Gewerbeimmobilie finanzieren als Privatperson

Eine Gewerbeimmobilie kaufen? Das klingt nach großer Firma, Business-Plan und komplizierten Krediten. Tatsächlich können aber auch Privatpersonen ein Gewerbeobjekt finanzieren. Aber der Weg zum passenden Gewerbekredit unterscheidet sich deutlich von einem Wohnhauskredit. Banken prüfen strenger, Zinssätze sind meist höher und der Eigenkapitalbedarf ist größer. Hier erfahren Sie, wie Sie als Privatperson eine Gewerbeimmobilie finanzieren können und worauf Sie dabei achten müssen.

Gewerbeimmobilie kaufen als Privatperson – geht das überhaupt?

Die kurze Antwort lautet: Ja, das ist möglich. Aber es läuft anders ab als bei einem klassischen Wohnhauskredit.

Bei der Finanzierung einer Gewerbeimmobilie schaut die Bank genauer hin. Grund dafür ist das höhere Risiko von Leerstand, Mietausfällen und Wertverlust gewerblich genutzter Objekte. Das wiederum wirkt sich auf die Finanzierungsbedingungen aus. Zwei Dinge werden besonders streng geprüft:

1. Die Immobilie selbst: Lage, Zustand, Mietpotenzial und Anschlussnutzung sind entscheidend. Ein leerstehendes Ladenlokal in schlechter Lage ist für die Bank riskanter als ein gut vermieteter Bürokomplex.
2. Ihre Zahlungsfähigkeit: Neben Ihrer Bonität und dem Einkommen zählt auch Ihr Eigenkapitalanteil – meist fordern Banken mindestens 20 bis 40 % des Kaufpreises als Eigenleistung. Zudem wird geprüft, ob Sie selbst nutzen oder vermieten wollen.

Was zählt eigentlich als Gewerbeimmobilie?

Geht es um die Kreditvergabe, unterscheidet die Bank klar zwischen Wohn- und Gewerbeobjekten: Gewerbeimmobilien sind alle Gebäude oder Flächen, die nicht zum dauerhaften Wohnen gedacht sind, sondern der gewerblichen Nutzung dienen. Das können eigene Geschäftsräume sein oder vermietete Flächen, mit denen Einnahmen erzielt werden. Als Wohnimmobilien gelten hingegen alle Gebäude oder Gebäudeteile, die dauerhaft zum Wohnen gedacht sind, wie Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften & Co.

Beispiele für Gewerbeimmobilien:

• Bürogebäude
• Lagerhallen oder Logistikimmobilien
• Ladenlokale und Einzelhandelsflächen
• Praxisräume (z. B. Arztpraxis, Kanzlei)
• Mischimmobilien (z. B. ein Wohnhaus mit Ladenfläche im Erdgeschoss) 

Darauf achten Banken bei der Finanzierung für Gewerbeimmobilien

Die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich in vielen Punkten von einem klassischen Wohnhauskredit. Konkret bedeutet das:

• Mehr Eigenkapital wird gefordert, oft 20 bis 40 % des Kaufpreises.
• Die Bonitätsprüfung ist umfangreicher. Neben Ihrem Einkommen interessiert sich die Bank auch für Ihr Konzept: Nutzen Sie die Immobilie selbst? Oder planen Sie, sie zu vermieten?
• Die Zinsen sind meist höher als bei einem Wohnhauskredit, weil die Bank das höhere Ausfallrisiko absichern will.

Gewerbeimmobilienkauf vs. Wohnimmobilienkauf

Mit unserem Finanzierungsrechner können Sie unverbindlich durchspielen, wie sich verschiedene Eigenkapitalquoten und Zinsbindungen auf Ihre Finanzierung auswirken.

Gewerbeimmobilie finanzieren – gibt es auch andere Wege?

Ein reiner Gewerbekredit ist nicht immer die einzige Option. Es gibt Alternativen, die gerade für Privatpersonen interessant sein können – je nach Vorhaben.

Gewerbeanteil im Wohnobjekt mitfinanzieren

Wenn Sie z. B. eine Praxis im eigenen Wohnhaus betreiben oder ein Haus mit Ladenlokal kaufen, können Sie den Gewerbeanteil über eine normale Baufinanzierung mitfinanzieren. Dafür muss der Wohnanteil an der Gesamtfläche mindestens 50 % betragen. 

• Bessere Zinskonditionen als bei einem reinen Gewerbedarlehen
• Längere Laufzeiten möglich

• Der Gewerbeanteil darf nicht zu groß sein – sonst stuft die Bank das Gesamtobjekt als Gewerbeimmobilie ein.

Kauf über eine vermögensverwaltende GmbH

Für den Immobilienkauf können Sie auch eine vermögensverwaltende GmbH (sog. Immobilien-GmbH) gründen. Dies lohnt sich vor allem für größere Immobilienportfolios oder sehr hohe Mieteinnahmen.

• Gewinne aus Mieteinnahmen werden mit ca. 15–16 % Körperschaft- und Gewerbesteuer belastet
• Keine private Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

• Höhere Nebenkosten (Notar, Steuerberater, jährliche Buchhaltung)
• Geld bleibt in der GmbH, Ausschüttungen sind steuerpflichtig 

Wo bekommt man einen Kredit für eine Gewerbeimmobilie?

Für einen Kredit für eine Gewerbeimmobilie gibt es mehrere Anlaufstellen – wie z. B. Ihre Hausbank oder Sparkasse, spezialisierte Gewerbefinanzierer und Finanzierungsplattformen online.

Möglichkeiten der Gewerbefinanzierung

• Ihre Hausbank oder Sparkasse kennt Ihre finanzielle Situation und kann schnell einschätzen, welche Finanzierung passt. Der Nachteil: Das Angebot bleibt auf die eigene Produktpalette begrenzt.
• Spezialisierte Gewerbefinanzierer sind Finanzdienstleister, die sich auf gewerbliche Immobilien spezialisiert haben. Sie kennen den Markt und bieten flexiblere Modelle – prüfen dafür in der Regel strenger.
• Online-Vergleichsportale und professionelle Baufinanzierungsberater holen für Sie mehrere Angebote ein. Das spart Zeit und ermöglicht einen direkten Vergleich von Zinssätzen, Laufzeiten und Anforderungen.

Bei Wohnen und Finanzieren erhalten Sie ein individuelles Finanzierungsangebot für Ihre Gewerbeimmobilie – persönlich, unabhängig und passgenau.

Zinssätze bei der Gewerbeimmobilien-Finanzierung

Die Zinssätze für Gewerbeimmobilien liegen meist deutlich höher als bei Wohnimmobilien. Aktuell (Stand 2025) bewegen sich die Zinsen für Gewerbekredite im Schnitt zwischen 4 % und 7 %.

Diese Faktoren beeinflussen den Zinssatz

• Objektart: Lagerhalle, Büro, Laden – je nach Nutzung schätzt die Bank das Risiko unterschiedlich ein.
• Lage: Immobilien in Toplagen erhalten meist bessere Konditionen als Objekte in Randlagen.
• Vermietungschance: Gibt es bereits langfristige Mietverträge? Das senkt das Risiko und oft auch den Zins.
• Beleihungswert: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird der Zinssatz.

Steuerliche Aspekte nicht vergessen

Beim Kauf einer Gewerbeimmobilie geht es nicht nur um Finanzierung und Zinsen – auch steuerlich bestehen wichtige Unterschiede gegenüber der Wohnimmobilie. Gerade für Privatpersonen sind die folgenden Punkte interessant.

Umsatzsteuer

Wenn Sie eine vermietete Gewerbeimmobilie kaufen, kann es sein, dass der Verkäufer Umsatzsteuer auf den Kaufpreis aufschlägt. Das betrifft vor allem Objekte, die an umsatzsteuerpflichtige Mieter (z. B. Unternehmen) vermietet sind. Oft ist eine sogenannte „Option zur Umsatzsteuer“ möglich, bei der Sie mit dem Verkäufer vereinbaren, den Vorgang als umsatzsteuerfrei zu behandeln (z. B. bei einer „Geschäftsveräußerung im Ganzen“). Ohne Steuerberater sollten Sie diese Entscheidung aber nicht treffen.

Abschreibung (AfA)

Jedes Jahr dürfen Sie einen Teil des Kaufpreises der Immobilie steuerlich absetzen. Üblicherweise gilt bei Gewerbeimmobilien eine lineare Abschreibung von 3 % pro Jahr. Das senkt Ihre Steuerlast auf Mieteinnahmen – gerade bei vermieteten Objekten ist das ein Pluspunkt.

Fazit: Für wen lohnt sich der Kauf einer Gewerbeimmobilie?

Für wen es sinnvoll ist:

• Selbstständige, die Praxis- oder Büroflächen für den eigenen Betrieb suchen
• Kapitalanleger, die auf höhere Renditechancen setzen und Leerstandsrisiken einkalkulieren können
• Personen mit solidem Eigenkapital, die sich langfristig ein zweites Standbein aufbauen wollen

Für wen eher nicht:

• Wer auf maximale Planungssicherheit setzt und keine Lust auf komplexe Finanzierungen hat
• Wer wenig Eigenkapital mitbringt und auf Förderprogramme hofft (die gibt es für Gewerbeobjekte meist nicht)

Tipp: Lassen Sie sich vor dem Kauf individuell beraten. Ein gutes Finanzierungskonzept und eine realistische Risikoabwägung sind der Schlüssel zu einem erfolgreichen Investment.