Stellen Sie sich vor, Sie haben endlich Ihre Traumimmobilie gefunden. Verkäufer und Käufer sind sich über den Preis einig, die Finanzierung scheint sicher – und dann bewertet die Bank das Haus plötzlich deutlich niedriger als den Kaufpreis.
Die Folge: Sie benötigen mehr Eigenkapital, erhalten schlechtere Finanzierungskonditionen oder die Finanzierung platzt sogar komplett.
Viele Käufer erleben genau diese Situation, weil sie nicht wissen, dass der Kaufpreis nur eine Seite der Medaille ist. Entscheidend ist auch der Wert, den die Bank der Immobilie beimisst.
Wir haben mit Annika Schwabel, Expertin für Objektbewertung bei der Europace AG und ehemalige Mitarbeiterin im Immobilienkreditgeschäft einer Bank, darüber gesprochen, wie Banken Immobilien bewerten und worauf Käufer unbedingt achten sollten.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Kaufpreis einer Immobilie entspricht nicht automatisch dem Wert, den eine Bank ansetzt.
- Banken berechnen zusätzlich einen sogenannten Beleihungswert, der meist unter dem Kaufpreis liegt.
- Lage, Grundstück, Wohnfläche, Modernisierungen und Grundbucheinträge beeinflussen die Bewertung.
- Ist der Bankwert niedriger als der Kaufpreis, werden oft mehr Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten benötigt.
- Eine frühzeitige Finanzierungsberatung kann helfen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
„Der Markt verlangt manchmal etwas anderes als die Bank konservativ bewertet. Die Bank möchte wissen, welchen nachhaltigen Wert die Immobilie als Sicherheit hat."
Annika Schwabel Expertin für Objektbewertung bei der Europace AG
Wie Banken den Wert einer Immobilie ermitteln
Viele glauben, ein Bankmitarbeiter werfe einen kurzen Blick auf das Exposé und entscheide anschließend über den Immobilienwert.
In der Praxis ist der Prozess deutlich umfangreicher.
Bevor eine Bank eine Finanzierung zusagt, prüft sie zahlreiche Unterlagen.
Dazu gehören unter anderem:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Baupläne
- Wohnflächenberechnung
- Baubeschreibung
- Fotos der Immobilie
- Angaben zum Modernisierungsstand
Anschließend fließen diese Informationen in spezielle Bewertungssysteme ein, die Marktwert und Beleihungswert berechnen.
Wichtig dabei: Nicht jede Bank nutzt dieselben Bewertungsmodelle. Deshalb kann dieselbe Immobilie bei unterschiedlichen Banken zu leicht abweichenden Ergebnissen führen.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Der Zustand einer Immobilie spielt heute eine größere Rolle denn je.
Vor allem ältere Häuser werden deutlich genauer geprüft als noch vor einigen Jahren.
| Faktor | Einfluss auf die Bewertung |
|---|---|
| Lage der Immobilie | sehr hoch |
| Grundstücksgröße | sehr hoch |
| Wohnfläche | sehr hoch |
| Modernisierungsstand | hoch |
| Energetischer Zustand | hoch |
| Ausstattung | mittel |
| Belastungen im Grundbuch | mittel bis hoch |
Gerade Modernisierungen gewinnen zunehmend an Bedeutung.
Neue Fenster, eine moderne Heizungsanlage oder eine energetische Sanierung verlängern die wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Immobilie und können sich positiv auf die Bewertung auswirken.
Umgekehrt können größere Sanierungsstaus dazu führen, dass Banken vorsichtiger kalkulieren.
Wie Banken den Immobilienwert berechnen
Banken setzen bei der Wertermittlung auf drei anerkannte Verfahren. Welches zum Einsatz kommt, hängt vor allem von der Art der Immobilie ab.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist das gängigste Verfahren für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Dabei wird der Wert der Immobilie anhand tatsächlicher Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in derselben Region bestimmt. Je mehr Vergleichsdaten vorliegen, desto präziser fällt das Ergebnis aus. In gefragten Lagen mit vielen Transaktionen liefert dieses Verfahren in der Regel die zuverlässigsten Ergebnisse.
Sachwertverfahren
Gibt es in einer Region nur wenige vergleichbare Verkäufe, weichen Banken häufig auf das Sachwertverfahren aus. Hier stehen die Herstellungskosten des Gebäudes, sein baulicher Zustand und der Grundstückswert im Mittelpunkt. Ältere Immobilien mit Modernisierungsstau werden dabei oft niedriger bewertet, weil die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer geringer eingeschätzt wird.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Immobilien oder Mehrfamilienhäusern steht der mögliche Mietertrag im Vordergrund. Die Bank berechnet, welche Einnahmen die Immobilie langfristig erzielen kann, und leitet daraus ihren Wert ab. Für selbst genutzte Einfamilienhäuser spielt dieses Verfahren in der Praxis kaum eine Rolle.
Wichtig zu wissen: Nicht jede Bank gewichtet diese Verfahren gleich. Dieselbe Immobilie kann bei zwei unterschiedlichen Banken zu leicht abweichenden Bewertungen führen — ein weiterer Grund, mehrere Finanzierungsangebote miteinander zu vergleichen.
Was bedeutet das konkret für Ihre Finanzierung?
Ein Beispiel macht den Unterschied deutlich: Sie kaufen eine Immobilie für 400.000 Euro. Die Bank bewertet das Objekt jedoch nur mit 360.000 Euro. Da Banken in der Regel maximal 80 Prozent des Beleihungswerts finanzieren, stellt sie Ihnen 288.000 Euro als Darlehen zur Verfügung.
Die Lücke müssen Sie aus eigenen Mitteln schließen. Statt der ursprünglich eingeplanten 80.000 Euro Eigenkapital benötigen Sie plötzlich 112.000 Euro — also 32.000 Euro mehr als erwartet.
Genau hier liegt die Gefahr: Wer seinen Eigenkapitalbedarf allein auf Basis des Kaufpreises berechnet, kann kurz vor dem Notartermin in ernsthafte Schwierigkeiten geraten.
Wichtig: Je höher der sogenannte Beleihungsauslauf — also das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Bankwert — desto teurer wird in der Regel die Finanzierung. Wer mehr als 80 Prozent des Beleihungswerts finanziert, zahlt bei den meisten Banken einen Zinsaufschlag. Ein niedrigerer Bankwert kann also nicht nur mehr Eigenkapital erfordern, sondern auch den Zinssatz verschlechtern.
Warum ein niedriger Bankwert Ihre Finanzierung gefährden kann
Ein niedriger Beleihungswert bedeutet nicht automatisch, dass die Finanzierung scheitert.
Er kann aber direkte Auswirkungen auf Ihre Finanzierung haben.
Mögliche Folgen sind:
| Situation | Mögliche Auswirkung |
|---|---|
| Bankwert liegt unter dem Kaufpreis | mehr Eigenkapital erforderlich |
| höheres Finanzierungsrisiko | schlechtere Zinskonditionen |
| große Bewertungslücke | zusätzliche Sicherheiten notwendig |
| sehr große Abweichung | Finanzierung wird möglicherweise abgelehnt |
Gerade deshalb empfiehlt Annika Schwabel, den Immobilienwert möglichst früh prüfen zu lassen.
„Transparenz ist hier alles. Je mehr Informationen über die Immobilie vorliegen, desto besser lässt sich einschätzen, ob Kaufpreis und Finanzierung zusammenpassen."
Annika Schwabel Expertin für Objektbewertung bei der Europace AG
Was tun, wenn die Bank den Kaufpreis nicht akzeptiert?
Stellt die Bank einen niedrigeren Immobilienwert fest, bedeutet das nicht zwangsläufig das Ende des Immobilienkaufs.
Oft gibt es mehrere Möglichkeiten, die Finanzierung dennoch möglich zu machen.
Dazu gehören beispielsweise:
- zusätzliches Eigenkapital einsetzen
- weitere Sicherheiten einbringen
- den Kaufpreis neu verhandeln
- Angebote mehrerer Banken vergleichen
- gemeinsam mit einem Finanzierungsvermittler alternative Finanzierungspartner suchen
Gerade unabhängige Finanzierungsberater können häufig bereits vor der offiziellen Finanzierungsanfrage erkennen, ob der aufgerufene Kaufpreis realistisch erscheint oder ob es später Probleme geben könnte.
Wichtig ist, jetzt nicht vorschnell den Kaufvertrag zu unterschreiben. Sprechen Sie zunächst mit Ihrem Finanzierungsberater oder Ihrer Bank. Oft lassen sich Lösungen finden – etwa durch zusätzliche Sicherheiten, einen anderen Finanzierungspartner oder eine Nachverhandlung des Kaufpreises.
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Mehr InformationenCheckliste vor dem Immobilienkauf
Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie folgende Punkte prüfen:
☐ Finanzierungsmöglichkeiten berechnen lassen
☐ Immobilienwert möglichst früh einschätzen lassen
☐ Grundbuchauszug prüfen
☐ Energieausweis ansehen
☐ Modernisierungsbedarf realistisch kalkulieren
☐ Kaufpreis mit vergleichbaren Immobilien vergleichen
☐ Angebote verschiedener Banken einholen
Fazit
Der Kaufpreis ist nur eine Orientierung – für die Finanzierung zählt vor allem der Wert, den die Bank der Immobilie beimisst.
Wer frühzeitig prüft, ob Kaufpreis, Immobilienwert und Finanzierung zusammenpassen, vermeidet unangenehme Überraschungen kurz vor dem Notartermin. Eine professionelle Finanzierungsberatung hilft dabei, mögliche Bewertungslücken früh zu erkennen und geeignete Lösungen zu finden.
Sie möchten tiefer in das Thema einsteigen? Im Podcast Fundament und Finanzen von Wohnen und Finanzieren spricht Daniel Korth mit Annika Schwabel ausführlich darüber, wie Banken Immobilien bewerten, warum Kaufpreis und Bankwert voneinander abweichen können und welche Folgen das für Ihre Baufinanzierung hat. Das vollständige Interview können Sie als Podcast anhören oder als Video ansehen.
Dieser Artikel basiert auf dem Podcast-Interview mit Annika Schwabel, Expertin für Objektbewertung bei der Europace AG.
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Weitere InformationenFAQ Immobilienwert ermitteln
Warum bewertet die Bank meine Immobilie niedriger als den Kaufpreis?
Banken bewerten Immobilien nach eigenen Vorgaben und gesetzlichen Anforderungen. Dabei steht nicht der aktuelle Kaufpreis im Mittelpunkt, sondern der nachhaltige Wert der Immobilie als Sicherheit für das Darlehen. Deshalb kann der sogenannte Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegen.
Wie wird der Immobilienwert von der Bank ermittelt?
Für die Bewertung prüft die Bank unter anderem den Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Fotos, den Modernisierungsstand und den energetischen Zustand der Immobilie. Mithilfe spezieller Bewertungssysteme wird daraus der Markt- und Beleihungswert berechnet.
Was passiert, wenn der Kaufpreis höher ist als der Bankwert?
In diesem Fall kann die Bank zusätzliches Eigenkapital verlangen oder einen höheren Zinssatz berechnen. Je nach Höhe der Abweichung können auch weitere Sicherheiten erforderlich sein. In Einzelfällen wird die Finanzierung abgelehnt.
Kann ich den Immobilienwert vor dem Kauf prüfen lassen?
Ja. Finanzierungsvermittler und Banken können bereits vor einer verbindlichen Finanzierungszusage eine erste Wertindikation erstellen. So erkennen Käufer frühzeitig, ob der aufgerufene Kaufpreis realistisch erscheint oder ob es bei der Finanzierung Schwierigkeiten geben könnte.
