Ein Haus geerbt, eine Wohnung gekauft oder ein Grundstück im Visier? Dann werden Sie sich mit dem Grundbuch beschäftigen müssen, genauer gesagt: mit dem Grundbuchauszug. Dieses amtliche Dokument gibt Auskunft darüber, wem ein Grundstück gehört, ob Belastungen eingetragen sind und welche Rechte Dritte daran haben. In diesem Artikel erfahren Sie, wann Sie einen Grundbuchauszug benötigen, wie Sie ihn anfordern und was die Eintragungen bedeuten.
Grundbuchauszug im Schnelldurchlauf
- Der Grundbuchauszug ist ein amtliches Dokument, das Eigentümer, Belastungen und Rechte an einem Grundstück aufzeigt.
- Er kann beim Grundbuchamt beantragt werden, aber nur mit berechtigtem Interesse.
- Es gibt unbeglaubigte und beglaubigte Auszüge. Letztere sind z. für Banken oder Notare wichtig.
- Kosten: ca. 10 € für unbeglaubigt, ca. 20 € für beglaubigt.
- Wichtig bei Immobilienkauf und -verkauf, Erbe, Finanzierung oder Eigentumsnachweis.
Was steht im Grundbuchauszug?
Der Grundbuchauszug gibt einen umfassenden Überblick über die rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks. Er zeigt auf einen Blick, wem das Grundstück gehört und welche Rechte und Belastungen darauf liegen.
Auf dem Deckblatt finden Sie Angaben zum zuständigen Amtsgericht und zur Grundbuchblattnummer. Der Auszug besteht aus einem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen:
- Bestandsverzeichnis
Hier finden sich Angaben zur Lage und Größe des Grundstücks sowie zur Flurstücknummer, also quasi der Adresse im Kataster. Außerdem werden hier auch grundstücksgleiche Rechte wie Wohnungseigentum, Teileigentum oder ein Erbbaurecht vermerkt. - Abteilung I: Eigentümerverhältnisse
Wer ist (Mit-)Eigentümer der Immobilie? Steht hier z. eine Erbengemeinschaft oder eine GbR, lohnt sich ein genauer Blick. - Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
Darin wird alles verzeichnet, was die Nutzung des Grundstücks durch Dritte betrifft. Dazu gehören z. B. Grunddienstbarkeiten sowie Reallasten, Vorkaufsrechte und Vermerke wie Insolvenz- oder Sanierungsvermerke. Privatrechtlich vereinbarte Baulasten finden sich ebenfalls hier (nicht aber öffentlich-rechtliche Baulasten – diese werden im Baulastenverzeichnis geführt). - Abteilung III: Grundpfandrechte
Hier geht’s ums Geld: Hypotheken, Grundschulden oder Rentenschulden, also alle Rechte, die Banken und Gläubiger im Rahmen einer Finanzierung eintragen lassen, sind hier aufgeführt. Für Kaufinteressierte ist diese Abteilung besonders wichtig.
Übrigens: Alte Einträge werden im Grundbuch nicht wirklich gelöscht, sondern als gelöscht gekennzeichnet. Sie bleiben trotzdem einsehbar.
Häufige Einträge im Grundbuch und was sie bedeuten
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Eintrag |
Bedeutung |
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Eintrag |
Bedeutung |
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Grundschuld über 250.000 € |
Meist Sicherheit für eine Baufinanzierung. Vor dem Verkauf muss sie in der Regel gelöscht oder abgelöst werden, sofern keine Übernahme durch den Käufer erfolgt. |
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Wohnrecht |
Nutzungsrecht, oft lebenslang und meist unentgeltlich. Berechtigt eine Person, in der Immobilie zu wohnen, auch wenn sie nicht Eigentümer ist. Kann den Wiederverkaufswert mindern. |
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Geh- und Fahrtrecht |
Grunddienstbarkeit, die das Recht gewährt, ein anderes Grundstück zu betreten oder zu befahren (z. B. für einen Weg oder eine Zufahrt). Prüfen, ob und welche Einschränkungen bestehen. |
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Reserviert die Immobilie für den Käufer. Schützt diesen davor, dass der Verkäufer das Grundstück zwischenzeitlich an jemand anderen überträgt. Ist ein wichtiger Bestandteil des Kaufprozesses. |
Wer darf einen Grundbuchauszug beantragen?
Das Grundbuch ist kein öffentlich einsehbares Register. Wer also Einsicht nehmen möchte, muss ein berechtigtes Interesse nachweisen. Das schützt Eigentümer und sensible Daten. Je nach Situation kann dieses Interesse unterschiedlich begründet sein.
- Eigentümer oder Miteigentümer der Immobilie dürfen jederzeit einen Grundbuchauszug beantragen.
- Kaufinteressenten müssen ein konkretes Kaufinteresse darlegen können (z. B. durch einen Maklervertrag oder eine Finanzierungsanfrage). Das Grundbuchamt prüft im Einzelfall, ob das Interesse ausreichend ist.
- Erben oder Nachlassverwalter dürfen einsehen, wenn sie Ansprüche oder Verpflichtungen prüfen müssen.
- Banken und Kreditinstitute haben ein berechtigtes Interesse, wenn das Grundstück als Kreditsicherheit dienen soll.
- Rechtsanwälte, Notare oder Steuerberater dürfen im Auftrag eines Berechtigten handeln und benötigen ggf. eine Vollmacht.
Weitere Berechtigte:
- Personen mit eingetragenen Rechten (z. Inhaber von Wohnrecht, Wegerecht, Grundschuld, Reallast)
- Gläubiger mit Vollstreckungstitel gegen den Eigentümer bzw. bei Zwangsversteigerung
- Gerichte und Behörden (haben aufgrund der Amtshilfe uneingeschränktes Einsichtsrecht)
- Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
- Mieter, um die Eigentümerstellung des Vermieters zu überprüfen
Im Zweifel kann das Grundbuchamt Nachweise für das berechtigte Interesse verlangen und Anträge auch ablehnen. Kommt es zu einer Einsichtnahme, dann wird diese protokolliert. Der Eigentümer kann jederzeit Auskunft darüber verlangen, wer Einsicht genommen hat.
Grundbuchamt & Notar: So beantragen Sie einen Auszug aus dem Grundbuch
Je nachdem, ob Sie Eigentümer sind oder z. B. im Rahmen eines Immobilienkaufs Einsicht benötigen, werden Sie auch den Grundbuchauszug auf verschiedenen Wegen beantragen. Diese drei Optionen stehen zur Verfügung:
Der klassische Weg führt über das zuständige Grundbuchamt am Amtsgericht. Dort kann der Antrag schriftlich oder persönlich gestellt werden, inklusive Nachweis über das berechtigte Interesse. Wer ohnehin in einem Kauf- oder Finanzierungsprozess steckt, kann sich den Auszug unkompliziert vom Notar beschaffen lassen. Vorteil: Der Notar prüft direkt auch den Inhalt auf Relevanz und bekommt den Auszug schneller. Privatpersonen müssen mit einer Bearbeitungszeit von bis zu zwei Wochen rechnen.
Grundbuchauszug online beantragen?
In einigen Bundesländern ist der Antrag mittlerweile auch online möglich – über Justizportale oder zertifizierte Plattformen. Voraussetzung ist meist eine sichere Identifikation, etwa per Online-Ausweis oder PostIdent. Viele Ämter verlangen beim Online-Antrag zusätzlich einen schriftlichen Identitätsnachweis. Die Bearbeitung kann dadurch etwas länger dauern.
Für die Antragstellung müssen Sie die Grundbuchblattnummer, den Grundbuchbezirk oder die genaue Lagebezeichnung angeben.
Beglaubigt vs. unbeglaubigt – wo liegt der Unterschied?
Beim Grundbuchauszug gibt es zwei Varianten: beglaubigt und unbeglaubigt. Beide enthalten die gleichen Informationen, Unterschiede gibt es nur bei der rechtlichen Verwendbarkeit:
- Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug dient vor allem zur Einsicht oder internen Prüfung. Er reicht aus, wenn Sie sich einen Überblick verschaffen oder das Dokument nur informativ nutzen möchten.
- Ein beglaubigter Grundbuchauszug ist eine offiziell bestätigte Kopie, die Sie für rechtlich relevante Vorgänge brauchen, z. B. bei Finanzierungen, Grundstücksverkäufen oder Behördenangelegenheiten. Er trägt den Stempel des Amtsgerichts und gilt als Beweismittel.
Grundbuchauszug beantragen auf einen Blick
- Zuständig: Grundbuchamt beim Amtsgericht
- Antrag: schriftlich, online oder persönlich bzw. über Notar
- Benötigte Unterlagen: Ausweiskopie oder Personalausweis und Nachweis über berechtigtes Interesse
- Wer darf’s? Eigentümer, Erben, Notare, Banken, Kaufinteressenten mit Vollmacht
- Kosten: ca. 10 € unbeglaubigt, ca. 20 € beglaubigt
- Dauer: meist 1–2 Wochen, je nach Bundesland und Antragsweg
Wann sollte man einen Grundbuchauszug anfordern?
Immer dann, wenn es um rechtlich relevante Fragen rund um ein Grundstück oder eine Immobilie geht, kommt der Grundbuchauszug ins Spiel. Besonders wichtig ist er bei Kauf und Verkauf: Wer eine Immobilie erwerben will, möchte sichergehen, dass der Verkäufer tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch steht. Außerdem sind hier mögliche Baulasten und Grunddienstbarkeiten eingetragen, auf die Sie sich einstellen müssen. Schließlich verlangen auch Kreditinstitute bei der Baufinanzierung einen aktuellen Auszug (in der Regel nicht älter als 14 Tage), bevor sie eine Kreditzusage machen.
Darüber hinaus wird ein Grundbuchauszug häufig benötigt bei:
- einer Erbschaft oder Schenkung (zur Eigentumsübertragung),
- einem Bauantrag (z. B. zur Klärung von Wegerechten),
- der Gründung von Wohnungseigentum (z. B. bei der Teilung eines Mehrfamilienhauses),
- der Beantragung von Fördermitteln oder Zuschüssen für den Immobilienkauf oder -bau.
