Mietkauf: Beispielrechnung, Ablauf und Risiken

Einziehen, später kaufen und mit den monatlichen Zahlungen bereits einen Teil des Kaufpreises abtragen: Mietkauf klingt zunächst nach einem einfachen Weg ins Eigenheim. Interessant ist das Modell vor allem für Menschen, denen Eigenkapital fehlt oder die aktuell keine klassische Baufinanzierung erhalten.

Ob das Angebot wirklich trägt, zeigt sich jedoch erst bei einem Blick auf die gesamte Rechnung. Entscheidend sind der angerechnete Anteil der Monatsrate, die Schlussrate, der vereinbarte Kaufpreis und die Frage, wer während der Mietphase für Reparaturen aufkommt. Auch der spätere Immobilienkredit muss von Anfang an mitgedacht werden.

Im Video erklärt Daniel Korth, welche Zahlungen beim Mietkauf entstehen, wie sich ein Angebot durchrechnen lässt und welche Vertragsrisiken häufig übersehen werden.

Was ist Mietkauf?

Mietkauf verbindet die Nutzung einer Immobilie mit ihrem späteren Erwerb. Sie ziehen zunächst als Mieter in das Haus oder die Wohnung ein. Gleichzeitig wird vereinbart, zu welchem Preis und unter welchen Bedingungen das Eigentum später auf Sie übergeht.

Ihre monatliche Zahlung besteht meist aus zwei Teilen:

– dem Mietanteil für die Nutzung der Immobilie und
– dem Tilgungsanteil, der auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet wird.

Zusätzlich können eine Anzahlung, Sonderzahlungen und eine Schlussrate vereinbart werden. Wie hoch diese Beträge ausfallen und wann sie fällig werden, ergibt sich allein aus dem Vertrag. Einen einheitlichen gesetzlichen Standard für Mietkaufmodelle gibt es nicht.

Klassischer Mietkauf und Optionskauf

Beim klassischen Mietkauf verpflichten sich die Parteien in der Regel bereits zu Beginn zum späteren Eigentumsübergang. Der Käufer kann deshalb nicht ohne Weiteres aussteigen, wenn sich Beruf, Familie oder finanzielle Situation ändern.

Beim Optionskauf erhält der Mieter dagegen das Recht, die Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu kaufen. Er kann die Option verstreichen lassen. Bereits gezahlte Optionsprämien oder Aufschläge werden dann je nach Vertrag jedoch nicht zurückgezahlt.

Wie funktioniert Mietkauf bei einem Haus?

Der genaue Ablauf hängt vom Vertrag ab. Meist lassen sich sechs Schritte unterscheiden:

1. Immobilie und Kaufpreis werden geprüft. Der vereinbarte Preis sollte mit dem tatsächlichen Marktwert verglichen werden.
2. Die Parteien legen Laufzeit und Zahlungen fest. Dazu gehören Anzahlung, Mietanteil, Tilgungsanteil, Sonderzahlungen und Schlussrate.
3. Der Vertrag wird rechtlich gestaltet und beurkundet. Verpflichtet er zum späteren Grundstückskauf, ist nach § 311b BGB eine notarielle Beurkundung nötig.
4. Der Mietkäufer zieht ein und zahlt die vereinbarten Raten. Eigentümer bleibt zunächst der Verkäufer.
5. Am Ende der Laufzeit wird der offene Betrag beglichen. Häufig ist dafür eine Baufinanzierung erforderlich.
6. Das Eigentum wird übertragen. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Die Monatsrate allein sagt wenig darüber aus, ob ein Angebot günstig ist. Lassen Sie sich deshalb immer den vollständigen Zahlungsplan geben.

Mietkauf: Beispielrechnung für ein Haus

Die folgende Rechnung zeigt, wie sich Anzahlung, Monatsrate und Schlussrate zusammensetzen können. Sie ist bewusst vereinfacht und dient nur zur Orientierung.

Nach der Anzahlung bleiben 285.000 Euro offen. Davon sollen 30.000 Euro erst am Ende als Schlussrate bezahlt werden. Über die monatlichen Tilgungsanteile müssen somit 255.000 Euro angespart werden.

255.000 Euro ÷ 180 Monate = rund 1.417 Euro Tilgungsanteil pro Monat

Zusammen mit dem Mietanteil von 500 Euro ergibt sich eine monatliche Gesamtzahlung von rund 1.917 Euro.

Gesamtrechnung über 15 Jahre

Für eine Immobilie mit einem vereinbarten Kaufpreis von 300.000 Euro fließen in diesem Beispiel insgesamt 390.000 Euro. Die Differenz von 90.000 Euro ist der Mietanteil für 15 Jahre. Sie ist nicht automatisch mit Kreditzinsen gleichzusetzen.

Noch nicht enthalten sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, mögliche Maklerkosten, Versicherungen, Nebenkosten, Instandhaltung und die Kosten einer Finanzierung der Schlussrate. Einen Überblick über diese Ausgaben bietet der Beitrag zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb.

Was die Beispielrechnung noch nicht zeigt

Ein Mietkaufangebot lässt sich erst beurteilen, wenn Sie zusätzlich diese Fragen beantworten:

– Entspricht der Kaufpreis dem heutigen Marktwert der Immobilie?
– Bleibt der Kaufpreis bis zum Eigentumsübergang fest?
– Welche Zahlungen werden vollständig auf den Kaufpreis angerechnet?
– Wer erhält bereits gezahlte Tilgungsanteile, wenn der Vertrag vorzeitig endet?
– Wer bezahlt Reparaturen und Modernisierungen während der Mietphase?
– Ist die Schlussrate mit realistischen Annahmen finanzierbar?

Liegt der vereinbarte Kaufpreis deutlich über dem Marktwert, kann dieser Aufschlag stärker ins Gewicht fallen als der Unterschied zwischen zwei Finanzierungsangeboten.

Wie viel von der Miete wird beim Mietkauf angerechnet?

Es gibt keinen allgemein vorgeschriebenen Prozentsatz. Der Vertrag muss klar trennen, welcher Teil der monatlichen Zahlung als Miete gilt und welcher Teil den Kaufpreis reduziert.

Ein Beispiel: Zahlen Sie monatlich 1.800 Euro und werden davon 1.200 Euro angerechnet, sinkt der offene Kaufpreis jeden Monat um 1.200 Euro. Die übrigen 600 Euro bezahlen Sie für die Nutzung der Immobilie.

Je niedriger der Tilgungsanteil ist, desto langsamer verringert sich der Restkaufpreis. Prüfen Sie deshalb nicht nur die Gesamtrate, sondern lassen Sie sich für jeden Monat nachvollziehbar ausweisen:

– Mietanteil
– Tilgungsanteil
– verbleibender Kaufpreis
– mögliche Gebühren oder Optionsprämien

Eine pauschale Empfehlung, wonach immer ein bestimmter Prozentsatz angerechnet werden müsse, greift zu kurz. Entscheidend ist, ob Kaufpreis, Mietanteil, Laufzeit und Schlussrate zusammen wirtschaftlich sinnvoll sind.

Ist ein Haus auf Mietkauf ohne Anzahlung möglich?

Ein Mietkauf ohne Anzahlung ist grundsätzlich möglich, wenn der Verkäufer sich darauf einlässt. Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie ohne eigene Mittel auskommen.

Je nach Vertrag können früh Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie weitere Kaufnebenkosten anfallen. Hinzu kommen Umzug, Versicherungen, laufende Nebenkosten und möglicherweise Reparaturen. Dafür brauchen Sie Rücklagen.

Auch fehlendes Eigenkapital löst sich durch den Mietkauf nicht automatisch. Wird am Ende eine Schlussrate fällig, prüft die Bank Ihre Finanzierung zu diesem späteren Zeitpunkt neu. Einkommen, Ausgaben, Bonität, Immobilienwert und das dann geltende Zinsniveau entscheiden darüber, ob Sie den Kredit erhalten.

Mietkauf kann den Kapitalbedarf zeitlich verschieben. Er ersetzt keine langfristig tragfähige Finanzierung. Wer wegen fehlender Rücklagen über das Modell nachdenkt, sollte es auch mit einer [Hausfinanzierung ohne Eigenkapital](https://wohnen-und-finanzieren.de/blog/haus-finanzieren-ohne-eigenkapital) vergleichen.

Welche Kosten entstehen beim Mietkauf?

Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent. Bei einem verbindlichen Vertrag kann sie schon ausgelöst werden, wenn der Anspruch auf Übereignung entsteht. Die spätere Eintragung als Eigentümer ist dafür nicht zwingend abzuwarten. Beim Optionskauf kommt es auf die genaue rechtliche Gestaltung an.

Mietkaufvertrag: Diese Punkte müssen geregelt sein

Ein Mietkaufvertrag greift über viele Jahre in Ihre finanzielle und persönliche Planung ein. Er sollte mindestens folgende Punkte eindeutig beantworten:

– Wie hoch sind Kaufpreis, Anzahlung, Mietanteil und Tilgungsanteil?
– Bleibt der Kaufpreis fest oder kann er angepasst werden?
– Wann wird die Schlussrate fällig?
– Sind Sonderzahlungen oder ein früherer Kauf möglich?
– Wer trägt Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierungen?
– Was gilt bei Mängeln an der Immobilie?
– Was geschieht bei Zahlungsverzug, Arbeitslosigkeit, Krankheit, Trennung oder Tod?
– Darf der Vertrag auf eine andere Person übertragen werden?
– Was passiert mit bereits geleisteten Zahlungen bei einem Ausstieg?
– Wie wird der Erwerbsanspruch im Grundbuch gesichert?
– Was geschieht bei einer Insolvenz oder einem Weiterverkauf durch den Eigentümer?

Der Notar beurkundet den Vertrag, erläutert seine rechtliche Tragweite und achtet auf eine rechtlich wirksame Gestaltung. Er vertritt jedoch nicht einseitig Ihre wirtschaftlichen Interessen. Lassen Sie den Entwurf deshalb zusätzlich unabhängig rechtlich und finanziell prüfen.

Warum die Auflassungsvormerkung wichtig ist

Eine Auflassungsvormerkung kann Ihren Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung im Grundbuch sichern. Nach § 883 BGB sind spätere Verfügungen insoweit unwirksam, wie sie den gesicherten Anspruch beeinträchtigen würden. Das ist besonders wichtig, wenn der Verkäufer die Immobilie weiterverkauft oder insolvent wird.

Die Vormerkung schützt allerdings nicht automatisch jede Anzahlung und jeden bereits gezahlten Tilgungsbetrag. Lassen Sie gesondert klären, wie diese Zahlungen abgesichert sind.

Wer ist während des Mietkaufs Eigentümer?

Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch bleibt der Verkäufer Eigentümer. Als Mietkäufer können Sie die Immobilie bewohnen, verfügen aber nicht automatisch über alle Rechte eines Eigentümers.

Größere Umbauten, ein Anbau oder eine umfassende Modernisierung brauchen deshalb in der Regel die Zustimmung des Eigentümers. Bei einer Eigentumswohnung kommen die Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzu.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Instandhaltung. In einem normalen Mietverhältnis trägt der Vermieter viele größere Pflichten. Mietkaufverträge verlagern Kosten teilweise auf den Mietkäufer. Im ungünstigsten Fall bezahlen Sie ein neues Dach oder eine neue Heizung, obwohl Ihnen die Immobilie noch nicht gehört. Die Verteilung muss vor der Unterschrift klar sein.

Vorteile und Nachteile beim Mietkauf

Die größten Risiken beim Mietkauf

Die Schlussrate lässt sich später nicht finanzieren

Eine Bank ist nicht verpflichtet, die Schlussrate zu finanzieren, nur weil Sie Ihre Mietkaufraten jahrelang pünktlich gezahlt haben. Sie bewertet Ihre finanzielle Situation und die Immobilie neu. Steigen die Zinsen oder sinkt Ihr Einkommen, kann die Finanzierung teurer werden oder scheitern.

Der Verkäufer wird insolvent

Ohne eine passende Grundbuchsicherung kann Ihr Anspruch auf die Immobilie gefährdet sein. Auch mit Vormerkung muss geprüft werden, wie Anzahlungen und Tilgungsanteile geschützt sind.

Sie müssen vorzeitig aussteigen

15 Jahre sind eine lange Zeit. Arbeitsplatzwechsel, Trennung, Krankheit oder ein Pflegefall können die Lebensplanung verändern. Regeln Sie vorab, ob der Vertrag übertragen werden kann, welche Kündigungsrechte bestehen und was mit dem bereits gezahlten Geld geschieht.

Die Immobilie ist zu teuer oder sanierungsbedürftig

Mietkaufangebote sind seltener als gewöhnliche Kaufangebote. Eine geringe Auswahl darf nicht dazu führen, dass Sie einen überhöhten Preis oder erhebliche Mängel akzeptieren. Lassen Sie den Marktwert und den baulichen Zustand unabhängig prüfen.

Sie tragen Kosten ohne Eigentümerrechte

Übernimmt der Mietkäufer früh Instandhaltung und Sanierung, trägt er bereits einen Teil des Eigentümerrisikos. Das Eigentum erhält er trotzdem erst später.

Haus, Eigentumswohnung oder Grundstück per Mietkauf

Mietkauf eines Hauses

Prüfen Sie das Gebäude wie bei einem gewöhnlichen Kauf. Ein unabhängiger Gutachter kann Feuchtigkeit, Schäden an Dach und Fassade, veraltete Haustechnik und absehbare Sanierungen erkennen. Auch Energieverbrauch, Dämmung und Heizungszustand beeinflussen Ihre laufenden Kosten.

Eigentumswohnung per Mietkauf

Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie zusätzlich Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlungen prüfen. Größere beschlossene oder absehbare Sanierungen können zu zusätzlichen Zahlungen führen. Klären Sie außerdem, welche Mitwirkungsrechte Sie vor dem Eigentumsübergang haben.

Grundstück per Mietkauf

Auch ein Grundstück kann Gegenstand eines Mietkaufmodells sein. Prüfen Sie vorab Baurecht, Erschließung, Bodenbeschaffenheit und die vertraglich erlaubte Nutzung. Wer schon vor dem Eigentumsübergang bauen möchte, braucht eine besonders sorgfältige rechtliche und finanzielle Gestaltung.

Mietkauf und Baufinanzierung vergleichen

Vergleichen Sie nicht nur Mietkaufrate und Kreditrate. Stellen Sie für beide Varianten sämtliche Zahlungen gegenüber:

– Eigenkapital oder Anzahlung
– monatliche Belastung
– nicht angerechneter Mietanteil beziehungsweise Kreditzinsen
– Kaufnebenkosten
– Instandhaltung
– Restschuld oder Schlussrate
– Wert und Zustand der Immobilie
– Kosten und Folgen eines vorzeitigen Ausstiegs

Bei einem Immobiliendarlehen weist der Vertrag einen effektiven Jahreszins aus. Beim Mietkauf fehlt eine vergleichbare Standardkennzahl. Eine Baufinanzierungsberatung kann die Zahlungsströme des Angebots durchrechnen und einer klassischen Finanzierung gegenüberstellen.

Prüfen Sie außerdem Alternativen: ein günstigeres Objekt, eine andere Lage, mehr Zeit zum Aufbau von Eigenkapital oder passende Förderprogramme. Wer heute keinen Kredit erhält, sollte die Ursache kennen. Ein Mietkauf verschiebt manche Anforderungen lediglich auf das Ende der Laufzeit.

Rückmietverkauf – Haus verkaufen und wohnen bleiben

Während beim Mietkauf ein Mieter die Möglichkeit erhält, nach einer bestimmten Mietphase die Immobilie zu kaufen, verkauft beim Rückmietkauf ein Eigentümer seine Immobilie und mietet sie sofort zurück.

Der Rückmietverkauf kann eine sinnvolle Lösung für ältere Menschen oder Personen in finanziellen Schwierigkeiten sein, die Liquidität schaffen wollen, ohne das gewohnte Wohnumfeld zu verlassen. Als Eigentümer verkaufen sie ihre Immobilie und mieten sie gleichzeitig zurück.

Experteninterview mit Dr. Henryk Seeger

Häufige Fragen zum Mietkauf

Wie funktioniert Mietkauf einfach erklärt?

Sie mieten eine Immobilie und vereinbaren zugleich ihren späteren Kauf. Ein vertraglich festgelegter Teil Ihrer monatlichen Zahlung wird auf den Kaufpreis angerechnet. Am Ende bleibt häufig eine Schlussrate, die Sie aus eigenen Mitteln oder mit einem Immobilienkredit bezahlen.

Kann man ein Haus per Mietkauf ohne Anzahlung kaufen?

Ja, wenn der Verkäufer keine Anzahlung verlangt. Trotzdem benötigen Sie Geld für Nebenkosten, Rücklagen und möglicherweise die spätere Schlussrate. Ohne Anzahlung bedeutet daher nicht ohne finanzielles Polster.

Wie viel Miete wird beim Mietkauf angerechnet?

Das bestimmt der Vertrag. Es gibt keinen festen gesetzlichen Prozentsatz. Achten Sie darauf, dass Miet- und Tilgungsanteil getrennt ausgewiesen werden und der verbleibende Kaufpreis jederzeit nachvollziehbar ist.

Braucht ein Mietkaufvertrag einen Notar?

Verpflichtet der Vertrag eine Partei zum späteren Erwerb oder zur Übertragung eines Grundstücks, muss er grundsätzlich notariell beurkundet werden. Bei Optionsmodellen hängt die Beurkundungspflicht von der konkreten Gestaltung ab.

Kann man aus einem Mietkaufvertrag aussteigen?

Beim klassischen Mietkauf besteht meist eine Kaufverpflichtung. Ein Ausstieg richtet sich nach dem Vertrag und kann zum Verlust bereits gezahlter Beträge oder zu weiteren Forderungen führen. Beim Optionskauf können Sie auf den Kauf verzichten, verlieren je nach Vereinbarung aber Optionsprämien oder Aufschläge.

Wann lohnt sich Mietkauf?

Mietkauf kann infrage kommen, wenn der Kaufpreis marktgerecht ist, ein großer Teil der Monatszahlung angerechnet wird, die Schlussrate realistisch finanzierbar bleibt und Ihre Rechte sauber abgesichert sind. Er ist selten die günstigste Lösung und sollte immer mit einer klassischen Finanzierung verglichen werden.

Fazit: Mietkauf nur mit vollständiger Rechnung

Mietkauf kann den Einstieg ins Eigenheim ermöglichen, wenn eine klassische Finanzierung derzeit nicht passt. Die niedrige Einstiegshürde darf jedoch nicht über die langfristige Verpflichtung hinwegtäuschen.

Prüfen Sie vor allem den Marktwert, den echten Mietanteil, die Schlussrate, Ihre Ausstiegsmöglichkeiten und die Absicherung im Grundbuch. Erst wenn sämtliche Zahlungen und Risiken auf dem Tisch liegen, lässt sich beurteilen, ob das Angebot zu Ihrer Lebensplanung und Ihrem Budget passt.

Quellen der Aktualisierung

• § 311b BGB: Verträge über Grundstücke
• § 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung
• § 1 GrEStG: Erwerbsvorgänge

Aktualisiert am 01.10.2026