Sie möchten Ihr Haus umbauen – aber wissen noch nicht, wo anfangen? Ob mehr Platz, weniger Heizkosten oder barrierefreies Wohnen: Ein Hausumbau lässt sich für viele Ziele einsetzen. Wer gut plant, spart Geld, vermeidet Fehler und macht sein Zuhause fit für die nächsten Jahrzehnte. Erfahren Sie, wann sich ein Hausumbau lohnt, was er kostet, welche Förderungen es gibt – und was Sie ohne Genehmigung umbauen dürfen.
Hausumbau im Schnelldurchlauf
-
Umbauen statt umziehen lohnt sich, wenn Lage, Substanz und Bedarf stimmen.
-
Das richtige Hauptkeyword entscheidet: Je nach Zielsetzung (Platz, Energie, Verkauf, Barrierefreiheit) muss der Umbau unterschiedlich geplant werden.
-
Die 5-Schritte-Planung hilft, Kosten und Ablauf im Griff zu behalten.
-
Genehmigungsfreie Umbauten sind oft möglich – bei tragenden Wänden oder Fassadenveränderungen ist Vorsicht geboten.
-
Fördermittel, Steuererleichterungen und Eigenleistung helfen, die Kosten deutlich zu senken.
Haus umbauen oder verkaufen? Die Grundsatzentscheidung
Ein Umbau ist meist günstiger als ein Neubau – aber nicht immer sinnvoll. Die wichtigste Frage: Ist die Immobilie grundsätzlich noch zukunftsfähig? Oder lohnt sich ein Verkauf, weil der Grundriss völlig unpassend ist oder die Sanierungskosten explodieren würden?
„Ich sage immer, das Haus muss zu der Familie passen und nicht die Familie zum Haus. Deshalb passen die alten Grundrisse aus den 30er-, 50er-, 70er-Jahren einfach nicht mehr zu den heutigen Anforderungen.“
Innenarchitektin Franziska Kanani
✅ Das spricht für einen Umbau:
-
Lage, Grundstück und Bausubstanz sind gut
-
Sie haben eine besondere, emotionale Bindung zum Haus
-
Die Wohnfläche passt grundsätzlich zu Ihren Bedürfnissen
-
Es besteht Potenzial zur Wertsteigerung
❌ Das spricht für Verkauf oder Neubau:
-
Massiver Sanierungsstau (z. B. Statikprobleme, Asbest, Feuchtigkeit)
-
Der Grundriss ist nicht mehr anpassbar (z. B. bei vielen tragenden Wänden)
-
Das Haus ist energetisch schwer optimierbar
-
Lage und Umfeld passen langfristig nicht mehr zu Ihren Lebensplänen
Generell ist ein Umbau nicht wirtschaftlich, wenn die Umbaukosten bei über 75–80% der Neubaukosten liegen. Holen Sie sich am besten eine neutrale Wertermittlung durch einen Energieberater, Architekten oder Gutachter ein, bevor Sie diese wichtige Entscheidung treffen.
Ein Hausumbau lohnt sich besonders, wenn…
-
Sie mehr Komfort oder mehr Platz brauchen (z. B. durch Anbau oder Grundrissänderung)
-
Ihre Heizkosten viel zu hoch sind (energetische Sanierung)
-
Sie im Alter barrierefrei wohnen möchten
-
Sie Ihre Immobilie aufwerten oder vermieten wollen
-
Ihre Lebensumstände sich geändert haben (z. B. Homeoffice, Kinder, Pflegebedarf)
„Viele sparen am falschen Ende: machen neue Bäder, lassen aber die alte Ölheizung drin. In ein paar Jahren wird’s teuer – oder man macht das schöne Bad wieder kaputt, weil man doch das Dach angehen muss.“
Innenarchitektin Franziska Kanani
Hausumbau planen in 5 Schritten
Schritt 1: Zuerst machen Sie eine Bestandsaufnahme. Dabei halten Sie fest, was sich mit der vorhandenen Bausubstanz machen lässt.
Schritt 2: Als nächstes legen Sie Ihre Ziele fest. Was genau soll sich durch den Umbau verändern?
Schritt 3: Die Finanzplanung. Wie viel Eigenkapital haben Sie? Reicht Ihr Erspartes für den Umbau oder müssen Sie zusätzlich einen Modernisierungskredit aufnehmen? Gibt es passende Förderungen vom Staat?
Schritt 4: Nun setzen Sie sich mit den Genehmigungen auseinander. Klären Sie: Was darf ich ohne Genehmigung umbauen? Gibt es eventuelle Bauauflagen?
Schritt 5: Schließlich holen Sie Angebote von Handwerkern und Baufirmen ein und vergleichen die Preise sowie Bewertungen.
Umbau planen: Checkliste
Nutzen Sie diese Checkliste gerne als Gesprächsgrundlage mit Ihrem Architekten, Energieberater oder Handwerksbetrieb. Je konkreter Sie Ihre Ziele definieren, desto zielgerichteter lassen sich Maßnahmen – und damit auch Ihre Ausgaben – planen.
„Es ist für mich grundlegend, dass erstmal die Gebäudehülle geschlossen wird – dass wir dämmen, die Heizung angehen, PV einbauen – damit das Haus weitere 50, 80, 100 Jahre auf dem neuesten Stand ist.“
Franziska Kanani
Haus umbauen: Diese Kosten kommen auf Sie zu
Die Kosten eines Hausumbaus hängen von vielen Faktoren ab. Kleinere Umbauten sind logischerweise günstiger als umfassende Sanierungen. Nachhaltige oder hochwertige Materialien kosten mehr, in Ballungsräumen sind Handwerkerpreise oft höher. An einigen Stellen lässt sich aber gezielt sparen – zum Beispiel mit Eigeninitiative. Was Sie selbst erledigen können, lesen Sie weiter unten.
Was kostet ein Architekt für einen Umbau?
Für den Umbau Ihres Hauses soll ein Architekt engagiert werden? Gute Idee. Dieser sorgt dafür, dass aus Ihren Ideen ein durchdachtes Konzept wird – rechtssicher, wirtschaftlich und optisch stimmig. Die Kosten richten sich nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) und hängen vom Umfang der Planung sowie den anrechenbaren Baukosten ab. In der Regel können Sie mit etwa 10–15% der Bausumme rechnen. Bei einem Umbau für 100.000 € wären das 10.000–15.000 €.
Unser Tipp: Fragen Sie Ihren Architekten nach einzelnen Leistungen. Vielleicht brauchen Sie nur die Entwurfsplanung oder nur die Bauüberwachung. So können Sie Unterstützung dazuholen, wo Sie sie wirklich brauchen.
Beispiel: Einfamilienhaus umbauen mit 140 m² Wohnfläche
Ein älteres Einfamilienhaus aus den 1980er-Jahren soll modernisiert und barrierefreier gestaltet werden. Die geplanten Maßnahmen umfassen eine Grundrissänderung, eine Badsanierung, eine neue Heizung, Dämmung und den Einbau eines Treppenlifts.
Je nach Ausführung und Materialqualität können bei diesem Beispiel Umbaukosten von rund 130.000 bis 230.000 € zusammenkommen. Entscheidend ist, welche Maßnahmen am Ende tatsächlich umgesetzt werden – und ob Sie durch Eigenleistungen oder Fördermittel sparen können.
„Oft muss man bei alten Häusern einfach mehr Gehirnschmalz reinstecken – oder am Ende auch mehr Budget. Überraschungen gibt’s immer.“
Franziska Kanani
Hausumbau Kosten nach Maßnahme: weitere Richtwerte
Für kleinere Einzelmaßnahmen außerhalb des obigen Beispiels geben folgende Richtwerte eine erste Orientierung:
Spannende Insights von der Expertin: Was es beim Hausumbau zu beachten gibt und wie man das alte Haus lebendiger gestaltet, erzählt die Innenarchitektin Franziska Kanani.
Sie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von YouTube. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.
Mehr InformationenWelche Förderungen gibt es für den Hausumbau?
Für viele Umbauten – insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, Energieeffizienz und Heizung – gibt es staatliche Förderprogramme. Diese werden hauptsächlich von der KfW und dem BAFA verwaltet. Je nach Maßnahme sind Zuschüsse, zinsgünstige Kredite oder Steuererleichterungen möglich.
KfW-Förderung (über Ihre Hausbank)
-
KfW 159 (Altersgerecht umbauen): Kredit bis zu 50.000 € für barrierefreie Umbauten
-
KfW 261 (Effizienzhaus-Sanierung): Kredit mit Tilgungszuschuss für umfassende Sanierung zum Effizienzhausstandard (Dämmung, Heizung, Fenster)
BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen
-
Je nach Maßnahme und Bonus bis zu 70% Zuschuss möglich (z. B. mit Heizungs-Tauschbonus)
Steuerliche Vorteile beim Hausumbau
-
Handwerkerkosten (nur Arbeitskosten!) sind bis zu 6.000 € pro Jahr absetzbar – ergibt max. 1.200 € Steuerersparnis
-
Energetische Einzelmaßnahmen (z. B. neue Fenster, Dämmung) können mit bis zu 40.000 € Steuerbonus über drei Jahre geltend gemacht werden – vorausgesetzt, Sie wohnen selbst im Haus
Wichtig: Stellen Sie Förderanträge immer vor Baubeginn – nachträglich ist eine Förderung in den meisten Programmen ausgeschlossen.
Wo lässt sich beim Hausumbau noch sparen?
Damit der Hausumbau nicht zum Fass ohne Boden wird, kann man gezielt selbst anpacken. Mit Eigenleistungen lässt sich an vielen Stellen bares Geld sparen. Wichtig ist: nicht am falschen Ende sparen. Wer zum Beispiel bei der Dämmung oder der Heiztechnik geizt, zahlt später mit hohen Energiekosten drauf.
Wer handwerklich etwas draufhat, kann einfache Arbeiten selbst übernehmen:
-
Kleinere Trockenbauarbeiten, z. B. Rigipswände stellen, Trennwände verkleiden
-
Dämmmaterial verlegen bei zugänglichen Bereichen (z. B. oberste Geschossdecke, Kellerdecke)
-
Bauschutt oder alte Materialien entsorgen (Container bestellen, Abtransport organisieren)
-
Tapeten entfernen, Wände spachteln und schleifen, streichen und tapezieren
-
Alte Bodenbeläge entfernen und neuen Boden verlegen
-
Alte Küche oder Bad demontieren
-
Silikonfugen ziehen oder erneuern (z. B. im Bad oder an Fenstern)
Achtung: Diese Arbeiten lieber den Profis überlassen!
-
Elektroinstallationen (z. B. Steckdosen, Leitungen, Sicherungskasten)
-
Gasleitungen oder Heizungsanschlüsse
-
Wasserleitungen, Armaturen und Abflüsse (außer einfache Demontage)
-
Abdichtungsarbeiten im Bad (z. B. unter Fliesen oder Duschwannen)
-
Statikrelevante Eingriffe (z. B. Wanddurchbrüche)
Fehler können hier nicht nur teuer, sondern auch gefährlich werden – Stichwort Brandgefahr, Wasserschäden, Versicherungsverlust. Außerdem verlangen Banken oder Förderstellen wie KfW oder BAFA oft eine fachgerechte Ausführung durch zertifizierte Fachbetriebe, wenn Fördergelder fließen sollen.
Dokumentieren Sie Ihre Eigenleistungen mit Fotos und Rechnungen für Material. Das hilft bei der Abrechnung, Nachweisen gegenüber der Versicherung oder sogar bei einem späteren Verkauf.
Und noch ein Tipp: Wer nicht unter Zeitdruck steht, kann den Umbau etappenweise erledigen. So lassen sich die Kosten besser verteilen und es bleibt mehr Spielraum für Angebote oder Förderungen.
Gerade bei größeren Gewerken (z. B. Fenster, Heizung, Dach) lohnt es sich immer, mindestens drei Angebote einzuholen. Dabei nicht nur auf den Endpreis schauen, sondern auch auf:
-
enthaltene Leistungen
-
Marken und Materialien
-
Garantien und Referenzen
Manche Handwerksbetriebe bieten Paketpreise oder Rabatte bei mehreren Aufträgen an – nachfragen lohnt sich. Sollten Sie den Umbau in unterschiedliche Abschnitte gliedern, beachten Sie die korrekte Reihenfolge: Erst die Dämmung, dann die neuen Fenster – nicht umgekehrt.
Was darf ich ohne Genehmigung umbauen?
Sie wollen Ihr Zuhause modernisieren, aber ohne lange Behördengänge? Dann stellt sich die Frage: Welche Umbauten dürfen Sie einfach durchführen – und wo brauchen Sie eine Genehmigung? Die gute Nachricht: Beim Innenausbau haben Sie meist viel Gestaltungsspielraum. Doch sobald es um Tragwerk, Außenwirkung oder Nutzungsänderungen geht, ist das Bauamt gefragt.
Diese Umbaumaßnahmen gehen in der Regel ohne Genehmigung:
-
Nichttragende Innenwände versetzen oder entfernen
-
Alte Bodenbeläge entfernen und Böden erneuern oder Wände streichen
-
Sanitäranlagen und Heizkörper austauschen
-
Küche oder Bad neugestalten (ohne Leitungsänderung im Baukörper)
-
Fenster tauschen, sofern Form, Größe und Fassadenbild unverändert bleiben
Genehmigungspflichtig sind meist:
-
Durchbrüche oder Veränderungen an tragenden Wänden
-
Vergrößerung von Fenstern und Türen
-
Anbauten, Dachausbau, Gauben oder Nutzungsänderungen (z. B. aus Dachboden wird Wohnraum)
-
Fassadenänderungen in bestimmten Stadtgebieten oder bei Denkmalen
-
Änderungen am Grundriss, die die Wohn- oder Nutzfläche offiziell erweitern
Wichtig: Die genauen Vorschriften unterscheiden sich je nach Bundesland – und oft sogar je nach Kommune. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte vorab mit einem Architekten oder direkt mit dem örtlichen Bauamt sprechen. Auch kleinere Änderungen können genehmigungspflichtig werden, wenn das Gebäude in einem Milieuschutzgebiet oder unter Denkmalschutz steht.
Denkmalgeschütztes Haus umbauen: Was ist erlaubt?
Denkmalschutz kann eine echte Herausforderung sein. Hier entscheidet die Denkmalbehörde, welche Maßnahmen möglich sind und welche tabu bleiben. Das große Ziel ist immer, den Charakter des Gebäudes zu bewahren – auch wenn moderne Technik und Komfort einziehen sollen.
Der Vorteil: Denkmalgeschützte Immobilien profitieren von besonderen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten – bis zu 9% der Sanierungskosten pro Jahr über 10 Jahre sind absetzbar (§ 7i EStG).
Fertighaus umbauen: Besondere Herausforderungen
Fertighäuser sind unkompliziert – aber beim Umbau nicht unbedingt flexibel. Viele Wände sind statisch relevant, was Grundrissänderungen und Anbauten anspruchsvoller macht als bei Massivhäusern.
Ältere Fertighäuser können außerdem Schadstoffe wie Asbest in der Fassade enthalten – eine Schadstoffuntersuchung vor Baubeginn ist Pflicht.
Reihenhaus umbauen – Platz optimal nutzen
In einem Reihenhaus gibt es kaum Erweiterungsmöglichkeiten zur Seite – dafür aber Potenzial nach oben oder hinten.
FAQ: Häufige Fragen zum Hausumbau
Was kostet ein Hausumbau im Durchschnitt?
Das hängt stark vom Umfang ab. Eine leichte Modernisierung liegt bei 20.000–50.000 €, ein mittlerer Umbau bei 80.000–180.000 €, eine Kernsanierung bei 150.000–400.000 €. Pro Quadratmeter Wohnfläche rechnet man bei umfassenden Maßnahmen mit 800–1.600 €.
Wann brauche ich eine Baugenehmigung beim Hausumbau?
Immer dann, wenn tragende Strukturen verändert, Nutzungsänderungen vorgenommen oder Anbauten errichtet werden. Reine Innenrenovierungen ohne Grundrissänderung sind in der Regel genehmigungsfrei. Im Zweifel: bei der Baubehörde nachfragen.
Was darf ich ohne Genehmigung umbauen?
Nichttragende Wände entfernen, Böden und Fenster tauschen (gleiche Maße), Bad und Küche sanieren ohne Grundrissänderung sowie Dämmmaßnahmen am Dach sind in den meisten Bundesländern genehmigungsfrei. Tragende Eingriffe, Anbauten und Nutzungsänderungen sind es nicht.
Wie lange dauert ein Hausumbau?
Eine Badsanierung dauert 2–4 Wochen, ein größerer Umbau mit Grundrissänderungen 3–6 Monate, eine Kernsanierung 6–18 Monate. Planen Sie immer einen Puffer von mindestens 20% ein.
Welche Förderung gibt es für den Hausumbau?
Die wichtigsten Programme sind KfW 261 (energetische Sanierung), KfW 159 (altersgerechter Umbau), BAFA-Zuschüsse für Heizungsmodernisierung und die steuerliche Absetzbarkeit nach § 35c EStG.
Lohnt sich ein Hausumbau finanziell?
In vielen Fällen ja – besonders wenn die energetische Sanierung Heizkosten dauerhaft senkt oder zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Als Faustregel gilt: Ein Umbau lohnt sich, wenn die Kosten unter 75–80% der Neubaukosten liegen.
Muss ich während des Umbaus ausziehen?
Das hängt vom Umfang ab. Bei Kernsanierungen ist ein Auszug fast immer notwendig. Bei Teilumbauten (z. B. nur Bad oder Küche) ist ein Leben auf der Baustelle möglich – aber anstrengend.
Dieser Artikel wurde zuletzt im Mai 2026 aktualisiert.
