im Innenbereich und passt Ihr geplantes Haus zur bestehenden Bebauung, stehen die Chancen gut, dass Sie bauen dürfen.
Bauen ohne B-Plan im Schnelldurchlauf
- Auch ohne Bebauungsplan ist Bauen möglich, allerdings unter klaren Vorgaben.
- Im Innenbereich kann ein Bauvorhaben nach § 34 BauGB zulässig sein, wenn es sich in die bestehende Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
- Im Außenbereich gilt nach § 35 BauGB ein grundsätzliches Bauverbot. Ausnahmen gibt es nur für privilegierte Vorhaben wie landwirtschaftliche Betriebe.
- Der Bau-Turbo richtet sich praktisch ausschließlich an den mehrgeschossigen Wohnungsbau und größere Wohnprojekte.
Kein Bebauungsplan vorhanden – was tun?
Wenn Sie ein Grundstück kaufen, möchten Sie auch die Gewissheit haben, dass darauf gebaut werden kann. Besonders in historischen Stadtzentren und Regionen, in denen die Bevölkerung eher ab- als zunimmt, gibt es oft keinen Bebauungsplan. Wie können Sie dennoch bauen?
Bauen im Innenbereich (§ 34 BauGB)
Wenn Ihr Baugrundstück im sogenannten Innenbereich liegt, also innerhalb eines bereits bebauten Ortsteils, greift § 34 BauGB. Das bedeutet, Ihr geplantes Haus muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen – also in Größe, Höhe, Bauweise und Nutzung den bestehenden Gebäuden entsprechen.
Zudem ist eine gesicherte Erschließung zwingend erforderlich. Ihr Grundstück muss also an das öffentliche Straßennetz sowie an die Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen sein.
Beispiel: Bau im Innenbereich ohne Bebauungsplan
Erik M. ist Single und plant, ein kleines Häuschen in einem bereits bebauten Ortsteil in Schleswig-Holstein zu errichten. Da es keinen spezifischen Bebauungsplan für diesen Bereich gibt, greift § 34 BauGB. Erik orientiert sich an den vorhandenen Häusern in der Nachbarschaft, sowohl in Bezug auf Höhe als auch auf Baustil und Lage zur Straße. Dank dieser Regelung kann er sein Bauvorhaben trotz eines fehlenden Bebauungsplans umsetzen.
Bauen im Außenbereich (§ 35 BauGB)
Bei Grundstücken im Außenbereich, also außerhalb der bebauten Ortsteile, wird‘s kompliziert. Generell sind nach § 35 BauGB nur bestimmte Bauvorhaben, wie landwirtschaftliche Betriebe oder Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien, zulässig.
Reine Wohnhäuser ohne Bezug zu einem landwirtschaftlichen oder ähnlichen Betrieb haben im Außenbereich in der Regel keine Chance.
Beispiel: Wohnhaus im Außenbereich bei landwirtschaftlichem Betrieb
Familie S. aus Bayern bewirtschaftet seit vielen Jahren einen landwirtschaftlichen Hof im Außenbereich. Nun möchte sie ein zusätzliches Wohnhaus unmittelbar am Betrieb errichten, damit die nächste Generation dauerhaft auf dem Hof wohnen und mitarbeiten kann. Nach § 35 BauGB kann ein solches Vorhaben als privilegiertes Bauvorhaben zulässig sein, wenn es
- einem landwirtschaftlichen Betrieb dient,
- die Erschließung gesichert ist,
- keine öffentlichen Belange (Naturschutz oder der Schutz vor Zersiedelung) beeinträchtigt werden.
Um dies nachzuweisen, lässt die Familie ein Gutachten erstellen, das insbesondere die landwirtschaftliche Prägung des Standorts, die bestehenden Erschließungsmöglichkeiten und naturschutzrechtliche Aspekte untersucht. Am Ende bekommt Familie S. die Baugenehmigung, weil das Wohnhaus alle Voraussetzungen des § 35 BauGB erfüllt.
Grundstück ohne Bebauungsplan – darf ich trotzdem bauen?
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Bereich |
Spezifizierung |
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Bereich |
Spezifizierung |
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Innenbereich |
Bauen grundsätzlich möglich nach § 34 BauGB, wenn Einfügen und Erschließung gegeben sind. |
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Außenbereich |
Bauen grundsätzlich unzulässig; Genehmigung meist nur bei privilegierten Vorhaben nach § 35 BauGB (z. B. Landwirtschaft, Forstwirtschaft, Energieanlagen). |
Bau-Turbo: Kommunen können schneller bauen
Um Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau zu beschleunigen, hat der Gesetzgeber 2025 den sogenannten Wohnungsbau-Turbo in das Baugesetzbuch aufgenommen. Er gibt Städten und Gemeinden zusätzliche Möglichkeiten, Bauvorhaben zügiger zu genehmigen, auch wenn kein Bebauungsplan vorliegt oder dieser noch nicht abgeschlossen ist.
Im neuen § 246e BauGB können Gemeinden vorübergehend (bis zum 31.12.2030) von den sonst geltenden bauplanungsrechtlichen Vorschriften abweichen. Voraussetzung ist aber, dass weder wichtige öffentliche Interessen noch Nachbarrechte verletzt werden.
So funktioniert der Wohnungsbau-Turbo
- Zustimmungspflicht der Gemeinde: Bauvorhaben können ohne Bebauungsplan zugelassen werden, wenn die Gemeinde zustimmt. Reagiert diese innerhalb von 3 Monaten nicht, gilt ihre Zustimmung automatisch als erteilt (Genehmigungsfiktion).
- Anwendung nur in ausgewiesenen Bereichen: Der Bau-Turbo ist vor allem für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt gedacht (Ausweisung nach § 201a BauGB).
- Innenbereich vs. Außenbereich: Für Vorhaben im Außenbereich gelten strengere Anforderungen. Hier soll der Wohnungsbau-Turbo nur sehr begrenzt anwendbar sein und nur, wenn ein räumlicher Bezug zu bestehenden Siedlungen besteht.
Für private Bauherren, die ein einzelnes Einfamilienhaus errichten möchten, spielt der Bau-Turbo in der Praxis in der Regel keine Rolle. Die Regelung richtet sich primär an größere Wohnbauprojekte. Für Einfamilienhäuser gelten weiterhin die klassischen Vorgaben nach § 34 und § 35 BauGB.
