Grundstück vermessen: Kosten und Ablauf der Vermessung

Wo fängt mein Grundstück an und wo hört es auf? Eine exakte Vermessung sorgt für Klarheit und bildet das Fundament für alles, was mit dem Grundstück passiert: Kauf, Verkauf, Bebauung, Teilung oder die Klärung von Grenzverläufen.

Wann ist eine Grundstücks­vermessung wichtig?

Ein schief gesetzter Zaun, ein geerbtes Stück Land ohne klare Grenzen oder eine bevorstehende Grundstücksteilung: Es gibt einige Situationen, in denen eine Grundstücksvermessung nicht nur sinnvoll, sondern auch Pflicht ist. In vielen Fällen liegen dem Katasteramt aber bereits Flurkarten und amtliche Messdaten vor – dann reicht ein Blick ins Liegenschaftskataster. Eine neue Vermessung wird nur nötig, wenn

• ein Grundstück geteilt oder neu zugeschnitten werden soll,
• die Messdaten schon veraltet sind,
• die Grenzzeichen fehlen oder unleserlich sind,
• es zu einem Streit über den Grenzverlauf kommt.

Auch beim Verkauf eines Grundstücks ist nicht automatisch eine neue Vermessung nötig – wohl aber, wenn die genauen Grenzen unklar sind oder nur eine Teilfläche veräußert wird.

Wie können die Daten einer Grundstücksvermessung veraltet sein?

Tatsächlich können Messdaten ungenau oder fehlerhaft sein. So wurden z. B. ältere Grundstücksvermessungen oft mit weniger präzisen Methoden durchgeführt. Moderne GPS-gestützte Verfahren erreichen Genauigkeiten im Zentimeterbereich.

Hinzu kommt, dass in manchen Fällen Grenzverläufe zwar digitalisiert oder im Kataster angepasst wurden, das Gelände selbst aber nie neu vermessen wurde. Und selbst wenn die Daten ursprünglich korrekt waren, können sie heute überholt sein. Denn ein Grundstück verändert sich. Es wird bebaut, geteilt, umgestaltet oder neu eingefriedet.

Welche Arten der Vermessung gibt es?

Je nach Anlass und Ziel unterscheidet das Vermessungsrecht verschiedene Arten der Grundstücksvermessung. Einige sind gesetzlich vorgeschrieben, andere dienen der Orientierung oder der Aktualisierung des Katasters.

Urvermessung – die erste Erfassung

Wenn ein Grundstück noch nicht im Liegenschaftskataster erfasst ist, z. B. bei neu erschlossenem Bauland oder ehemals landwirtschaftlich genutzten Flächen, braucht es eine Urvermessung. Dabei wird das Grundstück zum ersten Mal exakt erfasst, die Grenzen werden festgelegt und amtlich dokumentiert. Erst danach kann es offiziell als Flurstück geführt und genutzt werden. Die Urvermessung kommt im Alltag jedoch relativ selten vor, da der Großteil der Grundstücke heute bereits erfasst ist.

Neuvermessung oder Zerlegungsvermessung – bei Teilung oder Neuzuschnitt

Soll ein Grundstück geteilt oder neu zugeschnitten werden, entstehen neue Flurstücke mit eigenständigen Grenzen, die dann ins Grundbuch eingetragen werden. Dafür ist eine Neuvermessung bzw. Zerlegungsvermessung oder auch Teilungsvermessung erforderlich.

Wenn aber mehrere Grundstücke zu einem neuen Flurstück zusammengelegt werden, ist in der Regel keine Neuvermessung nötig. Die Zusammenlegung erfolgt dann auf Grundlage der Katasterunterlagen und durch eine entsprechende Grundbuchumschreibung.

Fortführungsvermessung: Wenn sich etwas ändert

Wer auf seinem Grundstück baut, anbaut oder andere größere Veränderungen vornimmt, muss diese Änderungen im Kataster nachvollziehbar machen. Hier kommt die Fortführungsvermessung ins Spiel. Damit bleibt das Kataster immer aktuell.

Grenzfeststellung / Grenzvermessung: Wenn Klarheit gefragt ist

Fehlen Grenzsteine, ist der Grenzverlauf unklar oder wird von Nachbarn bestritten, schafft nur eine amtliche Grenzfeststellung Rechtssicherheit. Dabei werden die vorhandenen Katasterdaten überprüft, im Gelände abgeglichen und wenn nötig neue Grenzzeichen gesetzt. Besonders wichtig ist diese Grenzvermessung auch bei bevorstehenden Bauvorhaben nah an der Grundstücksgrenze.

Gebäudeeinmessung – Pflicht nach Neubau (je nach Bundesland)

In vielen Bundesländern ist es Pflicht, ein neu errichtetes Gebäude innerhalb weniger Monate nach Fertigstellung einmessen zu lassen. Die sogenannte Gebäudeeinmessung dokumentiert die exakte Lage, Form und Größe des Hauses im Liegenschaftskataster.

Grenzanzeige: Nur zur Orientierung

Eine Grenzanzeige ist ein nicht hoheitliches Vermessungsverfahren, das lediglich der Orientierung dient, z. B. vor dem Bau eines Zauns oder einer Mauer. Dabei zeigt ein Vermessungsingenieur anhand der Katasterdaten den Grenzverlauf eines Grundstücks – meist mit temporären Markierungen wie Holzpflöcken oder Farbspray.

Wie werden Grundstücke vermessen?

1. Sie beauftragen Vermessungsamt bzw. -ingenieur

Vermessungen dürfen nur öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) durchführen. In einigen Bundesländern übernehmen auch Katasterämter selbst diese Aufgabe.

2. Katasterdaten und Unterlagen werden vorbereitet

Vor dem Termin beschafft sich das Vermessungsbüro alle relevanten Kataster- und Grundstücksdaten, prüft Unterlagen zu früheren Vermessungen sowie Eigentumsnachweise und klärt, ob weitergehende Genehmigungen erforderlich sind (z. B. bei Grenzänderungen oder Teilungen).

3. Die Vermessung findet statt

Mit modernster Technik (GPS, Tachymeter, Laserscanner) werden Grundstücksgrenzen, Gebäude oder geplante Bauflächen exakt eingemessen. Bei Grenzvermessungen werden die Nachbarn nach den landesrechtlichen Vorschriften eingeladen und die Grenzpunkte gemeinsam vor Ort nachvollzogen sowie ggf. mit Grenzzeichen versehen.

4. Messdaten werden dokumentiert

Danach werden die gesammelten Daten ausgewertet und mit amtlichen Unterlagen abgeglichen. Es werden Vermessungsunterlagen wie Lagepläne und Veränderungsnachweise und bei Grenzfeststellungen auch eine Grenzniederschrift angefertigt. Das Ergebnis wird allen beteiligten Grundstückseigentümern mitgeteilt.

5. Daten werden ins Liegenschaftskataster eingetragen

Zum Abschluss übermittelt der Vermessungsingenieur die Ergebnisse an das zuständige Katasteramt. Dort werden die neuen Daten ins amtliche Liegenschaftskataster übernommen. Erst mit dieser Eintragung ist die Vermessung amtlich wirksam.

Wie lange dauert die Vermessung eines Grundstücks?

Die Vermessung selbst (also der Termin vor Ort) ist in der Regel an einem Tag erledigt. Bis zur amtlichen Eintragung ins Liegenschaftskataster vergehen allerdings insgesamt eher vier bis zwölf Wochen. Bei komplexen Verfahren wie einer Teilungsvermessung oder Grenzfeststellung kann es auch länger werden.

Was kostet es, ein Grundstück vermessen zu lassen?

Grundlage für die Kostenberechnung ist die Vermessungsgebührenordnung des Landes, in dem das Grundstück liegt. Wie hoch die Kosten genau ausfallen, hängt vom Umfang der Vermessung und der Grundstücksgröße bzw. -form ab. Dazu kommen Aufschläge für bestimmte Leistungen, z. B. bei aufwendigen Grenzverhandlungen oder bei schlecht zugänglichem Gelände.

Es gibt leistungsspezifische Pauschalen: Für Urvermessung, Neuvermessung, Grenzfeststellung etc. gelten unterschiedliche Sätze. So kann eine Gebäudeeinmessung etwa nur 500 € kosten, während Sie für die gesamten Messungen beim Hausbau 2.000 bis 3.000 € zahlen.

Hier ein paar grobe Angaben für eine erste Orientierung (die Richtwerte basieren auf den Landesgebührenordnungen der Bundesländer):

Grundstück vermessen lassen: Wer trägt die Kosten?

Normalerweise bezahlt derjenige, der die Vermessung in Auftrag gibt, in der Regel also der Eigentümer. Bei einem Grundstücksverkauf kann aber auch vertraglich geregelt werden, dass Verkäufer und Käufer sich die Kosten teilen.

Wird eine Grenzvermessung zwischen zwei Nachbarn vorgenommen, beteiligen sich meist beide Seiten an den Kosten. In einigen Bundesländern ist dies sogar gesetzlich festgelegt und der Gebührenbescheid wird auf beide Eigentümer aufgeteilt.

Kann man die Vermessung steuerlich absetzen?

Für private Bauherren sind Vermessungskosten in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Anders sieht es bei vermieteten Immobilien oder gewerblichen Projekten aus: Hier können die Kosten als Betriebsausgaben oder Herstellungskosten geltend gemacht werden.