Sie denken darüber nach, das Haus Ihrer Eltern zu kaufen? Der Erwerb des eigenen Zuhauses ist immer emotional – doch wenn es dabei um das eigene Elternhaus geht, ist die Bindung noch stärker.
Wir erklären, worauf es beim Hauskauf innerhalb der Familie ankommt, welche Vorteile Sie beim Kauf des Elternhauses erwarten dürfen und wie auch Ihre Eltern von diesem innerfamiliären Handel profitieren.
Haus von Eltern kaufen im Schnelldurchlauf
- Wer das Elternhaus kauft, spart sich die Grunderwerbsteuer und zahlt gewöhnlicherweise weniger als auf dem freien Immobilienmarkt.
- Ein realistischer Kaufpreis ist wichtig, weil ein zu niedriger Preis als Schenkung gelten und zu Steuerforderungen oder Erbstreitigkeiten (z. B. mit Geschwistern) führen kann.
- Auch wenn das Haus innerhalb der Familie verkauft wird, erwarten Banken für eine Finanzierung einen marktgerechten Preis.
- Eine Schenkung kann steuerlich vorteilhaft sein, während eine Erbschaft für klare Verhältnisse im Nachlass sorgt.
- Klären Sie im Vorfeld, ob die Eltern im Haus bleiben, ins Pflegeheim ziehen oder den Kaufpreis als Rente erhalten.
Vorteile beim Kauf des Elternhauses
Beim Hauskauf im engsten Kreis, wie z. B. von den Eltern zum Kind gelten im Grunde fast dieselben Regelungen wie bei einem Immobilienerwerb von einem Fremden. Aber: Sie sparen Steuern und kaufen wahrscheinlich günstiger. Es fallen zwar Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar an. Allerdings: Beim Hauskauf von den Eltern, anderen Verwandten ersten Grades und unter Eheleuten entfällt die Grunderwerbsteuer, welche je nach Bundesland immerhin zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises ausmacht. (Dies ist im jeweiligen Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzt des Bundeslandes festgelegt. Ausnahmen können bestehen.) Wird also ein Haus mit einem Marktwert von 400.000 € für 300.000 € an das Kind verkauft, in einem Bundesland mit 5 % Grunderwerbsteuer, würde die Steuerersparnis 15.000 € betragen.
Innerhalb der Familie habe ich keine Grunderwerbsteuer, wenn ich jetzt von Vater, Mutter an Kinder verkaufe oder an Enkelkinder. Aber das bedeutet nicht, dass ich einfach einen Fantasiepreis ansetzen kann – das Finanzamt schaut da genau hin.
Und wenn wir schon über den Kaufpreis sprechen: Dieser liegt beim Erwerb im engsten Kreis in der Regel unter Wert, da die Immobilie sicherlich ohne große Profitgedanken veräußert wird. Doch Vorsicht: Ist der Kaufpreis zu niedrig angesetzt, könnte das Finanzamt eine teilweise Schenkung unterstellen, was wiederum zu Schenkungssteuer führen kann. Wie Rechtsanwalt Helge Schubert betont: „Ein Kaufvertrag wird den Steuerbehörden immer durch den Notar gemeldet. Wenn ein auffallend niedriger Kaufpreis vereinbart wurde, kann das Finanzamt eine zusätzliche Wertermittlung fordern.“
Auch steuerlich ergeben sich Vorteile. Bleiben die Eltern z. B. durch die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts nach dem Verkauf im Haus, dann können Renovierungsmaßnahmen und Sanierungen als Werbemaßnahmen geltend gemacht werden. Lassen Sie sich hierzu aber unbedingt steuerrechtlich beraten, um die für Ihre Situation optimalen Entscheidungen zu treffen.
Unser Experteninterview zum Hausverkauf innerhalb der Familie
Wir sprechen mit dem Rechtsanwalt und Steuerberater Helge Schubert von der Kanzlei Rose & Partner ausführlich über den Hausverkauf in der Familie. Er teilt praktische Tipps zur Minimierung von Streitigkeiten in der Familie und erklärt, wie emotionale Bindungen rechtlich festgehalten werden können.
Haus von Eltern günstig kaufen: Muss ich meine Geschwister auszahlen?
Kurz gesagt: Nein.
Wenn die Eltern ihr Haus verkaufen möchten, sind sie rechtlich dabei an niemanden gebunden. Sie dürfen verkaufen, an wen sie wollen. Eine genaue Berechnung gibt es hier nicht.
Allerdings kann es zu Problemen kommen, wenn das Haus deutlich unter Wert verkauft wird. Das Finanzamt könnte in diesem Fall eine Schenkung unterstellen – und dann könnten Geschwister, die später erben, Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen. Um Streit zu vermeiden, ist es ratsam, eine transparente Regelung im Familienkreis zu treffen.
Kann ich das Haus meiner Eltern über eine Baufinanzierung kaufen?
Ja, das können Sie! Ein „Angehörigenkauf" ist grundsätzlich über eine Baufinanzierung möglich, allerdings sehen Banken diese Art von Kauf oft kritischer als einen "regulären Immobilienkauf". Vor allem, wenn der Kaufpreis unter Marktwert liegt, verlangen Banken in vielen Fällen ein zusätzliches Wertgutachten. Denn: Wie üblich ermittelt die Bank für die Finanzierung den Beleihungswert. Dieser wird am Verkehrswert und nicht am tatsächlichen Kaufpreis bewertet.
Üblicherweise finanzieren Kreditgeber zwischen 70 und 90 % des Beleihungswerts. Wird das Haus also unter Marktwert gekauft, kann es sein, dass die Finanzierungslücke durch Eigenkapital geschlossen werden muss.
Wenn Sie also das Haus Ihrer Eltern über eine Baufinanzierung kaufen möchten, sprechen Sie frühzeitig offen mit Ihrem Finanzierungsinstitut und lassen Sie einen realistischen Marktwert ermitteln.
Hauskauf innerhalb der Familie: Wie gehe ich am besten vor?
Es gibt einige Dinge, die vor dem Hauskauf bedacht werden müssen. Wir haben Ihnen die wichtigsten Punkte aufgelistet:
Wert des Elternhauses ermitteln
Zwar ist eine Immobilienbewertung durch einen Gutachter nicht verpflichtend, aber durchaus ratsam, damit Sie einen reellen Kaufpreis für das Haus der Eltern vorliegen haben. Diese Bewertung ist natürlich nicht kostenfrei (es sei denn, Sie machen eine kurze Online-Bewertung). Innerhalb der Familie reicht meist ein Kurzgutachten. Dies kostet um die 500 €. Für vollumfänglichere Bewertungen können aber auch bis zu 2.500 € anfallen.
Natürlich möchte man innerhalb der Familie möglichst unter Wert verkaufen. Dennoch darf die Transaktion vor dem Finanzamt nicht wie eine getarnte Schenkung oder ein Scheingeschäft wirken. Ein gesamtes Haus im Wert von 500.000 € für 20.000 € zu verkaufen, ist somit keine gute Idee.
Es gibt Fälle, in denen Menschen nachträglich Schenkungssteuer zahlen mussten, weil der Kaufpreis zu niedrig angesetzt wurde. Eine professionelle Bewertung verhindert solche Probleme.
Eine gesetzliche Regelung, nach der Sie sich richten müssen, gibt es nicht. Unser Tipp: Legen Sie einen Preis fest, der sich am Verkehrswert orientiert und mindestens 60 % dessen ausmacht. So verhindern Sie, dass doch noch eine Schenkungssteuer erhoben wird.
Haus der Eltern mit laufender Finanzierung
Eine Vorfälligkeitsentschädigung dient der Bank als Ersatz, wenn die Eltern eine Baufinanzierung aufgenommen haben, aber den Kredit beim Hauskauf vorzeitig kündigen. Der Bank entgehen bei diesem Vorgehen Zinseinnahmen, daher fordert sie eine Vorfälligkeitsentschädigung als Kompensation.
Haben die Eltern das Darlehen für die Baufinanzierung bereits abbezahlt, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung natürlich.
Durch Schenkung oder Erbschaft das Elternhaus übernehmen
Es macht einen erheblichen Unterschied, ob man das Haus der Eltern kaufen möchte oder dieses geschenkt oder vererbt bekommt. Sehen wir uns die jeweiligen Unterschiede genauer an:
Immobilienschenkung innerhalb der Familie
Vererben können nur die Toten. Wenn das Haus zu Lebzeiten der Eltern als Nachlass an die Kinder übergehen soll, handelt es sich um eine Schenkung. Auch hier sind Kosten für den Grundbucheintrag und Notarkosten fällig – weitere Kosten fallen aber nicht an, wenn Sie sich an die Schenkungsfreibeträge halten.
Freibeträge für eine Schenkung:
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Beschenkte |
Freibetrag |
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Ehegatten und eingetragene Lebenspartner |
500.000 € |
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Kinder und Stiefkinder (sofern die Eltern miteinander verheiratet sind) |
400.000 € |
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Enkel |
200.000 € |
In allen gelisteten Verwandtschaftsgraden gilt die Schenkungssteuerklasse I. Der zu zahlende Steuersatz richtet sich dann nach dem Restbetrag (Immobilienpreis minus Freibetrag):
- 7 % Schenkungssteuer bis zu einem Restbetrag von 75.000 €
- 11 % Schenkungssteuer bis zu einem Restbetrag von 300.000 €
- 15 % Schenkungssteuer bis zu einem Restbetrag von 600.000 €
- 19 % Schenkungssteuer bis zu einem Restbetrag von 6.000.000 €
Zwei Aspekte gibt es noch zu beachten:
- Im Gegensatz zur Erbschaftssteuer können die genannten Freibeträge alle zehn Jahre genutzt werden. Das bedeutet: Der Besitz kann in mehreren Schenkungsraten steuerfrei übergeben werden.
- Wird die Immobilie an nur ein Kind verschenkt, obwohl mehrere Kinder vorhanden sind, können die nicht-bedachten Kinder die Schenkung innerhalb von zehn Jahren anfechten. Haben Eltern diesbezüglich ernste Bedenken, schafft ein Hausverkauf an das einzelne Kind mehr Rechtssicherheit.
Immobilie im Testament: Haus von Eltern erben
Nichts ist schlimmer als ein ungeregelter Todesfall, weil das führt dann in der Regel oder gerne zu Streit in der Familie. Und Streit in der Familie vernichtet Familienvermögen noch viel effektiver als die Steuer.
Eine ganz klassische Nachlassregelung ist sicherlich eine Vererbung der eigenen vier Wände. Hierbei legen Immobilienbesitzer normalerweise per Testament fest, was nach ihrem Ableben mit ihrem Eigentum geschieht. Der größte Unterschied zum Hausverkauf und zur Schenkung ist also, dass die Regelung erst nach dem Tod in Kraft tritt. Für die Erstellung eines Testaments ist übrigens kein Notar notwendig. Hierfür müssen somit keine zusätzlichen Kosten bedacht werden.
Was machen die Eltern nach dem Hausverkauf?
Bevor Sie das Haus Ihrer Eltern kaufen, machen Sie sich am besten gemeinsam mit Mutter und Vater Gedanken über deren Unterbringung nach dem Verkauf. Es lohnt sich auch an dieser Stelle einen Steuerberater zu Rate zu ziehen, der unabhängig auf die Fakten und Zahlen blickt. Drei übliche Vorgehen sind:
- Wohnrecht vereinbaren: Möchten die Eltern selbst auch nach dem Verkauf im Haus wohnen bleiben, können sie mit dem neuen Eigentümer (in diesem Fall mit ihrem Kind) ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vereinbaren. Ein lebenslanges Wohnrecht zu vereinbaren, senkt auch den Wert des zu verkaufenden Hauses, wodurch ein niedrigerer Kaufpreis vor dem Finanzamt nicht verdächtig wirkt. Allerdings sollte ein lebenslanges Wohnrecht laut Rechtsanwalt Helge Schubert unbedingt notariell gesichert werden. Andernfalls könnte das Finanzamt argumentieren, dass die Eltern dem Kind eine geldwerte Leistung zur Verfügung stellen – was u. U. zu einer steuerpflichtigen Schenkung führen kann.
- Pflegeheim finanzieren: Wenn die Eltern nach dem Verkauf in ein Pflege- oder Altenheim ziehen möchten, dann kann der Verkaufserlös verwendet werden, um dies zu finanzieren.
- Rentenkauf: Die Eltern können sich den Kaufpreis von den Kindern in Form einer monatlichen Rente auszahlen lassen – für einen bestimmten Zeitraum oder auf Lebenszeit. Besonders, wenn sie zur Miete in eine altersgerechte Wohnung ziehen möchten, lohnt sich der Rentenkauf. Das Kind kann wiederum ins Elternhaus ziehen, ohne den Kaufpreis über einen Kredit finanzieren zu müssen.
Wir raten Ihnen: Stellen Sie alle Vor- und Nachteile der verschiedenen Optionen möglichst sachlich gegenüber.
Haus innerhalb der Familie weitergeben: Wie Sie den richtigen Weg für sich finden
Der Kauf des Elternhauses ist nicht nur eine emotionale Entscheidung, sondern kann auch finanziell lohnend sein. Ob Kauf, Schenkung oder Erbschaft – jede Option hat ihre spezifischen Vorteile und steuerlichen Konsequenzen. Der Immobilienkauf ermöglicht es, Steuern zu sparen und langfristig das Familienvermögen zu sichern. Entscheidend ist, die individuelle Lebenssituation und familiäre Dynamik zu berücksichtigen.
Ich kann das nicht oft genug betonen: Wirklich egal, wie hoch das Vertrauen ist – sorgen Sie dafür, dass das in rechtlich geordneten Bahnen läuft und dass Sie abgesichert sind.
Um unnötige Risiken und finanzielle Nachteile zu vermeiden, lohnt es sich, Expertenrat einzuholen. So bleibt das Elternhaus nicht nur ein Ort der Erinnerungen, sondern auch eine kluge Investition in die Zukunft.
