Seit 2024 gilt die neue EU-Gebäuderichtlinie, 2025 hat Deutschland das GEG angepasst und 2026 greifen für viele Eigentümer konkrete Pflichten.
Zwar gibt es 2026 keine Pflicht zur Komplettsanierung, aber sehr wohl verpflichtende Maßnahmen bei bestimmten Gebäuden. Energetische Mindeststandards werden nach einem Eigentümerwechsel verpflichtend und müssen innerhalb von 2 Jahren umgesetzt werden. Wer diese Sanierungspflichten 2026 ignoriert, riskiert Bußgelder von bis zu 50.000 € und spürbare Verluste im Immobilienwert.
Sanierungspflicht beim Altbau – aktueller Stand 2026
Für die energetischen Anforderungen gilt in Deutschland das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Ergänzend wirkt seit 2024 die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), die alle Mitgliedstaaten verpflichtet, den Energieverbrauch ihrer Wohngebäude deutlich zu senken.
Welche konkreten Schritte Deutschland daraus ableitet, wird erst in zukünftigen Anpassungen des GEG festgelegt. Eine verpflichtende Sanierung auf bestimmte Effizienzklassen ergibt sich daraus 2026 noch nicht. Entscheidend bleiben die bestehenden Mindestanforderungen – insbesondere nach einem Eigentümerwechsel und bei sehr alten Heizkesseln.
Was bedeutet das für Sanierungen in 2026?
2026 bleibt es bei den bekannten Pflichtmaßnahmen aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG):- keine Sanierungspflicht auf bestimmte Effizienzklassen (vorerst)
- Pflichten vor allem nach Eigentümerwechsel
- keine pauschale Austauschpflicht
- Heizungsmodernisierung bleibt ein großes Thema, aber ohne pauschale Austauschpflicht
In 60 Sekunden prüfen: Ist die energetische Sanierung für Sie verpflichtend?
Beantworten Sie ein paar kurze Fragen zu Ihrem Gebäude. Erfahren Sie sofort, ob Sie von der Sanierungspflicht betroffen sind und welche Maßnahmen Pflicht werden.
Wer ist von der Sanierungspflicht betroffen – und ab wann?
Die energetische Sanierungspflicht greift nicht für alle Gebäude. Pflichtmaßnahmen gelten v. a., wenn Sie ein älteres Ein- oder Zweifamilienhaus nach dem 1. Februar 2002 übernommen haben – egal ob durch Kauf, Erbe oder Schenkung.
In diesen Fällen müssen bestimmte energetische Mindeststandards des Gebäudes innerhalb von 2 Jahren erfüllt werden. Wer sein Haus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, muss die Sanierungsmaßnahmen nicht umsetzen. Die Pflicht greift erst für den neuen Eigentümer nach einem Eigentümerwechsel.
Die Unsicherheit auf dem Markt rührt oft daher, dass die Vorgaben relativ neu sind und immer wieder auch überdacht, überarbeitet, über den Haufen geworfen werden und damit auch technische als auch finanzielle Herausforderungen insbesondere für den Eigentümer mit sich bringen.
Diese Sanierungsmaßnahmen sind Pflicht
Pflicht sind (sofern kein Bestandsschutz greift):
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches (§ 47 GEG)
- Austausch alter Standard- und Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG)
- Dämmung von freiliegenden Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen (§ 71 GEG)
| Sanierungsmaßnahme | Pflicht, wenn... |
| Dämmung der obersten Geschossdecke / des Daches |
|
| Austausch alter Heizkessel |
Ausgenommen sind:
typische Kosten: 9.000–24.000 € (je nach System) |
| Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren |
typische Kosten: 500–2.000 € |
10 %-Regel bei größeren Umbauten
Bei größeren Sanierungen, wie z. B. bei der Erneuerung des Dachgeschosses, gilt die 10 %-Regel. Sie greift immer dann, wenn mehr als 10 % einer Außenfläche erneuert werden, z. B. beim Dach oder bei der Fassade. In diesem Fall müssen die betroffenen Bauteile den aktuellen energetischen Mindeststandards entsprechen.
Die 10%-Regel ist keine eigenständige Sanierungspflicht, sondern eine Vorgabe, wenn ohnehin modernisiert wird. Wer also größere Umbauten plant, muss die energetischen Anforderungen automatisch berücksichtigen, auch ohne Eigentümerwechsel.
Ausnahmen: Wer muss nicht sanieren?
Nicht jeder Eigentümer ist verpflichtet, die energetischen Mindestanforderungen umzusetzen. Ausnahmen gelten für:
- Eigentümer von Ein- bzw. Zweifamilienhäusern, die das Gebäude bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben (Bestandsschutz)
- denkmalgeschützte Immobilien (§ 105 GEG)
- Fälle nachgewiesener wirtschaftlicher Unzumutbarkeit (§ 102 GEG)
- Situationen, in denen die bauliche Umsetzung technisch nicht möglich ist
Kurz: Pflicht besteht nur, wenn kein Bestands- oder Denkmalschutz greift und die Maßnahmen technisch sowie wirtschaftlich möglich sind.
Sanierungspflicht einfach erklärt
In diesem Experteninterview erklärt Marco Kaudel, Leiter der Sprengnetter Akademie, warum der Markt verunsichert ist, welche Maßnahmen wirklich Pflicht sind und wie Sie Fördermittel optimal nutzen können.
Checkliste für Altbaukäufer
Je älter das Haus, desto wichtiger ist eine frühzeitige Prüfung von Dach, Heizung und Bestandschutz – besonders vor dem Hauskauf. Darauf sollten Sie bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern achten:
- Baujahr & Vorbesitzer: Wurde das Gebäude vor dem 1. Februar 2002 vom Voreigentümer selbst bewohnt (Bestandsschutz) oder greift die Pflicht sofort?
- Dach und oberste Geschossdecke: Ist die Dämmung vorhanden und ausreichend? Unbeheizte Dachräume sind häufig Pflichtbereich.
- Heizkessel: Handelt es sich um Standard- oder Konstanttemperaturkessel und wie alt sind diese?
- Rohrleitungen: Verlaufen Heizungs- oder Warmwasserrohre ungedämmt in unbeheizten Räumen?
- Feuchtigkeit & Bausubstanz: Gibt es Hinweise auf Feuchte, Risse oder Schäden, die eine Sanierung erschweren?
- Energieausweis: Liegt ein aktueller Energieausweis vor und welche Hinweise liefert er zu Sanierungsbedarf?
- Schadstoffprüfung: Enthält das Haus noch Asbest, alte Bleirohre oder schadstoffhaltige Farben?
- Denkmalschutz: Bestehen Auflagen, die energetische Maßnahmen einschränken oder verteuern?
Wer kontrolliert die Sanierungspflicht?
Die Einhaltung der Sanierungspflicht wird überprüft, allerdings nicht durch eine zentrale Behörde. Die Verantwortung liegt bei den Landesbehörden, die stichprobenartig kontrollieren können, ob verpflichtende Maßnahmen umgesetzt wurden. Besonders im Fokus steht dabei der Eigentümerwechsel. Denn spätestens dann fällt auf, ob ein Haus energetische Mindeststandards einhält.
Diese Aufgabe übernehmen aber auch Schornsteinfeger. Sie kontrollieren bestimmte Vorgaben des GEG, zum Beispiel bei der Feuerstättenschau. Bei der Ausstellung von Energieausweisen können Energieberater ebenfalls beurteilen, ob ein Haus den Standards entspricht. Allerdings sind sie nicht dazu verpflichtet, Verstöße zu melden.
Dazu kommt eine indirekte Kontrollinstanz: Förderprogramme von KfW und BAFA. Wer finanzielle Unterstützung beantragt, muss nachweisen, dass die Maßnahmen den Anforderungen des GEG entsprechen. Ohne Erfüllung der Vorgaben gibt es schlicht kein Geld.
Konsequenzen bei Nichteinhaltung
Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) drohen bei Nichteinhaltung der Sanierungspflicht Bußgelder bis zu 50.000 €. In der Praxis werden diese Maximalbußgelder selten ausgeschöpft, viele Fälle enden deutlich darunter oder erst nach einer Fristsetzung bzw. Aufforderung zur Zwangssanierung.
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Kosten, Förderung & Finanzierung der Pflichtmaßnahmen
Eine gute Dämmung und ein modernes Heizsystem sind die größten Hebel, um Energieverluste zu reduzieren – und damit Kernpunkte jeder energetischen Sanierung.
Wer 2026 eine Pflichtmaßnahme umsetzen muss, etwa den Austausch eines alten Heizkessels oder die Dämmung des Dachs, steht oftmals vor der Frage: Wie finanziere ich das? Die gute Nachricht: Staatliche Förderung und Finanzierungsmöglichkeiten machen die notwendigen Arbeiten bezahlbar. Wichtig ist, Förderanträge rechtzeitig zu stellen, bevor die Maßnahmen starten.
Was kosten energetische Einzelmaßnahmen einer Pflichtsanierung?
| Maßnahme | typische Kosten |
| Dämmung Dach/oberste Geschossdecke | ca. 150–300 €/m² |
| Austausch alter Heizkessel | ca. 9.000–24.000 € |
| Dämmung von Rohrleitungen | ca. 500–2.000 € |
Diese Werte beziehen sich auf energetische Einzelmaßnahmen, die durch das Gebäudeenergiegesetz verpflichtend sein können. Umfangreiche Komplettsanierungen liegen deutlich darüber und fallen wirtschaftlich in eine andere Kategorie.
Sanierungskosten-Rechenbeispiel zur Orientierung
Das folgende Beispiel zeigt eine freiwillige, umfassende Modernisierung weit über die gesetzlichen Mindestpflichten hinaus. Die Pflichtmaßnahmen selbst (Dach, Leitungen, alter Kessel) liegen kostenseitig deutlich darunter.
Mal angenommen, Sie besitzen ein freistehendes 150 m²-Einfamilienhaus, das im Jahr 1989 gebaut wurde. Das Haus hat zwei Etagen, ein unbeheiztes Steildach und einen beheizten, ausgebauten Keller. Sie heizen mit Öl und hatten bis dato noch keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt.
In der folgenden Abbildung sehen Sie, wie Ihr Energiebedarf momentan aussieht:
Nehmen wir an, Sie entscheiden sich für eine Fassadendämmung und eine Erdwärmepumpe mit Photovoltaik.
| 1) Folgende Sanierungskosten kommen auf Sie zu: |
| 45.212,35 € (Fassadendämmung) + 47.257,30 € (Erdwärmepumpe mit Photovoltaik) |
| = 92.469,65 € |
| 2) Mit folgenden Investitionszuschüssen können Sie rechnen: |
|
6.781,85 € (Fassadendämmung) + 14.177,19 € (Erdwärmepumpe mit Photovoltaik) |
| = 20.959,04 € |
| 3) Ihre Ausgaben für die Sanierung betragen somit: |
|
92.469,65 € (Sanierungskosten) - 20.959,04 € (Investitionszuschüsse) |
| = 71.510,61 € |
Schauen wir uns nun an, welche Vorteile die Sanierungsmaßnahmen mit sich bringen:
Darüber hinaus steigt der Wert Ihrer Immobilie dank der Sanierung um 51.000 €.
(Diese beispielhafte Berechnung wurde mithilfe unseres Modernizer-Tools erstellt.)
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Staatliche Förderung für Sanierungspflichten 2026
| Fördermaßnahme | Details |
| BEG Einzelmaßnahmen (BEG EM) |
Dämmung, Fenster, Türen, Lüftung etc.: 15 % Zuschuss + 5 % iSFP-Bonus möglich (max. 20 %). Gilt nur für Gebäudehülle, Fenster, Türen und Lüftung (nicht für Heizungstausch). |
| Heizungstausch (klimafreundliche Heizung) | Zuschüsse bis zu 70 % der förderfähigen Kosten möglich (30 % Grundförderung + bis zu 30 % Klimageschwindigkeitsbonus + 20 % Einkommensbonus – gedeckelt auf 70 %). |
| Steuerbonus für energetische Gebäudesanierung |
20 % der Kosten, max. 40.000 € pro Wohneinheit, verteilt auf 3 Jahre. Alternative zu BAFA/KfW – nicht kombinierbar. |
| KfW-Kredit 261 | Förderkredit für Sanierungen zum Effizienzhaus. Tilgungszuschüsse je nach erreichter Effizienzhaus-Stufe (bis zu mehreren zehntausend Euro Ersparnis möglich). |
| Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) | Plan selbst wird bezuschusst. Zusätzlich: + 5 % Extra-Zuschuss auf viele Maßnahmen der Gebäudehülle, wenn sie im iSFP stehen. |
| Regionale Programme | Ergänzende Zuschüsse möglich (z. B. Länder/Kommunen für Beratung, Dämmung, Heizung). Individuell prüfen. |
Wichtig für 2026: Förderprogramme und Konditionen können sich im Jahresverlauf ändern. Prüfen Sie vor Beginn jeder Maßnahme die aktuellen Förderrichtlinien oder lassen Sie sich beraten, bevor irgendein Handwerker startet.
