Maklergebühren beim Hauskauf: Antworten auf all Ihre Fragen

Für ein Einfamilienhaus mit 130 m² Wohnfläche zahlen Käufer im Schnitt rund 450.000 € (Stand 2025). Wird ein Makler eingeschaltet, kommt bei einer üblichen Provision von 3,57 % eine saftige Summe von rund 16.000 € dazu. Die muss beim Kauf mitfinanziert oder aus eigener Tasche gezahlt werden.

Doch muss man das wirklich zahlen oder geht’s auch ganz ohne Makler? Darf man verhandeln? Wir beantworten diese und andere wichtige Fragen rund um die Maklergebühren beim Hauskauf.

Was sind Maklergebühren?

Maklergebühren sind das Honorar, das ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kaufvertrags erhält. Die Gebühren werden nur fällig, wenn der Kaufvertrag tatsächlich zustande kommt. Ohne notarielle Beurkundung besteht keine Zahlungspflicht.

Unterschied zwischen Maklergebühr, Maklerprovision und Courtage

Es gibt keinen Unterschied. Alle drei Begriffe meinen dasselbe: die Vergütung des Maklers für seine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit. „Courtage“ ist ein eher traditioneller Begriff, während „Provision“ und „Maklergebühr“ heute geläufiger sind.

Braucht man überhaupt einen Makler?

Nein. Ein Immobilienkauf ist in Deutschland auch ohne Makler möglich. Viele Käufer und Verkäufer nutzen aber die Unterstützung, weil Makler den regionalen Markt gut kennen, passende Objekte schneller finden und bei Preisverhandlungen oder der Vertragsvorbereitung entlasten können.

Haben Makler Zugriff auf Objekte, die nicht öffentlich inseriert sind?

Ja, oft. Neben den gängigen Portalen arbeiten Makler auch mit sogenannten „Off-Market“-Angeboten. Das sind Immobilien, die nicht öffentlich beworben werden (z. B. bei Verkäufern, die keine breite Öffentlichkeit wünschen). Käufer mit Makler an der Seite haben dadurch manchmal Zugang zu Objekten, die sie auf den üblichen Plattformen gar nicht finden würden.

Gilt die Maklergebühr auch für Grundstücke oder Gewerbeimmobilien?

Ja, allerdings gelten hier andere Regeln. Bei Baugrundstücken oder Gewerbeimmobilien übernimmt in der Praxis meist der Käufer die komplette Provision. Die hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer gilt nur bei Wohnimmobilien.

Gibt es Unterschiede zwischen einem Makler für die Wohnungssuche und einem für die Haussuche?

Ja. Wohnungsmakler bieten oft ein breites Angebot über digitale Plattformen und betreuen auch Mietinteressenten. Sie kennen die Besonderheiten von Gemeinschaftseigentum, Hausgeld und Teilungserklärungen sowie spezifische Vermietungsregularien.

Hausmakler fokussieren sich meist auf den Verkauf oder die Vermittlung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihen- und Doppelhäusern. Hier sind andere Fachkenntnisse gefragt: Grundstücksbewertung, individuelle Verhandlungsführung in Bezug auf Zustand und Sanierung sowie rechtliche Spezialfragen bei Bauland.

Für Käufer bedeutet das: Je nach Objekt lohnt sich ein Makler mit passender Spezialisierung.

Wie hoch sind Maklergebühren beim Hauskauf?

In Deutschland sind die Maklergebühren nicht gesetzlich festgelegt, sondern richten sich nach Markt und Region. Üblich sind 2025 insgesamt zwischen 4,76 % und 7,14 % des Kaufpreises, jeweils inklusive Mehrwertsteuer. In vielen Fällen zahlen Käufer und Verkäufer je rund 3,57 %.

Wie wird die Maklerprovision berechnet?

Die Provision bezieht sich immer auf den tatsächlich im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis – nicht auf den Angebotspreis. Die Rechnung ist einfach:

Maklerprovision = Kaufpreis × (Provisionssatz / 100)

Beispiel: Bei 450.000 € Kaufpreis und 3,57 % Käuferprovision ergibt das 16.065 €.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Maklerprovision wird erst dann fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Aber: Die Maklerin oder der Makler muss nachweislich dazu beigetragen haben, dass es überhaupt zu diesem Vertrag gekommen ist. Etwa indem sie bzw. er das Objekt vermittelt oder den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer hergestellt hat.

Erst nach der notariellen Beurkundung dürfen Immobilienmakler also eine Rechnung stellen. In der Praxis geben sie ihren Kunden nach dem Notartermin meist 7 bis 14 Tage Zeit, die Provision zu überweisen. Eine Ratenzahlung ist nur möglich, wenn sie im Vertrag ausdrücklich vereinbart wurde.

Maklerprovision 2025: Gibt es Unterschiede zwischen den Bundesländern?

Ja. In Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Niedersachsen liegen die Sätze traditionell etwas niedriger oder sind variabel je nach Objekt und lokalem Markt. In Berlin, Brandenburg, Bayern sowie vielen weiteren Ländern sind 7,14 % üblich.

Gibt es eine gesetzliche Ober- oder Untergrenze für Maklergebühren?

Nein. Der Gesetzgeber schreibt keine festen Grenzen vor. Die Provision muss aber ortsüblich und angemessen sein, sonst ist sie anfechtbar.

Was passiert, wenn der Makler eine höhere als die ortsübliche Provision verlangt?

Fordert ein Makler deutlich mehr als ortsüblich, kann das als sittenwidrig gelten. In diesem Fall ist die Vereinbarung unwirksam. Käufer können überhöhte Zahlungen zurückfordern – notfalls auch gerichtlich.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?

Seit Ende 2020 gibt es klare Regeln, wie Maklergebühren beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern verteilt werden müssen, wenn Privatkäufer beteiligt sind.

• Wenn beide den Makler nutzen (Doppelauftrag): Haben Käufer und Verkäufer denselben Makler, zahlen sie die Provision immer je zur Hälfte.
• Wenn nur eine Seite den Makler beauftragt (Einseitiger Auftrag): Diese Seite muss mindestens die Hälfte der Kosten selbst übernehmen. Den Rest darf sie von der anderen Seite nur verlangen, wenn diese zugestimmt hat – und nur dann, wenn die eigene Hälfte bereits gezahlt wurde.

Die meisten Makler arbeiten inzwischen nur mit Doppelaufträgen, da sie rechtlich einfacher und sowohl für Makler als auch für Parteien leichter handhabbar sind.

Für den Kauf von Mehrfamilienhäusern, Grundstücken oder Gewerbeimmobilien gelten diese Regeln nicht. Dort können die Parteien die Maklergebühr frei vereinbaren.

Wie sieht es mit Maklerkosten beim Hausverkauf aus?

Auch beim Verkauf gilt: Die Gebühren werden in den meisten Fällen zu gleichen Teilen bezahlt. Die Provision zahlen Sie als Verkäufer also nicht allein, sondern in der Regel gemeinsam mit dem Käufer.

Was bedeutet das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf?

Das Bestellerprinzip heißt: Wer den Makler beauftragt, trägt auch die Provision – zumindest zur Hälfte. Bei Kaufimmobilien ist eine einseitige Belastung des Käufers nicht mehr erlaubt. Bei Mietwohnungen gilt: Hier zahlt ausschließlich derjenige, der den Makler bestellt (in der Regel der Vermieter). Bei Kauf von Gewerbeobjekten oder Grundstücken und bei Vermietung von Gewerberäumen gibt es keine gesetzliche Vorgabe, die Regel ist frei verhandelbar.

Lässt sich die Maklerprovision steuerlich absetzen?

Das hängt von der Nutzung der Immobilie ab:

• Eigennutzung: Keine steuerliche Absetzbarkeit – die Kosten bleiben privat.
• Kapitalanlage (Vermietung): Die Maklergebühr zählt zu den Anschaffungsnebenkosten. Das heißt: Sie wird zum Kaufpreis der Immobilie addiert und über die Jahre mit der Gebäude-Abschreibung (AfA) berücksichtigt. Wird der Makler mit der Suche nach neuen Mietern beauftragt, kann die Provision als Werbungskosten sofort und in voller Höhe abgezogen werden.

Wer zahlt die Provision, wenn mehrere Käufer auftreten?

Kaufen mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, gilt die im Maklervertrag vereinbarte Quote. In der Praxis haften die Käufer gesamtschuldnerisch. Der Makler kann also den vollen Betrag von jedem einzelnen fordern, bis er vollständig bezahlt ist.

Wer beauftragt den Makler?

Grundsätzlich kann sowohl der Verkäufer als auch der Käufer einen Makler beauftragen. Verkäufermakler sind am häufigsten, da Eigentümer ihre Immobilie professionell vermarkten lassen wollen.

Welche Formen des Maklervertrags gibt es?

• Einfacher Maklerauftrag: Der Auftraggeber darf parallel weitere Makler einschalten oder selbst Käufer suchen. Das ist die lockerste Vertragsform – sie eignet sich, wenn man den Markt testen will. Nachteil: Der Makler hat wenig Anreiz, sich besonders ins Zeug zu legen, weil die Erfolgschancen unsicher sind.
• Alleinauftrag: Nur ein Makler darf tätig werden, der Auftraggeber darf aber auch selbst einen Käufer finden. Diese Variante ist ein Mittelweg: Der Makler hat mehr Motivation, weil er keinen Konkurrenzdruck von anderen hat, der Auftraggeber bleibt aber auch nicht komplett gebunden.
• Qualifizierter Alleinauftrag: Der Auftraggeber verpflichtet sich, ausschließlich über den beauftragten Makler zu verkaufen. Selbst wenn er privat einen Käufer findet, bekommt der Makler seine Provision. Dieser Vertrag macht nur Sinn, wenn man dem Makler sein volles Vertrauen schenkt.

Kostenunterschiede gibt es nicht. Die Art des Vertrags ändert nichts an der Provisionshöhe, wohl aber an der Motivation des Maklers.

Was beinhaltet der Maklervertrag?

Ein seriöser Vertrag hält fest: Vertragsart, Vertragsparteien, Provisionshöhe, Fälligkeit, Laufzeit, Pflichten des Maklers (Exposé, Besichtigungen, Vertragsvorbereitung), Informationspflichten, Kündigungs- und Widerrufsrechte sowie Datenschutz- und Haftung.

Makler beauftragen für Hauskauf: Wie genau läuft das ab?

• Auswahl und Erstgespräch: Käufer oder Verkäufer suchen einen passenden Makler und klären Suchkriterien oder Verkaufsziele.
• Vertragsabschluss: Konditionen und Leistungen werden schriftlich festgehalten.
• Vermittlungsphase: Der Makler sucht Immobilien oder Käufer, organisiert Besichtigungen und bereitet Unterlagen vor.
• Verhandlungs- und Notartermin: Unterstützung bei Kaufpreisverhandlungen, Vorbereitung der Beurkundung.
• Abschluss: Nach dem notariellen Kaufvertrag wird die Provision fällig

Darf der Maklervertrag gekündigt werden?

Ja. Je nach Vertragsart gelten unterschiedliche Fristen (bei einem qualifizierten Alleinauftrag sind die Kündigungsmöglichkeiten eingeschränkt). Zudem gibt es ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen, wenn der Vertrag online, telefonisch oder außerhalb der Geschäftsräume geschlossen wurde.

Was passiert, wenn der Maklervertrag nur mündlich abgeschlossen wurde?

Dann ist er nicht rechtswirksam. Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher ist der Maklervertrag nur wirksam, wenn er in Textform vorliegt (§ 656a BGB). Bei anderen Immobilientypen (z. B. gewerbliche Objekte) kann ein mündlicher Vertrag ausreichend sein.

Kann man zwei Makler gleichzeitig beauftragen?

Ja, das ist mit einem einfachen Maklerauftrag möglich. Anspruch auf Provision hat aber nur der Makler, dessen Tätigkeit zum Abschluss des Kaufvertrags geführt hat.

Darf man Provision als Privatperson verlangen?

Als Privatperson ist es grundsätzlich nicht erlaubt, regelmäßig Provisionen für die Vermittlung von Immobilien zu verlangen, weil dafür eine Makler-Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO erforderlich ist. Ohne diese besteht kein rechtlicher Provisionsanspruch, zudem drohen ordnungsrechtliche Folgen.

Wer als Privatperson gelegentlich eine Immobilie vermittelt (z. B. durch einen Tipp), darf dafür nur bis zu 600 € jährlich als „sonstige Leistung“ steuerfrei erhalten – höhere und/oder regelmäßige Provisionsforderungen sind gewerberechtlich und steuerlich nicht zulässig.

Wie läuft die Zahlungsabwicklung der Provision ab?

Nach der notariellen Beurkundung stellt der Makler eine Rechnung über die vereinbarte Provision. Diese ist in der Regel innerhalb von 7 bis 14 Tagen per Überweisung fällig. Teilzahlungen oder Raten sind nur bei gesonderter Vereinbarung möglich.

Können Maklergebühren verhandelt werden?

Ja. Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich fixiert, sondern im Rahmen der ortsüblichen Sätze frei verhandelbar. Allerdings sind Makler in angespannten Märkten weniger verhandlungsbereit. Argumente für eine niedrigere Gebühr könnten sein: Klare Vermarktungsaussichten, lukrative Objekte, kurze Vermittlungszeit, mehrere Interessenten, hoher Angebotspreis oder die Bereitschaft zur Zusammenarbeit mit nur einem Makler.

Wann ist eine Maklerprovision unzulässig?

Eine Maklerprovision darf nur verlangt werden, wenn ein notariell beurkundeter Kaufvertrag zustande kommt und der Makler nachweislich zum Abschluss beigetragen hat. Jede Vereinbarung, die vorher Geld verlangt, z. B. in Form einer Vorauszahlung, ist unzulässig.

Fallen Maklergebühren beim Kauf vom Bauträger an?

Normalerweise nicht – schließlich tritt der Bauträger selbst als Verkäufer auf. Sollte er jedoch einen Makler beauftragen, um die Immobilie zu vermitteln, kann die Provision im Einzelfall anfallen. Dann zahlt sie meist der Bauträger selbst (sog. Innenprovision) oder sie wird individuell vertraglich geregelt.

Gelten die gleichen Regeln bei Zwangsversteigerung?

Nein, denn hier wird kein Makler zwischengeschaltet. Es entstehen aber andere Kosten:

• Gerichtskosten für das Verfahren
• Sicherheitsleistung (meist 10 % des Verkehrswerts, die vorab zu hinterlegen ist)
• Zuschlagsgebot, das den endgültigen Kaufpreis bestimmt
• zusätzlich die üblichen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuch- sowie Notarkosten für die Eigentumsumschreibung

Welche Leistungen sind in der Maklerprovision enthalten?

Die Provision deckt alle Tätigkeiten ab, die zum erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrags führen: Wertermittlung, Erstellung und Bewerbung des Exposés, Organisation und Durchführung von Besichtigungen, Einholung wichtiger Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis), Preisverhandlungen sowie die Vorbereitung des Notartermins.

Darf ein Makler zusätzliche Kosten verlangen?

Die Provision deckt alle Vermittlungsleistungen ab. Zusätzliche Kosten dürfen nur verlangt werden, wenn dies klar und schriftlich im Vertrag vereinbart wurde (z. B. für Exposé, Inserate etc.)

Woran erkenne ich, ob ein Makler seriös arbeitet?

Ein seriöser Makler zeichnet sich durch Transparenz, Fachwissen und saubere Verträge aus. Er beantwortet Fragen klar, weist auf Mängel hin, kennt den regionalen Markt und drängt nicht zu schnellen Entscheidungen. Vorsicht ist geboten, wenn:

• Vorauszahlungen verlangt werden,
• unklare oder zu hohe Provisionen im Raum stehen,
• Unterlagen fehlen.

Wo findet man einen guten Makler?

Verlässliche Makler findet man am besten über persönliche Empfehlungen, über große Fachverbände wie den IVD (Immobilienverband Deutschland) oder über seriöse Bewertungsportale.

Wer haftet, wenn der Makler Fehler macht?

Makler haben Aufklärungs- und Beratungspflichten. Machen sie falsche Angaben oder verschweigen wichtige Informationen, können Käufer Schadensersatz fordern, wenn der Kaufvertrag bereits geschlossen ist und daraus Nachteile entstehen. Vor Vertragsabschluss besteht in der Regel keine Haftung, außer es entstehen nachweislich Kosten durch bewusst falsche Auskünfte.

Was passiert, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt?

Dann fällt auch keine Maklerprovision an. Der Makler kann höchstens Ersatz für nachweislich erbrachte Zusatzleistungen verlangen – etwa für ein Exposé oder Inserate.

Fallen Maklergebühren an, wenn ich eine Immobilie im Ausland über einen deutschen Makler kaufe?

Ja, das ist möglich. Vermittelt ein deutscher Makler den Kauf einer Immobilie im Ausland, entsteht sein Provisionsanspruch nach deutschem Recht. Zusätzlich können aber auch im Zielland eigene Regeln gelten. Käufer sollten deshalb vor Vertragsabschluss klären, ob doppelte Kosten entstehen können.

Wie unterscheiden sich die Regeln in Nachbarländern?

• Österreich: Für gewöhnlich teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Insgesamt macht sie bis zu 3 % vom Kaufpreis pro Seite zuzüglich 20 % MwSt aus. Die Sätze dürfen gesetzlich nicht überschritten werden.
• Schweiz: Hier gibt es keine einheitliche Regelung. Vielerorts übernimmt allein der Verkäufer die Maklerkosten. In einzelnen Fällen zahlt jedoch auch der Käufer oder beide Parteien individuell. Der übliche Provisionssatz liegt zwischen 2 % und 3 % des Verkaufspreises plus 8,1 % MwSt.
• Frankreich: Meist zahlt der Käufer die volle Provision, häufig zwischen 3 % und 5 % des Kaufpreises. Verkäufer übernehmen in Frankreich selten die Maklerkosten. Die MwSt. (20 %) ist in der Regel in der Provision enthalten und wird im Endpreis ausgewiesen.
• Spanien: In der Regel trägt der Verkäufer die Maklerkosten beim Immobilienverkauf. Der Provisionssatz bewegt sich meist zwischen 3 % und 6 % des Kaufpreises, zuzüglich 21 % Mehrwertsteuer. Eine Beteiligung des Käufers ist nur bei individueller Vereinbarung möglich.
• Italien: Normalerweise zahlen Käufer und Verkäufer jeweils zwischen 2 % und 3 % des Kaufpreises zuzüglich 22 % Mehrwertsteuer. Es sind aber auch individuelle Regelungen möglich, sofern alle Parteien zustimmen und dies klar im Vertrag dokumentiert wird.