Haus von Eltern kaufen: Das ist zu beachten

Sie denken darüber nach, das Haus Ihrer Eltern zu kaufen? Der Kauf des Elternhauses kann der schnellste Weg ins Eigenheim sein. Er kann aber auch teuer werden, wenn Preis, Wohnrecht oder Finanzierung nicht sauber zusammenpassen.

Wir erklären, worauf es beim Hauskauf innerhalb der Familie ankommt, welche Vorteile Sie beim Kauf des Elternhauses erwarten dürfen und wie auch Ihre Eltern von diesem innerfamiliären Handel profitieren.

Haus von Eltern kaufen: Das sind die Vorteile

Beim Hauskauf im engsten Kreis, wie z. B. von den Eltern ans eigene Kind gelten im Grunde fast dieselben Regelungen wie bei einem Immobilienerwerb von einem Fremden. Aber: Sie sparen Steuern und kaufen wahrscheinlich günstiger. Zwar fallen Kosten für den Eintrag ins Grundbuch und den Notar an, dennoch entfällt beim Hauskauf von den Eltern die Grunderwerbsteuer. Diese kann je nach Bundesland immerhin zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises ausmachen. Wie hoch der Prozentsatz bei Ihnen ausfällt, ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) Ihres Bundeslandes festgelegt. Wird beispielsweise ein Haus mit einem Marktwert von 400.000 € an das Kind für 300.000 € verkauft, in einem Bundesland mit 5 % Grunderwerbsteuer, würde die Steuerersparnis 15.000 € betragen.

Und wenn wir schon über den Kaufpreis sprechen: Dieser liegt beim Erwerb im engsten Kreis in der Regel unter Wert, da die Immobilie sicherlich ohne große Profitgedanken veräußert wird. Doch Vorsicht: Ist der Kaufpreis zu niedrig angesetzt, könnte das Finanzamt eine teilweise Schenkung unterstellen, was wiederum zu Schenkungssteuer führen kann. Wie Rechtsanwalt Helge Schubert betont: „Ein Kaufvertrag wird den Steuerbehörden immer durch den Notar gemeldet. Wenn ein auffallend niedriger Kaufpreis vereinbart wurde, kann das Finanzamt eine zusätzliche Wertermittlung fordern.“

Auch steuerlich ergeben sich Vorteile. Bleiben die Eltern z. B. durch die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts nach dem Verkauf im Haus, dann können Renovierungsmaßnahmen und Sanierungen als Werbemaßnahmen geltend gemacht werden. Lassen Sie sich hierzu aber unbedingt steuerrechtlich beraten, um die für Ihre Situation optimalen Entscheidungen zu treffen.

Förderung für die Sanierung des Elternhauses

Wer das Elternhaus energetisch saniert, kann von den Förderprogrammen profitieren, z. B. vom „Klimafreundlicher Neubau und Sanierung“-Programm der KfW. Das kann beim Kauf des Elternhauses zusätzliche Ersparnisse bringen, wenn ohnehin Renovierungen geplant sind.

Wie wird das Elternhaus bewertet? Die drei Verfahren im Überblick

Für die Wertermittlung einer Immobilie gibt es in Deutschland drei anerkannte Verfahren, die je nach Objekttyp angewendet werden:

• Vergleichswertverfahren: Der Wert wird anhand tatsächlicher Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der gleichen Region ermittelt. Es ist das genaueste Verfahren und wird bevorzugt bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern eingesetzt.

• Ertragswertverfahren: Hier steht der erzielbare Mietertrag im Vordergrund. Dieses Verfahren wird vor allem bei Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Objekten angewendet.

• Sachwertverfahren: Der Wert ergibt sich aus den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Abnutzung, zuzüglich Grundstückswert. Es kommt zum Einsatz, wenn wenige Vergleichsobjekte vorhanden sind – z. B. bei älteren Einfamilienhäusern auf dem Land.

Für das Elternhaus wird in der Praxis meist das Vergleichswertverfahren herangezogen. Liegt kein ausreichendes Vergleichsmaterial vor, greift das Sachwertverfahren. Welches Verfahren das Finanzamt oder die Bank ansetzt, kann den ermittelten Wert spürbar beeinflussen – ein weiterer Grund, frühzeitig ein professionelles Kurzgutachten einzuholen.

Unser Experteninterview zum Hausverkauf innerhalb der Familie

Wir sprechen mit dem Rechtsanwalt und Steuerberater Helge Schubert von der Kanzlei Rose & Partner ausführlich über den Verkauf innerhalb der Familie. Er gibt praktische Tipps, wie sich Streitigkeiten in der Familie vermeiden lassen, und erklärt, wie emotionale Bindungen rechtlich festgehalten werden können.

Elternhaus kaufen: Muss ich meine Geschwister auszahlen?

Kurz gesagt: Nein. Wenn die Eltern ihr Haus verkaufen möchten, sind sie rechtlich dabei an niemanden gebunden. Sie dürfen verkaufen, an wen sie wollen. Eine genaue Berechnung gibt es hier nicht.

Allerdings kann es zu Problemen kommen, wenn das Haus deutlich unter Wert verkauft wird. Das Finanzamt könnte in diesem Fall eine (gemischte) Schenkung unterstellen – und dann könnten Geschwister, die später erben, Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen. Das heißt, dass sie noch innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung einen zusätzlichen Anteil am Nachlass verlangen könnten. Um Streit zu vermeiden, ist es ratsam, eine transparente Regelung im Familienkreis zu treffen.

Kann ich das Haus meiner Eltern über eine Baufinanzierung kaufen?

Ja, das können Sie! Ein „Angehörigenkauf“ ist grundsätzlich über eine Baufinanzierung möglich, allerdings sehen Banken diese Art von Kauf oft kritischer als einen „regulären Immobilienkauf“. Vor allem, wenn der Kaufpreis unter Marktwert liegt, verlangen Banken in vielen Fällen ein zusätzliches Wertgutachten. Denn: Wie üblich ermittelt die Bank für die Finanzierung den Beleihungswert. Dieser wird am Verkehrswert und nicht am tatsächlichen Kaufpreis bewertet.

Üblicherweise finanzieren Kreditgeber zwischen 70 und 90 % des Beleihungswerts. Wird das Haus also unter Marktwert gekauft, kann es sein, dass die Finanzierungslücke durch Eigenkapital geschlossen werden muss.

Wenn Sie also das Haus Ihrer Eltern über eine Baufinanzierung kaufen möchten, sprechen Sie frühzeitig offen mit Ihrem Baufinanzierungsberater und lassen Sie einen realistischen Wert der Immobilie ermitteln.

Hauskauf innerhalb der Familie: Wie gehe ich am besten vor?

Es gibt einige Dinge, die vor dem Hauskauf bedacht werden müssen. Wir haben Ihnen die wichtigsten Punkte aufgelistet:

Wert des Elternhauses ermitteln

Zwar ist eine Immobilienbewertung durch einen Gutachter nicht verpflichtend, aber durchaus ratsam, damit Sie einen reellen Kaufpreis für das Haus der Eltern vorliegen haben. Laut dem Statistischen Bundesamt lagen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im dritten Quartal 2025 zwischen 1,1 % und 3,3 % höher als im Vorjahr. Für den innerfamiliären Immobilienkauf bedeutet das: Banken schauen aktuell wieder genauer auf den realen Verkehrswert, weshalb eine Bewertung für die Finanzierung besonders wichtig ist.

Dies ist nicht kostenfrei (es sei denn, Sie entscheiden sich für eine kurze Online-Bewertung).

• Innerhalb der Familie reicht meist ein Kurzgutachten, welches um die 500 € kostet.
• Für vollumfänglichere Bewertungen können aber auch bis zu 2.500 € anfallen.

Natürlich möchten Eltern das Haus an die Kinder möglichst unter Wert verkaufen. Dennoch darf die Transaktion vor dem Finanzamt nicht wie eine getarnte Schenkung oder ein Scheingeschäft wirken. Ein gesamtes Haus im Wert von 500.000 € für 20.000 € zu verkaufen, ist somit keine gute Idee.

Haus der Eltern mit laufender Finanzierung übernehmen

Eine Vorfälligkeitsentschädigung dient der Bank als Ersatz, wenn die Eltern eine Baufinanzierung aufgenommen haben, aber den Kredit beim Hauskauf vorzeitig kündigen. Der Bank entgehen bei diesem Vorgehen Zinseinnahmen, daher fordert sie eine Vorfälligkeitsentschädigung als Kompensation.

Haben die Eltern das Darlehen für die Baufinanzierung bereits abbezahlt, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung natürlich.

Kaufpreisaufteilung: Gebäude und Grundstück getrennt bewerten

Beim Kauf des Elternhauses wird steuerlich zwischen Gebäude und Grundstück unterschieden – denn nur das Gebäude ist abschreibungsfähig, nicht der Boden. Der Kaufpreis muss daher offiziell aufgeteilt werden, z. B. 70% auf das Gebäude und 30% auf das Grundstück. Je höher der Gebäudeanteil, desto größer die jährliche AfA.

Das Finanzamt akzeptiert eine sachgerechte Aufteilung, prüft diese aber bei auffälligen Verhältnissen genau. Eine häufig genutzte Hilfe ist die kostenlose Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des Bundesfinanzministeriums. Legen Sie die Aufteilung schriftlich fest – idealerweise bereits im Kaufvertrag – und lassen Sie diese von einem Steuerberater prüfen.

Elternhaus vermieten statt selbst einziehen: Was die AfA bedeutet

Wer das Elternhaus nicht selbst bezieht, sondern vermietet, sollte die Absetzung für Abnutzung (AfA) kennen. Sie erlaubt es, jährlich 2% des Gebäudewertes (nicht des Grundstückswertes) steuerlich abzuschreiben – über einen Zeitraum von 50 Jahren. Entscheidend ist dabei: Beim innerfamiliären Kauf entsteht eine neue AfA-Bemessungsgrundlage auf Basis des tatsächlichen Kaufpreises.

Wer das Haus also für 300.000 € kauft und vermietet, kann jährlich bis zu 6.000 € steuerlich geltend machen. Das ist ein erheblicher Vorteil gegenüber einem geerbten oder geschenkten Objekt, bei dem die alte AfA des Schenkers einfach weiterläuft. Auch hier gilt: Lassen Sie sich steuerrechtlich beraten, um die optimale Entscheidung für Ihre Situation zu treffen.

Durch Schenkung oder Erbschaft das Elternhaus übernehmen

Es macht einen erheblichen Unterschied, ob man das Haus der Eltern kaufen möchte oder dieses geschenkt oder vererbt bekommt. Sehen wir uns die jeweiligen Unterschiede genauer an:

Immobilienschenkung innerhalb der Familie

Vererben können nur die Toten. Wenn das Haus zu Lebzeiten der Eltern als Nachlass an die Kinder übergehen soll, handelt es sich um eine Schenkung. Auch hier sind Kosten für den Grundbucheintrag und Notarkosten fällig – weitere Kosten fallen aber nicht an, wenn Sie sich an die Schenkungsfreibeträge halten.

Freibeträge für eine Schenkung

In allen gelisteten Verwandtschaftsgraden gilt die Schenkungssteuerklasse I. Der zu zahlende Steuersatz richtet sich dann nach dem Restbetrag (Immobilienpreis minus Freibetrag):

• 7 % Schenkungssteuer bis zu einem Restbetrag von 75.000 €
• 11 % Schenkungssteuer bis zu einem Restbetrag von 300.000 €
• 15 % Schenkungssteuer bis zu einem Restbetrag von 600.000 €
• 19 % Schenkungssteuer bis zu einem Restbetrag von 6.000.000 €

Zwei Aspekte gibt es noch zu beachten:

1. Im Gegensatz zur Erbschaftssteuer können die genannten Freibeträge alle zehn Jahre genutzt werden. Liegt der Wert der Immobilie also über dem Freibetrag, kann eine gestückelte Schenkung vollzogen werden.
2. Wird die Immobilie an nur ein Kind verschenkt, obwohl mehrere Kinder vorhanden sind, können die nicht-bedachten Kinder die Schenkung innerhalb von zehn Jahren anfechten. Haben Eltern diesbezüglich ernste Bedenken, schafft ein Hausverkauf an das einzelne Kind mehr Rechtssicherheit.

Immobilie im Testament: Haus von Eltern erben

Eine ganz klassische Nachlassregelung ist sicherlich, dass Eltern das Haus vererben. Hierbei legen Immobilienbesitzer normalerweise per Testament fest, was nach ihrem Ableben mit ihrem Eigentum geschieht. Der größte Unterschied zum Hausverkauf und zur Schenkung ist also, dass die Regelung erst nach dem Tod in Kraft tritt. Für die Erstellung eines Testaments ist übrigens kein Notar notwendig. Hierfür müssen somit keine zusätzlichen Kosten bedacht werden.

Was machen die Eltern nach dem Hausverkauf?

Bevor Sie das Haus Ihrer Eltern kaufen, machen Sie sich am besten gemeinsam mit Mutter und Vater Gedanken über deren Unterbringung nach dem Verkauf. Es lohnt sich auch an dieser Stelle einen Steuerberater zu Rate zu ziehen, der unabhängig auf die Fakten und Zahlen blickt. Drei übliche Vorgehen sind:

• Wohnrecht vereinbaren: Möchten die Eltern nach dem Verkauf im Haus wohnen bleiben, können sie ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vereinbaren. Ein lebenslanges Wohnrecht zu vereinbaren, senkt auch den Wert des zu verkaufenden Hauses, wodurch ein niedrigerer Kaufpreis vor dem Finanzamt nicht verdächtig wirkt. Allerdings sollte ein lebenslanges Wohnrecht laut Rechtsanwalt Helge Schubert unbedingt notariell gesichert werden. Andernfalls könnte das Finanzamt argumentieren, dass die Eltern dem Kind eine geldwerte Leistung zur Verfügung stellen – was u. U. zu einer steuerpflichtigen Schenkung führen kann.
• Pflegeheim finanzieren: Wenn die Eltern nach dem Verkauf in ein Pflege- oder Altenheim ziehen möchten, dann kann der Verkaufserlös verwendet werden, um dies zu finanzieren.
• Rentenkauf: Die Eltern können sich den Kaufpreis von den Kindern in Form einer monatlichen Rente auszahlen lassen – für einen bestimmten Zeitraum oder auf Lebenszeit. Besonders, wenn sie zur Miete in eine altersgerechte Wohnung ziehen möchten, lohnt sich der Rentenkauf. Das Kind kann wiederum ins Elternhaus ziehen, ohne den Kaufpreis über einen Kredit finanzieren zu müssen.

Wir raten Ihnen: Stellen Sie alle Vor- und Nachteile der verschiedenen Optionen möglichst sachlich gegenüber.

Haus innerhalb der Familie weitergeben: Wie Sie den richtigen Weg für sich finden

Der Kauf des Elternhauses ist nicht nur eine emotionale Entscheidung, sondern kann auch finanziell lohnend sein. Ob Kauf, Schenkung oder Erbschaft – jede Option hat ihre spezifischen Vorteile und steuerlichen Konsequenzen. Der Immobilienkauf ermöglicht es, Steuern zu sparen und langfristig das Familienvermögen zu sichern. Entscheidend ist, die individuelle Lebenssituation und familiäre Dynamik zu berücksichtigen.

Um unnötige Risiken und finanzielle Nachteile zu vermeiden, lohnt es sich, Expertenrat einzuholen. So bleibt das Elternhaus nicht nur ein Ort der Erinnerungen, sondern auch eine kluge Investition in die Zukunft.

Häufige Fragen zum Hauskauf von den Eltern

Sie haben Fragen? Damit sind Sie nicht allein. Hier die Antworten auf die häufigsten Fragen, wenn Eltern das Haus an ihre Kinder verkaufen.

Was ist besser, Haus an Kind verschenken oder verkaufen?

Eine Schenkung passt häufig, wenn Vermögen frühzeitig übertragen werden soll und die Familie sich über die Verteilung einig ist. Ein Verkauf ist oft die passendere Lösung, wenn die Eltern Geld für Altersvorsorge, Pflege oder einen Umzug benötigen – oder wenn mehrere Kinder beteiligt sind und man die Gegenleistung sauber dokumentieren möchte. (In der Praxis ist eine Kombination sehr verbreitet.)

Kann ich das Haus meiner Eltern unter Wert kaufen?

Ja, ein Haus unter Wert zu kaufen, ist möglich und kommt häufig vor. Eine gesetzliche Regelung gibt es nicht. Die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis wird in vielen Fällen als gemischte Schenkung betrachtet – also als Kauf plus „Geschenkanteil“. Das kann im Erbfall zu Diskussionen führen, etwa wenn sich Geschwister benachteiligt fühlen.

Für die Finanzierung gilt außerdem: Banken schauen weniger auf den Kaufpreis als auf den Beleihungswert, der sich am Verkehrswert orientiert. Liegt der Kaufpreis deutlich darunter, verlangen Kreditgeber oft ein Gutachten und es kann sein, dass Sie mehr Eigenkapital einbringen müssen.

Unser Tipp: Legen Sie den Preis nachvollziehbar fest, sodass er sich am Verkehrswert orientiert und mindestens 60 % dessen ausmacht. So verhindern Sie, dass doch noch eine Schenkungssteuer erhoben wird. Halten Sie außerdem die Gründe schriftlich fest (Kurzgutachten, Renovierungsstau, vereinbartes Wohnrecht/Nießbrauch). Das sorgt für Ruhe bei Bank, Finanzamt und Familie.

Kann ich das Haus meiner Eltern für einen Euro kaufen?

Rein formal ist ein Kaufvertrag mit einem Euro möglich. Praktisch und aus juristischer Sicht wird dies jedoch als Schenkung behandelt. Denn steuerlich zählt nicht der Symbolpreis, sondern der Verkehrswert: Verkehrswert minus 1 € = geschenkter Anteil (gemischte Schenkung).

Banken machen bei einer Finanzierung meist nicht mit und in Familien mit Geschwistern erhöht es das Streitpotenzial im Erbfall. Wenn Sie es sauber lösen wollen, wählen Sie entweder eine klar gestaltete Schenkung oder einen plausiblen Kaufpreis.

Was kostet der Notar beim Hausverkauf an Kinder?

Die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Als Faustregel gilt: Notar und Grundbucheintrag kosten zusammen etwa 1,5 bis 2% des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sind das also rund 4.500 bis 6.000 €. Diese Kosten trägt in der Regel der Käufer – also das Kind. Vereinbaren Sie zusätzlich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch, kommen geringe Mehrkosten für die notarielle Beurkundung hinzu.

Muss ich das Haus 10 Jahre behalten?

Nicht zwingend – aber es lohnt sich. Die sogenannte Spekulationsfrist besagt: Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss den Gewinn als Einkommen versteuern.

Ausnahme: Sie bewohnen das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst. Dann entfällt die Spekulationssteuer unabhängig von der Haltedauer. Für das Elternhaus gilt also: Wer einzieht, ist auf der sicheren Seite. Wer vermietet, sollte die Zehnjahresfrist im Blick behalten.

Wie läuft der Kaufvertrag beim Hauskauf von Eltern ab?

Der Ablauf unterscheidet sich kaum vom regulären Immobilienkauf:

1. Kaufpreis festlegen – idealerweise auf Basis eines Kurzgutachtens
2. Kaufvertrag aufsetzen – ein Notar entwirft den Vertrag auf Basis der vereinbarten Konditionen (Preis, Wohnrecht, Zahlungsmodalitäten)
3. Notartermin – beide Parteien unterschreiben den Kaufvertrag notariell beglaubigt
4. Auflassungsvormerkung – der Notar sichert den Eigentumsübergang im Grundbuch
5. Kaufpreis zahlen – nach Eintrag der Vormerkung und Freigabe durch den Notar
6. Grundbucheintrag – das Eigentum geht offiziell auf das Kind über

Der gesamte Prozess dauert in der Regel sechs bis zwölf Wochen ab Notartermin.