Sie haben eine ältere Immobilie gekauft, geerbt oder gar geschenkt bekommen? Dann kann es sein, dass Sie zur Sanierung verpflichtet sind. Hier erfahren Sie, wann die Sanierungspflicht greift und was sie beinhaltet.
Sanierungspflicht im Schnelldurchlauf
- Bei einem Eigentümerwechsel muss das Haus energetisch saniert werden, wenn es den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) nicht entspricht.
- Insbesondere gilt sie für ältere Gebäude mit schlechter Energieeffizienzklasse, die nach dem 1. Februar 2002 gekauft, geerbt oder als Schenkung erhalten wurden.
- Saniert werden muss: Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs; Austausch alter Heizkessel (älter als 30 Jahre); Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren
- Für Häuser unter Denkmalschutz und Gebäude, die unwirtschaftlich zu sanieren wären gilt die Sanierungspflicht u. U. nicht.
- Die Frist für die Sanierung beträgt 2 Jahre nach Eigentümerwechsel.
Quick-Check: Sind Sie sanierungspflichtig?
Machen Sie ein paar wenige Angaben zu Ihrer Immobiliensituation und erhalten Sie eine schnelle Einschätzung darüber, was saniert werden muss.
Stand der Sanierungspflicht in Deutschland und Europa
Als Hauseigentümer sind Sie dazu verpflichtet, Ihre Immobilie in gutem Zustand zu halten. Die sogenannte (energetische) Sanierungspflicht gewährleistet, dass ältere Häuser energieeffizienter werden. Vor allem Gebäude, die vor 1979 gebaut wurden, sind davon betroffen. Gesetzliche Grundlage dafür bildet das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit 2020 in Kraft ist. Es wird regelmäßig angepasst, um die Klimaziele der EU zu erfüllen. So soll bis 2030 der Energieverbrauch im Gebäudesektor um 16 % und bis 2035 um 22 % gesenkt werden.
Das Europäische Parlament hat im März 2024 für strengere Energieeffizienzstandards für Gebäude gestimmt. Bis 2030 sollen Wohngebäude mit den schlechtesten Effizienzklassen mindestens die Klasse E und bis 2033 die Energieeffizienzklasse D erreichen. Die Entscheidung des EU-Parlaments ist jedoch noch nicht endgültig bindend. Dafür sind noch weitere Zustimmungen und Verhandlungen – insbesondere mit den Mitgliedsstaaten – erforderlich.
Aktuelles aus der Politik zur Sanierung
Mit dem Regierungswechsel Anfang 2025 haben sich die politischen Rahmenbedingungen rund um die Sanierungspflicht und energetische Modernisierung verändert. Die neue Koalition plant das bisherige Heizungsgesetz (GEG) neu zu gestalten. Zukünftig soll die CO₂-Vermeidung im Fokus stehen, wobei Eigentümer mehr Wahlfreiheit bei der Umsetzung energetischer Maßnahmen erhalten. Zudem werden die Förderprogramme für Sanierungen vereinfacht und gebündelt, steuerliche Vorteile – insbesondere bei geerbten Immobilien – ausgeweitet und die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) zeitlich gestreckt.
Für Eigentümer bedeutet das: Die befürchteten strikten Sanierungspflichten sind vorerst vom Tisch. Stattdessen setzt die Politik auf Anreize, Entlastungen und längere Übergangsfristen. (Stand: April 2025)
Ob Sie Ihr Haus geerbt, geschenkt bekommen oder gekauft haben, ist dabei egal – die Sanierungspflicht gilt in jedem Fall. Außerdem wird die Sanierung auch dann nötig, wenn mehr als 10 % eines Gebäudes erneuert werden. Das kann z. B. bei der Erneuerung des Dachgeschosses der Fall sein.
Im folgenden Video sprechen wir mit Marco Kaudel, Leiter der Sprengnetter Akademie, über die Sanierungspflicht und ihre Auswirkungen auf Eigentümer. Er erklärt, warum der Markt verunsichert ist, welche Maßnahmen notwendig sind, um die Energiewende bis 2030 zu schaffen und wie Sie von Fördermitteln profitieren können.
Diese Sanierungsmaßnahmen sind Pflicht
Zu den Maßnahmen bei der energetischen Sanierung beim Altbau gehören zum heutigen Zeitpunkt:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches (§ 47 GEG)
Wenn das Dachgeschoss unbewohnt und unbeheizt ist, muss die oberste Geschossdecke gedämmt werden, sodass der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) nicht über 0,24 W/m²K liegt. Alternativ kann das Dach selbst entsprechend gedämmt werden. - Austausch alter Heizkessel (§ 72 GEG)
Standard- und Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ersetzt werden. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie Heizungen mit einer Nennleistung unter 4 kW oder über 400 kW. - Dämmung von freizugänglichen Heizungs- und Warmwasserrohren (§ 71 GEG)
Ungedämmte Rohre in unbeheizten Räumen sind entsprechend den Vorgaben des GEG zu isolieren.
Frist für Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel
Neue Eigentümer haben 2 Jahre Zeit für die energetische Sanierung. Erst nach Ablauf dieser Frist müssen alle Arbeiten abgeschlossen sein.
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Die Unsicherheit auf dem Markt rührt oft daher, dass die Vorgaben relativ neu sind und immer wieder auch überdacht, überarbeitet, über den Haufen geworfen werden und damit auch technische als auch finanzielle Herausforderungen insbesondere für den Eigentümer mit sich bringen.
Altes Haus kaufen: Was bedeutet die Sanierungspflicht für Käufer?
Ein Altbau hat Charme, Geschichte und oft eine solide Bausubstanz – aber auch Verpflichtungen. Wer ein altes Haus kauft, muss sich bewusst sein, dass bestimmte Standards gesetzlich vorgeschrieben sind. Falls diese noch nicht erreicht wurden, muss die gesetzliche Sanierungspflicht für alte Häuser innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübertrag umgesetzt werden.
Neben den gesetzlichen Vorgaben bringt ein Altbau oft Überraschungen mit sich, die in keinem Exposé stehen. Marode Elektroinstallationen, Feuchtigkeit im Mauerwerk, schadstoffhaltige Baustoffe wie Asbest oder alte Bleirohre – all das kann auf einen Käufer zukommen, selbst wenn das Haus auf den ersten Blick in gutem Zustand wirkt. Eine Sanierung kann schnell fünf- bis sechsstellige Summen kosten. Dachsanierungen schlagen je nach Zustand mit 20.000 bis 50.000 € zu Buche, ein Fenstertausch kostet je nach Größe und Material 10.000 bis 25.000 € und die Erneuerung der Heizungsanlage (z. B. Wärmepumpe) kann weitere 10.000 bis 30.000 € verschlingen. Wer ein altes Haus kauft, muss deshalb nicht nur den reinen Kaufpreis, sondern auch die Pflichtsanierungen und unvorhergesehene Reparaturen in die Finanzierung des Hauskredits einplanen.
Checkliste für Altbaukäufer
Vor dem Kauf sollte ein Gutachter den Zustand der Immobilie prüfen – idealerweise jemand, der unabhängig von Verkäufer oder Makler arbeitet. Neben der technischen Substanz sind auch rechtliche Rahmenbedingungen wie Wegerechte oder Denkmalschutz-Auflagen zu klären.
- Baujahr & letzte Sanierungen: Wann wurden Dach, Heizung, Elektrik oder Fenster zuletzt modernisiert?
- Energieausweis: Gibt Aufschluss über den energetischen Zustand und eventuelle Sanierungsnotwendigkeiten.
- Schadstoffprüfung: Enthält das Haus noch Asbest, alte Bleirohre oder schadstoffhaltige Farben?
- Bausubstanz & Feuchtigkeit: Gibt es Risse in tragenden Wänden oder Anzeichen für Feuchtigkeit im Keller?
- Dämmung & Heizsystem: Entsprechen Dach, Fassade und Heizung heutigen Anforderungen?
- Denkmalschutz prüfen: Falls das Haus unter Denkmalschutz steht, gelten oft strenge Auflagen.
Ausnahmen der Sanierungspflicht für Gebäude laut GEG
Es gibt gewisse Ausnahmeregelungen, die Eigentümer von der Sanierungspflicht befreien. Ausnahmen gelten z. B. für:
- denkmalgeschützte Immobilien (§ 105 GEG)
- Ein- bzw. Zweifamilienhäuser, die bereits am 1. Februar 2002 bewohnt wurden (Achtung, hier entfällt nur die Pflicht zur Dämmung von Dächern oder Obergeschossen! Andere Sanierungspflichten, wie der Austausch alter Heizkessel oder die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren bleiben davon unberührt)
- Immobilien, bei denen die Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar ist (§ 102 GEG).
Beachten Sie, dass die genauen Regelungen je nach Region unterschiedlich sein können. Wenden Sie sich am besten an die zuständigen Behörden.
Sanierungspflicht und Denkmalschutz
Denkmalgeschützte Gebäude unterliegen besonderen Auflagen hinsichtlich der Erhaltung der Bausubstanz. Hier müssen Sanierungsmaßnahmen so durchgeführt werden, dass der Charakter der Immobilie erhalten bleibt. Würden die Maßnahmen die Substanz oder das Erscheinungsbild des Hauses verändern, wäre man von der Sanierungspflicht befreit.
Wenden Sie sich am besten an die Denkmalschutzbehörde. Sie kann Ihnen Empfehlungen geben, welche Maßnahmen und Materialien geeignet sind, um die historische Substanz zu erhalten. Außerdem kann sie bei der Beantragung von Fördermitteln für die Sanierung behilflich sein.
Wer kontrolliert die Sanierungspflicht?
In Deutschland gibt es keine spezielle Instanz, die die Einhaltung der Sanierungspflicht überwacht. Es ist Aufgabe der Länder und ihrer Baubehörden, dies stichprobenartig zu kontrollieren. Diese Aufgabe übernehmen aber auch Schornsteinfeger. Sie kontrollieren bestimmte Vorgaben des GEG, zum Beispiel bei der Feuerstättenschau. Dabei beurteilen sie die Effizienz von Heizungsanlagen und geben Empfehlungen für mögliche Verbesserungen. Bei der Ausstellung von Energieausweisen können Energieberater ebenfalls beurteilen, ob ein Haus den Standards entspricht. Allerdings sind sie nicht dazu verpflichtet, Verstöße zu melden.
Im Übrigen findet auch eine Art indirekte Kontrolle statt, wenn man Fördermittel der KfW für eine Sanierung beantragt. Diese sind häufig an Bedingungen geknüpft, die sich an den Vorgaben der EnEV orientieren. Damit ist zumindest in diesen Fällen eine gewisse Überwachung gewährleistet.
Konsequenzen bei Nichteinhaltung
Falls eine Sanierung gesetzlich vorgeschrieben ist (z. B. Austausch einer alten Heizung oder Dachdämmung) und Sie nichts machen, kann das teuer werden. Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) drohen Bußgelder bis zu 50.000 € für Verstöße.
Zudem können die zuständigen Behörden eine Zwangssanierung anordnen. Das bedeutet, Sie werden offiziell aufgefordert, bestimmte Maßnahmen durchzuführen – oft mit Fristsetzung. Bisher gibt es kein generelles Verkaufsverbot, aber es gibt Diskussionen darüber, ob unsanierte Immobilien in Zukunft schwerer verkauft werden können.
Sanierungspflicht: Kosten & Finanzierung
Wie hoch die Ausgaben für Ihre Sanierung ausfallen, hängt vom Zustand und der Größe Ihres Hauses ab. Umfangreiche Maßnahmen im Zuge einer energetischen Sanierung Ihres Altbaus, wie die Erneuerung bzw. der Austausch alter Heizungen plus Dachdämmung, können eine kostspielige Angelegenheit sein. Größere Häuser erfordern schon allein durch die größere Dachfläche in der Regel mehr Material und Arbeitszeit und sind somit teurer zu sanieren als kleinere Immobilien. Außerdem variieren die Kosten je nach Region, da es Unterschiede bei den Material- und Arbeitspreisen gibt.
Die wichtigsten Maßnahmen zur Energieeffizienzsteigerung umfassen die Dämmung der Außenwände, des Dachs, der Keller- und Geschossdecken, denn eine gute Dämmung reduziert den Wärmeverlust erheblich und ist damit ein zentraler Aspekt dieser energetischen Sanierung.
Typische Kosten für energetische Einzelmaßnahmen
| Maßnahme | typische Kosten |
| Dämmung von Dächern und/oder Dachgeschossen | 50 - 150 € / m² |
| Austausch eines alten Heizkessels | 3.000 - 10.000 € |
| Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren | 10 - 30 € pro m |
Sanierungskosten-Rechenbeispiel zur Orientierung
Mal angenommen, Sie besitzen ein freistehendes 150 m²-Einfamilienhaus, das im Jahr 1989 gebaut wurde. Das Haus hat zwei Etagen, ein unbeheiztes Steildach und einen beheizten, ausgebauten Keller. Sie heizen mit Öl und hatten bis dato noch keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt.
In der folgenden Abbildung sehen Sie, wie Ihr Energiebedarf momentan aussieht:
Nehmen wir an, Sie entscheiden sich für eine Fassadendämmung und eine Erdwärmepumpe mit Photovoltaik.
| 1) Folgende Sanierungskosten kommen auf Sie zu: |
| 45.212,35 € (Fassadendämmung) + 47.257,30 € (Erdwärmepumpe mit Photovoltaik) |
| = 92.469,65 € |
| 2) Mit folgenden Investitionszuschüssen können Sie rechnen: |
|
6.781,85 € (Fassadendämmung) + 14.177,19 € (Erdwärmepumpe mit Photovoltaik) |
| = 20.959,04 € |
| 3) Ihre Ausgaben für die Sanierung betragen somit: |
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92.469,65 € (Sanierungskosten) - 20.959,04 € (Investitionszuschüsse) |
| = 71.510,61 € |
Schauen wir uns nun an, welche Vorteile die Sanierungsmaßnahmen mit sich bringen:
Darüber hinaus steigt der Wert Ihrer Immobilie dank der Sanierung um 51.000 €.
(Diese beispielhafte Berechnung wurde mithilfe unseres Modernizer-Tools erstellt.)
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Wie kann man Sanierungsmaßnahmen der Zwangssanierung finanzieren?
Wenn Sie genug Eigenkapital haben, können Sie die Sanierung natürlich aus eigener Tasche bezahlen. Viele Eigentümer nehmen jedoch einen Sanierungskredit auf. Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Banken und schauen Sie, wie sich die Rückzahlung langfristig auf Ihre Finanzen auswirkt. Vergleichen Sie aber nicht nur die Zinsen, sondern auch die Auszahlungsbedingungen. Müssen Sie für jede Auszahlung eine Rechnung vorlegen oder reicht ein Kostenvoranschlag?
Zusätzlich gibt es Förderprogramme vom Bund und den Ländern, die energetische Sanierungen unterstützen.
Aktuelle Förderungen für verpflichtende Sanierungsmaßnahmen 2025
Eigentümer, die von der Sanierungspflicht betroffen sind, können verschiedene Förderprogramme nutzen, um die finanzielle Belastung zu reduzieren. Besonders relevant sind die BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen (BEG EM), steuerliche Förderungen für energetische Sanierungen sowie zinsgünstige KfW-Kredite. Diese Programme helfen bei gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen wie dem Austausch alter Heizungen, Dämmmaßnahmen oder Fenstersanierungen. Zusätzliche Fördermittel gibt es, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt wurde.
Da Förderbedingungen regelmäßig angepasst werden, lohnt sich eine frühzeitige Prüfung aktueller Programme über offizielle Stellen wie das BAFA, die KfW oder regionale Energieagenturen. Zudem werden Sie im Zuge einer professionellen Baufinanzierungsberatung dazu beraten, wie Sie die Pflichtsanierung mit Fördermitteln am besten abfedern.
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Fördermaßnahme |
Details |
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Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) |
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Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) |
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Regionale Förderprogramme und Zuschüsse |
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Expertentipps: Sanierungspflicht erfolgreich umsetzen
Sie sind dazu verpflichtet, Ihr Haus zu sanieren. Wie gehen Sie vor? Planen Sie gründlich und engagieren Sie Profis – dann steht einer erfolgreichen Umsetzung nichts im Wege. Hier kommen unsere Tipps für Immobilieneigentümer, die sanieren müssen:
- Informieren Sie sich über die geltenden gesetzlichen Anforderungen und Regelungen, so dass Ihre Sanierungsmaßnahmen den Vorgaben entsprechen. Wenden Sie sich an zuständige Behörden, wie z. B. die Denkmalschutzbehörde oder das Bauamt, um sicher zu sein, dass alle Vorschriften und Genehmigungen eingehalten werden.
- Erstellen Sie einen Sanierungsplan, der alle notwendigen Maßnahmen und deren zeitliche Umsetzung enthält.
- Prüfen Sie, welche Förderungen und Finanzierungsmöglichkeiten für die Sanierung zur Verfügung stehen. Nehmen Sie eine Baufinanzierungsberatung und / oder eine Energieberatung in Anspruch.
- Arbeiten Sie mit erfahrenen und qualifizierten Handwerkern zusammen, die alle Sanierungsarbeiten fachgerecht und effektiv ausführen.
- Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, so denken Sie an die Bedürfnisse und Interessen der Bewohner. Ihr Wohnkomfort sollte während der Sanierung so gut es geht aufrechterhalten werden.
Unser Fazit zur Sanierungspflicht
Die Sanierungspflicht ist eine gesetzliche Verpflichtung für Hauseigentümer, ihr Objekt so zu modernisieren, dass es den rechtlichen Vorgaben entspricht. Es gibt verschiedene Arten von Sanierungspflichten in Deutschland, die vom Alter und Art der Immobilie abhängen.
Die rechtlichen Grundlagen ergeben sich aus dem Energieeinsparungsgesetz, dem Gebäudeenergiegesetz und der Energieeinsparverordnung. Es gibt jedoch Ausnahmen, bspw. für denkmalgeschützte Gebäude.
Kosten für die notwendigen Schritte hängen von verschiedenen Faktoren ab und können durch Förderprogramme von Bund und Ländern unterstützt werden. Bei der Umsetzung des individuellen Sanierungsfahrplans müssen Eigentümer gründlich organisieren und Experten hinzuziehen.
