Rohbau beim Haus: Kosten & Ablauf

Der Rohbau umfasst alle tragenden Bauteile eines Hauses und macht mit rund 40 bis 50 % einen der größten Kostenblöcke beim Hausbau aus. In dieser Bauphase werden wesentliche Teile der Finanzierung abgerufen. Pro Quadratmeter sollten Bauherren mit Kosten zwischen 600 und 1.000 € rechnen. Welche Arbeiten zum Rohbau zählen, wie lange er dauert und mit welchen Kosten Sie im Einzelnen rechnen müssen, erfahren Sie hier.

Zum Rohbau zählen alle Arbeiten am Tragwerk und an der Gebäudehülle. Man unterscheidet zwischen Außen- und Innenrohbau.

Was gehört zum Außen-Rohbau?

• Fundament und Bodenplatte
  Fundament oder Bodenplatte bilden die statische Grundlage des Hauses. Hierbei kommen unterschiedliche Bauweisen wie Streifenfundamente oder Bodenplatten zum Einsatz. Die Wahl richtet sich nach den Bodengegebenheiten, die vorab durch ein Bodengutachten geprüft werden sollten. Zusätzliche Kosten entstehen, wenn etwa eine Drainage erforderlich ist, um Grundwasser abzuleiten.
• Tragende Wände und Geschossdecken
  Das tragende Mauerwerk wird je nach Bauweise aus Ziegel, Porenbeton, Stahlbeton oder Holz hergestellt. Die gewählte Konstruktion beeinflusst den Bauablauf und die Bauzeit sowie die Kosten. Übrigens fallen die Preisunterschiede zwischen Massiv- und Fertigbau beim Rohbau häufig kleiner aus als angenommen.
• Dachstuhl und Dachkonstruktion
  Welche Dachform Sie wählen, beeinflusst nicht nur die Optik, sondern auch die Kosten. Ein Dachstuhl aus Holz ist am häufigsten, während Flachdächer oft auf Betonkonstruktionen setzen.

Rohbau innen – das zählt dazu

• Tragende Innenwände
  Diese sorgen für Stabilität und unterteilen das Gebäude in verschiedene Bereiche. Sie bestehen häufig aus Ziegel, Stahlbeton oder Porenbeton.
• Treppen und tragende Elemente
  Fest verbaute Treppen, etwa aus Beton, verbinden die Geschosse und werden meist schon in der Rohbauphase errichtet.
• Decken und Geschossübergänge
  Die tragenden Zimmerdecken trennen die einzelnen Etagen des Hauses. Sie werden oft als Betondecken oder Holzbalkendecken ausgeführt.
• Leitungen, Leerrohre und Installationsschächte
  In der Rohbauphase werden erste Leitungen und Leerrohre vorbereitet, etwa für Abwasser, Wasser, Elektrik sowie Installationsschächte für die Haustechnik.

Kosten für den Rohbau im Detail

Der Rohbau-Quadratmeterpreis eines durchschnittlichen Einfamilienhauses beträgt hierzulande typischerweise 600 bis 1.000 €/m². Somit liegen die Rohbaukosten für ein Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche zwischen 84.000 und 140.000 €. In dieser Summe enthalten sind die wesentlichen Arbeiten am Fundament, am Tragwerk sowie an Dach und Decken.

Die Rohbaukosten setzen sich aus mehreren Gewerken zusammen. Typische Richtwerte sind:

Die genannten Zahlen sind nur ungefähre Richtwerte. Die tatsächlichen Kosten hängen von Bauweise, Region und Bodenverhältnissen ab.

Höhere Rohbaukosten durch Keller

Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus liegen die Mehrkosten für einen Keller gegenüber einer einfachen Bodenplatte meist im Bereich von etwa 30.000 bis 80.000 €. In Einzelfällen können die Kosten deutlich höher ausfallen, z. B. bei problematischem Baugrund, hohem Grundwasserstand oder wenn der Keller als hochwertiger Wohnkeller ausgebaut wird.

Häufig vergessene Posten beim Rohbau

Neben den eigentlichen Bauleistungen entstehen in der Rohbauphase weitere Kosten, die in der Kalkulation oft zu niedrig angesetzt werden. Dazu zählen unter anderem:

• Strom- und Wasserversorgung auf der Baustelle: 1.000 bis 5.000 €
• Entsorgung von Aushubmaterial: 2.000 bis 10.000 €
• Baustelleneinrichtung und Erdarbeiten: 10.000 bis 25.000 €
• Anmietung von Maschinen oder Kränen: meist im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Diese Punkte sollten bereits in der Budgetplanung berücksichtigt werden. Für unvorhergesehene Aufwände wird generell empfohlen, einen Puffer von 10 bis 15 % einzuplanen. Bei Rohbaukosten von beispielsweise 100.000 bis 140.000 € entspricht das einem zusätzlichen Spielraum von rund 10.000 bis 20.000 €.

Schlechtes Wetter führt selten zu einem kompletten Baustopp. Aber es kann den Rohbau verteuern oder verzögern. In den Wintermonaten entstehen häufig zusätzliche Aufwendungen, etwa für:

• Winterbeton und Schutzmaßnahmen
  Beim Betonieren bei niedrigen Temperaturen sind vorgewärmte Materialien, Beheizung oder Betonzusatzmittel nötig. Das kann je nach Umfang Mehrkosten im Bereich einiger tausend Euro verursachen.
• Bautrocknung
  Feuchtigkeit in Decken oder Mauerwerk muss vor dem Innenausbau entfernt werden. Je nach Gebäudegröße und Dauer können hier zusätzliche Kosten im vierstelligen Bereich entstehen.
• Abdeckungen und Schutzkonstruktionen
  Planen, Einhausungen oder provisorische Überdachungen schützen den Rohbau vor Niederschlag und Frost. Auch diese Maßnahmen erhöhen die Baustellenkosten.

Wann fallen die Rohbaukosten an?

Ein großer Teil der Baukosten wird bereits in der Rohbauphase fällig. Mit Beginn von Erdarbeiten, Fundament und Keller stellen Bauunternehmen die ersten Abschlagsrechnungen. Die Baufinanzierung wird in der Regel in Teilbeträgen ausgezahlt, sobald vertraglich vereinbarte Baufortschritte erreicht sind.

Typische Zahlungsabschnitte in dieser Phase sind:

• Fundament oder Keller
• tragende Wände und Geschossdecken
• Dachstuhl
• Dacheindeckung bzw. regendichter Bau

Stellen Sie sicher, dass ausreichend Eigenkapital für die ersten Rechnungen vorhanden ist. Verzögert sich der Bau, können zusätzlich Bereitstellungszinsen auf noch nicht abgerufene Darlehensbeträge anfallen.

Da in dieser Phase viele Kosten gleichzeitig entstehen, wirken sich Preissteigerungen oder zusätzliche Arbeiten am Baugrund besonders spürbar aus. Reicht das geplante Budget nicht aus, kann eine Nachfinanzierung erforderlich werden – in der Regel zu schlechteren Konditionen.

Abnahme des Rohbaus – Darauf sollten Sie achten

Nach Fertigstellung des Rohbaus wird in der Regel eine Rohbauabnahme bzw. Rohbaukontrolle durchgeführt. Dabei wird geprüft, ob Tragwerk und Gebäudehülle wie geplant errichtet wurden.

Ob es sich dabei um eine rechtliche (Teil‑)Abnahme mit Gefahrübergang handelt oder nur um eine technische Zwischenkontrolle, hängt vom jeweiligen Bauvertrag ab.

Die Abnahme erfolgt meist gemeinsam mit Bauleiter, Architekt oder Sachverständigem. Als Bauherr sollten Sie den Zustand des Rohbaus trotzdem auch selbst prüfen und dokumentieren.

Checkliste für die Rohbauabnahme

• Stimmen Lage, Maße und Geschosshöhen mit den genehmigten Plänen überein?
• Sind Fundament und tragende Wände ohne Risse oder Schäden?
• Wurden Abdichtungen und erdberührte Bauteile (z. B. Kellerwände) fachgerecht ausgeführt?
• Ist der Rohbau ausreichend gegen Regen und Feuchtigkeit geschützt, etwa an Dach, Anschlüssen und Mauerwerk?
• Wurden Geschossdecken und Treppen fachgerecht ausgeführt?
• Ist der Dachstuhl stabil, trocken und korrekt montiert?
• Sind Leerrohre und Anschlüsse an den vorgesehenen Stellen verlegt?
• Wurden Mängel dokumentiert und Fristen zur Nachbesserung vereinbart?