Altes Haus renovieren: Reihenfolge, Kosten & Altbau-Probleme

Beginnen Sie nicht mit Böden, Bad oder Küche, wenn Sie ein älteres Gebäude renovieren. Klären Sie erst einmal, in welchem Zustand Dach, Fassade, Leitungen und elektrische Anlagen sind. Bei vielen alten Häusern besteht ein Sanierungsbedarf, der von außen nicht sichtbar ist (Feuchtigkeit, veraltete Leitungen, schlechte Dämmung oder Schadstoffe aus früheren Baujahren). Starten Sie zu früh mit dem Innenausbau, riskieren Sie doppelte Arbeiten und deutlich höhere Kosten für die Altbau-Renovierung.

Älteres Gebäude renovieren Schritt für Schritt

Steigende Baukosten, knappe Grundstücke und hohe Nachfrage nach guten Lagen – Neubau ist nicht jedermanns Sache. Viele kaufen deshalb bewusst Bestand und machen ihn dann richtig schön.

Wenn auch Sie eine renovierungsbedürftige Immobilie besitzen, dann können Sie Ihr Projekt in 4 grobe Bereiche einteilen:

1. Bestandsaufnahme
2. Konzeption
3. Budget
4. Renovierungsmaßnahmen

Altes Haus renovieren: Bestandsaufnahme

Damit lässt sich klären, wie viel Sie ins Makeover wirklich investieren müssen und womit Sie bei Ihrer Renovierung zuerst anfangen. Die Bestandsaufnahme umfasst die Bereiche Substanz, Technik und Grundriss.

Substanz & Schadstoffe prüfen

Bevor an Innenräume gedacht wird, muss geklärt werden, in welchem Zustand die Bausubstanz ist. Bei vielen älteren Häusern zeigen sich nämlich erst nach genauer Prüfung Schäden an Dach, Keller, Fassade oder tragenden Bauteile. Typische Altbau-Risiken wie Feuchtigkeit oder marode Balken sollten priorisiert werden, bevor Renovierungen im Innenbereich starten.

Bei Häusern aus den 1950er bis 1970er Jahren ist außerdem die Wärmedämmung oft veraltet oder kaum vorhanden. Das sollte man früh auf dem Schirm haben, denn energetische Sanierungen im Rahmen des GEG (§§ 71–74, 2023/2024) gehören zu den größeren Kostenblöcken.

Wichtig: Bei Gebäuden bis in die 1990er Jahre empfiehlt sich vor Rückbauarbeiten eine Schadstoffprüfung, etwa auf Asbest, PCB, PAH oder Formaldehyd. Diese Materialien gelten als potenziell belastet. Ohne vorherige Untersuchung dürfen bestimmte Bauteile weder entfernt noch bearbeitet werden.

Technik & Energie modernisieren

Gerade elektrische Anlagen, Heizsysteme und Wasserleitungen sind in vielen Altbauten nicht mehr zeitgemäß. Und wenn die Technik nicht mehr zeitgemäß ist, sollte sie vor allen gestalterischen Maßnahmen erneuert werden.

Alte Leitungen, fehlender Potentialausgleich, marode Heizkessel oder ungedämmte Rohrleitungen verursachen nämlich nicht nur höhere Energieverluste, sondern können Sicherheitsrisiken darstellen.

Bei älteren Gebäuden greifen zudem die energetischen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Dazu gehören je nach Ausgangslage u. a. Dämmmaßnahmen oder der Austausch bestimmter Heizkessel. Auch bei freiwilligen Modernisierungen gelten energetische Mindeststandards, wenn größere Bauteile erneuert werden (z. B. Dach oder Fassade, sogenannte 10-%-Regel). Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel zur Sanierungspflicht.

Grundriss öffnen & mehr Tageslicht holen

Bevor Innenräume gestaltet werden, sollte geprüft werden, wie der vorhandene Grundriss funktioniert und welche Eingriffe technisch möglich sind. Altbauten vor etwa 1930 haben häufig hohe Raumhöhen und größere Wohnräume, während Gebäude ab den 1950er Jahren eher funktional und kleinteiliger geplant wurden. Das betrifft vor allem Küchen, Flure und die Verbindung zwischen Wohn- und Nebenräumen.

Wenn Räume zusammengelegt oder Wände geöffnet werden sollen, klärt man zuerst die Statik. Manche Innenwände tragen Lasten, andere nicht. Das entscheidet darüber, was möglich ist. Eine kurze statische Einschätzung spart an dieser Stelle viel Unsicherheit.

Gleiches gilt für die Belichtung. Kleine oder ungünstig angeordnete Fenster sind ein häufiger Grund für „dunkle“ Altbauten. Größere Fensteröffnungen, Glastüren oder Oberlichter bringen sofort mehr Tageslicht ins Haus – vorausgesetzt, Baurecht und Konstruktion lassen es zu.

Altbau Konzeption und Maßnahmenplanung

Nach der Bestandsaufnahme können Sie nun Ihre Priorisierung definieren, eine detaillierte Liste mit allen nötigen Arbeiten erstellen und die genaue Reihenfolge festlegen. Wichtig ist, von außen nach innen zu arbeiten.

Altbau renovieren: Budget planen und Genehmigungen einholen

In diesem Schritt sollten Sie eine Kostenschätzung erstellen. Dafür können Sie Angebote für die Arbeiten einholen und ggf. staatliche Förderung abklären. Je nachdem, wie teuer Ihre Altbau-Renovierung wird und wie viel Eigenkapital Sie haben, kann es sich lohnen, einen Modernisierungskredit aufzunehmen.

Manche Arbeiten erfordern außerdem eine Baugenehmigung. Was zur Antragstellung gehört und wie das Genehmigungsverfahren abläuft, können Sie in unserem Artikel Bauantrag stellen: Voraussetzungen für Ihr Bauvorhaben und die Baugenehmigung nachlesen.

Altbau-Renovierung durchführen

Die Reihenfolge ist nun klar: Zunächst wird der Außenbereich, dann die technischen Installationen und schließlich der Innenausbau in Angriff genommen. Hier kann es sich lohnen, einen professionellen Innenarchitekten zu beauftragen, denn oft haben Altbauten Problemzonen, mit denen man als Laie nur schwer umgehen kann.

Experten-Interview mit Innenarchitektin Franziska Kanani

In unserem Experten-Interview erzählt die Innenarchitektin, wie sie alte Häuser erst energetisch auf den neuesten Stand bringt, den Grundriss an die Lebensrealität der Bewohner anpasst und dann Schritt für Schritt ins Gestalterische geht.

Typische Altbau-Problemzonen entschärfen

Jeder Altbau hat seine Ecken und Kanten, im wahrsten Sinne des Wortes: zu niedrige Decken, schlauchartige Flure, schiefe Wände, Treppen, die den halben Raum schlucken. Viele dieser Probleme lassen sich mit überschaubarem Aufwand entschärfen.

• Niedrige Decken: In vielen Altbauten sind die Decken ursprünglich gar nicht niedrig. Sie wurden irgendwann abgehängt, um Rohre zu verstecken oder Heizkosten zu sparen (oder weil es einfach modern war). Manchmal hat man also eine schöne Originalhöhe im Bestand, die man zurückholen kann. Falls die Decke aber wirklich niedrig ist, helfen schlanke Leuchten, hohe Türblätter und ruhige vertikale Linien, um den Raum optisch zu strecken.
• Schiefe Wände: Schiefe Wände gehören bei alten Häusern fast immer dazu. Man muss sie aber nicht krampfhaft gerade wirken lassen. Wo es technisch nötig ist (z. B. bei Einbauten, Küchen oder Bädern), wird die Fläche geradegezogen oder mit einer Trockenbau-Vorsatzschale sauber geführt. Überall sonst können gerade Linien durch Möbel, Regale oder Einbauschränke eine optische Ruhe herstellen. Der Trick besteht darin, gezielt einzelne Achsen zu definieren, statt das ganze Haus zu nivellieren.
• Massive Treppen: Viele Altbauten haben massive, ungünstig platzierte Treppen, die wertvolle Fläche blockieren. Hier können Sie prüfen: Ist die Treppe statisch versetzbar? Kann man sie verschlanken oder öffnen? Oft reicht schon ein offenes Geländer, um „mehr Luft“ zu bekommen. Wenn ein Austausch nicht möglich ist, helfen eingepasste Einbauten unter der Treppe oder eine klare Zonierung, damit die Treppe nicht als Klotz wahrgenommen wird.
• Wenig Licht: Viele ältere Häuser sind eher dunkel: schmale Fenster, lange Flure, wenig direkte Sonne. Eine durchdachte Lichtplanung holt enorm viel heraus – sowohl mit Tageslicht als auch mit künstlichem Licht. Überlegen Sie: Wo kommt wann Licht ins Haus? An welchen Stellen können zusätzliche Fenster, Oberlichter oder Glastüren helfen, dunkle Ecken aufzuhellen? Wo brauchen Sie Arbeitslicht (Küche, Homeoffice, Bad), wo eher ruhiges, warmes Licht (Wohnzimmer, Schlafzimmer)?
• Unruhiges Farbkonzept: Alte Treppen, neue Böden, verschiedene Türstile, mehrere Fliesensorten im Bad... Bei Altbauten ist das keine Seltenheit. Schöner ist natürlich ein klares Farbkonzept für das ganze Haus. Wenige, sorgfältig ausgewählte Materialien und wiederkehrende Töne. Der Altbau darf seinen Charakter behalten, sollte aber eine erkennbare Linie bekommen. 

Altbau renovieren und Highlights bewahren

Wer ein altes Haus kauft, bezahlt auch für den Charme. Den einfach komplett rauszureißen ist meistens viel zu schade. Der Mix aus Alt und Neu wirkt oft stärker als ein komplett durchmodernisiertes Haus. Versuchen Sie, diese typischen Altbauschätze zu erhalten und behutsam zu renovieren:

• Originaldielen abschleifen und versiegeln
• Stuckdecken oder profilierte Leisten restaurieren
• alte Holztüren mit Kassetten in modernen Farben lackieren
• Fensterläden oder Sprossenfenster aufarbeiten
• Originalbeschläge reinigen oder aufpolieren
• historische Heizkörper neu streichen
• alte Klinker oder Natursteinfensterbänke reinigen und konservieren

Gleichzeitig muss klar sein, wo Ersatz sinnvoller ist, z. B. bei maroden Holzbauteilen oder energetisch unzureichenden Fenstern. Erhalten Sie, was Wert hat. Ersetzen Sie, was technisch oder wirtschaftlich keinen Sinn mehr ergibt.

Eigenleistung oder Fachgewerke? So kann man bei der Altbau-Renovierung sparen

Altbau renovieren kostet Geld. Klar spart man bei Eigenleistung. Aber manche Arbeiten sind einfach ein Risiko. Wer schon mal eine falsche Leitung aufgestemmt oder eine feuchte Wand „überpinselt“ hat, weiß, warum man bestimmte Themen Profis überlässt.

Selbermachen ist super, solange man weiß, wo Schluss ist. Eigenleistung lohnt besonders in Bereichen, die sichtbar sind, aber technisch wenig Risiko tragen. Umgekehrt gilt: Fehler bei Elektrik, Heizung oder Abdichtung sind teuer und müssen bei Fehlern ggf. vollständig erneuert werden.

Was kostet die Renovierung eines Altbaus?

Die Frage klingt einfach, ist es aber selten. Entscheidend sind Baujahr, Zustand und wie weit die Modernisierung gehen soll. Trotzdem lassen sich realistische Spannen nennen, die Ihnen eine erste Richtung geben.

Komplettsanierung: 1.000–2.000 €/m²

Für eine umfassende Altbausanierung (inklusive Elektrik, Leitungen, Dämmung, Heizung, Bäder und teilweise Grundrissänderungen) liegen viele Projekte im Bereich 1.000–2.000 €/m². Der niedrigere Wert gilt bei guter Substanz, der obere bei größeren Eingriffen und energetischen Maßnahmen.

Innenarchitektur: 60–120 €/m²

Eine professionelle Planung ist kein Luxus, sondern ein Kostenfilter: Viele teure Fehlentscheidungen entstehen, weil Räume ohne Konzept gestaltet werden. Je nach Komplexität der Planung (Grundrissoptimierung, Lichtkonzept, Materialberatung, Ausführungspläne) bewegen sich die Kosten in etwa im Rahmen 60–120 €/m².

Kosten einer Altbau-Renovierung im Detail

90 Jahre altes Haus: Renovierung im Realitätscheck

Wenn Sie ein altes Haus renovieren, sehen viele erst bei der Umsetzung, wo es hakt. In unserem Podcast erzählt Matthias Markowski-Huhn, wie er die Sanierung seines 90 Jahre alten Hauses in Potsdam durchgezogen hat – mit viel Eigenleistung, klaren Prioritäten und ein paar Fehlern, aus denen man lernen kann.

Matthias ist kein gelernter Handwerker, hat aber sehr viel selbst übernommen – schätzungsweise rund 50.000 € in Eigenleistung. Sein Weg:

• Wissen aneignen durch Zuschauen, Helfen bei anderen Projekten, Fragen im Freundeskreis,
• Entkernung selbst machen: nicht tragende Wände raus, Böden und Beläge entfernen,
• Schlitze fräsen, Wände öffnen, Heizungs- und Wasserleitungen vorbereiten, Trockenbau, Spachtel- und Malerarbeiten selbst ausführen.

Gleichzeitig setzt er klare Grenzen:

Ein Punkt, den Matthias außerdem sehr deutlich betont: Er und seine Familie sind erst eingezogen, als das Haus im Großen und Ganzen fertig war. Die Wände waren gestrichen, der Boden lag, nur kleine Details wie Duschabtrennungen etc. fehlten. Sein Rat ist eindeutig: „Zieht nie in ein unfertiges Haus. Es gibt nur Dreck und Ärger.“

Für die Praxis heißt das: Besser ein paar Monate länger pendeln oder Miete zahlen, als mitten in Staub, Lärm und Improvisation zu leben – gerade mit Kindern.