in Wohngebäuden ist gesetzlich vorgeschrieben, so auch in Tiny Häusern.
2. Ein zugänglicher Feuerlöscher sollte in jedem Tiny House vorhanden sein.
3. Die verwendeten Baustoffe sollten möglichst feuerresistent sein. Dazu gehören beispielsweise bestimmte Arten von Isolierung, Trockenbau und Dachmaterialien. Bei Holzhäusern gilt für den Innenausbau, dass nicht alle Oberflächen brennbar sein sollten: Entweder müssen Sie Wände, Decken und Fußböden verputzen oder mit nicht brennbaren Materialien verkleiden.
4. Die elektrische Installation muss sicher sein und den geltenden Vorschriften entsprechen, um das Risiko von Bränden durch elektrische Fehler zu minimieren.
5. Küchen- und Heizgeräte sollten Gütesiegel wie das GS- oder CE-Siegel aufweisen. Alte, nicht (mehr) sichere Geräte sind häufige Ursachen von Bränden.
6. Brennöfen sind besonders in autarken Tiny Häusern beliebt. Offenes Feuer darf nie unbeaufsichtigt sein, außerdem muss Funkenflug vermieden werden.
7. Es sollte mindestens ein sicherer und schnell zugänglicher Fluchtweg vorhanden sein.

Speziell für mobile Tiny Houses auf Rädern gibt es zusätzliche Überlegungen:

• Wenn Propan oder ein anderes Gas zum Kochen oder Heizen verwendet wird, müssen die Gasflaschen sicher gelagert und transportiert werden.
• Während der Fahrt sollte das Tiny House sicher und stabil sein, um das Risiko von Bränden durch Unfälle oder umstürzende Geräte zu minimieren.
• Auf Campingplätzen und ähnlichen Orten gibt es oft spezielle Brandschutzvorschriften, die eingehalten werden müssen.

Tiny House Baugenehmigung: Unser Fazit zum Minihaus

Falls Sie von einem unabhängigen Dasein im Tiny House irgendwo mitten in den Wäldern träumen, dann wird das leider nichts. Das Bauen außerhalb von Orten ist in Deutschland nur in sehr wenigen Ausnahmefällen möglich.

An erschlossenen Wohnorten steht einem minimalistischen Wohnen im kleinen Format aber nichts im Wege. Nur die baurechtliche Genehmigung kann kompliziert sein – das Tiny House ist noch neu und kaum vergleichbar mit dem klassischen Einfamilienhaus, welches nach dem Bebauungsplan der Gemeinde errichtet wird. Es gibt bereits einige Tiny House-Siedlungen bzw. -dörfer in Deutschland, weitere sind in Planung.

Unsere Empfehlung: Informieren Sie sich genauestens über die örtlichen Bauvorschriften und planen Sie den Genehmigungsprozess so gut es geht. Stellen Sie eine Bauvoranfrage, um ganz sicher zu gehen. Mit den richtigen Informationen, einer guten Vorbereitung, der Unterstützung seitens eines Architekten oder Bauingenieurs und ein wenig Glück sollte Ihr Traum vom eigenen Minihäuschen in Erfüllung gehen.