Hausbau Vorschriften: Regeln für Bauherren kennen

Was darf ich eigentlich auf meinem Grundstück bauen und was ist nicht erlaubt? Diese Frage stellen sich viele, bevor der erste Spatenstich erfolgt. Zurecht, denn ohne die passenden Genehmigungen und ohne Blick in die Bauvorschriften können die Pläne schnell platzen. Damit Ihnen das nicht passiert, haben wir hier die wichtigsten Vorschriften zusammengefasst.

Wann brauche ich eine Baugenehmigung – und wann nicht?

Wenn Sie ein Haus bauen wollen, brauchen Sie eine Baugenehmigung. Das gilt aber nicht nur für Neubauten, sondern auch für:

• größere Anbauten
• Aufstockungen
• Durchbrüche, die tragende Teile betreffen
• Änderungen an Dachform oder Fassade
• Umbauten, die Erscheinungsbild, Nutzung oder Statik verändern

Kleinere Projekte dürfen oft ohne Genehmigung gebaut werden. In vielen Bundesländern genehmigungsfrei sind:

• Gartenhäuser (je nach Größe und Nutzung, z. B. maximal 30 m³ umbauter Raum)
• Terrassen, Pavillons und Gestaltung der Außenflächen
• Carports oder Garagen bis zu einer bestimmten Größe
• Mauern und Zäune unterhalb einer festgelegten Höhe (1,20–2 m)

Die Genehmigungsfreiheit kann je nach Bundesland variieren. Informieren Sie sich daher immer bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

Auch wenn kein Bauantrag nötig ist, gelten trotzdem die Vorschriften des Baurechts. Das heißt zum Beispiel: Grenzabstände, Höhe und Nutzung müssen trotzdem stimmen. Wer hier etwas falsch macht, riskiert eine Rückbauverfügung und Streit mit den Nachbarn.

Welche Unterlagen brauche ich für die Baugenehmigung?

Für die Baugenehmigung brauchen Sie meist mehr als nur den Antrag selbst. Diese Unterlagen gehören fast immer dazu:

• Bauantragsformular (gibt’s bei der Gemeinde oder online)
• Lageplan vom Vermessungsamt
• Bauzeichnungen und Grundriss
• Baubeschreibung (Materialien, Bauweise, Nutzung)
• Statiknachweis
• Entwässerungsplan
• Je nach Vorhaben: Brandschutz- oder Schallschutznachweis

Wer reicht den Bauantrag ein?
Einreichen darf den Antrag nur, wer bauvorlageberechtigt ist – zum Beispiel Architekten, Bauingenieure oder qualifizierte Bautechniker. Bauherren selbst dürfen das in der Regel nicht.

Wie lange dauert das?

Zwischen 4 und 12 Wochen – je nach Bundesland und Auslastung der Behörde.

Und was kostet es?

Grob 0,5 bis 1 % der Baukosten (Beispiel: Bei 400.000 € Baukosten sind das ca. 2.000 bis 4.000 € Gebühren).

Grundstück, Nachbarn und Abstände: Was darf ich wo bauen?

Auch wenn Ihr gefundenes Grundstück Ihnen gehört – bauen dürfen Sie dort nicht einfach nach Belieben. Der Bebauungsplan (auch B-Plan) gibt mit Baugrenzen, Geschosszahlen, Dachformen oder der maximal bebaubaren Fläche vor, was erlaubt ist.

Wichtige Regeln zum Abstand

In den meisten Bundesländern gilt ein Mindestabstand von 3 Metern zur Grundstücksgrenze. Maßgebend ist die Abstandsfläche. Diese bemisst sich in der Regel aus der Gebäudehöhe multipliziert mit dem Faktor 0,4, kann aber je nach Landesbauordnung und örtlichen Bebauungsplan variieren (Beispiel: Bei 6 m Wandhöhe ergibt sich ein Abstand von 2,4 m).

Ausnahmen für Nebengebäude

Garagen, Carports oder Gartenhäuser dürfen oft direkt an die Grenze gebaut werden. Dafür dürfen sie aber nur maximal 3 m hoch und 9 m lang sein.

Baulasten nicht vergessen

Prüfen Sie vor dem Bau unbedingt auch bestehende Baulasten. Diese können ebenfalls Einfluss auf Bebauung, Erschließung oder Nutzung des Grundstücks haben. 

Was Bebauungsplan und Bauordnung vorschreiben

Auch beim eigentlichen Hausbau gibt es klare Regeln. Die meisten Vorgaben finden sich im Bebauungsplan oder in der Landesbauordnung. Hier enthaltene Baugrenzen bestimmen, wie weit Sie das Grundstück bebauen dürfen. Wichtig sind zudem auch die Höhenbegrenzung und Dachform.

Viele Gemeinden legen fest, wie hoch ein Haus werden darf. Diese Vorgaben sorgen dafür, dass sich das neue Haus ins Straßenbild einfügt. Entscheidend sind:

• Firsthöhe (höchster Punkt des Daches)
• Traufhöhe (Ansatzpunkt des Daches am Rand)

Zudem ist im Bebauungsplan genau festgelegt, welche Dachformen zulässig sind. Das verhindert wild gemischte Baugebiete. Gängig sind Satteldach, Flachdach oder Walmdach. Beliebig groß darf ein Haus also nicht werden.

Treppen & Geländer

Während des Innenausbaus regeln DIN-Normen die Maße und Sicherheitsanforderungen für Treppen und Geländer (DIN 18065).

Wichtige Vorgaben sind:

• Mindestbreite von einem Meter für Haupttreppen in Wohngebäuden
• maximale Stufenhöhe von 19 cm für eine sichere Begehbarkeit
• DIN 18065 sieht Handläufe vor, wenn mehr als drei Stufen vorhanden sind oder ab 1 m Absturzhöhe.

Muss ich Parkplätze einplanen?

Ob Sie beim Bau eines Einfamilienhauses einen Kfz-Stellplatz einplanen müssen, ist in Deutschland nicht bundesweit einheitlich geregelt. Die Vorgaben zur Stellplatzpflicht werden durch die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer und oft zusätzlich durch kommunale Vorschriften festgelegt.

• Beim Bau eines Einfamilienhauses müssen Sie in der Regel mindestens einen Stellplatz pro Wohneinheit auf dem Grundstück nachweisen.
• Bei größeren Häusern oder besonderen Situationen (z. B. Hanglage, ländliche Gebiete) fordern manche Gemeinden auch 2 Stellplätze.
• In städtischen Lagen mit guter ÖPNV-Anbindung wird oft weniger oder kein Stellplatz verlangt.

Bestandsschutz: Gilt der für Altbauten – oder auch für Umbauten?

Viele Eigentümer denken: „Mein Haus steht doch schon, da gelten neue Vorschriften nicht für mich.“ Das stimmt – aber nur teilweise.

Wann gilt der Bestandsschutz?

Ein Gebäude, das einmal rechtmäßig errichtet wurde, genießt in der Regel Bestandsschutz. Auch wenn sich baurechtliche Vorgaben später ändern, darf es weiterhin wie ursprünglich genehmigt genutzt werden. Der Schutz gilt jedoch nur für den unveränderten Zustand und endet dort, wo umgebaut, erweitert oder neu genutzt wird.

Wann verfällt der Bestandsschutz?

Der Bestandsschutz endet nicht automatisch bei jeder Maßnahme, aber er kann entfallen, wenn Sie baulich eingreifen oder die Nutzung ändern. Das betrifft vor allem größere Umbauten, Erweiterungen oder Modernisierungen.

So gelten zum Beispiel neue Vorgaben für Wärmeschutz, wenn Sie das Dach ausbauen. Auch bei der Umnutzung von Kellerräumen zur Wohnung müssen häufig zusätzliche Brandschutzmaßnahmen eingeplant werden. In größeren Mehrfamilienhäusern können sogar Anforderungen an Barrierefreiheit relevant werden.

Energie, Nachhaltigkeit und Technik: Das schreibt der Gesetzgeber vor

Wer heute ein Haus baut, muss nicht nur an Wände und Dach denken, denn auch Energieeffizienz und Nachhaltigkeit sind gesetzlich vorgeschrieben.

Seit 2024 gilt das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die wichtigsten Vorgaben:

• Effizienzhaus-Standard EH 55 ist Pflicht (davor EH 70)
• Heizung mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien, sobald eine neue Heizung eingebaut wird (in Neubauten meist sofort)

Muss ich eine Wärmepumpe einbauen?

Nicht zwingend – aber in der Praxis führt die 65 %-Vorgabe fast immer zu einer Wärmepumpe oder anderen nachhaltigen Heizlösung. Alternativen sind z. B. Anschluss ans Fernwärmenetz oder Hybridlösungen (z. B. Gas + Solarthermie)

Gibt es eine Solardach-Pflicht?

Das kommt auf das Bundesland an. Einige Länder und Städte verlangen bei Neubauten bereits eine Solaranlage auf dem Dach oder zumindest eine PV-Vorbereitungspflicht (Leerrohre etc.). Baden-Württemberg und Berlin haben beispielsweise schon verbindliche Solarpflichten, andere Bundesländer ziehen nach.

Dämmung und Effizienzhaus-Standard

Die Energieeffizienzklasse gibt an, wie viel Energie gebraucht wird, um Ihr Heim zu beheizen und mit Warmwasser sowie Strom zu versorgen. Die Hülle des Hauses muss bestimmte U-Werte (Wärmedurchgangswerte) einhalten. Das betrifft:

• Dachdämmung und Fassadendämmung
• Fenster (Dreifachverglasung ist meist Standard)
• Keller- oder Bodenplatten

Baumängel vermeiden: Warum Vorschriften auch Ihr Schutz sind

Auch wenn Bauvorschriften lästig wirken, schützen sie am Ende vor teuren Fehlern. Wer wichtige Regeln ignoriert, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch echte Sicherheitsprobleme.

Diese Vorschriften sorgen für Sicherheit:

• Brandschutz (z. B. Fluchtwege, Materialien, Rauchmelderpflicht)
• Statik und Standsicherheit (damit das Haus auch Jahrzehnte sicher steht)
• Energieeffizienz (schützt vor hohen Betriebskosten und hilft dem Klima)

Am sichersten fahren Sie, wenn ein unabhängiger Bauleiter oder Bausachverständiger den Bau begleitet.

Was passiert, wenn ich gegen Bauvorschriften verstoße?

Bauvorschriften sind kein „Kann“, sondern ein „Muss“. Wer sich nicht daran hält, muss mit Folgen rechnen.

Das droht beim sogenannten „Schwarzbau“

• Rückbaupflicht: Im schlimmsten Fall müssen Sie den Bau ganz oder teilweise abreißen
• Bußgelder: Je nach Verstoß sind mehrere tausend Euro möglich
• Rechtliche Auseinandersetzungen: Streit mit Nachbarn oder Behörden, der sich über Jahre ziehen kann

Typische Formfehler, die teuer werden können

• zu geringe Abstände zur Grundstücksgrenze
• falsche Fenstermaße bei Denkmalschutz oder Bauvorgaben
• nicht genehmigte Gauben oder Dachaufbauten
• Solaranlage ohne Beachtung der baurechtlichen Vorgaben

Bauvorschriften sorgen also dafür, dass Sicherheit, Nachhaltigkeit und Nachbarschaftsrecht eingehalten werden. Solange Sie sich daran halten, sparen Sie sich später Ärger, Kosten und mögliche Rückbauten.

Unser Tipp: Lassen Sie sich beraten, holen Sie alle Genehmigungen ein und setzen Sie auf eine professionelle Baubegleitung. So steht Ihrem Bauvorhaben nichts mehr im Weg.