Sie haben Ihr Traumhaus gefunden und wollen es unbedingt haben? Dann wird Ihnen ein Vorvertrag jede Menge Nerven sparen, bevor es zum endgültigen Kaufvertrag kommt. Der Vorvertrag dient nämlich als offizielle Absichtserklärung und gibt beiden Parteien die Sicherheit, dass sie ernsthafte Kauf- und Verkaufsabsichten haben. In diesem Artikel erfahren Sie, was ein Kaufvorvertrag genau ist, welche Vor- und Nachteile er hat und worauf Sie besonders achten sollten.
Was ist ein Vorvertrag?
Ein Vorvertrag, auch Kaufvorvertrag genannt, ist so etwas wie eine erste Absicherung beim Hauskauf. Nehmen wir an, Sie sind sich mit dem Verkäufer einig, aber es gibt noch einige Dinge zu klären, bevor der „große“ Vertrag unterzeichnet wird. Zum Beispiel ist die Finanzierung noch nicht komplett geklärt oder es müssen noch Genehmigungen eingeholt werden. Der Vorvertrag gibt Ihnen die nötige Sicherheit, dass Sie in Ruhe alles erledigen können und der Verkäufer das Haus nicht doch noch an jemand anderen verkauft. Diese Kaufabsichtserklärung ist für beide Seiten bindend: Sollte eine der Parteien ohne berechtigten Grund vom Vorvertrag zurücktreten, kann die andere Partei Schadenersatz fordern.
Der Vorvertrag ist also quasi eine schriftliche Vereinbarung darüber, dass sich Käufer und Verkäufer an die besprochenen Bedingungen halten und keiner von beiden abspringt. Daher werden hier alle wichtigen Details des Hauskaufs festgehalten.
Ist ein Vorvertrag dasselbe wie eine Reservierungsvereinbarung?
Nein. Ein Vorvertrag bietet wesentlich mehr rechtliche Sicherheit und Verbindlichkeit als eine Reservierungsvereinbarung. Während der Kaufvorvertrag notariell beurkundet werden muss und Schadensersatzansprüche bei Nichterfüllung enthält, ist die Reservierungsvereinbarung in der Regel eine einfache, unverbindliche Absprache zwischen Käufer und Makler, die keine langfristige Bindung darstellt.
Vorvertrag mit Anzahlung:
Manche Vorverträge sehen eine Anzahlung vor. Diese muss unbedingt im Vorvertrag festgelegt werden. Nach Abschluss des endgültigen Hauskaufvertrages wird die Anzahlung mit dem Kaufpreis verrechnet. Treten Sie ohne berechtigten Grund vom Kauf zurück, behält der Verkäufer die Anzahlung als Entschädigung ein.
Was sollte der Vorvertrag beinhalten? Diese 10 Punkte sind ein Muss
Ein gut ausgearbeiteter Vorvertrag sollte folgende Punkte beinhalten:
- Angaben zu Vertragsparteien: Vollständige Namen, Adressen und Kontaktdaten.
- Beschreibung der Immobilie: Adresse, Flurstücknummer, Grundbuchnummer etc.
- Angaben über den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, eventuell inklusive einer Auflistung von Mängeln oder notwendigen Renovierungen.
- Der vereinbarte Kaufpreis für die Immobilie.
- Einzelheiten dazu, wie und wann der Kaufpreis zu zahlen ist. Er kann in Raten oder zu einem bestimmten Zeitpunkt in voller Höhe zu zahlen sein.
- Konkrete Fristen, bis wann der finale Kaufvertrag unterzeichnet werden muss.
- Bedingungen, die erfüllt sein müssen, bevor der endgültige Kaufvertrag abgeschlossen wird (z. B. Sicherstellung der Finanzierung).
- Rücktrittsklauseln: Umstände, unter denen eine Partei vom Vorvertrag zurücktreten kann, ohne rechtliche Konsequenzen befürchten zu müssen.
- Schadensersatzklauseln: Regelungen für den Fall, dass eine Partei ohne berechtigten Grund vom Vorvertrag zurücktritt.
- Übernahme von Inventar, falls Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände mitverkauft werden.
Ist der Vorvertrag beim Hauskauf sinnvoll? Oder gibt es auch Nachteile?
Der Kaufvorvertrag gibt Ihnen nicht nur die Sicherheit, dass der Deal ernst gemeint ist, sondern schützt Sie auch vor möglichen Preisschwankungen. Bis es zur Unterzeichnung des endgültigen Vertrags kommt, kann es sich nämlich hinziehen. In der Zwischenzeit könnte der Kaufpreis theoretisch steigen. Da dieser jedoch im Vorvertrag festgeschrieben ist, ändert sich für Sie nichts. Aber diese Sicherheit hat natürlich ihren Preis.
Zunächst einmal ist ein Vorvertrag immer mit zusätzlichen Kosten verbunden, vor allem wegen der notariellen Beurkundung. Diese können je nach Wert der Immobilie recht hoch ausfallen. Bei einem Immobilienwert von z. B. 300.000 € betragen die Notarkosten ca. 1.500 €.
Kosten entstehen auch bei Rücktritt vom Vorvertrag
Die Kosten für die notarielle Beurkundung des Vorvertrags sind unabhängig davon zu zahlen, ob der endgültige Kaufvertrag später zustande kommt oder nicht.
Außerdem gehen Sie mit einem Vorvertrag rechtliche Verpflichtungen ein. Sollten Sie doch noch eine schönere Immobilie entdecken, können Sie nicht einfach so zurücktreten. Wenn doch, dann müssen Sie Schadenersatz zahlen. Oder wenn die Baufinanzierung nicht klappt bzw. andere wichtige Bedingungen nicht erfüllt sind und es deshalb nicht zum Kauf kommt, entstehen Ihnen ebenfalls Kosten. Der Vorvertrag schützt Sie zwar rechtlich, aber nicht unbedingt finanziell vor allen Risiken.
Wann ist ein Vorvertrag beim Immobilienkauf bindend?
Damit der Vorvertrag wirklich verbindlich ist, muss er notariell beurkundet werden. Das ist im § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgehalten. Durch die Beurkundung haben beide Parteien Sicherheit und es werden etwaige Missverständnisse und Unstimmigkeiten vermieden, da alle Details klar und eindeutig festgehalten werden. Nur wenn der Vorvertrag notariell beurkundet wurde, können bei Nichterfüllung Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden.
Ist ein Vorvertrag beim Hauskauf ohne Notar möglich?
Ohne Notar hat der Kaufvorvertrag keine rechtliche Gültigkeit und ist damit eher eine lose Absprache. Wenn Sie also auf Nummer sicher gehen wollen, dann lassen Sie den Vorvertrag unbedingt notariell beurkunden.
Rücktritt vom Vorvertrag beim Hauskauf: Konsequenzen für Käufer
Bei einem notariell beglaubigten Vorvertrag besteht Abschlusszwang, der Sie dazu verpflichtet, den endgültigen Kaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt abzuschließen. Wenn Sie ohne berechtigten Grund vom Kauf zurücktreten, wird der Verkäufer Schadensersatz fordern – und das kann ganz schön teuer werden. Schließlich hat der Verkäufer andere Interessenten verloren, musste bereits Geld ausgeben, um den Verkauf vorzubereiten oder es entstanden ihm andere Verluste durch Ihren Absprung. Er wird wieder Werbung bzw. Anzeigen schalten und neue Hausbesichtigungen organisieren müssen. Falls die Immobilie zu einem geringeren Preis verkauft wird, kann die Differenz ebenfalls als Schadensersatz geltend gemacht werden.
Wenn Sie beim Vorvertrag eine Anzahlung gemacht haben, wird der Käufer diese einbehalten. Anzahlungen erfolgen immer aus Eigenkapital. Haben Sie also 10.000 € angezahlt und treten ohne triftigen Grund vom Vertrag zurück, ist dieses Geld ebenfalls verloren. Neben dem Verlust der Anzahlung und Schadenersatzforderungen können auch Vertragsstrafen im Vorvertrag festgelegt sein. Es kann z. B. eine Klausel geben, die besagt, dass Sie bei Rücktritt eine feste Summe oder einen Prozentsatz des Kaufpreises zahlen müssen – ebenfalls aus Eigenmitteln.
Gibt es berechtigte Gründe für einen Rücktritt vom Vorvertrag?
Es gibt tatsächlich Gründe, die einen Rücktritt vom Vorvertrag rechtfertigen. In diesem Fall kann der Verkäufer keine Schadenersatzansprüche stellen. Wenn die Geschäftsgrundlage fehlt, wird der Vorvertrag aufgelöst – zum Beispiel, wenn die Bank trotz eingereichter Unterlagen die Finanzierung doch nicht bewilligt. Auch rechtliche oder behördliche Hindernisse können einen Rücktritt rechtfertigen, beispielweise wenn die Behörde eine erforderliche Baugenehmigung verweigert.
Unvorhergesehene Ereignisse wie schwere Krankheit oder Tod eines Vertragspartners stellen ebenfalls einen berechtigten Rücktrittsgrund dar. Gleiches gilt, wenn ein Brand oder ein starker Sturm die Immobilie nach Abschluss des Vorvertrags stark beschädigt.
Vertragsverletzungen durch die andere Partei, wie die Nichterfüllung wichtiger Verpflichtungen aus dem Vorvertrag, sind ebenfalls berechtigte Gründe. Wenn der Verkäufer beispielsweise nicht die im Vertrag zugesicherte lastenfreie Übergabe der Immobilie gewährleisten kann, haben Sie das Recht zum Rücktritt.
In all diesen Fällen ist es aber wichtig, dass diese Gründe im Vorvertrag klar definiert sind. Sollte eine Situation nicht ganz eindeutig sein, dann holen Sie am besten rechtlichen Rat ein, um keine finanziellen Verluste zu machen.
Unser Fazit: Für wen ist ein Vorvertrag sinnvoll?
Ein Vorvertrag ist besonders sinnvoll für Käufer, die ihre Traumimmobilie schon gefunden haben, den Kaufvertrag aber noch nicht abschließen können. Solange noch offene Punkte geklärt werden müssen, bietet der Vorvertrag beiden Parteien rechtliche Sicherheit und schützt vor Preisschwankungen. Am meisten lohnt er sich also für diejenigen, die wirklich kaufen wollen und genug Eigenkapital haben, um die Kosten des Vorvertrages zu begleichen.
