Im ersten Moment klingt eine Grundstücksteilung nach einer rein technischen Angelegenheit: ein paar Linien auf einer Karte, ein paar Grenzsteine setzen – und fertig. Tatsächlich kann eine Grundstücksteilung ganz neue Möglichkeiten eröffnen. Sie verschafft Ihnen im besten Fall sogar Vorteile für Ihre Baufinanzierung. Wir erklären Ihnen alles, was Sie wissen müssen. 

Warum sollte man ein Grundstück überhaupt aufteilen?

Bei einer Grundstücksteilung wird ein bestehendes Grundstück in zwei oder mehr separate Parzellen aufgeteilt. Dies erfordert eine genaue Vermessung durch ein Vermessungsbüro, das die neuen Grundstücksgrenzen festlegt. Jede der neu entstandenen Parzellen erhält eine eigene Flurnummer, die als eindeutige Identifikation im Liegenschaftskataster eingetragen wird.

Arten der Grundstücksteilung 

Grundsätzlich unterscheidet man bei der Teilung von Grundstücken zwischen einer Realteilung und einer ideellen Teilung. 

• Bei der Realteilung wird ein Grundstück in mindestens zwei neue Grundstücke aufgeteilt. Beide Grundstücke werden nach der Teilung unabhängig voneinander behandelt. 
• Eine ideelle Teilung ist z. B. sinnvoll, wenn geltende Bauvorschriften eine Realteilung ausschließen. Hier wird lediglich ein Miteigentümer hinzugefügt, während das ursprüngliche Grundstück bestehen bleibt. Beide Eigentümer verfügen dann gemeinschaftlich über ein Grundstück.

Eine Grundstücksteilung ist für viele Bauwillige eine willkommene Möglichkeit, um hohe Grundstückspreise zu senken, individueller zu bauen oder sogar Kosten aufzuteilen. Auch für Eigentümer kann es sich lohnen, ihr Grundstück aufzuteilen. Der Verkauf eines ungenutzten Grundstücks ist durchaus lukrativ und es lässt sich zudem langfristig Grundsteuer sparen. Durch die Aufteilung kann der Verkauf eines Grundstücksteils zudem helfen, finanzielle Mittel für ein Bauvorhaben bereitzustellen und somit die Baufinanzierung zu entlasten.

Doch die Gründe für eine Grundstücksaufteilung sind nicht immer finanzieller Natur:

• Manche Grundstücke sind schlichtweg zu groß für geplante Bauvorhaben. 
• Es befinden sich zwei Einfamilienhäuser auf einem Grundstück, von denen eines verkauft werden soll. 
• Rentner möchten altersgerecht wohnen und im höheren Alter weniger Arbeit mit ihrem Eigentum haben.
• Auch Streitigkeiten innerhalb der Familie (Stichwort: Erbe) können eine Grundstücksaufteilung zu einer optimalen Lösung machen. 

Meistens geht es bei der Grundstücksaufteilung somit um einen finanziellen Profit, eine optimale Raumnutzung oder innerfamiliäre bzw. gemeinschaftliche Gründe. 

Grundstück teilen oder nicht?

Doch wie bei jeder Entscheidung gibt es auch bei der Grundstücksteilung sowohl Vorteile als auch Nachteile. Diese sollten insbesondere bei der Baufinanzierung berücksichtigt werden:

Wenn Sie eine Baufinanzierung anstreben, dann kann die Teilung eines Grundstücks also auf jeden Fall Vorteile mit sich bringen. Wir beraten Sie gerne kostenlos zu Ihrem Vorhaben und finden genau die richtige Baufinanzierung für Sie.

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Baurechtliche Voraussetzungen für eine Grundstücksteilung

Eine Grundstücksteilung, auch Flurstückszerlegung genannt, wird im § 19 des Baugesetzbuchs (BauGB) geregelt. Bevor die Teilung eines Grundstücks offiziell vorgenommen werden kann, müssen bestimmte baurechtliche Voraussetzungen erfüllt sein:

• Die Teilung muss im Grundbuch eingetragen werden.
• Es gibt Vorgaben hinsichtlich der Mindestgrößen der entstehenden Grundstücke, die je nach Region, Nutzung und Bebauungsplan variieren. In Wohngebieten liegt diese meist bei 300 – 500 m².  
• Beide Grundstücke müssen erschlossen sein. 
• Es gilt ausreichende Abstandsflächen zu benachbarten Grundstücken einzuhalten – je nach Bauvorschrift und Kommune meist zwischen 3 – 5 m. 

Der Ablauf einer Grundstücksteilung

1. Informationen vom Bauordnungsamt und ggf. Teilungsgenehmigung einholen

Bevor Sie eine Grundstücksteilung beantragen, sollten Sie beim Bauamt genaue Informationen über die baurechtlichen Voraussetzungen in Ihrer Region einholen. So können Sie sicherstellen, dass Ihre Bau- und Teilungspläne zu den geltenden Bebauungsrichtlinien passen.

In Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen benötigen Sie außerdem eine Teilungsgenehmigung. Diese erhalten Sie direkt beim Bauamt oder bei der Bauverwaltung der zuständigen Kommune. Eine Teilungsgenehmigung stellt sicher, dass alle baurechtlichen Anforderungen erfüllt werden, wie z. B. die Einhaltung von Mindestgrößen, Abstandsflächen und Erschließungsvorgaben.

Es gibt jedoch auch andere Bundesländer, in denen eine Teilungsgenehmigung erforderlich ist, wenn das Grundstück bebaut ist oder eine Baugenehmigung vorliegt. So ist in Hessen beispielsweise seit 2018 für die Teilung eines bebauten Grundstücks oder eines Grundstücks mit Genehmigungsfreistellung die Zustimmung der Bauaufsichtsbehörde notwendig. In Hamburg und Niedersachsen gelten ähnliche Vorschriften, um bauliche Konflikte zu vermeiden und die ordnungsgemäße Nutzung sicherzustellen.

In den restlichen Bundesländern ist eine Grundstücksteilung meist ohne Genehmigung möglich, solange keine spezifischen baurechtlichen Einschränkungen bestehen.

2. Das Grundstück vermessen lassen 

Im nächsten Schritt stellen Sie einen Antrag für eine rechtssichere Vermessung beim Katasteramt oder beauftragen einen professionellen Vermessungsingenieur dafür. Dabei wird Ihr Grundstück vermessen  und es werden neue Grundstücksgrenzen festgelegt. Diese werden meist mit Grenzpunkten oder -steinen gekennzeichnet. Nur Vermessungstechniker dürfen diese Grenzmarkierungen verschieben. Sollten Sie hier selbst Hand anlegen, kann dafür ein Bußgeld verhängt werden. 

3. Sie erhalten eine Fortführungsmitteilung

Nachdem Ihr Grundstück vermessen wurde, gibt der beauftragte Vermessungstechniker alle nötigen Daten an die zuständige Katasterbehörde. Dort wird das Liegenschaftskataster aktualisiert, um die neuen Grundstücksgrenzen zu dokumentieren.

Anschließend erhalten Sie eine Fortführungsmitteilung vom zuständigen Amt. Dieser Nachweis dokumentiert alle Änderungen, die sich aus der Vermessung des Grundstücks ergeben. Zusätzlich wird Ihnen eine aktualisierte Flurkarte ausgestellt, welche die neuen Grundstücksgrenzen detailliert darstellt. Diese Flurkarte ist ein wichtiger Bestandteil für den nächsten Schritt: die Eintragung der Änderungen ins Grundbuch.

4. Beauftragen Sie einen Notar für den Antrag an das Grundbuchamt

Ein Notar stellt einen Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt. Dafür benötigt er Ihre Fortführungsmitteilung und evtl. die Teilungsgenehmigung. Mit dem Grundbucheintrag wird die Grundstücksteilung rechtswirksam. 

5. Optional: Grundstückskaufvertrag abschließen

Sollte die Teilung des Grundstücks mit einem Verkauf in Zusammenhang stehen, dann schließt Ihr Notar auch den entsprechenden Kaufvertrag ab. Der Eigentümerwechsel wird dann ebenfalls im Grundbuch notiert. 

Wie lange dauert eine Grundstücksteilung?

Von der Antragsstellung auf Vermessung bis zum Grundbucheintrag vergehen nicht selten zwei bis drei Monate. Bei komplizierten Vorhaben kann das Ganze noch länger dauern. Wie lange die Grundstücksteilung dauert, hängt maßgeblich von der Auslastung und der Bearbeitungszeit der zuständigen Ämter ab. 

Den Abstand zum Nachbarn klar regeln: Die Grunddienstbarkeit

Beim Aufteilen von Grundstücken oder Bauen in zweiter Reihe kommen wir unseren Nachbarn manchmal näher, als wir eigentlich möchten. Das kann schnell zu Konflikten führen. Wer bestimmt, ob durch das Nachbargrundstück Wasserleitungen verlaufen, wo Gegenstände gelagert werden dürfen oder wie man zu seinem Hauseingang in der zweiten Reihe gelangt? Kurz gesagt: die Grunddienstbarkeit!

Was regelt die Grunddienstbarkeit?

Eine Grunddienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das es dem Eigentümer eines anderen Grundstücks erlaubt, bestimmte Teile Ihres Grundstücks zu nutzen oder bestimmte Einschränkungen aufzuerlegen. Grunddienstbarkeiten sind an das Grundstück gebunden, nicht an den jeweiligen Eigentümer. Sie gelten also auch dann, wenn das Grundstück verkauft wird.

Besitzen Sie zum Beispiel ein Grundstück, das an eine Straße grenzt, und das hinter Ihnen liegende Grundstück selbst keinen direkten Zugang zur Straße hat, dann wird im Grundbuch eine Grunddienstbarkeit eingetragen, die Ihrem Nachbar ein Wegerecht einräumt. Ihr Nachbar darf also einen bestimmten Teil Ihres Grundstücks als Zufahrt nutzen, um zur Straße bzw. von der Straße zu seinem Haus zu gelangen. Eine Grunddienstbarkeit kann ebenfalls für Strom-, Wasser- oder Abwasserleitungen gelten, die über Ihr Grundstück zu einem Nachbarn führen, oder für ein Bauverbot, sodass eine bestimmte Fläche nicht umgebaut werden darf, weil sie als Sichtschutz dient. 

Grundstücksteilung: Kosten

Bei einer Grundstücksteilung können Sie mit Kosten zwischen 3.000 und 5.000 € rechnen. Die genauen Kosten variieren je nach Bundesland und hängen von folgenden Parametern ab:

• Grundstückswert
• Größe des Grundstücks
• Zahl der neu gebildeten Flurstücke
• Menge der gesetzten Grenzsteine

Die Kosten einer Grundstücksteilung setzen sich aus folgenden Posten zusammen:

• Vermessungskosten
• Notargebühren
• Kosten für die Grundbucheintragung

Grundstücksteilung und Baufinanzierung – gut geplant ist halb gewonnen  

Unsere Lebensverhältnisse und Bedürfnisse ändern sich im Laufe der Zeit. Eine Grundstücksteilung kann dabei helfen, finanzielle Mittel für eine Baufinanzierung freizusetzen, den Pflegeaufwand eines Grundstücks zu reduzieren oder den Nachlass sinnvoll zu regeln.  

Damit Ihre Grundstücksteilung reibungslos abläuft, beachten Sie folgende Tipps:

• Klären Sie frühzeitig mit der örtlichen Behörde, ob Ihre Pläne mit dem Bebauungsplan übereinstimmen.
• Informieren Sie mögliche Nachbarn über das Vorhaben.  
• Beauftragen Sie zertifizierte Vermessungsingenieure und lassen Sie alle rechtlichen Fragen von Fachleuten prüfen.  
• Minimieren Sie die Anzahl der zu setzenden Grenzsteine, um Kosten zu sparen, und prüfen Sie alternative Teilungsmöglichkeiten wie die ideelle Teilung, falls eine Realteilung nicht möglich ist.  
• Legen Sie Geh- und Fahrrechte eindeutig fest.
• Lassen Sie alle Änderungen ordnungsgemäß ins Grundbuch eintragen.  

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