Sie haben eine ältere Immobilie gekauft, geerbt oder gar geschenkt bekommen? Dann kann es sein, dass Sie zur Sanierung verpflichtet sind. Hier erfahren Sie, wann die Sanierungspflicht greift und was sie beinhaltet.
Aktuelle Entwicklungen zur Sanierungspflicht in Deutschland und Europa
Update (März 2024): Das Europäische Parlament hat am 12.03.2024 für strengere Energieeffizienzstandards für Gebäude gestimmt. Bis 2033 sollen alle Gebäude mindestens eine mittlere Effizienzklasse erreichen und ab 2028 müssen Neubauten als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Damit wird die Dringlichkeit und das Engagement der EU zur Reduzierung des Energieverbrauchs und der CO2-Emissionen unterstrichen, was für Hausbesitzer bedeutet, dass Investitionen in die energetische Sanierung ihrer Immobilien immer wichtiger werden.
Die Entscheidung des EU-Parlaments ist noch nicht endgültig bindend. Sie ist ein wichtiger Schritt im Gesetzgebungsverfahren, aber es sind noch weitere Zustimmungen und Verhandlungen – insbesondere mit den Mitgliedsstaaten – erforderlich, bevor die Maßnahmen in Kraft treten können und ein endgültiger Rechtstext verabschiedet wird.
Update (Dezember 2023): Entwarnung für Hausbesitzer: Die ursprünglich diskutierte Sanierungspflicht für einzelne Wohngebäude, insbesondere für schlecht gedämmte Privathäuser, entfällt. Verbände von Eigentümern und der Wohnungswirtschaft hatten Bedenken geäußert, dass eine solche Pflicht zu einem massiven Wertverfall der Immobilien führen könnte.
Am 7.12.2023 hat sich die EU auf strengere Vorgaben zur Energieeffizienz von Gebäuden geeinigt. Ziel ist es, den Energieverbrauch in Wohngebäuden bis 2030 um 16 % und bis 2035 um 20-22 % zu senken.
Die Bundesregierung, vertreten durch Wirtschaftsminister Robert Habeck und Bauministerin Klara Geywitz, bevorzugt einen Quartiersansatz anstelle einer Zwangssanierung. Dieser Ansatz soll realitätsnah sein und weder private Haushalte noch kleine Gewerbetreibende überfordern.
Der Kompromiss muss noch formal vom Europaparlament und dem EU-Rat angenommen werden, bevor die Gebäuderichtlinie in Kraft treten kann und die EU-Staaten die Regeln in nationales Recht umsetzen können. Außerdem sollen die EU-Staaten bis 2040 einen Fahrplan implementieren, um aus Heizungen mit fossilen Brennstoffen auszusteigen. Förderungen für Öl- und Gasheizungen sollen spätestens 2025 enden und bis 2030 soll auch in neuen Wohngebäuden die Installation von Solaranlagen verpflichtend werden – wenn es technisch und wirtschaftlich Sinn macht.
Update (November 2023): In einer neuesten Entwicklung hat Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) ihre Ablehnung gegenüber der vom EU-Parlament vorgeschlagenen Verschärfung der Gebäudeeffizienzrichtlinie bekräftigt. Laut Geywitz darf solch eine umfassende Sanierungspflicht nicht durch Gesetze erzwungen werden. Die nationalen Sanierungspläne Deutschlands seien ausreichend, um den CO₂-Ausstoß signifikant zu reduzieren. Die Diskussionen in Brüssel gehen weiter und eine Einigung wird im Laufe des Winters 2023/2024 angestrebt.
Was ist die Sanierungspflicht?
Die Sanierungspflicht ist eine gesetzliche Verpflichtung des Gebäudeeigentümers, sein Objekt von Schäden zu befreien und so zu modernisieren, dass es den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Dabei kann es sich sowohl um den Austausch eines veralteten Öl-Heizkessels als auch um die Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Dachgeschosses handeln. Die Sanierung soll dazu dienen, den Energieverbrauch des Gebäudes zu senken und die Bemühungen um mehr Klimaschutz unterstützen.
Eigentümer sind dazu verpflichtet, bestimmte Anforderungen in Bezug auf ihre Immobilie zu erfüllen. So müssen sie unter anderem dafür sorgen, dass Ihr Haus bestimmten energetischen Vorgaben entspricht – und dazu muss es eventuell saniert werden.
In Deutschland gibt es verschiedene Arten von Sanierungspflichten – je nach Art des Gebäudes und der Umstände. Hierbei spielt es keine Rolle, ob Sie das Haus geerbt oder geschenkt bekommen haben. Die Sanierungspflicht gilt in diesen Fällen genauso wie bei einem Hauskauf. Ab 2024 soll eine weitere umgangssprachliche Zwangssanierung hinzukommen, bei der u. a. bestimmte Heizungsarten verboten sein werden.
Video-Experteninterview zur Sanierungspflicht
Rechtliche Grundlagen der Sanierungspflicht
Die aktuell geltenden rechtlichen Grundlagen der Sanierungspflicht in Deutschland ergeben sich aus dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Das sind die drei Säulen der deutschen Energieeffizienzpolitik. Sie regeln die energetischen Anforderungen an Gebäude und schreiben Mindeststandards für den Wärmeschutz vor.
Energieeinsparungsgesetz (EnEG)
Das EnEG beinhaltet unter anderem die Energieausweise für Gebäude, die Verpflichtung zur Energieberatung bei Neubauten und die Anforderungen an die Gebäudedämmung und die Heizungsanlagen. Darüber hinaus regelt das EnEG die Energiekennzeichnung von Haushaltsgeräten.
Energieeinsparverordnung (EnEV)
Die EnEV sieht vor, dass Eigentümer bei einem Eigentümerwechsel oder einem größeren Umbau bestimmte energetische Mindestanforderungen erfüllen müssen. Die konkreten Anforderungen sind abhängig von der Art und dem Alter der Immobilie. In der Regel müssen die Eigentümer eine energetische Modernisierung durchführen, um den vorgegebenen Standard zu erreichen.
Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Das GEG gibt z. B. die Mindestanforderungen an die Wärmedämmung, an die Energieeffizienz von Heizungsanlagen und die Nutzung erneuerbarer Energien an. Es setzt außerdem Anreize für den Einsatz von Energieeffizienzmaßnahmen durch finanzielle Förderungen oder Steuervergünstigungen.
Wen trifft die Sanierungspflicht?
Es gibt verschiedene Arten von Sanierungspflichten, die für unterschiedliche Personen oder Gruppen gelten (siehe Aufzählung). Für Immobilienbesitzer oder diejenigen, die es werden wollen, gilt: Infomieren Sie sich frühzeitig, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Sanierungspflicht für Eigentümer
Unter Umständen sind Immobilieneigentümer dazu verpflichtet, Sanierungsmaßnahmen an ihrem Mehrfamilien-, Ein- oder Zweifamilienhaus durchzuführen. Prüfen Sie rechtzeitig, ob eine Sanierungspflicht für Ihr (Wunsch)Objekt besteht und welche Maßnahmen bspw. beim Eigentümerwechsel erforderlich sind, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen.
Sanierungspflicht für Mieter
Mieter müssen in bestimmten Fällen Sanierungsmaßnahmen in ihrer Wohnung zulassen oder sogar mitfinanzieren, wenn diese Maßnahmen dazu beitragen, den Energieverbrauch des Gebäudes zu reduzieren. Wenn Sie Vermieter eines solchen Mehrfamilienhauses sind, müssen Sie gewährleisten, dass die Kosten für die Maßnahmen angemessen sind und die Mieter nicht unrechtmäßig belastet werden.
Sanierungspflicht für Arbeitgeber
Arbeitgeber sind verpflichtet, Sanierungsmaßnahmen in ihren Betriebsgebäuden durchzuführen, wenn deren Energieverbrauch zu hoch ist.
Sanierungspflicht für Denkmaleigentümer
Besitzer von besonders geschützten Gebäuden unterliegen besonderen Auflagen im Hinblick auf den Erhalt historischer Bausubstanz. Sanierungsmaßnahmen müssen in diesem Fall so durchgeführt werden, dass der Charakter in jedem Fall erhalten bleibt.
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Ausnahmen der Sanierungspflichten für Gebäude laut GEG
Gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) besteht nicht für alle Immobilien eine Sanierungspflicht. Es gibt gewisse Ausnahmeregelungen, die Eigentümer von der Pflicht befreien. Beachten Sie jedoch, dass die genauen Regelungen und Ausnahmen von der Sanierungspflicht je nach Region unterschiedlich sein können. Wenden Sie sich am besten an die zuständigen Behörden.
Ausnahmen gelten z. B. für denkmalgeschützte Immobilien (§ 105 GEG), die oft abweichende energetische Voraussetzungen erfüllen müssen. Außerdem entfällt die Pflicht zur Dämmung von Dächern oder Obergeschossen für Ein- bzw. Zweifamilienhäuser, die bereits am 1. Februar 2002 bewohnt wurden. Für Häuser, die nach dem 1. Februar 2002 errichtet wurden oder bei denen nach diesem Datum ein Eigentümerwechsel stattfand, gilt diese Ausnahme nicht.
In manchen Fällen kann von der Sanierungspflicht befreit werden, wenn die Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar ist (§ 102 GEG). In Deutschland gibt es hierfür Härtefallregelungen, die bei unverhältnismäßig hohen Sanierungskosten greifen.
Sanierungspflicht: Welche Arten & Maßnahmen müssen Eigentümer im Blick haben?
Die EU möchte den Klimaschutz fördern. Ein wichtiges Instrument dabei ist die EU-Gebäuderichtlinie. Sie verpflichtet die Mitgliedstaaten dazu, nationale Maßnahmenpläne zur Verbesserung der Energieeffizienz im Gebäudebereich umzusetzen. Bis zum Jahr 2033 sollen Häuser mit schlechter Energieeffizienzklasse saniert werden. Ziel ist es, den Energiebedarf von Gebäuden bis 2050 nahezu auf null zu reduzieren. Für Hausbesitzer bedeutet dies, dass sie unter Umständen die EU-Sanierungspflicht erfüllen müssen, wenn ihr Haus bestimmten Voraussetzungen nicht gerecht wird.
Energetische Sanierung beim Altbau & Neubau
Zu den Maßnahmen bei der energetischen Sanierung beim Altbau gehören zum heutigen Zeitpunkt:
- die Dämmung von Dächern und / oder Dachgeschossen
- der Austausch alter Heizkessel (Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind davon noch nicht betroffen)
- die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren
Einer energetischen Sanierung nach den Vorgaben des GEG nachzukommen wird auch dann erforderlich, wenn mehr als 10 % eines Gebäudes erneuert werden. Dies gilt z. B. bei der Erneuerung der Fassade oder der Renovierung des Dachgeschosses im Zuge einer Kernsanierung. Das bedeutet, dass bei kleineren Ausbesserungen und Renovierungen am Haus noch keine umfassende energetische Sanierung notwendig ist.
Neue Eigentümer eines unsanierten Hauses haben eine Frist. Sie müssen innerhalb von zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang notwendige energetische Sanierungen an der Immobilie durchführen. Erst nach Ablauf dieser Zwei-Jahres-Frist müssen die Anforderungen vollständig erfüllt sein.
Sanierungspflicht und Denkmalschutz
Unter Denkmalschutz stehende Häuser unterliegen speziellen Auflagen im Hinblick auf den Erhalt der Bausubstanz. Sanierungsmaßnahmen müssen in diesem Fall so durchgeführt werden, dass der Charakter des Gebäudes erhalten bleibt. Das GEG regelt Ausnahmen für Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanzen. Demnach wird man von der Sanierungspflicht befreit, wenn die Maßnahmen die Substanz oder das Erscheinungsbild des Hauses verändern.
Eigentümer sollten sich frühzeitig mit der Denkmalschutzbehörde in Verbindung setzen und sie in die Planung der Modernisierung einbeziehen. Die Behörde gibt Empfehlungen für geeignete Materialien und Techniken, so dass die historische Substanz erhalten bleibt. Darüber hinaus kann die Behörde bei der Beantragung von Fördermitteln für die Sanierung helfen.
Wer kontrolliert Sanierungspflicht?
Die Überwachung der Einhaltung sanierungsverpflichtender Vorschriften ist nicht durchgängig klar geregelt. Es gibt in Deutschland noch keine speziellen offiziellen Prüfinstanzen, die eine lückenlose Kontrolle der Sanierungspflicht garantieren.
In erster Linie ist es eigentlich Aufgabe der Bundesländer bzw. deren Baubehörden, stichprobenartig zu kontrollieren, ob z. B. die Energieausweispflicht eingehalten wird. Die Intensität und Häufigkeit dieser Stichproben ist allerdings unterschiedlich.
Zum anderen gibt es eine Art indirekte Kontrolle, die insbesondere dann zum Tragen kommt, wenn Fördermittel der KfW für die Sanierung in Anspruch genommen werden. Häufig ist deren Vergabe an Bedingungen geknüpft, die sich an den Vorgaben der EnEV orientieren. Damit ist eine gewisse, wenn auch nicht flächendeckende Kontrolle der Einhaltung der EnEV-Standards gewährleistet.
Eine weitere, eher informelle Kontrollebene besteht bei der Ausstellung von Energieausweisen. Wenn ein Fachmann z. B. im Rahmen eines Hausverkaufs einen Energieausweis ausstellt, kann er beurteilen, ob ein Gebäude den geltenden Standards entspricht. Jedoch haben Energieberater keine offizielle Kontrollfunktion und sind nicht verpflichtet, eventuelle Verstöße zu melden.
Auch Schornsteinfeger haben eine Rolle bei der Überprüfung der Einhaltung gewisser Vorschriften des GEG. Bei ihren regelmäßigen Kontrollen, die in der Regel im Rahmen der Feuerstättenschau stattfinden, können sie beispielsweise die Effizienz von Heizungsanlagen bewerten und den Eigentümern Empfehlungen zur energetischen Sanierung geben.
Sanierungspflicht: Kosten & Finanzierung
Die Kosten, die im Rahmen einer Sanierungspflicht anfallen, hängen von verschiedenen Faktoren ab (siehe weiter unten). In jedem Fall ist es ratsam, sich von Experten unterstützen zu lassen, darunter auch von Baufinanzierungs- und Energie-Fachberatern. Vergleichen Sie unbedingt mehrere Angebote unterschiedlicher Unternehmen.
Mit welchen Kosten muss ich als Hausbesitzer rechnen?
Je nachdem, welche Maßnahmen erforderlich sind, können die Kosten stark schwanken. So sind umfangreiche Maßnahmen, wie die Erneuerung bzw. der Austausch alter Heizungen oder die Dämmung der Fassade, eine kostspielige Angelegenheit. Der Zustand Ihres Hauses hat ebenfalls einen Einfluss auf die Kosten. Wenn z. B. bereits eine gute Fassadendämmung vorhanden ist, können die Kosten für zusätzliche Dämmmaßnahmen niedriger ausfallen als bei einem ungedämmten Gebäude.
Größere Häuser erfordern schon allein durch die größere Dachfläche in der Regel mehr Material und Arbeitszeit und sind somit teurer zu sanieren als kleinere Immobilien. Außerdem variieren die Kosten je nach Region, da es Unterschiede bei den Material- und Arbeitspreisen gibt.
Typische Kosten für energetische Einzelmaßnahmen:
- Dämmung von Dächern und/oder Dachgeschossen je nach Region und Handwerker: 50 - 150 € / m²
- Austausch eines alten Heizkessels: 3.000 - 10.000 €
- Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren: 10 - 30 € pro m
Sanierungskosten-Rechenbeispiel zur Orientierung
Mal angenommen, Sie besitzen ein freistehendes 150 m²-Einfamilienhaus, das im Jahr 1989 gebaut wurde. Das Haus hat zwei Etagen, ein unbeheiztes Steildach und einen beheizten, ausgebauten Keller. Sie heizen mit Öl und hatten bis dato noch keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt.
In der folgenden Abbildung sehen Sie, wie Ihr Energiebedarf momentan aussieht:
Nehmen wir an, Sie entscheiden sich für eine Fassadendämmung und eine Erdwärmepumpe mit Photovoltaik.
| 1) Folgende Sanierungskosten kommen auf Sie zu: |
| 45.212,35 € (Fassadendämmung) + 47.257,30 € (Erdwärmepumpe mit Photovoltaik) |
| = 92.469,65 € |
| 2) Mit folgenden Investitionszuschüssen können Sie rechnen: |
|
6.781,85 € (Fassadendämmung) + 14.177,19 € (Erdwärmepumpe mit Photovoltaik) |
| = 20.959,04 € |
| 3) Ihre Ausgaben für die Sanierung betragen somit: |
|
92.469,65 € (Sanierungskosten) - 20.959,04 € (Investitionszuschüsse) |
| = 71.510,61 € |
Schauen wir uns nun an, welche Vorteile die Sanierungsmaßnahmen mit sich bringen:
Darüber hinaus steigt der Wert Ihrer Immobilie dank der Sanierung um 51.000 €.
(Diese beispielhafte Berechnung wurde mithilfe unseres Modernizer-Tools erstellt. Alternativ können Sie natürlich auch einen anderen Sanierungskostenrechner verwenden, wie bspw. diesen.)
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Wie kann man Sanierungsmaßnahmen der Zwangssanierung finanzieren?
Wenn Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen, können Sie die Sanierung aus eigenen Mitteln finanzieren. Die meisten Eigentümer nehmen jedoch einen Kredit auf, um die Pflichtsanierung durchführen zu können. Bei einer Kreditaufnahme sollten Sie die Konditionen verschiedener Finanzinstitute vergleichen und die langfristigen Auswirkungen der Rückzahlung auf Ihre finanzielle Situation berücksichtigen.
Neben den Konditionen können z. B. auch die Auszahlungsmodalitäten verglichen werden. Muss für jede Auszahlung eine Rechnung beim Kreditinstitut eingereicht werden oder reicht ein Kostenvoranschlag vorab? Ziehen Sie am besten eine professionelle Baufinanzierungsberatung hinzu. Die Beraterin bzw. der Berater hilft Ihnen, die optimale Finanzierungslösung für Ihre persönliche Situation zu finden.
Außerdem gibt es verschiedene Förderprogramme von Bund und Ländern, die die Finanzierung von energetischen Verbesserungen unterstützen. So fördern z. B. KfW und BAFA energieeffizientes Sanieren von Wohngebäuden.
Weiterhin hat sich die Bundesregierung darauf geeinigt, ab 2024 weitere Förderprogramme für den Einbau neuer Heizungen aufzulegen. Lesen Sie mehr über die Einzelheiten zum neuen Heizungsgesetz und welche Heizungen ab 2024 verboten sind.
Wichtig zu wissen: Damit Sie bestimmte Förderungen erhalten, muss ein Energieberater hinzugezogen werden.
Expertentipps: Sanierungspflicht erfolgreich umsetzen
Sie sind dazu verpflichtet, Ihr Haus zu sanieren. Wie gehen Sie vor? Planen Sie gründlich und engagieren Sie Profis – dann steht einer erfolgreichen Umsetzung nichts im Wege. Hier kommen unsere Tipps für Immobilieneigentümer, die sanieren müssen:
- Informieren Sie sich über die geltenden gesetzlichen Anforderungen und Regelungen, so dass Ihre Sanierungsmaßnahmen den Vorgaben entsprechen. Wenden Sie sich an zuständige Behörden, wie z. B. die Denkmalschutzbehörde oder das Bauamt, um sicher zu sein, dass alle Vorschriften und Genehmigungen eingehalten werden.
- Erstellen Sie einen Sanierungsplan, der alle notwendigen Maßnahmen und deren zeitliche Umsetzung enthält.
- Prüfen Sie, welche Förderungen und Finanzierungsmöglichkeiten für die Sanierung zur Verfügung stehen. Nehmen Sie eine Baufinanzierungsberatung und / oder eine Energieberatung in
- Arbeiten Sie mit erfahrenen und qualifizierten Handwerkern zusammen, die alle Sanierungsarbeiten fachgerecht und effektiv ausführen.
- Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, so denken Sie an die Bedürfnisse und Interessen der Bewohner. Ihr Wohnkomfort sollte während der Sanierung so gut es geht aufrechterhalten werden.
Unser Fazit zur Sanierungspflicht
Die Sanierungspflicht ist eine gesetzliche Verpflichtung für Hauseigentümer, ihr Objekt so zu modernisieren, dass es den rechtlichen Vorgaben entspricht. Es gibt verschiedene Arten von Sanierungspflichten in Deutschland, die vom Alter und Art der Immobilie abhängen.
Die rechtlichen Grundlagen ergeben sich aus dem Energieeinsparungsgesetz, dem Gebäudeenergiegesetz und der Energieeinsparverordnung. Es gibt jedoch Ausnahmen, beispielsweise für denkmalgeschützte Gebäude.
Kosten für die notwendigen Schritte hängen von verschiedenen Faktoren ab und können durch Förderprogramme von Bund und Ländern unterstützt werden. Bei der Umsetzung des individuellen Sanierungsfahrplans müssen Eigentümer gründlich organisieren und Experten hinzuziehen.
