Ohne Abrissbirne von der Bruchbude zur Traumimmobilie? Eine Kernsanierung kann eine günstige Alternative zum Neubau sein – aber nur, wenn sorgfältig geprüft, geplant, organisiert und gerechnet wird. Wir verraten, worauf Sie achten müssen.

Was ist eine Kernsanierung?

Bei einer Kernsanierung wird ein Altbau umfassend modernisiert und in einen neuwertigen Zustand versetzt. Dabei werden die Struktur und die wesentlichen Bauelemente des Gebäudes bis auf den Rohbau entfernt und von innen heraus neu aufgebaut. In der Regel werden auch Elektrik, Wasserleitungen, Heizung und andere wichtige Systeme komplett erneuert. Das Ziel einer Kernsanierung besteht darin, das Gebäude aufzuwerten, indem man es auf den neuesten Stand der Technik und Energieeffizienz bringt.

Das Attribut kernsaniert impliziert einen höheren Wert und eine höhere Qualität des Gebäudes. Hinter einer echten Kernsanierung steckt eigentlich ein Neubau ohne Abriss des alten Hauses. Der Begriff ist allerdings nicht einheitlich definiert. Unter Kernsanierungsmaßnahmen können folgende Arbeiten fallen:

• Sanierung der Dachkonstruktion
• Sanieren & dämmen der Fassade
• Austausch von Fenstern und Türen
• Austausch von Heizungsrohren
• Austausch von Wasserleitungen
• Modernisierung der Heizungsanlage
• Modernisierung der Elektroinstallation
• Veränderung des Grundrisses

Kernsanierung kurz erklärt

Kernsanierung überfällig? Häufige Gründe

Eine Kernsanierung ist in der Regel dann erforderlich, wenn sich ein Gebäude in einem sehr schlechten Zustand befindet oder das Objekt nicht bewohnbar ist, weil es den aktuellen Standards nicht mehr entspricht. Aber natürlich auch, wenn sich die Eigentümer eine umfassende Modernisierung bzw. Veränderung des Gebäudes wünschen.

Weitere Gründe für eine Kernsanierung:

• Schäden an der tragenden Konstruktion des Gebäudes
• Baumängel bei guter Bausubstanz
• Mängel an der Wärmedämmung, die zu einem hohen Energieverbrauch führen
• andauernde Feuchte- oder Schimmelprobleme
• veraltete oder beschädigte Elektro-, Sanitär- oder Heizungsinstallationen
• Veränderung der Wohnverhältnisse (veraltete Raumaufteilung / zu geringe Wohnfläche / unzeitgemäßer Wohnkomfort, z. B. winzige Räume, Durchgangszimmer, dunkle Vertäfelungen etc.)

Experteninterview mit Maik Hanau (DerFachwerker) über Kernsanierung beim Altbau

Vorteile einer Kernsanierung

Egal, aus welchem Grund Sie sich für eine Kernsanierung entscheiden: Ihr Eigenheim profitiert meist doppelt und dreifach:

1. Eine Kernsanierung ermöglicht es Ihnen, Ihr Haus genau nach Ihren Bedürfnissen und Wünschen zu gestalten und anzupassen. Sie können den Grundriss verändern, um mehr Platz zu schaffen, oder die Raumaufteilung überarbeiten, um eine bessere Raumnutzung zu ermöglichen.
2. Durch den Austausch veralteter Technologien optimieren Sie bestenfalls die Energieeffizienzklasse Ihres Hauses und senken so die Kosten für Heizung und Ausgaben für den Strom. Der geringere Energieverbrauch trägt zur Reduktion von Emissionen und zum nachhaltigen Umgang mit natürlichen Ressourcen bei. Tipp: Für die Verbesserung der Energieeffizienz bieten immer mehr Kreditinstitute „grüne“ Darlehen an – fragen Sie bei Ihrer Baufinanzierungsberatung danach.
3. Ein modernisiertes Haus mit optimaler Raumaufteilung, höherer Energieeffizienz und verbesserter Funktionalität kann für potenzielle Käufer attraktiver sein und steigert so den Wert Ihrer Immobilie.
4. Eine Kernsanierung bietet die Möglichkeit, sicherheitsrelevante Verbesserungen (z. B. eine Haustür mit entsprechender RAL-Norm) durchzuführen.

Auf der Suche nach dem Haken: Bestandsaufnahme vor der Kernsanierung

Um den Umfang der Sanierungsarbeiten zu bestimmen, muss das Gebäude zunächst gründlich untersucht werden. Und dazu reicht kein flüchtiger Blick auf das löchrige Dach. Wenn Sie nicht ganz genau wissen, mit was Sie es zu tun haben, könnten bei den Arbeiten immer wieder neue Baustellen auffallen und im schlimmsten Fall hätten Sie das Haus zum Schluss günstiger abreißen und neu bauen können. Lassen Sie vor einer Komplettsanierung also die gesamte Bausubstanz von kundigen Sachverständigen prüfen – vom Fundament bis zum Schornstein, von der Elektroinstallationen bis zur Wasserleitung.

Neben dem Bausachverständigen kann auch ein Energieberater bei der Planung helfen und einschätzen, welche Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz sinnvoll sind. Zum Abschluss der Bestandsaufnahme wird die optimale Reihenfolge der Kernsanierungsmaßnahmen festgelegen. Bevor Sie sich aber auf einen Sanierungsplan festlegen, sollten Sie sich vergewissern, dass alle notwendigen Genehmigungen vorliegen und die baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden.

Kosten einer Kernsanierung: Jetzt wird gerechnet

Die Frage, wie hoch die Kosten für die Kernsanierung ausfallen, lässt sich nur auf eine Weise beantworten: Das kommt darauf an. Vom Umfang der Arbeiten, über die Qualität der Materialien bis hin zum Zustand und der Größe der Immobilie gibt es so einige Stellschrauben, die die Kosten einer Kernsanierung beeinflussen. Erstellen Sie im Vorfeld ein Budget und holen Sie Angebote von verschiedenen Anbietern ein. Nur so können Sie genau kalkulieren.

Ich möchte meine Immobilie kernsanieren. Welche Kostenfaktoren kommen auf mich zu?

• Bei größeren Sanierungsprojekten können Kosten für Architekten und Ingenieure anfallen, die das Projekt planen, Genehmigungen einholen und die Bauleitung übernehmen.
• Eine professionelle Energieberatung hilft, die Energieverluste des Gebäudes einzuschätzen und notwendige Energieeffizienzmaßnahmen zu planen.
• Vor Baubeginn müssen alte Bausubstanz und Einbauten entfernt beziehungsweise weggeschafft werden. Diese Abbruch- und Entsorgungskosten werden nach der Größe des Gebäudes und dem Umfang der Maßnahmen berechnet.
• Es kommen Kosten für die verwendeten Materialien auf Sie zu. Dazu gehören Baumaterialien wie Ziegel, Stahlträger, Dämmung, Fenster und Türen, Sanitäranlagen, Elektroinstallationen, Bodenbeläge und Kücheneinrichtungen.
• Die Arbeitsleistungen machen einen großen Teil aus. Dazu gehören die Kosten für Handwerker, Elektriker, Installateure und andere Fachkräfte, die für die Kernsanierung benötigt werden. Tipp: Die Arbeitskosten sollten in der Rechnung separat ausgewiesen werden. So können Sie diese bis zu einem gewissen Betrag steuerlich absetzen.
• Kalkulieren Sie bei Ihrer Budgetplanung auch einen Teil der Kosten für Sonstiges wie Genehmigungsgebühren, Versicherungen, Anschlussgebühren an Versorgungsnetze, Reinigung etc. mit ein. Auch wenn Handwerker Ihnen vorab Kostenvoranschläge berechnen, kann die Summe der Rechnung ein Stück weit abweichen. Berücksichtigen Sie dies ebenfalls in Ihrem Budget.

Beispielhafte Kostenschätzung von Sanierungsmaßnahmen

In der Regel können die Sanierungskosten mehrere hundert Euro pro Quadratmeter betragen, wobei sie je nach IST- und SOLL-Zustand oder Region deutlich höher ausfallen können. Als grobe Orientierung für Ihre Investition hier einige Beispiele:

Mit unserem Modernizer-Tool erhalten Sie Schätzwerte der individuellen Sanierungskosten basierend auf Ihrer Immobilie.

Durch Komplettsanierung zum Effizienzhaus

Was die energetische Sanierung eines Hauses kosten kann, führt ARGE e.V. (Arbeitsgemeinschaft zeitgemäßes Bauen) in ihrer Studie Wohnungsbau: Die Zukunft des Bestandes auf. Zielstandard ist Effizienzhaus 55, wobei es sich um Ein- und Zweifamilienhäuser der Baualtersklasse 1949-1978 handelt.

Kernsanierung finanzieren: Welche Optionen habe ich und wie kann ich sparen?

Wie Sie jetzt also wissen, kann eine Kernsanierung mit hohen Kosten verbunden sein. Aber mit der richtigen Finanzierung lässt sich das Projekt erfolgreich stemmen. Beschäftigen Sie sich zeitnah mit den folgenden Aspekten, um vorbereitet zu sein:

• Wenn Sie über genügend Eigenkapital verfügen, können Sie Ihre Kernsanierung vollständig aus eigener Tasche finanzieren. Dies kann die beste Option sein, da Sie keine Zinsen oder Gebühren zahlen müssen und die volle Kontrolle über das Projekt haben. Möglich ist das allerdings den wenigsten.
• Sie können einen Kredit bei einer Bank oder einem Finanzinstitut aufnehmen, um Ihre Kernsanierung zu finanzieren. Dabei kann es sich um einen zweckgebundenen Kredit, z. B. einen Modernisierungskredit, handeln. Kalkulieren Sie nicht zu knapp: Sie müssen nicht nur in der Lage sein, die monatlichen Raten zurückzuzahlen, sondern sollten auch einen finanziellen Puffer
• Für die Sanierung von Immobilien stehen verschiedene staatliche Förderprogramme zur Verfügung, u. a. von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und der BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle). Dazu gehören zum Beispiel Förderprogramme zur energetischen Sanierung oder zur Kernsanierung eines Altbaus unter Denkmalschutz. Mit einem Zuschuss oder vergünstigtem Kredit werden die Kosten der Kernsanierung reduziert.
• Erwägen Sie, einige Arbeiten selbst auszuführen. Das kann das Entfernen von Tapeten, Malerarbeiten oder das Verlegen von Bodenbelägen sein. Wenn Sie handwerklich begabt sind, können Sie auf diese Weise viel Geld sparen. Bedenken Sie bei Eigenleistungen: Das Material muss aus eigener Tasche gezahlt werden.

Kernsanierung und Grundsteuer: Was ist zu beachten?

Da bei einer Kernsanierung nur die tragenden Wände / die Dachkonstruktion stehen bleiben und die Bausubstanz völlig erneuert wird, kommt es zu erheblichen Veränderungen der Immobilie. Dies kann sich auf die Grundsteuer auswirken.

Die Grundsteuer wird auf Grundlage des Einheitswertes berechnet. Dieser Wert wird vom Finanzamt festgelegt und berücksichtigt unter anderem die Größe und den Zustand des Gebäudes sowie den Wert des Grundstücks.

Bei einer Kernsanierung erhöht sich oft der Einheitswert, da die Modernisierung in der Regel zu einer Wertsteigerung der Immobilie führt. Dadurch kann sich auch die Grundsteuer erhöhen. Es gibt aber auch Ausnahmen: Wird beispielsweise durch die Kernsanierung der Energieverbrauch des Gebäudes gesenkt, kann dies zu einer Minderung der Grundsteuer führen.

Es empfiehlt sich daher, im Vorfeld einer Kernsanierung mit einem Steuerberater oder einer Steuerberaterin Rücksprache zu halten, um mögliche Auswirkungen auf die Grundsteuer abzuschätzen. Auch Immobiliensachverständige können Ihnen dabei behilflich sein.

Auswahl von Materialien und Handwerkern: Wer führt die Sanierung durch?

Lassen Sie sich mehrere Angebote von unterschiedlichen Betrieben vorlegen und vergleichen Sie diese. Wenn Sie sich nicht sicher sind, dass Sie die Angebote richtig einschätzen können, dann wenden Sie sich am besten an Fachleute. Einige Kreditinstitute verlangen im Rahmen der Finanzierung die Beauftragung eines Bauunternehmens, wie es bei einem Neubau der Fall ist.

Nun stellen Sie ein kompetentes und erfahrenes Sanierungsteam zusammen. Dazu gehören in der Regel Architekten, Ingenieure, Handwerker, Elektriker und Sanitärinstallateure.

Damit alles nach Plan läuft, brauchen Sie einen Bauleiter, der die Arbeiten überwacht. Wenn Sie sich als Bauherr nicht um die Kommunikation mit Handwerkern und Planern kümmern wollen, können Sie einen Architekten beauftragen. Wichtig ist, dass die Arbeiten gut koordiniert werden, damit es nicht zu Verzögerungen oder Überschneidungen (und somit zu höheren Kosten) kommt.

Achten Sie auf Folgendes:

• Fachkundige Beratung: Überschätzen Sie sich nicht. Es ist wichtig, sich von Fachleuten unterstützen zu lassen, die Erfahrung in der Planung und Durchführung von Kernsanierungen haben. Sie sollten einen Architekten, einen Bauleiter und Handwerker beauftragen, die auf Sanierungsprojekte spezialisiert sind.
• Verwendung von hochwertigen Materialien: Sparen Sie nicht am falschen Ende! Baustoffe sind teuer. Aber: Wenn Sie hochwertige Materialien verwenden, erhöhen Sie nicht nur die Lebensdauer Ihres Gebäudes, sondern auch dessen Wert.
• Berücksichtigung von Energieeffizienz: Wenn Sie bei Ihrer Kernsanierung auch Energieeffizienzmaßnahmen durchführen, wie z.B. die Installation von effizienteren Heizsystemen, können Sie langfristig Geld sparen. Nehmen Sie das nötige Geld in die Hand und investieren Sie in eine Energieberatung.

Jetzt kann es losgehen: Durchführung der Kernsanierung eines Hauses

1. Der erste Schritt ist die Entkernung des Gebäudes, bei der alte Materialien und Einbauten entfernt werden. Dazu gehört beispielsweise das Entfernen von nicht tragenden Wänden, Böden, Decken und alten Sanitärinstallationen.
2. Nach der Entkernung werden neue Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen vorgenommen, um das Gebäude auf den neuesten Stand zu bringen.
3. Der Trockenbau umfasst die Errichtung von Wänden, Decken und Bodenbelägen aus Gipskartonplatten und anderen Materialien. Diese Arbeiten dienen der Unterteilung und Gestaltung der Räume.
4. Der Einbau von Fenstern und Türen erfolgt in der Regel nach Abschluss der Malerarbeiten.
5. Nach Einbau von Fenstern und Türen werden Wände und Decken verputzt und gestrichen oder tapeziert.
6. Im letzten Schritt werden die Bodenbeläge wie Parkett, Laminat, Fliesen oder Teppich verlegt.

Im Zuge der Kernsanierung können zu diesen Maßnahmen zusätzliche Arbeiten erforderlich werden, wie z. B. das Anbringen einer neuen Fassade oder die Anpassung der Heizungs- und Klimatechnik an die neuen Raumverhältnisse. Wichtig ist, dass bei der Kernsanierung alle Arbeiten von erfahrenen Fachleuten durchgeführt werden, um ein gutes Ergebnis zu gewährleisten. Fachleute sind in den meisten Fällen auch erforderlich, um Fördermittel zu erhalten.

Dauer der Kernsanierung

In der Regel dauert eine Kernsanierung mehrere Monate bis hin zu einem Jahr oder mehr – Planung und Einholung aller Baugenehmigungen inklusive. Eine umfassende Kernsanierung eines Einfamilienhauses kann sechs bis zwölf Monate dauern, während die Komplettsanierung eines größeren Gebäudes, wie eines Mehrfamilienhauses oder eines Bürogebäudes, mehrere Jahre in Anspruch nehmen kann.

Haben Sie ein Bauunternehmen beauftragt, so vereinbaren Sie unbedingt einen Fertigstellungstermin. Es ist wichtig, dass die Sanierung sorgfältig geplant und koordiniert wird, um die Dauer der Arbeiten so kurz wie möglich zu halten und unnötige Verzögerungen zu vermeiden.

Projekt kernsaniert: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Stichwort Qualitätskontrolle: Halten Sie regelmäßigen Kontakt zu Ihren Fachleuten und stellen Sie sicher, dass Sie über den Stand der Arbeiten informiert sind. Regelmäßige Besprechungen können dazu beitragen, dass alle Beteiligten auf dem gleichen Stand sind und eventuelle Probleme schnell gelöst werden können.

Während einer Kernsanierung können unvorhergesehene Herausforderungen auftreten, wie z. B. Schäden an der Bausubstanz oder witterungsbedingte Verzögerungen. Bereiten Sie sich darauf vor, flexibel zu sein und rechtzeitig Anpassungen vorzunehmen, damit Ihr Projekt vorankommt und schon schnellstmöglich fertiggestellt ist.