Kein Bebauungsplan vorhanden: Diese Auskunft bekommen Kaufinteressenten häufig bei Grundstücken in alten Ortskernen, bei Baulücken oder am Rand einer gewachsenen Siedlung. Sie klingt nach Freiheit, bedeutet aber vor allem Unsicherheit, denn was gebaut werden darf, ergibt sich dann erst aus der Umgebung und aus der Beurteilung der Behörde. Ob ein Grundstück zum Innen- oder zum Außenbereich gehört, entscheidet deshalb oft darüber, ob daraus ein Bauplatz wird oder eine teure Fehlinvestition.
Bauen ohne B-Plan im Schnelldurchlauf
- Im unbeplanten Innenbereich richtet sich die Zulässigkeit meist nach § 34 BauGB. Das Vorhaben muss sich in die nähere Umgebung einfügen und die Erschließung muss gesichert sein.
- Im Außenbereich gelten nach § 35 BauGB deutlich strengere Voraussetzungen. Ein gewöhnliches neues Wohnhaus ist dort meist nicht zulässig.
- Ohne Bebauungsplan zu bauen heißt nicht, ohne Baugenehmigung zu bauen. Das Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes gilt weiterhin.
- Vor dem Grundstückskauf bringt eine Bauvoranfrage deutlich mehr Sicherheit als eine mündliche Auskunft.
Kein Bebauungsplan vorhanden: Was gilt?
Ein Bebauungsplan legt beispielsweise fest, welche Nutzung zulässig ist, wie groß und hoch gebaut werden darf oder welche Flächen eines Grundstücks bebaut werden können. Fehlt ein solcher Plan, entsteht kein rechtsfreier Raum. An seine Stelle treten die Regeln des Baugesetzbuchs sowie weitere Vorgaben, etwa aus der Landesbauordnung, örtlichen Satzungen oder dem Natur- und Denkmalschutzrecht.
Für ein unbebautes oder neu zu bebauendes Grundstück kommen vor allem zwei Fälle infrage:
| Lage des Grundstücks | Maßgebliche Regel | Aussicht auf ein Wohnhaus |
|---|---|---|
| Unbeplanter Innenbereich | § 34 BauGB | Häufig möglich, wenn sich das Vorhaben einfügt und die Erschließung gesichert ist |
| Außenbereich | § 35 BauGB | Für ein gewöhnliches neues Wohnhaus meist sehr schwierig |
Ob ein Grundstück zum Innen- oder Außenbereich gehört, lässt sich nicht allein daran erkennen, ob Häuser in der Nähe stehen. Gerade an Ortsrändern, bei großen Baulücken oder lockerer Bebauung ist die Einordnung oft strittig. Verlässlich beurteilen kann das die zuständige Gemeinde oder Bauaufsichtsbehörde.
Was darf nach § 34 BauGB gebaut werden?
Liegt das Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils und gibt es keinen qualifizierten Bebauungsplan, beurteilt sich das Vorhaben in der Regel nach § 34 BauGB. Danach muss sich das geplante Gebäude in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
Geprüft werden vor allem:
– die Art der baulichen Nutzung, beispielsweise Wohnen oder Gewerbe
– das Maß der baulichen Nutzung, etwa Gebäudegröße, Höhe und Zahl der Geschosse
– die Bauweise, beispielsweise ein frei stehendes Haus oder eine geschlossene Häuserzeile
– die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, also insbesondere die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück
„Einfügen“ bedeutet nicht, dass ein Neubau das Nachbarhaus kopieren muss. Die vorhandene Bebauung steckt vielmehr einen Rahmen ab. Bewegen sich Kubatur, Nutzung und Position des geplanten Hauses innerhalb dieses Rahmens, kann das Vorhaben zulässig sein.
Hinzu kommen weitere Voraussetzungen: Die Erschließung muss gesichert sein, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Was bedeutet eine gesicherte Erschließung?
Das Grundstück muss erreichbar sein und ordnungsgemäß mit den erforderlichen Ver- und Entsorgungsanlagen verbunden werden können. Dazu gehören je nach Vorhaben insbesondere Straße oder Zufahrt, Trinkwasser, Abwasser und Strom.
Die Anschlüsse müssen bei der Antragstellung nicht in jedem Fall bereits vollständig hergestellt sein. Es muss jedoch rechtlich und tatsächlich gesichert sein, dass die Erschließung rechtzeitig erfolgen kann. Wer ein Grundstück kauft, sollte deshalb auch mögliche Erschließungsbeiträge und Anschlusskosten für Wasser und Abwasser prüfen.
Welche Grundflächenzahl gilt ohne Bebauungsplan?
Ohne Bebauungsplan gibt es häufig keine unmittelbar festgesetzte Grundflächenzahl, an der sich Bauherren einfach orientieren können. Wie viel Grundstücksfläche überbaut werden darf, ergibt sich dann vor allem aus der prägenden Bebauung in der näheren Umgebung. Zusätzlich gelten Abstandsflächen und weitere Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung.
Eine auffallend große Baulücke bietet daher nicht automatisch Platz für ein entsprechend großes Haus. Umgekehrt kann moderne Architektur möglich sein, wenn sich das Gebäude in den städtebaulichen Rahmen der Umgebung einordnet.
Welche Rolle spielt eine Innenbereichssatzung?
Gemeinden können nach § 34 Abs. 4 BauGB durch Satzungen festlegen, wo ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil endet oder einzelne angrenzende Flächen in den Innenbereich einbeziehen. Eine solche Innenbereichs- oder Einbeziehungssatzung kann für die Bebaubarkeit eines Grundstücks ausschlaggebend sein.
Fragen Sie deshalb nicht nur nach einem Bebauungsplan. Prüfen Sie auch, ob für das Gebiet eine Klarstellungs-, Entwicklungs- oder Einbeziehungssatzung besteht.
Bauen im Außenbereich nach § 35 BauGB
Der Außenbereich beginnt vereinfacht dort, wo der zusammenhängend bebaute Ortsteil endet und kein Bebauungsplan Baurecht schafft. Er soll grundsätzlich von weiterer Bebauung freigehalten werden. Ein frei stehendes Grundstück mit schöner Aussicht ist deshalb nicht automatisch Bauland.
§ 35 BauGB begünstigt bestimmte Vorhaben, die aufgrund ihrer Funktion in den Außenbereich gehören. Dazu zählen unter bestimmten Voraussetzungen etwa land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Anlagen der öffentlichen Versorgung oder einzelne Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien.
Ein neues Wohnhaus ohne Bezug zu einem privilegierten Betrieb zählt normalerweise nicht dazu. Sonstige Vorhaben können zwar im Einzelfall zugelassen werden. In der Praxis stehen einem neuen Wohnhaus jedoch häufig öffentliche Belange entgegen, zum Beispiel der Schutz der Landschaft oder die Vermeidung einer Splittersiedlung.
Besonderheiten gelten unter anderem für zulässigerweise errichtete Bestandsgebäude, deren Nutzung geändert, die ersetzt oder in begrenztem Umfang erweitert werden sollen. Solche Fälle sollten früh mit der Bauaufsichtsbehörde und einem im öffentlichen Baurecht erfahrenen Planer geprüft werden.
Ohne Bebauungsplan bauen heißt nicht ohne Baugenehmigung bauen
Die Begriffe klingen ähnlich, betreffen aber unterschiedliche Fragen:
– Der Bebauungsplan gehört zum Bauplanungsrecht. Er regelt, ob und in welchem städtebaulichen Rahmen auf einem Grundstück gebaut werden darf.
– Die Baugenehmigung bestätigt, dass ein konkretes Vorhaben die zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhält.
Auch wenn ein Haus nach § 34 BauGB grundsätzlich zulässig erscheint, muss daher in aller Regel ein Bauantrag gestellt werden. Ob kleinere Vorhaben genehmigungsfrei sind, richtet sich nach der Landesbauordnung. Genehmigungsfrei bedeutet außerdem nicht, dass beliebig gebaut werden darf: Abstandsflächen, Satzungen und andere Vorschriften gelten weiterhin.
So finden Sie heraus, was Sie auf dem Grundstück bauen dürfen
Bei einem Grundstückskauf sollten Sie sich nicht allein auf die Aussage „Kein Bebauungsplan vorhanden“ verlassen. Gehen Sie Schritt für Schritt vor:
1. Planungsrecht prüfen: Fragen Sie beim Bauamt nach Bebauungsplänen, laufenden Planverfahren und örtlichen Satzungen. Viele Kommunen veröffentlichen ihre Pläne auch in einem Geoportal.
2. Innen- oder Außenbereich klären: Lassen Sie bestätigen, nach welcher Vorschrift das Grundstück beurteilt wird.
3. Umgebung untersuchen: Erfassen Sie Nutzung, Geschosszahl, Gebäudehöhe, Bauweise und Stellung der prägenden Häuser in der Nachbarschaft.
4. Weitere Vorgaben einbeziehen: Dazu können Abstandsflächen, Baulasten, Denkmalschutz, Überschwemmungsgebiete, Naturschutz und die Erschließung gehören.
5. Bauvoranfrage stellen: Lassen Sie zentrale Fragen vorab verbindlich klären, etwa ob ein Wohnhaus mit bestimmter Größe, Geschosszahl und Position grundsätzlich zulässig ist.
Eine allgemeine Aussage des Bauamts kann bei der ersten Einschätzung helfen. Mehr Sicherheit bietet ein positiver Bauvorbescheid. Formulieren Sie die Bauvoranfrage möglichst konkret; eine pauschale Frage nach der Bebaubarkeit führt selten zu einer belastbaren Antwort.
Bauvoranfrage: der wichtigste Schritt vor dem Kauf
Ohne Bebauungsplan hängt die Bebaubarkeit an einer Einschätzung der Behörde. Genau diese Einschätzung lässt sich vorab verbindlich einholen. Die Bauvoranfrage ist der Antrag, der Bauvorbescheid die Antwort darauf. Anders als eine telefonische Auskunft des Bauamts bindet der Vorbescheid die Behörde.
Was der Vorbescheid leistet und was nicht
Der Bauvorbescheid ist ein vorweggenommener Teil der späteren Baugenehmigung. Die Behörde ist an ihn gebunden, solange er gilt und der spätere Bauantrag inhaltlich dem entspricht, was abgefragt wurde. Ändern Sie die Planung wesentlich, etwa bei Größe, Geschosszahl oder Stellung des Gebäudes, entfällt die Bindungswirkung.
Ein positiver Vorbescheid ist keine Baugenehmigung. Bauen dürfen Sie erst nach dem Bauantrag.
Was Sie abfragen sollten
Eine pauschale Frage nach der Bebaubarkeit bringt selten eine belastbare Antwort. Formulieren Sie stattdessen einzelne, konkrete Fragen. Bei einem Grundstück ohne Bebauungsplan sind das typischerweise:
- Ist das Grundstück dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB oder dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnen?
- Ist ein Wohnhaus mit einer Grundfläche von etwa X Quadratmetern, zwei Vollgeschossen und Satteldach planungsrechtlich zulässig?
- Ist die geplante Stellung des Gebäudes auf dem Grundstück zulässig?
- Ist die Erschließung gesichert, und welche Anschlüsse müssen noch hergestellt werden?
Je konkreter die Frage, desto belastbarer die Antwort. Umgekehrt gilt: Was Sie nicht gefragt haben, ist auch nicht entschieden.
Kosten, Dauer und Geltungsdauer
Die Gebühren richten sich nach dem Landesrecht und der kommunalen Gebührensatzung, eine bundesweit einheitliche Regelung gibt es nicht. Maßgeblich ist der Prüfaufwand, also die Zahl und die Komplexität der gestellten Fragen. Für eine überschaubare Anfrage zu einem Einfamilienhaus liegt die Gebühr meist im unteren dreistelligen Bereich, bei aufwendigen Fällen deutlich darüber. Ob die Gebühr später auf die Baugenehmigungsgebühr angerechnet wird, richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht.
Wie lange die Bearbeitung dauert, hängt von der Behörde und der Beteiligung der Gemeinde ab. Planen Sie mehrere Wochen bis einige Monate ein, gerade wenn die Einordnung Innenbereich oder Außenbereich strittig ist.
Der Bauvorbescheid gilt zeitlich begrenzt. In den meisten Bundesländern sind es drei Jahre ab Erteilung, einzelne Landesbauordnungen weichen davon ab. Wird innerhalb dieser Frist kein Bauantrag gestellt, erlischt der Vorbescheid. Eine Verlängerung ist auf schriftlichen Antrag möglich, muss aber vor Fristablauf beantragt werden. Rückwirkend geht das nicht.
Bauvoranfrage und Kaufvertrag
Die Bauvoranfrage kann auch der Verkäufer oder eine von ihm bevollmächtigte Person stellen. Welche Unterlagen und Zustimmungen erforderlich sind, richtet sich nach dem Landesrecht. Verlassen Sie sich in diesem Fall nicht auf eine Zusammenfassung, sondern lassen Sie sich den vollständigen Bescheid zeigen.
Entscheidend ist, welche Fragen gestellt wurden und ob sie zu Ihrem Vorhaben passen. Ein Vorbescheid für ein Doppelhaus hilft Ihnen wenig, wenn Sie freistehend bauen wollen.
Liegt beim Notartermin noch kein Vorbescheid vor, lässt sich das Risiko vertraglich abbilden, etwa über eine aufschiebende Bedingung oder ein befristetes Rücktrittsrecht für den Fall einer negativen Entscheidung. Verkäufer lassen sich darauf nicht immer ein. Lassen Sie solche Klauseln rechtlich prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Kein Bebauungsplan: gut oder schlecht?
Ein Grundstück ohne Bebauungsplan ist weder automatisch ein Glücksfall noch ein schlechtes Grundstück. Es bietet Chancen, verlangt aber eine genauere Prüfung.
| Möglicher Vorteil | Möglicher Nachteil |
|---|---|
| Das Vorhaben ist nicht an jede einzelne Festsetzung eines Bebauungsplans gebunden. | Die zulässige Bebauung lässt sich vor der Behördenprüfung schwerer vorhersagen. |
| Innerhalb des von der Umgebung gesetzten Rahmens kann planerischer Spielraum bestehen. | Welche Gebäude die nähere Umgebung prägen, kann unterschiedlich beurteilt werden. |
| Baulücken im Innenbereich können auch ohne neuen Bebauungsplan geschlossen werden. | Grundstücke am Ortsrand können bereits zum Außenbereich gehören. |
| Neue gesetzliche Abweichungsmöglichkeiten können zusätzlichen Wohnungsbau erleichtern. | Eine Abweichung setzt häufig die Zustimmung der Gemeinde voraus und schafft keinen automatischen Anspruch. |
Für Kaufinteressenten liegt das größte Risiko in der Unsicherheit. Ein vermeintlich günstiges Grundstück kann teuer werden, wenn das gewünschte Haus nicht genehmigt wird oder hohe Kosten für Erschließung und Planung entstehen. Ein Bauvorbescheid vor dem notariellen Kauf senkt dieses Risiko erheblich.
Was ändert der Bau-Turbo?
Mit den neuen Regelungen im Baugesetzbuch haben Gemeinden mehr Spielraum, Wohnungsbau zu ermöglichen. Für Grundstücke ohne Bebauungsplan sind vor allem § 34 Abs. 3b und § 246e BauGB interessant.
Nach § 34 Abs. 3b BauGB kann mit Zustimmung der Gemeinde vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden, wenn ein Wohngebäude errichtet werden soll und das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
§ 246e BauGB erlaubt bis zum 31. Dezember 2030 ebenfalls Abweichungen zugunsten des Wohnungsbaus. Die Vorschrift kann für neue Wohngebäude, die Schaffung zusätzlichen Wohnraums in bestehenden Gebäuden und bestimmte Nutzungsänderungen eingesetzt werden. Im Außenbereich gilt sie nur für Vorhaben mit räumlichem Zusammenhang zu bereits beplanten oder nach § 34 BauGB zu beurteilenden Flächen.
Die Regelungen sind nicht allgemein auf Mehrfamilienhäuser oder große Wohnprojekte begrenzt. Auch ein einzelnes Wohnhaus kann grundsätzlich erfasst sein. Ob die Gemeinde den neuen Spielraum nutzt, entscheidet sie anhand ihrer städtebaulichen Ziele und des konkreten Vorhabens.
Für die Zustimmung gilt grundsätzlich eine Dreimonatsfrist. Verweigert die Gemeinde ihre Zustimmung nicht innerhalb dieser Frist nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde, gilt die Zustimmung als erteilt. Beteiligt die Gemeinde zuvor die Öffentlichkeit, verlängert sich die Frist um die Dauer dieser Beteiligung. Auch eine fingierte Zustimmung ist noch keine Baugenehmigung. Die Bauaufsichtsbehörde muss das Vorhaben weiterhin prüfen.
Häufige Fragen zum Bauen ohne Bebauungsplan
Darf ich bauen, wenn kein Bebauungsplan vorliegt?
Ja, das kann möglich sein. Im unbeplanten Innenbereich richtet sich die Zulässigkeit meist nach § 34 BauGB. Das Gebäude muss sich grundsätzlich in die nähere Umgebung einfügen und die Erschließung muss gesichert sein. Im Außenbereich gelten wesentlich strengere Regeln.
Ist eine Baulücke automatisch bebaubar?
Nein. Auch bei einer Baulücke müssen die planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein. Große Lücken oder Flächen am Ortsrand können trotz benachbarter Häuser dem Außenbereich zugeordnet werden.
Gibt der Flächennutzungsplan ein Baurecht?
Der Flächennutzungsplan ersetzt keinen Bebauungsplan und begründet für private Eigentümer in der Regel kein unmittelbares Baurecht. Er zeigt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung der Gemeinde. Im Außenbereich können seine Darstellungen bei der Beurteilung eines Vorhabens eine wichtige Rolle spielen.
Kann die Gemeinde ein Vorhaben nach § 34 BauGB ablehnen?
Ja. Das ist etwa möglich, wenn sich das Gebäude nicht in die nähere Umgebung einfügt, die Erschließung nicht gesichert ist, das Ortsbild beeinträchtigt wird oder andere öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen.
Sollte ich ein Grundstück ohne Bebauungsplan kaufen?
Erst dann, wenn die gewünschte Nutzung hinreichend geklärt ist. Lassen Sie die planungsrechtliche Einordnung prüfen und erwägen Sie eine Bauvoranfrage. Der Kaufvertrag kann gegebenenfalls so gestaltet werden, dass die Bebaubarkeit berücksichtigt wird; hierzu sollten Sie rechtlichen Rat einholen.
Was kostet eine Bauvoranfrage?
Die Gebühr richtet sich nach Landesrecht und kommunaler Gebührensatzung und hängt vom Prüfaufwand ab. Für ein Einfamilienhaus liegt sie häufig im unteren dreistelligen Bereich. In mehreren Bundesländern wird sie später teilweise auf die Baugenehmigungsgebühr angerechnet.<
Wie lange gilt ein Bauvorbescheid?
In den meisten Bundesländern drei Jahre ab Erteilung, einzelne Landesbauordnungen regeln es abweichend. Wird in dieser Zeit kein Bauantrag gestellt, erlischt der Vorbescheid. Eine Verlängerung muss vor Fristablauf schriftlich beantragt werden.
Fazit Bauen ohne Bebauungsplan
Bauen ohne Bebauungsplan ist vor allem im unbeplanten Innenbereich möglich. Dort gibt die nähere Umgebung den Rahmen für Nutzung, Größe, Bauweise und Position des Gebäudes vor. Im Außenbereich sind neue Wohnhäuser dagegen nur in besonderen Fällen zulässig.
Vor einem Grundstückskauf sollten Sie klären, welchem Bereich das Grundstück zugeordnet ist, welche Satzungen gelten und ob die Erschließung gesichert werden kann. Eine konkrete Bauvoranfrage schafft deutlich mehr Sicherheit als die bloße Hoffnung, dass sich das Wunschhaus schon in die Nachbarschaft einfügen wird.
Hinweis: Der Artikel erläutert die allgemeinen Regeln des Bauplanungsrechts. Die Genehmigungsfähigkeit eines konkreten Vorhabens hängt von den örtlichen Verhältnissen, dem Landesrecht und weiteren Vorschriften ab.
