Ferienwohnung in Deutschland kaufen und vermieten – lohnt sich das?

Ferienwohnungen in Deutschland werden immer beliebter – nicht nur bei Urlaubern, sondern auch bei Kapitalanlegern. Schließlich verspricht eine Ferienimmobilie in attraktiver Lage regelmäßige Einnahmen und das gute Gefühl, jederzeit selbst anreisen zu können. Wir zeigen, für wen sich der Kauf einer Ferienwohnung wirklich lohnen kann, welche Faktoren den Erfolg beeinflussen und was Sie bei Planung, Kauf und Vermietung beachten sollten.

Warum eine Ferienwohnung kaufen?

Man sitzt auf dem Balkon eines hübschen Apartments an der Ostsee, schaut aufs Wasser und denkt sich: „Warum eigentlich mieten, wenn ich hier auch etwas Eigenes haben könnte?“ Dann überlegt man sich, dass es eine gute Kapitalanlage wäre, und Altersvorsorge in einem. Aber: Ferienwohnung kaufen und vermieten – lohnt sich das wirklich? Und für wen macht es überhaupt Sinn?

Nun, wer eine Ferienwohnung kauft, tut das meist aus zwei Gründen:

• Man träumt von einem Ort, an dem man sich zuhause fühlt, regelmäßig Urlaub macht oder den man später vielleicht selbst dauerhaft nutzen will.
• Man wünscht sich ein Objekt, das sich durch Vermietung zumindest teilweise selbst trägt oder sogar eine attraktive Rendite abwirft.

Häufig ist es eine Mischung aus beidem. Und genau das macht die Entscheidung so spannend, aber auch komplex.

Natürlich bringt eine Ferienimmobilie Verantwortung mit sich: Verwaltung, Instandhaltung, steuerliche Fragen, ganz zu schweigen von der Vermarktung, wenn Sie vermieten wollen. Schauen wir uns gemeinsam an, wann sich der Aufwand lohnt und wie Sie ihn möglichst klein halten.

Ferienwohnung in Deutschland kaufen: Lage, Lage, Infrastruktur

„Lage ist alles“, das haben Sie vermutlich schon gehört. Und ja: Bei Ferienimmobilien gilt dieser Satz gleich doppelt. Denn hier zählt nicht nur, wo die Wohnung liegt, sondern auch wie gut sie erreichbar ist. Traumlage allein reicht also nicht, wenn sie nur mit Mühe zu erreichen oder schwer zu vermarkten ist.

Deutschland bietet eine beeindruckende Vielfalt an Ferienregionen und jede hat ihre eigenen Vor- und Nachteile:

• Küstenregionen (Ostsee, Nordsee): Klassiker mit stabiler Nachfrage, aber hohe Auslastung vor allem nur in den Sommermonaten.
• Alpen und Voralpenland (bspw. Allgäu): Ganzjähriges Potenzial durch Sommer- und Wintertourismus, aber hohe Einstiegspreise.
• Seen (z. B. Mecklenburgische Seenplatte, Bodensee, Chiemsee): Besonders attraktiv für Ruhesuchende und Familien, aber Auslastung ebenfalls eher in der Sommersaison.
• Mittelgebirge (z. B. Harz, Eifel, Schwarzwald): Günstiger im Preis, aber oft mit saisonalen Schwankungen.

Eines ist klar: Je konstanter die Nachfrage, desto planbarer und besser Ihre Einnahmen. Idealerweise kaufen Sie eine Ferienwohnung in einer Region, die nicht nur in der Hauptsaison, sondern ganzjährig attraktiv ist. Besonders hohe Auslastungen finden Sie beispielsweise in:

• Thermen- oder Kurorten
• Skigebieten mit guter Infrastruktur
• Städten mit Tourismus und Business-Gästen (z. B. Freiburg, Regensburg, Lübeck)

Saisonale Hotspots bieten zwar hohe Spitzenumsätze im Sommer, können aber im Winter monatelang leer stehen – es sei denn, Sie vermarkten gezielt an Off-Season-Gäste wie Remote Worker oder Sport-, Retreat- und Yogagruppen o.ä.

Ferienwohnung oder Ferienhaus finanzieren: Was ist anders als beim Eigenheim?

Eine Ferienwohnung zu kaufen, fühlt sich im ersten Moment gar nicht so anders an als der Kauf einer normalen Immobilie. Aber bei näherer Betrachtung merkt man schnell: Hier gelten eigene Spielregeln. Bei der Finanzierung sollten Sie darauf vorbereitet sein, dass Banken ganz genau hinschauen, wenn es um eine nicht selbst genutzte Immobilie geht. Ferienwohnungen gelten bei Kreditinstituten als „Spezialobjekte“. Das bedeutet konkret:

1. Sie brauchen mehr Eigenkapital: Mindestens 20–30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten.
2. Ihre Bonität wird strenger geprüft, besonders wenn die Mieteinnahmen in die Kalkulation einfließen sollen.
3. Nicht jede Bank finanziert Ferienimmobilien, vor allem nicht in kleinen Orten oder in reinen Ferienparks.

Unser Tipp: Sprechen Sie mit einem unabhängigen Finanzierungsexperten, der Zugang zu mehreren Banken hat. Das wird Ihre Chancen auf gute Konditionen erhöhen.

Ferienhaus finanzieren: Auch hier Kaufnebenkosten beachten

Wie beim „normalen“ Immobilienkauf, fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis auch bei der Finanzierung eines Ferienhauses bzw. einer Ferienwohnung die üblichen Nebenkosten an. Diese sollten Sie vollständig aus dem Eigenkapital decken können, denn wer bei Ferienimmobilien auf eine Vollfinanzierung hofft, wird leider enttäuscht.

Ferienwohnung-Vermietung: Wissenswertes zu Steuern und Finanzamt

Sobald Sie Ihre Ferienwohnung vermieten, spielt das Finanzamt mit. Die gute Nachricht gleich vorweg: Wer seine Immobilie clever nutzt, kann Steuervorteile mitnehmen. Die schlechte: Wer zu optimistisch plant oder falsch deklariert, riskiert unangenehme Konsequenzen.

Einkünfte aus FeWo-Vermietung: Werbungskosten, AfA und Liebhaberei

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung an wechselnde Gäste vermieten, gelten die Einnahmen als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ und müssen entsprechend in Ihrer Einkommensteuererklärung angegeben werden.

Was zählt als Einnahme?

• Mieteinnahmen inkl. Nebenkosten
• Reinigungs- oder Servicepauschalen
• Entschädigungen bei Stornierungen (wenn Sie das Geld behalten)

Was dürfen Sie absetzen?

• Zinsen auf Kredite (nicht aber die Tilgung)
• Abschreibung (AfA): 2 % pro Jahr über 50 Jahre
• Hausgeld, Instandhaltung, Verwaltungskosten
• Nebenkosten, Versicherungen, Reinigung, Plattformgebühren
• Abschreibungen auf Möbel und Ausstattung (über fünf oder zehn Jahre)

Umsatzsteuer: Regelbesteuerung oder Kleinunternehmerregelung?

Als Vermieter einer Ferienwohnung gelten Sie grundsätzlich als unternehmerisch tätig und damit umsatzsteuerpflichtig. Sie haben zwei Optionen:

1. Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG):

• Wenn Ihr Umsatz unter 22.000 €/Jahr liegt.
• Sie weisen keine Umsatzsteuer aus und dürfen keine Vorsteuer geltend machen.
• Weniger Bürokratie, aber keine Rückerstattung auf z. B. Möbel, Modernisierungen etc.

2. Regelbesteuerung:

• Sie berechnen 7 % Umsatzsteuer auf die Übernachtung.
• 19 % berechnen Sie auf sonstige Leistungen (z. B. Frühstück, Fahrradverleih etc.).
• Sie können Vorsteuer abziehen, z. B. für Renovierungen oder Ausstattung.

Wer anfangs hohe Investitionen hat, kann durch Regelbesteuerung viel sparen, muss dann aber auch korrekt abrechnen und die Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen.

Steuern bei Eigennutzung der Ferienwohnung

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung teilweise selbst nutzen, wird’s etwas kniffliger. Zunächst einmal müssen die Eigennutzungstage dokumentiert werden. Logischerweise dürfen Sie für diese Tage keine Werbungskosten geltend machen. Je mehr Sie Ihre Ferienwohnung also privat nutzen, desto weniger lässt sich steuerlich absetzen.

Ferienwohnung als Kapitalanlage: Lohnt sich das? Eine Beispielrechnung

Eine Ferienwohnung verbindet alles, was man sich wünschen kann: Ein sicherer Anlagewert, Urlaubsgefühl quasi auf Knopfdruck und die Aussicht, dass sich das Ganze zumindest teilweise selbst finanziert. Aber wie viel muss man investieren, damit das funktioniert? Was bringt es tatsächlich ein und rechnet sich das am Ende?

Wir machen die Probe aufs Exempel und rechnen mit einer Immobilie in einer beliebten Ostseeregion, mit einer realistischen Auslastung der Ferienwohnung und ortsüblicher Vermietungszeit.

Beispielrechnung: Ferienwohnung an der Ostsee kaufen und vermieten

Angenommen, wir kaufen ein kleines Apartment, modern und gut ausgestattet, 35 m² in mittlerer bis guter Lage. Kein Meerblick, aber Ruhe, Balkon, Bad, eine feine Kochnische, WLAN und Netflix inklusive. Das Meer ist in zehn Minuten Gehzeit erreichbar.

Eckdaten:

• Kaufpreis: 4.800 €/m² × 35 m² = 168.000 €
• Nebenkosten (10 %): ca. 16.800 €

→ Gesamtinvestition: ca. 185.000 €

Mieteinnahmen:

• Mietpreis pro Nacht (Jahresmittel): 85 €
• Auslastung (realistisch): 145 Nächte/Jahr
  → Bruttoeinnahmen pro Jahr: 12.325 €

Laufende Kosten:

Überschuss vor Steuern: 6.825 €

Die Bruttomietrendite liegt bei rund 6,7 %, die Nettorendite (vor Steuern) bei etwa 3,7 %.

Mit 25 % Eigenkapital (46.250 €) und einem Darlehen über 138.750 € (3,5 % Zins, 2 % Tilgung) ergeben sich:

• Monatliche Kreditrate: ca. 630 €
• Jährliche Belastung: ca. 7.560 €

Der jährliche Überschuss (6.825 €) liegt knapp unterhalb der Finanzierungskosten (7.560 €), lässt sich aber durch Steuervorteile, Preisanpassungen oder geringfügig bessere Auslastung ausgleichen.

Für wen sich Ferienwohnung kaufen und vermieten lohnt

Als reine Kapitalanlage ist die Ferienwohnung an der Ostsee also nicht unbedingt das schnellste Renditewunder. Wer jedoch Wert auf Eigennutzung legt und langfristig auf Wertsteigerung setzt, kann profitieren: Sie bekommen eine Immobilie, die mit Urlaubsgästen abbezahlt wird, haben die Möglichkeit zur flexiblen Eigennutzung und ein greifbares Stück Altersvorsorge, das ganz real erlebbar ist. Wer früh einsteigt, realistisch kalkuliert und clever vermietet, wird eine Ferienwohnung wie in unserem Beispiel in rund 25-30 abbezahlt haben.

5 Hebel zur Ertragssteigerung bei Ferienwohnungen

1. Preise dynamisch anpassen
   Nutzen Sie Tools, die Ihre Übernachtungspreise automatisch an Angebot und Nachfrage anpassen – besonders in Ferienzeiten ein echter Umsatzbooster.
2. Mindestaufenthalte strategisch wählen
   In der Nebensaison kürzere Aufenthalte erlauben, in der Hauptsaison längere fordern. Das verbessert die Auslastung und spart Reinigungskosten.
3. Lücken intelligent füllen
   Nutzen Sie Buchungslücken aktiv, z. B. mit kurzfristigen Rabatten oder speziellen Angeboten für Wochenendgäste.
4. Zusatzleistungen anbieten
   Parkplatz, Kinderbett, Wäschepaket – gut kalkuliert lassen sich auch kleine Extras zu fairen Preisen mitvermieten.
5. Off-Season-Gäste gezielt ansprechen
   Wer remote arbeitet oder es ruhig mag, reist auch im November. Mit passenden Texten, Angeboten und Bildern erreichen Sie diese Zielgruppe direkt.FormularbeginnFormularende

Ferienwohnung kaufen und vermieten: Was erlaubt ist und was nicht

Bevor Sie kaufen, sollten Sie sich nicht nur die Region, sondern auch deren Regelwerk anschauen. Denn viele Städte und Gemeinden haben in den letzten Jahren strenge Auflagen für Ferienwohnungen eingeführt. Verstöße gegen diese Regeln sind kein Kavaliersdelikt! Bußgelder im fünfstelligen Bereich sind keine Seltenheit.

In gefragten Regionen versuchen Kommunen, den Wohnraum zu schützen und regeln daher, wer wie und wie lange vermieten darf. Zu beachten sind u. a.:

• Zweckentfremdungsverbot: In vielen Städten ist die touristische Nutzung genehmigungspflichtig, etwa in Berlin oder München. Ohne Genehmigung dürfen Sie nur einen Teil Ihrer Wohnung vermieten, nicht die ganze.
• Meldepflichten und Mindestaufenthalte: Gäste müssen bei der Gemeinde gemeldet werden, teilweise digital über Vermieterportale, gilt z. B. auf Sylt.
• Vermietung nur eine bestimmte Zeitlang: Z. B. in Hamburg dürfen Wohnungen ohne Genehmigung maximal acht Wochen pro Jahr an Feriengäste vermietet werden. Ansonsten ist eine behördliche Genehmigung Pflicht. ​
• Kurbeiträge und Übernachtungssteuer: Müssen korrekt abgeführt und in der Preisgestaltung berücksichtigt werden. Einer der höchsten Kurbeiträge in Deutschland beträgt 5,50 € pro Person und Nacht (in Spiekeroog, Niedersachsen).
• Vermietungsverbote für bestimmte Zonen, auch in Neubaugebieten, z. B. am Bodensee.
• Keine Neubauten für touristische Nutzung mehr erlaubt und bestehende Objekte sind oft streng limitiert – gilt z. B. für den Tegernsee.

Ferienwohnung kaufen und vermieten lassen: Muss ich ein Gewerbe anmelden?

Wer gelegentlich an Feriengäste vermietet und keine Zusatzleistungen anbietet, gilt in der Regel als privater Vermieter und benötigt kein Gewerbe. Möchten Sie Ihre Ferienwohnung intensiv und professionell vermarkten und dazu Frühstück, Reinigung etc. anbieten, wird das Finanzamt oder die Gemeinde eine Gewerbeanmeldung fordern.

Organisatorisches rund um die Ferienwohnung: Verwaltung und Vermietung

Die Ferienwohnung ist gekauft und eingerichtet, nun geht’s ans Tagesgeschäft. Ob Gäste buchen, wiederkommen und gute Bewertungen hinterlassen, hängt zu einem großen Teil davon ab, wie gut die Vermietung organisiert ist. Zum Glück lässt sich vieles automatisieren oder auslagern.

Die erste Entscheidung dreht sich um die Verwaltung der Ferienwohnung: Übernehmen Sie das selbst oder geben Sie sie in professionelle Hände? Wer vor Ort wohnt, flexibel ist und Spaß an Gästekontakt hat, kann viel selbst organisieren und spart sich so die Provisionen, die bei Full-Service-Dienstleistern oft bei 20 bis 30 % der Einnahmen liegen. Doch spätestens, wenn Sie weiter entfernt wohnen oder keine Lust auf Reinigung, Schlüsselübergabe und Kalenderpflege haben, lohnt sich für die Verwaltung Ihrer Ferienwohnung die Zusammenarbeit mit einer Agentur. Auch hier gibt es verschiedene Modelle – von der reinen Vermittlung über eine Reinigungsassistenz bis hin zum Rundum-sorglos-Paket.

Die zweite Entscheidung betrifft die Gästesuche. Die meisten buchen heute über bekannte Portale wie Airbnb, Booking.com, FeWo-direkt usw. Jedes dieser Portale hat eigene Zielgruppen und Gebührenmodelle. Airbnb etwa spricht eher ein jüngeres, urbanes Publikum an, das auf Bewertungen und Gastgeberprofile achtet. FeWo-direkt ist bei klassischen Familienurlaubern beliebt, Booking.com punktet mit Reichweite, verlangt aber oft mehr Provision.

Wer auf mehreren Plattformen gleichzeitig präsent ist, erhöht seine Sichtbarkeit, muss aber darauf achten, dass Belegung, Preise und Verfügbarkeiten synchron laufen. Manuell ist das kaum zu schaffen. Deshalb nutzen viele Vermieter einen sogenannten Channel Manager: eine Software, die automatisch Kalender und Buchungen über alle Kanäle hinweg verwaltet.

Daneben gibt es weitere (digitale) Helfer, die den Vermietungsalltag erleichtern. Intelligente Türschlösser oder Schlüsselboxen ermöglichen flexible An- und Abreisen, ohne dass jemand vor Ort sein muss. Digitale Gästemappen liefern alle wichtigen Infos, vom WLAN-Code bis zum Lieblingscafé, direkt aufs Handy. Und auch die Reinigung lässt sich inzwischen über Apps oder Online-Dienste organisieren, die automatisch benachrichtigen, sobald ein Gast abgereist ist.

Sterne und Labels bei der Vermietung von Ferienwohnungen in Deutschland

Wer eine Ferienwohnung bucht, achtet auf Sterne und Gästebewertungen, um sicher zu sein, dass ein gewisses Niveau geboten wird. Anders als bei Hotels ist die Vergabe von Sternen bei Ferienwohnungen freiwillig. Trotzdem kann sich eine offizielle Klassifizierung lohnen, fürs Image und für das Vertrauen neuer Gäste.

Die bekannteste Klassifizierung in Deutschland ist das Sterne-System des Deutschen Tourismusverbands (DTV) – oft verwechselt mit den DEHOGA-Hotelsternen. Diese Bewertung richtet sich speziell an Ferienwohnungen und Ferienhäuser.

Die Einordnung erfolgt in fünf Kategorien, von 1 Stern („einfache Unterkunft“) bis 5 Sterne („erstklassige Gesamtausstattung mit exklusivem Komfort“). Bewertet wird nach einem bundesweit einheitlichen Kriterienkatalog, der unter anderem Ausstattung, Sauberkeit, Serviceangebote, Wohnqualität und Schlafkomfort berücksichtigt. Ein Prüfer kommt persönlich vorbei und nimmt die Ferienwohnung unter die Lupe. Die Zertifizierung gilt für drei Jahre und kostet, je nach Gemeinde, meist zwischen 70 und 150 €.

Neben der DTV-Klassifizierung gibt es weitere, nicht amtliche Qualitätsmerkmale, die Gästen eine Orientierung geben:

• „Airbnb Superhost“: Vergabe durch Airbnb, basierend auf Gästebewertungen, Reaktionszeit, Stornierungsquote und Buchungsvolumen
• „FeWo Premium“: Eigenes Label von Fewo-direkt für besonders hochwertige Unterkünfte mit guter Ausstattung, Fotos und Bewertungen
• Regionale Labels wie „ServiceQualität Deutschland“ oder spezielle Nachhaltigkeitssiegel, z. B. für ökologisch betriebene Ferienwohnungen