Unterschreiben Sie den Bauvertrag unkritisch, riskieren Sie fünfstellige Mehrkosten, Bauverzug und Streit um Mängel. Ein Bauvertrag muss geprüft, verstanden und im Zweifel nachverhandelt werden. Zwar hat der Gesetzgeber die Verbraucherrechte rund um Bauverträge zuletzt gestärkt, doch das bedeutet nicht, dass Sie automatisch einen einwandfreien Vertrag bekommen.
Bauvertrag im Schnelldurchlauf
- Der Bauvertrag bestimmt alle zentralen Punkte Ihres Hausbaus – vom Leistungsumfang über Kosten und Bauzeit bis hin zur Abnahme.
- Private Bauherren sind zwar besser geschützt, müssen aber trotzdem genau hinschauen.
- Fallstricke sind vor allem unpräzise Angaben, fehlende Termine und Nachträge.
- Wer den Vertrag prüft und nachschärft, verhindert die meisten Probleme schon vor Baubeginn.
Was ist ein Bauvertrag?
Wenn Sie ein Haus bauen, dann ist der Bauvertrag quasi Ihr Sicherheitsnetz. Er regelt, was genau gebaut wird, wie es gebaut wird und zu welchem Preis. Qualität, Abnahme und Haftung gehören ebenfalls dazu. Für private Bauherren gelten dabei besondere Regeln, denn sie schließen den Vertrag als Verbraucher ab.
Es gibt mehrere Vertragsformen, die es zu unterscheiden gilt:
- BGB-Bauvertrag: Der allgemeine Werkvertrag nach BGB. Er regelt grundsätzlich Leistungen, Ablauf, Abnahme und Mängelrechte und gilt für alle Bauverträge, egal ob privat oder gewerblich.
- Verbraucherbauvertrag: Eine spezielle Form des BGB-Bauvertrags, die automatisch greift, wenn ein privater Bauherr mit einem Unternehmer baut. Zusätzlich vorgeschrieben sind eine vollständige Baubeschreibung, klare Angaben zu Kosten und Bauzeit und ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Er bietet also mehr Schutz als der reine BGB-Bauvertrag.
- VOB/B: Ein eigenes Regelwerk der Bauwirtschaft. Es gilt nur, wenn beide Seiten es ausdrücklich vereinbaren. Für private Bauherren ist die VOB/B u. U. nachteilig, weil einzelne Regelungen (z. B. Gewährleistung) vom gesetzlichen Standard abweichen.
- Bauträgervertrag: Hier kaufen Sie Grundstück und Haus als Gesamtpaket. Für die Zahlungen gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie müssen weniger koordinieren, haben aber auch weniger Einfluss auf Planung und Ausführung. Der Vertragsaufbau unterscheidet sich deutlich vom klassischen Bauvertrag.
Gesetzliche Grundlagen
Das heutige Bauvertragsrecht im BGB soll private Bauherren besser absichern. Es regelt, wie Bauverträge aufgebaut sein müssen und welche Rechte Sie bei Änderungen, Verzögerungen oder Mängeln haben. Grundlage dafür sind die §§ 650a ff. BGB.
Für private Bauherren besonders relevant sind die zusätzlichen Schutzregeln des Verbraucherbauvertrags – vor allem das Widerrufsrecht und die Pflicht zur vollständigen Baubeschreibung.
Widerrufsrecht
Beim Verbraucherbauvertrag haben Sie ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Das gilt immer, egal ob der Vertrag am Küchentisch, in der Musterhausausstellung oder online geschlossen wird. Der Gedanke dahinter: Sie sollen den Vertrag in Ruhe prüfen können, statt sich zu etwas drängen zu lassen.
Pflicht zur Baubeschreibung
Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, müssen Sie eine vollständige und verständliche Baubeschreibung erhalten. Diese sollte u. a. enthalten:
- wie das Haus gedämmt wird (Dachdämmung und Fassadendämmung),
- welche Fenster eingebaut werden,
- welche Heiztechnik reinkommt,
- welche Schallschutzwerte gelten,
- welche Materialien in Wänden, Böden und im Dach stecken.
Alles, was fehlt oder unklar ist, landet später als Nachtrag auf Ihrem Tisch. Und Nachträge sind immer teuer.
Was beinhaltet ein Bauvertrag?
Was sind die wichtigsten Klauseln in einem Bauvertrag für private Bauherren? Hier die Inhalte des Vertrags auf einen Blick:
- Leistungsumfang
- Bauzeit und Bauablauf
- Kosten
- Verantwortlichkeiten und Haftung
- Änderungen während der Bauphase
Wichtig: Ein guter Vertrag beschreibt jedes Gewerk und jeden Ablauf so eindeutig, klar und verbindlich, dass kein Raum für Interpretationen bleibt. Formulierungen wie „gleichwertig“, „nach Wahl des Unternehmers“ oder „standardmäßig“ sollten nicht akzeptiert werden. Sie öffnen Tür und Tor für Diskussionen und Nachträge.
Der Leistungsumfang ist das Herz Ihres Bauvertrags. Folgendes sollte hier unbedingt drinstehen:
- welche Materialien verwendet werden (z. B. Dämmung, Wandaufbau, Fensterqualität)
- welche technischen Anlagen verbaut sind
- welche Räume im Leistungsumfang enthalten sind (inklusive Nebenräume)
- welche Arbeiten ausdrücklich nicht enthalten sind (z. B. Außenanlagen, Erdarbeiten über Standardumfang)
Kaum ein Thema sorgt für mehr Ärger als Verzögerungen. Deshalb muss der Vertrag klar regeln, wann gebaut wird und wann Sie einziehen können. Je verbindlicher die Angaben, desto weniger Risiko tragen Sie.
Worauf Sie achten sollten:
- realistischer Starttermin
- klarer Zeitplan oder verbindliche Bauzeit
- Regelung zum Umgang mit „Wettertagen“
- definierter Puffer, etwa für Lieferengpässe oder Koordinationsprobleme
- Vertragsstrafe bei erheblicher Verzögerung
- Pflichten des Bauunternehmers bei Terminverschiebungen
Festpreise gelten nur für die Leistungen, die eindeutig im Vertrag beschrieben sind. Alles, was fehlt oder unklar formuliert ist, kann später zu zusätzlichen Kosten führen. Deshalb ist es wichtig, alles sauber zu regeln.
Worauf Sie achten sollten:
- Festpreislaufzeit: Bis wann gilt der Preis unverändert? Viele Anbieter sichern Preise nur für einen bestimmten Zeitraum.
- Zahlungsplan: Die Raten müssen zum Baufortschritt passen. Üblich sind Abschläge nach klar definierten Bauabschnitten (z.B. Erdarbeiten, Rohbau, Dachstuhl etc. bis zur Schlussabnahme).
- Nachträge: Zusätzliche Kosten sind nur zulässig, wenn sie nachvollziehbar begründet sind und die Leistung tatsächlich nicht im Vertrag stand.
- Preisgleitklauseln: Manche Verträge erlauben Anpassungen bei Preissteigerungen von Baustoffen. Das sollte transparent und nachvollziehbar geregelt sein.
- Separate Kostenteile: Außenanlagen, Erdarbeiten, Hausanschlüsse oder Sonderwünsche sind oft nicht im Festpreis enthalten. Auch das sollte erkennbar sein.
Der Vertrag sollte eindeutig regeln, wer wofür zuständig ist. Das vermeidet später Diskussionen darüber, wer eine Verzögerung, einen Mangel oder eine Fehlkoordination zu verantworten hat.
Im Bauvertrag muss also stehen:
- wer die Bauleitung übernimmt
- wer die Koordination der Gewerke verantwortet
- welche Gewährleistungsfristen gelten (nach BGB in der Regel 5 Jahre)
- wie Mängel bearbeitet werden und welche Fristen für die Beseitigung gelten
- was passiert, wenn Vorgaben nicht eingehalten werden
- wie die Abnahme geregelt ist
Beim Bauen bleibt selten alles so, wie man es im Planungsbüro festgelegt hat. Gesetzlich gibt es deshalb das sogenannte Anordnungsrecht: Änderungen – egal ob sie vom Bauherrn gewünscht werden oder vom Unternehmer kommen – können möglich sein, müssen aber eindeutig geregelt werden.
Worauf Sie achten sollten:
- Schriftform: Jede Änderung muss dokumentiert werden. Mündliche Zusagen sind im Streitfall wertlos.
- Klare Beschreibung: Was ändert sich genau? Welche Materialien, Maße oder Leistungen sind betroffen?
- Preisfolgen: Der Unternehmer muss nachvollziehbar darlegen, wie sich die Änderung auf die Kosten auswirkt.
- Fristen: Der Vertrag sollte festlegen, wie schnell Anpassungen geprüft und freigegeben werden müssen, damit der Bauablauf nicht ins Stocken gerät.
Keine automatischen Nachträge: Zusätzliche Kosten sind nur zulässig, wenn die Leistung nachweislich nicht Teil des Ursprungsvertrags war.
Formulierungen, bei denen Vorsicht geboten ist
- „gleichwertige Ausführung“
- „bauseits“
- „circa“
- „nach Wahl des Unternehmers“
- „voraussichtliche Bauzeit“
- „Material kann abweichen, sofern technisch gleich“
- „Standardausführung“ ohne Definition
Risiken beim Bauvertrag – 3 typische Fallstricke
Ein Bauvertrag ist kein Garant dafür, dass alles zu 100 % reibungslos läuft. Es gibt typische Stolpersteine, die immer wieder zu Streit, Verzögerungen oder Zusatzkosten führen. Die gute Nachricht: Wenn Sie wissen, worauf Sie achten müssen, lassen sich viele Probleme schon bei der Vertragsprüfung vermeiden.
Risiko Nr. 1: Vertragsfallen
Unklare Leistungsbeschreibung und pauschale Formulierungen
Je schwammiger die Baubeschreibung formuliert ist, desto größer ist das Risiko für teure Nachzahlungen. Achten Sie darauf, dass jedes Bauteil, jede Leistung und jedes Material konkret genannt ist. Alles, was Fragen aufkommen lässt, gehört präzisiert.
Fehlende Fristen
Fehlen klare Termine oder ein verbindlicher Bauzeitenplan, gibt es später kaum Möglichkeiten, gegen Verzögerungen vorzugehen. „Voraussichtliche“ Zeiträume verursachen erfahrungsgemäß Verzögerungen und Nachträge. Starttermin, Bauzeit, Abnahmen und Meilensteine sollten immer datiert oder eindeutig definiert sein.
Fehlende Schnittstellenregelungen
Wenn mehrere Gewerke beteiligt sind, muss klar sein, wer welche Arbeiten vorbereitet, prüft oder abschließt. Fehlt das, zeigt später jeder auf den anderen – und der Bauherr bleibt auf dem Problem sitzen.
Fehlende Absicherung beim Baugrund
Besonders heikel: der Baugrund. Wenn im Vertrag nicht vereinbart ist, wer für unerwartete Schwierigkeiten haftet (z. B. Altlasten, Grundwasser), kann das schnell fünfstellige Mehrkosten verursachen. Ein Bodengutachten sollte vor Vertragsabschluss vorliegen und der Vertrag muss klar regeln, wie mit unvorhergesehenen Befunden umzugehen ist.
Risiko Nr. 2: Insolvenz des Bauunternehmers
Die Insolvenz eines Bauunternehmens ist zwar selten, sollte aber trotzdem bedacht werden. Gerät das Unternehmen während des Hausbaus in Schwierigkeiten, steht der Bau oft monatelang still. Deshalb sollte der Vertrag auch dagegen Absicherungen enthalten.
So schützen Sie sich:
- Sicherungseinbehalt: Sie halten am Ende des Baus einen Teil der Auftragssumme (üblich sind 5 %) zurück, bis wirklich alles mängelfrei ist. Der Betrag wird erst nach Abnahme ausgezahlt.
- Vertragserfüllungsbürgschaft: Sie springt ein, wenn der Unternehmer insolvent wird und Arbeiten nicht fertigstellen kann. Die Bürgschaft deckt die Mehrkosten, die entstehen, wenn Sie eine andere Firma beauftragen müssen, um den Bau weiterzuführen.
- Fertigstellungsbürgschaft: Sie schützt Sie, wenn große Teile der Leistungen erst spät im Bauablauf erbracht werden (z. B. Innenausbau). Fällt der Unternehmer genau zu diesem Zeitpunkt aus, übernimmt die Bürgschaft die Kosten, die nötig sind, um das Haus trotzdem fertigzustellen.
Wenn das Bauunternehmen wirtschaftliche Probleme hat
Plötzlich wechseln ständig die Ansprechpartner, Rückmeldungen kommen nur noch verspätet oder gar nicht mehr und es häufen sich kurzfristige Nachzahlungen ohne nachvollziehbare Begründung. Hellhörig sollten Sie auch werden, wenn der Unternehmer vorgezogene Zahlungen anfragt oder mit auffällig niedrigen Angebotspreisen und spontanen Rabatten arbeitet.
Wie können Sie reagieren, wenn solche Signale auftreten?
- Alles dokumentieren: Verzögerungen, fehlende Antworten und Auffälligkeiten schriftlich festhalten.
- Schriftlich mahnen: Den Unternehmer mit Fristsetzung zur Erfüllung auffordern – keine informellen Absprachen.
- Zahlungen stoppen: Keine Abschläge leisten, wenn der entsprechende Baufortschritt nicht erreicht ist.
- Vertrag prüfen lassen: Frühzeitig einen Fachanwalt einbeziehen. So lassen sich größere Schäden verhindern.
- Plan B vorbereiten: Parallel andere Anbieter anfragen, falls eine Übernahme der Restarbeiten notwendig wird.
Risiko Nr.3: Nachträge
Nachträge gehören zu den häufigsten Streitpunkten beim Hausbau (und zu den teuersten). Viele Bauherren sind überrascht, wie schnell zusätzliche Forderungen auf dem Tisch landen: mal wegen „unvorhersehbarer Kosten“, mal wegen „zusätzlicher Leistungen“, die nicht im Vertrag standen. Entscheidend ist, ob die Forderung wirklich berechtigt ist. Die meisten Nachträge lassen sich bereits im Ansatz abwehren, wenn man ihre typischen Muster kennt.
„Wirtschaftliche Unzumutbarkeit“
Manche Unternehmer behaupten, die ursprünglich kalkulierten Preise seien nicht mehr haltbar. Ohne klare Preisgleitklausel ist das jedoch kein Grund für höhere Forderungen.
„Nicht vorhersehbare Kosten“
Beliebt bei Themen wie Erdarbeiten, Entsorgung oder Material. Entscheidend ist: War die Leistung Vertragsbestandteil? Wenn ja, trägt der Unternehmer das Risiko. Wenn nein, muss er transparent darlegen, warum ein Nachtrag notwendig ist.
„Zusätzliche Leistungen“
Wenn Leistungen plötzlich „nicht im Vertrag enthalten“ sein sollen, hilft nur eines: Leistungsbeschreibung prüfen. Viele Nachträge lassen sich abweisen, weil die Arbeit bereits im vereinbarten Umfang enthalten war.
Sie müssen nur zahlen, wenn alle 3 Punkte erfüllt sind:
- Die Leistung war nicht im ursprünglichen Vertrag enthalten.
- Die Änderung ist schriftlich vereinbart worden.
- Die geforderte Mehrvergütung ist nachvollziehbar und begründet.
Was kann man beim Bauvertrag verhandeln?
Viele glauben, ein Bauvertrag sei ein fertiges Dokument, das man vorgelegt bekommt und nur noch unterschreiben muss. In der Praxis müssen Sie jedoch nicht alles hinnehmen, wie es dasteht. Vieles ist verhandelbar, siehe folgende Übersicht.
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Was beim Bauvertrag verhandelbar ist |
Was nicht verhandelbar ist |
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Präzisere Leistungsbeschreibung: Unklare oder pauschale Angaben konkretisieren lassen (z. B. genaue Fensterqualität, Dämmstärke, etc.) |
Systembedingte Bauteile: Wandaufbau, Haustechnik oder Konstruktionselemente, die fest zum Bausystem des Anbieters gehören, lassen sich nicht frei ändern. |
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Streichen unpräziser Klauseln: Formulierungen wie „gleichwertig“, „nach Wahl des Unternehmers“ oder „Standardausführung“ entfernen und konkret definieren. |
Festpreis bei standardisierten Haustypen: Bei Anbietern mit definierten Paketen lässt sich der Grundpreis meist nicht anpassen – nur Zusatzleistungen. |
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Eigenleistungen klar definieren: Welche Arbeiten Sie selbst übernehmen, bis zu welchem Punkt, welche Vorleistungen der Unternehmer erbringen muss und wie die Gewährleistung danach aussieht. |
Bauabläufe und Einsatz von Nachunternehmern: Anbieter arbeiten mit festen Gewerken und eingespielten Abläufen. Wer die Arbeiten ausführt oder in welcher Reihenfolge, lässt sich kaum beeinflussen. |
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Sicherungseinbehalt: Höhe und Auszahlungszeitpunkt lassen sich oft anpassen. |
Technische Mindeststandards: Energiestandards, statische Vorgaben oder Brandschutzanforderungen sind gesetzlich oder technisch festgelegt. |
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Zahlungsplan: Abschläge so verteilen, dass sie eindeutig zum Baufortschritt passen. |
Fristen der Behörden: Genehmigungen, Prüfungen und behördliche Abläufe können weder beschleunigt noch vertraglich verkürzt werden. |
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Qualitätsstandards: Höhere oder konkretere Ausstattungsqualität vereinbaren, wenn diese zu vage beschrieben sind. |
Was ist eine Bauzeitgarantie und ist sie sinnvoll?
Manche Bauverträge beinhalten eine Bauzeitgarantie. Dabei verpflichtet sich das Bauunternehmen vertraglich, den Bau bis zu einem bestimmten Termin fertigzustellen. Wird dieser Termin ohne berechtigten Grund überschritten, kann eine Vertragsstrafe fällig werden – sofern sie im Vertrag eindeutig geregelt ist.
Eine solche Garantie bietet aber nur dann echte Sicherheit, wenn sie klar, konkret und ohne weit gefasste Ausnahmen formuliert ist. Dazu gehören ein realistisch kalkulierter Bauzeitenplan, prüfbare Meilensteine und eine Vertragsstrafe, die tatsächlich greift.
In vielen Verträgen ist die Bauzeitgarantie jedoch durch zahlreiche „sofern“-Klauseln abgeschwächt, z. B. bei Wetter, Materialverfügbarkeit oder Verzögerungen durch Nachunternehmer. In solchen Fällen kann sich das Unternehmen fast immer auf Umstände berufen, die „nicht in seinem Einflussbereich“ liegen. So eine „Garantie“ ist dann nur ein Verkaufsargument, da praktisch kaum durchsetzbar.
Bauvertrag: Abnahme, Übergabe, Gewährleistung
Die Abnahme ist der Moment, an dem sich die rechtliche Lage grundlegend dreht. In der Praxis unterschätzen Bauherren das häufig. Dabei entscheidet die Abnahme darüber, wer für Mängel haftet, wer welches Risiko trägt und ab wann die Gewährleistungsfrist läuft. Der Vertrag sollte deshalb genau festlegen, wie abgenommen wird und welche Form der Abnahme gilt.
Abnahmeformen
Es gibt 3 Abnahmearten, die im Bauvertrag eine Rolle spielen können:
Förmliche Abnahme
Die sicherste Variante. Bauherr und Unternehmer gehen gemeinsam durch das Haus, halten Mängel schriftlich fest und unterschreiben ein Abnahmeprotokoll. Erst danach wird die Schlussrate fällig. Diese Form sollten Sie anstreben – sie schafft Klarheit und Beweisbarkeit. Nehmen Sie unbedingt einen Gutachter mit, der als unabhängiger Sachverständiger den Zustand des Hauses objektiv beurteilt.
Fiktive Abnahme
Hier gilt das Bauwerk automatisch als abgenommen, wenn der Unternehmer zur Abnahme auffordert und Sie nicht reagieren oder einziehen, obwohl das Haus im Wesentlichen fertig ist. Für private Bauherren ist das riskant, weil damit sofort die Gewährleistungsfrist startet und die Beweislast auf Sie übergeht. Der Vertrag sollte klar regeln, dass eine fiktive Abnahme ausgeschlossen oder zumindest eng begrenzt ist.
Teilabnahme
Manchmal möchten Unternehmer einzelne Gewerke schon vorab abnehmen lassen. Für Bauherren ist das meist nachteilig: Gewährleistungsfristen beginnen früher, die Beweislast kehrt sich früher um und Sie tragen ab diesem Zeitpunkt das Risiko für Schäden an diesen Bauteilen. Teilabnahmen sollten nur in technisch zwingenden Einzelfällen akzeptiert werden und nicht als Standardklausel.
Gewährleistung und Mängelmanagement
Nach der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Sie beträgt nach BGB in der Regel 5 Jahre. In dieser Zeit haben Sie Anspruch auf Beseitigung von Mängeln, und zwar ohne zusätzliche Kosten.
Wenn Rückmeldungen ausbleiben oder Nachbesserungen verschleppt werden, hilft ein klarer schriftlicher Prozess: Mangel anzeigen, Frist setzen, dokumentieren. Lässt das Unternehmen die Frist verstreichen, dürfen Sie weitere Schritte einleiten – von der Ersatzvornahme bis hin zu rechtlicher Unterstützung. Wichtig ist, alles sauber festzuhalten und keine mündlichen Zusagen zu akzeptieren.
FAQs zum Thema Bauvertrag
Ja. Wenn Sie ein Haus bauen lassen, brauchen Sie einen schriftlichen Bauvertrag. Ohne Vertrag dürfen Bauunternehmen gar nicht anfangen. Ein Handschlag oder eine lose Absprache reicht nicht. Alles, was gebaut, geliefert oder bezahlt wird, muss schriftlich festgehalten sein, sonst haben Sie im Streitfall kaum Beweise und keine klare Grundlage für Termine, Preise oder Mängelrechte.
Einen Architektenvertrag schließen Sie, wenn Sie ein Haus individuell planen lassen möchten. Der Architekt erstellt dann Grundrisse, Bauantrag und Ausführungsplanung – gebaut wird aber noch nicht. Erst wenn Planung, Kosten und Ausschreibung stehen, folgt der Bauvertrag mit dem Unternehmen, das das Haus tatsächlich erstellt.
In jedem Fall braucht es ein sauberes Schnittstellenmanagement, damit Architekten- und Bauvertrag aufeinander abgestimmt sind und die Haftung klar geregelt ist.
Bevor Sie den Bauvertrag überhaupt unterschreiben, sollten Sie den Anbieter prüfen.
- Schauen Sie sich Referenzen an (am besten Häuser, deren Gewährleistungsfrist schon abgelaufen ist). Bleiben dort Mängel aus, spricht das für stabile Abläufe.
- Werfen Sie außerdem einen Blick auf die Finanzlage: Jahresabschlüsse größerer Firmen finden Sie im Handelsregister oder Bundesanzeiger. Starke Schwankungen oder geringes Eigenkapital sind Warnsignale.
- Bauträger müssen zudem eine Erlaubnis nach § 34c GewO
- Vergleichen Sie Angebote immer nach Leistungsumfang, nicht nur nach dem Preis. Spezialisten für Ihren Haustyp schneiden in der Praxis oft am zuverlässigsten ab.
Erst wenn die wichtigsten Punkte geklärt sind: Die Finanzierung steht, der Grundriss und technische Beschreibungen sind final, die Baubeschreibung vollständig, ein Bodengutachten liegt vor und Bauzeit sowie Zahlungsplan sind abgestimmt.
Bevor Sie unterschreiben, müssen alle technischen und planerischen Grundlagen vorliegen. Dazu gehören
- eine vollständige Baubeschreibung
- finale Grundrisse und Ansichten
- ein aktuelles Bodengutachten
- ein prüffähiger Zahlungsplan
- ein realistischer Bauzeitenplan.
Auch die Statik, Energieberechnung und technischen Nachweise sollten bereitstehen – „reicht der Anbieter später nach“ ist immer ein Warnsignal. Erst wenn alles vollständig und verständlich ist, lohnt sich die Vertragsprüfung.
Am sichersten ist eine Prüfung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Diese Anwälte kennen typische Risiken und die aktuelle Rechtsprechung. Viele bieten eine feste Vertragsprüfung zum Pauschalpreis an.
Alternativ gibt es Bauherrenberatungen und Verbraucherschutzorganisationen, die Verträge vorab durchgehen, allerdings ohne dieselbe rechtliche Tiefe. Wichtig ist: Erst prüfen, dann unterschreiben.
Ein Bauvertrag ist so lange gültig, bis alle vertraglichen Leistungen vollständig erbracht, abgenommen und abgerechnet sind, inklusive der Gewährleistungsphase. Ist die Gewährleistungsfrist abgelaufen, endet auch die rechtliche Bindung aus dem Bauvertrag.
Ja. Beim Verbraucherbauvertrag haben Sie ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn Sie korrekt über Ihr Widerrufsrecht belehrt wurden. Fehlt diese Belehrung oder ist sie fehlerhaft, verlängert sich die Frist automatisch.
Auch nach der Widerrufsfrist können Sie aus dem Vertrag raus. Sie können den Bauvertrag kündigen. Wenn die Kündigung jedoch keinen wichtigen Grund hat, dann wird’s teuer. Das Bauunternehmen kann die vereinbarte Vergütung verlangen, abzüglich dessen, was es sich durch die Kündigung spart. Diese Variante lohnt sich nur in Ausnahmefällen.
Anders sieht es bei einer Kündigung aus wichtigem Grund aus, nämlich wenn das Bauunternehmen seine Pflichten verletzt. Das muss jedoch belegbar sein und sauber dokumentiert werden. Vorher immer schriftlich mahnen und Fristen setzen.
Ein sauberer Zahlungsplan orientiert sich immer am tatsächlichen Baufortschritt. Gezahlt wird erst, wenn ein klar definierter Abschnitt vollständig fertiggestellt ist. So könnte ein praxisgerechter Zahlungsplan z. B. aussehen:
- 5 % bei Vertragsabschluss (maximal – viele Anbieter verlangen weniger)
- 10 % nach vollständigen Erdarbeiten und Bodenplatte
- 25 % nach Fertigstellung des Rohbaus
- 10 % nach Einbau von Fenstern und Außentüren (Gebäude wetterfest)
- 20 % nach Rohinstallation von Elektro und Haustechnik
- 15 % nach Innenputz, Estrich und abgeschlossenen Innenausbau-Gewerken
- 10 % bei Bezugsfertigkeit
- 5 % erst nach förmlicher Abnahme (Sicherungseinbehalt)
Pauschale Zahlschritte wie „30 % nach Baubeginn“ sollten Sie nicht akzeptieren.
Dann greift die Vertragsstrafe – vorausgesetzt, sie ist im Vertrag ganz klar geregelt und die Verzögerung liegt beim Unternehmer. Wichtig ist, dass die Bauzeit verbindlich festgelegt wurde. Ohne definierte Fristen lässt sich eine Strafe kaum durchsetzen.
Ohne Sicherheiten (Sicherungseinbehalt oder Vertragserfüllungsbürgschaft) bleibt der Bauherr häufig auf Kosten und unfertigen Leistungen sitzen. Deshalb sollten diese Punkte im Vertrag stehen.
Vor der Abnahme liegt die Verantwortung eindeutig beim Bauunternehmen. Das bedeutet:
- Er muss nachweisen, dass seine Arbeit mangelfrei ist.
- Er muss jeden entstandenen Mangel auf eigene Kosten beseitigen. Sie müssen weder zahlen noch nachweisen, wie der Schaden entstanden ist.
- Sie dürfen Zahlungen zurückhalten, wenn ein Mangel so gravierend ist, dass der nächste Bauabschnitt nicht sinnvoll weitergeführt werden kann.
- Sie sollten den Mangel sofort schriftlich anzeigen und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen.
