Sie haben eine ältere Immobilie gekauft, geerbt oder gar geschenkt bekommen? Dann kann es sein, dass Sie zur Sanierung verpflichtet sind. Hier erfahren Sie, wann die Sanierungspflicht greift und was sie beinhaltet.
Sanierungspflicht im Schnelldurchlauf
Was ist die Sanierungspflicht?
Bei einem Eigentümerwechsel muss das Haus energetisch saniert werden, wenn es den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) nicht entspricht.
Welche Häuser müssen saniert werden?
Insbesondere ältere Gebäude mit schlechter Energieeffizienzklasse, die nach dem 1. Februar 2002 gekauft, geerbt oder als Schenkung erhalten wurden.
Was muss saniert werden?
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs
- Austausch alter Heizkessel (älter als 30 Jahre)
- Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren
Gibt es Ausnahmen?
Ja, für Häuser unter Denkmalschutz und Gebäude, die unwirtschaftlich zu sanieren wären gilt die Sanierungspflicht u. U. nicht.Wie lang ist die Frist für die Sanierung?
2 Jahre nach dem Eigentümerwechsel.
Aktuelle Entwicklungen zur Sanierungspflicht in Deutschland und Europa
Das Europäische Parlament hat am 12.03.2024 für strengere Energieeffizienzstandards für Gebäude gestimmt. Bis 2033 sollen alle Gebäude mindestens eine mittlere Effizienzklasse erreichen, ab 2028 müssen Neubauten als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Für Hausbesitzer werden damit Investitionen in die energetische Sanierung immer wichtiger.
Die Entscheidung des EU-Parlaments ist noch nicht endgültig bindend. Weitere Zustimmungen und Verhandlungen – insbesondere mit den Mitgliedsstaaten – sind erforderlich, bevor die Maßnahmen endgültig in Kraft treten können.
Die Unsicherheit auf dem Markt rührt oft daher, dass die Vorgaben relativ neu sind und immer wieder auch überdacht, überarbeitet, über den Haufen geworfen werden und damit auch technische als auch finanzielle Herausforderungen insbesondere für den Eigentümer mit sich bringen.
Was ist die Sanierungspflicht?
Als Hauseigentümer sind Sie dazu verpflichtet, Ihre Immobilie in gutem Zustand zu halten. Die sogenannte (energetische) Sanierungspflicht gewährleistet, dass ältere Häuser energieeffizienter werden. Vor allem Gebäude, die vor 1979 gebaut wurden, sind davon betroffen.
Die gesetzliche Grundlage dafür bildet das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit 2020 in Kraft ist. Es wird regelmäßig angepasst, um die Klimaziele der EU zu erfüllen. So soll bis 2030 der Energieverbrauch im Gebäudesektor um 16 % und bis 2035 um 22 % gesenkt werden.
Ob Sie Ihr Haus geerbt, geschenkt bekommen oder gekauft haben, ist dabei egal – die Sanierungspflicht gilt in jedem Fall. Außerdem wird die Sanierung auch dann nötig, wenn mehr als 10 % eines Gebäudes erneuert werden. Das kann z. B. bei der Erneuerung des Dachgeschosses im Zuge einer Kernsanierung der Fall sein. Bei kleineren Ausbesserungen am Haus müssen Sie keine energetische Sanierung durchführen.
Diese Sanierungsmaßnahmen sind Pflicht
Zu den Maßnahmen bei der energetischen Sanierung beim Altbau gehören zum heutigen Zeitpunkt:
- Dämmung von Dach und/oder Dachgeschoss (§ 47 GEG)
- Austausch alter Heizkessel nach 30 Jahren Laufzeit; Standard- und Konstanttemperaturkessel, Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind davon noch nicht betroffen (§ 72 GEG)
- Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren (§ 71 GEG)
Video-Experteninterview zur Sanierungspflicht
In unserem neuen Video sprechen wir mit Marco Kaudel, Leiter der Sprengnetter Akademie, über eines der aktuell heiß diskutierten Themen im Immobilienmarkt: die Sanierungspflicht und ihre Auswirkungen auf Eigentümer. Er erklärt, warum der Markt verunsichert ist, welche Maßnahmen notwendig sind, um die Energiewende bis 2030 zu schaffen und wie Sie von Fördermitteln profitieren können.
Rechtliche Grundlagen der Sanierungspflicht
Energieeinsparungsgesetz (EnEG)
Das EnEG beinhaltet u. a.:
- Energieausweise für Gebäude
- Verpflichtung zur Energieberatung bei Neubauten
- Anforderungen an die Gebäudedämmung und die Heizungsanlagen
- Energiekennzeichnung von Haushaltsgeräten
Energieeinsparverordnung (EnEV)
Die EnEV sieht vor, dass Eigentümer bei einem Eigentümerwechsel oder einem größeren Umbau bestimmte energetische Mindestanforderungen erfüllen müssen. Die konkreten Anforderungen sind abhängig von der Art und dem Alter der Immobilie.
Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Das GEG gibt z. B. die Mindestanforderungen an die Wärmedämmung, an die Energieeffizienz von Heizungsanlagen und die Nutzung erneuerbarer Energien an. Es setzt außerdem Anreize für den Einsatz von Energieeffizienzmaßnahmen durch finanzielle Förderungen oder Steuervergünstigungen.
Wen trifft die Sanierungspflicht?
- Immobilienbesitzer sind unter bestimmten Umständen verpflichtet, Sanierungsmaßnahmen an ihrem Mehrfamilien-, Ein- oder Zweifamilienhaus durchzuführen. Klären Sie rechtzeitig ab, ob für Ihr (Wunsch-)Objekt eine Sanierungspflicht besteht und welche Maßnahmen z. B. bei einem Eigentümerwechsel notwendig sind, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen.
- Mieter müssen Sanierungsmaßnahmen in ihrer Wohnung dulden oder sogar mitfinanzieren, wenn diese den Energieverbrauch des Gebäudes senken.
- Arbeitgeber sind verpflichtet, Sanierungsmaßnahmen in ihren Betriebsgebäuden durchzuführen, wenn deren Energieverbrauch zu hoch ist.
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Ausnahmen der Sanierungspflicht für Gebäude laut GEG
Es gibt gewisse Ausnahmeregelungen, die Eigentümer von der Sanierungspflicht befreien. Ausnahmen gelten z. B. für:
- denkmalgeschützte Immobilien (§ 105 GEG)
- Ein- bzw. Zweifamilienhäuser, die bereits am 1. Februar 2002 bewohnt wurden (Achtung, hier entfällt nur die Pflicht zur Dämmung von Dächern oder Obergeschossen! Andere Sanierungspflichten, wie der Austausch alter Heizkessel oder die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren bleiben davon unberührt)
- Immobilien, bei denen die Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar ist (§ 102 GEG).
Beachten Sie, dass die genauen Regelungen je nach Region unterschiedlich sein können. Wenden Sie sich am besten an die zuständigen Behörden.
Sanierungspflicht und Denkmalschutz
Denkmalgeschützte Gebäude unterliegen besonderen Auflagen hinsichtlich der Erhaltung der Bausubstanz. Hier müssen Sanierungsmaßnahmen so durchgeführt werden, dass der Charakter der Immobilies Gebäudes erhalten bleibt. Würden die Maßnahmen die Substanz oder das Erscheinungsbild des Hauses verändern, wäre man von der Sanierungspflicht befreit.
Wenden Sie sich am besten an die Denkmalschutzbehörde. Sie kann Ihnen Empfehlungen geben, welche Maßnahmen und Materialien geeignet sind, um die historische Substanz zu erhalten. Außerdem kann sie bei der Beantragung von Fördermitteln für die Sanierung behilflich sein.
Wer kontrolliert die Sanierungspflicht?
In Deutschland gibt es keine spezielle Instanz, die die Einhaltung der Sanierungspflicht überwacht. Es ist Aufgabe der Länder und ihrer Baubehörden, dies stichprobenartig zu kontrollieren. Diese Aufgabe übernehmen aber auch Schornsteinfeger. Sie kontrollieren bestimmte Vorgaben des GEG, zum Beispiel bei der Feuerstättenschau. Dabei beurteilen sie die Effizienz von Heizungsanlagen und geben Empfehlungen für mögliche Verbesserungen. Bei der Ausstellung von Energieausweisen können Energieberater ebenfalls beurteilen, ob ein Haus den Standards entspricht. Allerdings sind sie nicht dazu verpflichtet, Verstöße zu melden.
Im Übrigen findet auch eine Art indirekte Kontrolle statt, wenn man Fördermittel der KfW für eine Sanierung beantragt. Diese sind häufig an Bedingungen geknüpft, die sich an den Vorgaben der EnEV orientieren. Damit ist zumindest in diesen Fällen eine gewisse Überwachung gewährleistet.
Sanierungspflicht: Kosten & Finanzierung
Wie hoch die Ausgaben für Ihre Sanierung ausfallen, hängt vom Zustand und der Größe Ihres Hauses ab. Umfangreiche Maßnahmen im Zuge einer energetischen Sanierung Ihres Altbaus, wie die Erneuerung bzw. der Austausch alter Heizungen plus Dachdämmung, können eine kostspielige Angelegenheit sein. Größere Häuser erfordern schon allein durch die größere Dachfläche in der Regel mehr Material und Arbeitszeit und sind somit teurer zu sanieren als kleinere Immobilien. Außerdem variieren die Kosten je nach Region, da es Unterschiede bei den Material- und Arbeitspreisen gibt.
Die wichtigsten Maßnahmen zur Energieeffizienzsteigerung umfassen die Dämmung der Außenwände, des Dachs, der Keller- und Geschossdecken, denn eine gute Dämmung reduziert den Wärmeverlust erheblich und ist damit ein zentraler Aspekt dieser energetischen Sanierung.
Typische Kosten für energetische Einzelmaßnahmen:
- Dämmung von Dächern und/oder Dachgeschossen je nach Region und Handwerker: 50 - 150 € / m²
- Austausch eines alten Heizkessels: 3.000 - 10.000 €
- Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren: 10 - 30 € pro m
Sanierungskosten-Rechenbeispiel zur Orientierung
Mal angenommen, Sie besitzen ein freistehendes 150 m²-Einfamilienhaus, das im Jahr 1989 gebaut wurde. Das Haus hat zwei Etagen, ein unbeheiztes Steildach und einen beheizten, ausgebauten Keller. Sie heizen mit Öl und hatten bis dato noch keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt.
In der folgenden Abbildung sehen Sie, wie Ihr Energiebedarf momentan aussieht:
Nehmen wir an, Sie entscheiden sich für eine Fassadendämmung und eine Erdwärmepumpe mit Photovoltaik.
| 1) Folgende Sanierungskosten kommen auf Sie zu: |
| 45.212,35 € (Fassadendämmung) + 47.257,30 € (Erdwärmepumpe mit Photovoltaik) |
| = 92.469,65 € |
| 2) Mit folgenden Investitionszuschüssen können Sie rechnen: |
|
6.781,85 € (Fassadendämmung) + 14.177,19 € (Erdwärmepumpe mit Photovoltaik) |
| = 20.959,04 € |
| 3) Ihre Ausgaben für die Sanierung betragen somit: |
|
92.469,65 € (Sanierungskosten) - 20.959,04 € (Investitionszuschüsse) |
| = 71.510,61 € |
Schauen wir uns nun an, welche Vorteile die Sanierungsmaßnahmen mit sich bringen:
Darüber hinaus steigt der Wert Ihrer Immobilie dank der Sanierung um 51.000 €.
(Diese beispielhafte Berechnung wurde mithilfe unseres Modernizer-Tools erstellt.)
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Wie kann man Sanierungsmaßnahmen der Zwangssanierung finanzieren?
Wenn Sie genug Eigenkapital haben, können Sie die Sanierung natürlich aus eigener Tasche bezahlen. Viele Eigentümer nehmen jedoch einen Sanierungskredit auf. Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Banken und schauen Sie, wie sich die Rückzahlung langfristig auf Ihre Finanzen auswirkt. Vergleichen Sie aber nicht nur die Zinsen, sondern auch die Auszahlungsbedingungen. Müssen Sie für jede Auszahlung eine Rechnung vorlegen oder reicht ein Kostenvoranschlag?
Zusätzlich gibt es Förderprogramme vom Bund und den Ländern, die energetische Sanierungen unterstützen. Zum Beispiel fördern die KfW und das BAFA energieeffiziente Sanierungen von Wohngebäuden. Eine professionelle Baufinanzierungsberatung hilft Ihnen dabei, die beste Lösung für Ihr Vorhaben zu finden.
Wichtig: Um bestimmte Förderungen zu bekommen, müssen Sie einen Energieberater hinzuziehen.
Expertentipps: Sanierungspflicht erfolgreich umsetzen
Sie sind dazu verpflichtet, Ihr Haus zu sanieren. Wie gehen Sie vor? Planen Sie gründlich und engagieren Sie Profis – dann steht einer erfolgreichen Umsetzung nichts im Wege. Hier kommen unsere Tipps für Immobilieneigentümer, die sanieren müssen:
- Informieren Sie sich über die geltenden gesetzlichen Anforderungen und Regelungen, so dass Ihre Sanierungsmaßnahmen den Vorgaben entsprechen. Wenden Sie sich an zuständige Behörden, wie z. B. die Denkmalschutzbehörde oder das Bauamt, um sicher zu sein, dass alle Vorschriften und Genehmigungen eingehalten werden.
- Erstellen Sie einen Sanierungsplan, der alle notwendigen Maßnahmen und deren zeitliche Umsetzung enthält.
- Prüfen Sie, welche Förderungen und Finanzierungsmöglichkeiten für die Sanierung zur Verfügung stehen. Nehmen Sie eine Baufinanzierungsberatung und / oder eine Energieberatung in Anspruch.
- Arbeiten Sie mit erfahrenen und qualifizierten Handwerkern zusammen, die alle Sanierungsarbeiten fachgerecht und effektiv ausführen.
- Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, so denken Sie an die Bedürfnisse und Interessen der Bewohner. Ihr Wohnkomfort sollte während der Sanierung so gut es geht aufrechterhalten werden.
Unser Fazit zur Sanierungspflicht
Die Sanierungspflicht ist eine gesetzliche Verpflichtung für Hauseigentümer, ihr Objekt so zu modernisieren, dass es den rechtlichen Vorgaben entspricht. Es gibt verschiedene Arten von Sanierungspflichten in Deutschland, die vom Alter und Art der Immobilie abhängen.
Die rechtlichen Grundlagen ergeben sich aus dem Energieeinsparungsgesetz, dem Gebäudeenergiegesetz und der Energieeinsparverordnung. Es gibt jedoch Ausnahmen, bspw. für denkmalgeschützte Gebäude.
Kosten für die notwendigen Schritte hängen von verschiedenen Faktoren ab und können durch Förderprogramme von Bund und Ländern unterstützt werden. Bei der Umsetzung des individuellen Sanierungsfahrplans müssen Eigentümer gründlich organisieren und Experten hinzuziehen.
