Notarkosten beim Hauskauf – Posten, Prozente, Praxisbeispiel

Ohne Notar kein Hauskauf – nach § 311b BGB muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Doch was genau steckt hinter den Notarleistungen? Was kosten Sie und wer bezahlt was? Wir zeigen, welche Posten anfallen und wie hoch die Notargebühr bei einem Kaufpreis von 450.000 € ausfällt.

Was ist mit einem „Notarvertrag“ beim Hauskauf gemeint?

Der Begriff „Notarvertrag“ meint beim Immobilienkauf dasselbe wie „notariell beurkundeter Kaufvertrag“. Nur mit dieser Form wird der Hauskauf rechtswirksam und kann anschließend im Grundbuch eingetragen werden. Kaufverträge ohne notarielle Beurkundung haben bei Immobiliengeschäften keine Gültigkeit.

Das regelt der Notarvertrag

Der Notarvertrag definiert alle wichtigen Punkte rund um den Hauskauf und Eigentumswechsel: von Kaufgegenstand und Lastenfreiheit bis hin zu Kaufpreis und Übergabetermin.

• Kaufgegenstand: Es wird genau beschrieben, was Sie kaufen – Grundstück, Gebäude, Inventar oder Zubehör. Auch Flurstücksnummern und die Grundbuchstelle werden genannt, damit es keine Missverständnisse gibt.
• Lastenfreiheit: Der Verkäufer muss das Objekt in der Regel frei von alten Grundschulden übergeben, also ohne Kreditsicherheiten zugunsten einer Bank. Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerechte oder Leitungsrechte) bleiben bestehen, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.
• Kaufpreis und Fälligkeit: Der Vertrag legt fest, wann und unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis gezahlt wird. Meist geschieht das erst, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht und alle nötigen Genehmigungen vorliegen.
• Kaufpreisabwicklung über Notaranderkonto: In bestimmten Fällen kann der Kaufpreis nicht direkt vom Käufer an den Verkäufer gezahlt werden, etwa wenn noch Lasten zu löschen sind oder mehrere Bedingungen offenstehen. Dann richtet der Notar ein Treuhandkonto (Notaranderkonto) ein. Der Käufer überweist den Kaufpreis dorthin, und der Notar zahlt ihn erst aus, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.
• Nutzen-/Lastenwechsel und Übergabetermin: Ab einem bestimmten Stichtag gehen alle Rechte und Pflichten auf Sie über. Das heißt: Ab dann stehen Ihnen die Nutzung sowie mögliche Mieteinnahmen zu – ebenso wie die laufenden Kosten, die Grundsteuer und das Risiko für Schäden.
• Gewährleistung: Bei Bestandsimmobilien schließen Verkäufer oft die Haftung für Sachmängel aus. Nur bei arglistigem Verschweigen oder zugesicherten Eigenschaften haften sie. Bei Neubauten gelten andere Regeln.
• Genehmigungen/Vorkaufsrechte: Manche Verkäufe brauchen zusätzliche Zustimmungen, z. B. durch die Gemeinde (Vorkaufsrecht). Der Notar prüft und holt diese ein.
• Rücktritts-/Sicherungsrechte: Der Vertrag enthält Klauseln für den Fall, dass Zahlungen nicht fristgerecht erfolgen oder Genehmigungen verweigert werden. So sind beide Seiten abgesichert.
• Kosten-/Steuerklausel und Vollmachten: Geregelt wird, wer die Notar- und Grundbuchkosten trägt und dass die Grunderwerbsteuer vom Käufer gezahlt wird. Außerdem können Vollmachten enthalten sein, damit der Notar die Abwicklung übernehmen darf.

Notarkosten beim Immobilienkauf: Alle Positionen im Überblick

Beim Hauskauf fallen die Gebühren nicht pauschal an, sondern setzen sich aus mehreren Posten zusammen. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Notarkosten und Grundbuchkosten – hinzu kommen weitere Gebühren, wenn Sie den Kauf über ein Darlehen finanzieren.

Notarkosten

Dazu zählen die Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag, die Gebühren für Vollzug und Betreuung (z. B. wenn der Notar Behörden anschreibt oder die Kaufpreisfälligkeit überwacht) sowie Auslagen für Kopien, Registerabfragen und Porto. Auf alles wird eine Umsatzsteuer erhoben.

Grundbuchkosten

Das Grundbuchamt berechnet eigene Gebühren: für die Eintragung der Auflassungsvormerkung, für die Eigentumsumschreibung auf den neuen Besitzer und für die Löschungen alter Rechte des Verkäufers.

Finanzierungskosten (separat)

Wer eine Baufinanzierung aufnimmt, muss eine Grundschuld eintragen lassen. Diese verursacht zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren, die separat berechnet werden. Mehr Infos dazu finden Sie in unserem Artikel über die Grundschuldbestellung.

Die Kosten steigen mit der Höhe des Kaufpreises, da sich alle Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) richten. Zusätzlich fallen für einzelne Leistungen – etwa den Vollzug des Vertrags, die Grundschuldbestellung oder ein Notaranderkonto – weitere Gebühren an. Deshalb hängt die Gesamtrechnung nicht nur vom Kaufpreis, sondern auch vom Umfang der Leistungen ab.

Neben Notar- und Grundbuchkosten können weitere Gebühren anfallen

Nicht jeder Immobilienkauf läuft nach Schema F. Zusätzliche Gebühren entstehen beispielsweise bei:

• Bauträgerverträgen, weil mehr Erklärungen und Prüfungen nötig sind.
• Erbbaurecht oder Nießbrauch, da zusätzliche Rechte beurkundet und eingetragen werden.
• Vorkaufsrechten der Gemeinde oder von Dritten, die geprüft und ggf. abgewickelt werden müssen.
• Mehreren Käufern oder Verkäufern (z. B. Erbengemeinschaft), wenn mehr Erklärungen und Abstimmungen anfallen.
• Nachträgen oder Vollmachten, falls der Vertrag geändert oder ergänzt werden muss.

Wichtig: Selbst wenn ein Kauf letztlich nicht zustande kommt, kann der Notar bereits Gebühren verlangen, etwa für den Vertragsentwurf oder bestimmte vorbereitende Tätigkeiten.

Notargebühren beim Hauskauf: Rechenbeispiel

Angenommen, Sie kaufen ein Einfamilienhaus für 450.000 € und finanzieren es mit einer Grundschuld über 400.000 €. Daraus ergeben sich folgende Notar- und Grundbuchkosten:

Hinweis: Die Werte wurden anhand von Gebührentabellen ermittelt. Je nach Konstellation kann Ihre reale Rechnung leicht davon abweichen.

Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf und wann?

Im Notarvertrag wird klar geregelt, wer welche Kosten übernimmt:

• Käufer zahlen die Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumswechsel sowie für die eigene Grundschuldbestellung.
• Verkäufer tragen die Kosten für die Löschungen von Belastungen, die ihn betreffen (z. B. eine alte Grundschuld).

Wann wird gezahlt? Sobald der Kaufvertrag beurkundet ist und die ersten Eintragungen (z. B. Auflassungsvormerkung) erfolgt sind, stellt der Notar seine Rechnung. Auch das Grundbuchamt verschickt eigene Kostenbescheide. Wichtig: Die Kaufpreiszahlung ist davon getrennt – sie wird erst fällig, wenn alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind.

FAQ zu den Notarkosten

Unterscheiden sich die Notarkosten je nach Bundesland?

Nein. Die Notarkosten beim Hauskauf sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt – egal ob Sie in NRW, Bayern, Baden-Württemberg, Niedersachsen oder Hessen kaufen. Unterschiede gibt es nur bei der Grunderwerbsteuer, die von Bundesland zu Bundesland variiert.

Sind Notarkosten verhandelbar?

Nein. Alle Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Es gibt jedoch Möglichkeiten, ein wenig zu sparen:

• Kein Notaranderkonto: Oft reicht die direkte Kaufpreiszahlung mit vertraglicher Absicherung – das Treuhandkonto des Notars verursacht nur zusätzliche Gebühren.
• Grundschuld abtreten statt löschen: Bei einer Umschuldung kann die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten werden. Das ist günstiger als eine Löschung und Neueintragung.
• Nur Beglaubigung statt Beurkundung: Manche Banken verlangen für die Grundschuldbestellung lediglich eine Beglaubigung – das spart Gebühren.

Wer wählt den Notar?

In der Regel der Käufer, weil er auch die Kosten trägt. Beide Parteien müssen aber einverstanden sein.

Was zuerst erledigen – die Finanzierung klären oder einen Notartermin vereinbaren?

Die Immobilienfinanzierung sollte immer zuerst gesichert sein. Bevor Sie den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben, brauchen Sie eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank. Denn der Vertrag ist verbindlich, d.h. auch ohne gesicherte Finanzierung wären Sie trotzdem verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen.

Wie hoch sind die Kosten einer Grundschuldeintragung?

Je nach Höhe der Grundschuld meist zwischen 0,5 und 1,0 % des eingetragenen Betrags. Beispiel: Wird eine Grundschuld über 300.000 € eingetragen, liegen die zusätzlichen Notar- und Grundbuchkosten zusammen bei etwa 1.500 bis 3.000 €.

Was passiert, wenn der Vertrag platzt?

Der Notar darf für Vertragsentwurf und bereits erbrachte Leistungen trotzdem Gebühren verlangen.

Sind die Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar?

• Bei Eigennutzung: Nein. Notar- und Grundbuchkosten zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen lediglich die Gesamtkosten Ihrer Immobilie. Sie können steuerlich nicht geltend gemacht werden.
• Bei Vermietung: Ja. Dann gehören die Notar- und Grundbuchkosten zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die Abschreibung (AfA) der Immobilie berücksichtigt.
• Wichtig: Notarkosten, die nicht den Kaufpreis, sondern direkt die Finanzierung betreffen (z. B. Grundschuldbestellung), können Sie sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder als Finanzierungskosten

Wie lange dauert die Eigentumsumschreibung?

Oft mehrere Wochen bis Monate, abhängig von Behördengenehmigungen und Bearbeitungszeit des Grundbuchamts.

Wie viele Rechnungen gibt es vom Notar beim Hauskauf?

In der Regel zwei: eine vom Notar für Beurkundung, Vollzug und Auslagen sowie eine oder mehrere vom Grundbuchamt für die Eintragungen. Bei einer Baufinanzierung kommt eine weitere Notar- und Grundbuchrechnung für die Grundschuld hinzu.

Wie hoch sind die Notarkosten bei einem Grundstückskauf?

Auch hier gilt die Faustregel von für gewöhnlich 1,5 % des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten zusammen.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 200.000 € fallen etwa 3.000 € an.