Das Haus ist ideal, die Lage perfekt, der Preis unschlagbar. Aber: Im Grundbuch steht ein eingetragener Nießbrauch. Für Käufer bedeutet das, dass sie zwar Eigentümer werden, die Immobilie aber nicht sofort selbst nutzen können. Klingt kompliziert? Wir erklären, was genau dahintersteckt und wann sich der Kauf trotzdem lohnen kann.
Haus mit Nießbrauch im Schnelldurchlauf
- Ein Haus mit Nießbrauch zu kaufen bedeutet: Sie werden Eigentümer, die Nutzung bleibt aber beim Berechtigten (Nießbraucher).
- Der Kaufpreis liegt oft deutlich unter Marktwert – je nach Alter des Nießbrauchers um bis zur Hälfte.
- Solange das Nießbrauchrecht besteht, ist eine Eigennutzung des Hauses ausgeschlossen.
- Reparatur- und Kostenpflichten teilen sich Eigentümer und Nießbraucher.
- Für Kapitalanleger ist ein Haus mit Nießbrauch interessant. Für Selbstnutzer mit sofortigem Wohnbedarf sind solche Immobilien unpraktisch.
Was ist ein Nießbrauch?
Der Begriff „Nießbrauch“ wirkt zunächst sperrig, beschreibt aber ein rechtlich klar geregeltes Nutzungsrecht: Wer einen Nießbrauch besitzt, darf eine Immobilie bewohnen, vermieten oder anderweitig nutzen – ohne selbst Eigentümer zu sein. Der Eigentümer wiederum darf das Objekt nicht selbst nutzen oder frei darüber verfügen, solange der Nießbrauch besteht.
Mal angenommen, Sie kaufen ein Haus. Im Grundbuch ist ein lebenslanger Nießbrauch für eine andere Person eingetragen. Das bedeutet:
- Sie werden rechtlich Eigentümer
- die Nutzung liegt aber weiterhin beim Nießbrauchsberechtigten
Der Nießbrauch bleibt so lange bestehen, bis er gelöscht oder vertraglich aufgehoben wird – unabhängig vom Eigentümerwechsel.
Gesetzlicher Hintergrund beim Nießbrauch
Die rechtlichen Grundlagen des Nießbrauchs finden sich in den §§ 1030 bis 1089 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort ist unter anderem geregelt:
- wie der Nießbrauch ausgestaltet werden kann,
- welche Rechte und Pflichten beide Parteien haben,
- und unter welchen Bedingungen der Nießbrauch endet.
Nießbrauch vs. Wohnrecht: Wo liegt der Unterschied?
Häufig wird der Nießbrauch mit dem lebenslangen Wohnrecht verwechselt – doch es gibt einen wichtigen Unterschied:
- Das Wohnrecht erlaubt ausschließlich die eigene Nutzung (also das Wohnen durch den Berechtigten),
- der Nießbrauch hingegen umfasst auch das Recht zur Vermietung sowie zur wirtschaftlichen Nutzung der Immobilie.
Beispiel:
Eine Person mit Wohnrecht darf in der Immobilie wohnen – sie aber nicht an Dritte vermieten. Eine Person mit Nießbrauch darf sowohl selbst einziehen als auch vermieten und Mieteinnahmen behalten.
Warum wird ein Haus mit Nießbrauch verkauft?
Ein Haus mit Nießbrauch wechselt selten aus rein praktischen Gründen den Eigentümer. Dahinter stehen fast immer langfristige Überlegungen. In vielen Familien wird das Instrument genutzt, um Vermögen frühzeitig weiterzugeben und zugleich die ältere Generation abzusichern – Eltern überschreiben das Haus an ihre Kinder, behalten sich aber das Nutzungsrecht vor und schaffen so Klarheit für die Zukunft.
Manchmal sind es steuerliche Überlegungen, die den Ausschlag geben: Weil der Nießbrauch den Verkehrswert der Immobilie mindert, reduziert sich auch die Steuerlast bei Schenkung oder Erbschaft. Andere Eigentümer wiederum denken an ihre Altersvorsorge. Sie verkaufen das Haus, sichern sich den Nießbrauch und verfügen damit über liquide Mittel für Rente oder Pflege ohne den Lebensmittelpunkt aufzugeben.
Und dann gibt es die strategischen Modelle: Immobilien werden gezielt an Kapitalanleger verkauft, während der Berechtigte weiter darin wohnt oder die Mieten kassiert. Schließlich spielt auch die Nachlassplanung eine Rolle. Wer rechtzeitig handelt, entlastet die Erben und verhindert Streit innerhalb der Familie.
Nießbrauch Vorteile: Günstigerer Kaufpreis durch Wertminderung
Ein Nießbrauch mindert die Nutzbarkeit, aber auch den Marktwert der Immobilie. Und genau darin liegt Ihre Chance als Käufer: Der Preis wird entsprechend reduziert. Je nach Alter und Lebenserwartung des Nießbrauchers kann die Wertminderung zwischen 10 % und 50 % liegen. Als Kapitalanlage oder späterer eigener Wohnort kann das ein lohnender Deal sein.
Vorteile für Käufer im Überblick
- Günstigerer Kaufpreis durch die rechtlich anerkannte Wertminderung.
- Geringere laufende Kosten, da viele Betriebskosten vom Nießbraucher getragen werden.
- Langfristige Investition, z. B. für spätere Eigennutzung oder Vererbung.
- Keine Verpflichtung zur sofortigen Renovierung oder Eigennutzung – Zeitgewinn für Planung und Finanzierung.
Vermietung trotz Nießbrauch – geht das?
Grundsätzlich gilt: Ein Nießbrauch umfasst auch das Recht, eine Immobilie zu vermieten. Allerdings hängt dies von der konkreten vertraglichen Ausgestaltung im Grundbuch ab:
- Nießbrauch mit Vermietungsrecht: Der Nießbraucher darf die Immobilie uneingeschränkt an Dritte vermieten und die Mieten einbehalten.
- Nießbrauch ohne Vermietungsrecht: In manchen Verträgen wird die Vermietung ausdrücklich ausgeschlossen – dann ist nur die Eigennutzung erlaubt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vater überträgt sein Haus an seine Tochter, behält sich aber den Nießbrauch vor. Er selbst zieht in eine kleinere Wohnung und vermietet das Haus an Dritte. Die Mieteinnahmen stehen vollständig ihm zu – die Tochter als Eigentümerin hat in diesem Zeitraum keine Ansprüche auf die Erträge.
Welche Rolle spielt der Eigentümer?
Der Eigentümer kann nicht ohne weiteres eingreifen, solange die Vermietung im Rahmen des Nießbrauchsrechts liegt. Er hat jedoch ein Kontrollrecht, wenn durch die Nutzung der Immobilie ein Schaden entsteht (z. B. unsachgemäße Vermietung). Zudem dürfen größere Veränderungen am Objekt wie Umbauten oder Modernisierungen nicht ohne Zustimmung des Eigentümers erfolgen.
Was passiert beim Tod des Nießbrauchers?
Der Nießbrauch ist höchstpersönlich und nicht vererbbar. Das bedeutet: Mit dem Tod des Nießbrauchers erlischt das Recht nach § 1061 BGB automatisch. Ab diesem Zeitpunkt erhalten Sie als Käufer nun die volle Verfügungsgewalt über die Immobilie.
Wichtig: Auch wenn das Nießbrauchrecht automatisch endet, bleibt der Eintrag im Grundbuch zunächst bestehen. Um ihn zu löschen, müssen Sie einen Antrag beim Grundbuchamt stellen. Hierfür genügt in der Regel die Vorlage einer Sterbeurkunde. Für die Löschung entstehen Kosten, die sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnen.
Verpflichtungen durch lebenslanges Wohnrecht
So attraktiv der Preisnachlass beim Kauf einer Immobilie mit Nießbrauch auch wirkt, als Käufer müssen Sie sich der Einschränkungen und Risiken bewusst sein. Denn ein Nießbrauch bedeutet immer, dass Sie rechtlich zwar Eigentümer sind, faktisch können Sie das Haus aber nicht nutzen.
Mögliche Nachteile durch Nießbrauch
- Solange ein Nießbrauch besteht, ist die Immobilie praktisch „blockiert“ – Eigennutzung ist ausgeschlossen, solange die berechtigte Person lebt.
- Sie haben die Verkehrssicherungspflicht (z. B. Schneeräumen, Instandhaltung der Außenanlagen).
- Sie sind verpflichtet, größere Maßnahmen am Gebäude zu dulden, wenn sie der Nießbraucher verlangt (z. B. Reparaturen).
- Die Wertminderung beim Kauf wird anhand der Lebenserwartung des Nießbrauchers berechnet. Wird dieser älter als angenommen, verlängert sich die Bindung und die Investition rechnet sich möglicherweise erst sehr spät.
- Sie können den Nießbrauch nicht kündigen, auch nicht wegen Eigenbedarf.
Wer übernimmt bei einem Haus mit Nießbrauch welche Kosten?
Während Sie als Eigentümer für die großen Posten verantwortlich bleiben, trägt der Nießbraucher viele laufende Kosten. Die genaue Abgrenzung ist allerdings nicht immer einfach und sorgt in der Praxis häufig für Diskussionen.
Damit Sie wissen, worauf Sie sich einlassen, hier die wichtigsten Kostenarten im Überblick.
Wer trägt die Reparaturkosten bei Nießbrauch?
Der Nießbraucher trägt die Kosten für Erhaltung des täglichen Gebrauchs, der Eigentümer die für substanzielle Maßnahmen. Das bedeutet:
- Nießbraucher: kleinere Instandhaltungen und laufende Reparaturen (z. B. tropfender Wasserhahn, defekter Rollladengurt, Malerarbeiten).
- Eigentümer: größere und strukturelle Reparaturen am Gebäude (z. B. Dachsanierung, Fassadenschäden, Feuchtigkeitsschäden).
Wer zahlt die neue Heizung bei Nießbrauch?
Eine neue Heizungsanlage zählt zu den größeren Investitionen und fällt in der Regel in die Verantwortung des Eigentümers. Der Nießbraucher trägt jedoch die laufenden Betriebskosten (z. B. Gas, Strom, Wartung). Vor dem Kauf sollten Sie diesen Punkt unbedingt im Kaufvertrag klären, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Wer zahlt die Grundsteuer?
Die Grundsteuer gehört zu den laufenden Lasten der Immobilie. Laut § 1041 BGB ist der Nießbraucher verpflichtet, diese Kosten zu übernehmen. Gleiches gilt übrigens auch für Abgaben für Müllentsorgung oder Straßenreinigung.
Nießbrauch berechnen & Wertminderung einschätzen
Damit Sie einschätzen können, ob sich der Erwerb einer Immobilie mit Nießbrauch lohnt, ist eine realistische Berechnung der Wertminderung besonders interessant. Denn je nach Alter und Lebenserwartung des Nießbrauchers kann der Kaufpreis erheblich sinken.
Grundlagen der Berechnung
Die Höhe der Wertminderung hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab:
- Alter und statistische Lebenserwartung des Nießbrauchers (je jünger, desto höher der Wert des Rechts)
- Jahreswert der Nutzung (z. B. mögliche Mieteinnahmen oder Wohnwert)
- Verkehrswert der Immobilie
Grundlage hierfür ist die sogenannte Nießbrauch-Wertminderungstabelle (auch Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes). Sie gibt an, wie viele Jahre Restlebenszeit durchschnittlich anzusetzen sind.
Beispielwerte für ein Haus mit 300.000 € Verkehrswert
|
Alter des Nießbrauchers |
Reduzierter Kaufpreis* |
|
60 Jahre |
80.000 € |
|
70 Jahre |
150.000 € |
|
80 Jahre |
210.000 € |
|
85 Jahre |
240.000 € |
|
90 Jahre |
270.000 € |
* Die Werte dienen lediglich als Orientierung und sind keine exakten Marktpreise. Die tatsächliche Wertminderung lässt sich individuell durch einen Notar oder Online-Rechner berechnen. Im Kaufvertrag sollte immer ein Sachverständigengutachten herangezogen werden, um den Nießbrauchswert rechtssicher zu bestimmen.
Wie stark mindert der Nießbrauch den Marktwert?
Die Wertminderung kann je nach Alter des Berechtigten bis zur Hälfte des Verkehrswerts betragen. Für Sie als Käufer bedeutet das: Der Erwerb ist besonders dann attraktiv, wenn ein späterer Eigennutzungsplan besteht oder die Immobilie langfristig als Kapitalanlage gedacht ist.
Finanzierung eines Hauses mit Nießbrauch
Die Finanzierung bei Nießbrauch unterscheidet sich von einer klassischen Baufinanzierung, da die Immobilie aufgrund der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit niedriger bewertet wird. Was Sie als Kreditnehmer wissen müssen:
- Banken setzen den Immobilienwert meist ohne Nießbrauch höher an. Mit Nießbrauch sinkt der Beleihungswert deutlich, was die Kreditkonditionen beeinflusst. Planen Sie also mit 20–30 % mehr Eigenkapital.
- Da die Immobilie nicht sofort genutzt oder verkauft werden kann, gilt sie als eingeschränkt verwertbar. Sollten Sie über andere Immobilien oder Vermögenswerte verfügen, bringen Sie diese als zusätzliche Sicherheit ein.
- Je älter der Berechtigte, desto kürzer die Restlaufzeit des Nießbrauchs – und desto besser die Finanzierbarkeit.
- Vorab unbedingt mit der Bank sprechen und den Nießbrauch offenlegen. Versteckte Belastungen im Grundbuch führen sonst später zu Problemen bei der Kreditfreigabe.
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Fazit: Für wen lohnt sich der Kauf eines Hauses mit Nießbrauch?
Häuser mit Nießbrauch sind kein klassischer Immobilienkauf, sondern eher eine Investition mit besonderen Spielregeln. Der Erwerb lohnt sich v. a. für langfristig orientierte Käufer, die die Immobilie später selbst nutzen oder vererben möchten. Durch den reduzierten Kaufpreis ergeben sich nämlich günstige Möglichkeiten, die sich insbesondere bei Geduld und guter Planung auszahlen können.
Wer jedoch kurzfristig selbst einziehen möchte, stößt an klare Grenzen: Solange der Nießbrauch besteht, bleibt die Immobilie blockiert. Für Familien oder Käufer mit sofortigem Wohnbedarf ist diese Konstellation daher ungeeignet.
Worauf Sie bei einer Nießbrauch-Immobilie achten sollten
- Grundbuch prüfen: Ist der Nießbrauch korrekt eingetragen und welche Rechte umfasst er?
- Vertragsdetails klären: Dürfen Vermietungen erfolgen? Welche Kosten trägt der Nießbraucher, welche der Eigentümer?
- Wert realistisch einschätzen: Nießbrauchswert mit Hilfe eines Gutachters oder Notars berechnen lassen.
- Finanzierungsaspekte prüfen: Banken berücksichtigen die Wertminderung – Kreditkonditionen können abweichen.
- Lebensplanung bedenken: Passt die lange Bindung zu meinen persönlichen Wohn- und Anlagezielen?
