Nebenkosten beim Hausbau – Baunebenkosten im Überblick

Bauherren jonglieren mit vielen Zahlen: Neben dem Rohbau summieren sich Planung, Genehmigungen und diverse Zusatzposten – die Baunebenkosten. Wir zeigen, was dazu gehört und womit Sie 2025 rechnen müssen.

Was gehört zu den Baunebenkosten?

Baunebenkosten sind die Projektkosten neben der eigentlichen Bauausführung – also alles, was Planung, Nachweise, Genehmigungen, Prüfungen und Behörden betrifft. In der DIN 276, der deutschen Norm für Kosten im Bauwesen, werden sie der Kostengruppe 700 (KG 700) zugeordnet. Dazu zählen unter anderem:

Warum werden die Baunebenkosten so oft unterschätzt?

Weil sie separat beauftragt, zeitlich versetzt und von unterschiedlichen Dienstleistern berechnet werden. In der Summe entsteht trotzdem ein hoher Betrag. 

Abgrenzung: Das gehört nicht zu den Baunebenkosten

Oft landen Baunebenkosten, Kaufnebenkosten, Erschließung und technische Anlagen in einem Topf. Strenggenommen ist das falsch. Die DIN 276 unterscheidet klar:

• Kostengruppe 100: Grundstückskosten
  Hier geht es um den Erwerb des Grundstücks und seine unmittelbaren Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbuchkosten, Maklerprovision, erwerbsnahe Vermessung (z. B. Teilung, Grenzfeststellung).
• Kostengruppe 200: Herrichten und Erschließen
  Das sind vorbereitende Maßnahmen bis zur Grundstücksgrenze: öffentliche und nichtöffentliche Erschließung, Zuwegung, Baureifmachen, ggf. Abbruch und Altlasten, Baustelleneinrichtung. Kurz: alles, was das Baufeld bereit macht, und die Infrastruktur heranführt.
• Kostengruppe 400: Bauwerk – Technische Anlagen
  Hierunter fällt die Haustechnik im Gebäude, also Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen, Heizung und Lüftung, Elektroinstallation, Telekommunikation etc.

Für Ihre Kalkulation heißt das: Baunebenkosten = KG 700. Alles andere sollten Sie separat erfassen.

Diese Baunebenkosten fallen beim Neubau an

Für Ein- und Zweifamilienhäuser hat sich als realistische Faustregel etabliert: rund 15–20 % der Baukosten für die KG 700 einplanen. Je nach Projekt, Lage und Umfang der Nachweise auch mehr.

Schlüsseln wir die einzelnen Baunebenkosten im Einzelnen noch einmal auf:

Architekt & Statiker

Planungs- und Ingenieurleistungen (Architektur, Fachplanung, Bauphysik etc.) bilden den größten Block mit 10–15 % der Gesamtkosten. Die Honorare der Fachleute orientieren sich nach der HOAI, Grundlage sind die anrechenbaren Kosten und die vereinbarten Leistungsphasen.

Baugenehmigung & Co.

Für die Baugenehmigung können Sie grob mit ca. 0,5–1,0 % des Bauwerts rechnen (kommunal unterschiedlich). Die Planungsleistungen für den Bauantrag kommen zusätzlich hinzu. Unterm Strich liegt die Summe für die Genehmigungsphase so um 1,0–1,5 % der Gesamtkosten.

Vermessen & Abstecken

Die Vermessung für die Bauausführung (Absteckung, Lageplan, Gebäudeeinmessung) ist ein weiterer Pflichtblock. Die Gebühren sind landesrechtlich tarifiert und hängen unter anderem von Grundstücks- bzw. Gebäudewert sowie Leistung ab. Rechnen Sie grob mit ca. 1.500–3.000 €.

Bodengutachten

Ohne Baugrundgutachten wird’s riskant: Tragfähigkeit, Grundwasser, Bodenschichten – all das entscheidet über Gründung und Entwässerung. Für ein klassisches Einfamilienhaus bewegen sich diese Baunebenkosten typischerweise im Bereich 1.000–2.500 €, je nach Bohrungen und Aufwand. Sie planen einen Keller oder bauen auf problematischem Boden? Dann kalkulieren Sie mit 15–20 % mehr.

Weitere Baunebenkosten

Im Gesamtbild der KG 700 sind es eher die mittleren Posten. Sie sind wichtig, aber selten die Budgetspitze.

• SiGeKo (Sicherheits-/Gesundheitsschutzkoordination): 1.000–2.000 €
• Baustrom/-wasser: Pauschal 1.000–1.500 € für Einrichtung und Betrieb der Anschlüsse ohne Verbrauch. Der Verbrauch kommt obendrauf und hängt von Bauzeit/Jahreszeit ab.
• Versicherungen: 150–300 € bzw. 300–400 € einmalig bei Einfamilienhaus-Baukosten um 400.000 €
• Energieausweis: 300–600 €; Energieberatung, z. B. für Förderung: 1.300–2.500 € (nach Abzug der Förderung entsprechend weniger).

Baunebenkosten 2026: Wie sollten Sie als Bauherr kalkulieren?

Planen Sie eher am oberen Rand der 15–20 %. Die Baupreise für Wohngebäude lagen im Mai 2025 um 3,2 % über dem Vorjahr, so das Statistische Bundesamt. Zwar schlagen die Preiserhöhungen primär bei den Bauleistungen durch, doch auch die Planungsaufwände nehmen nicht ab. Ein Puffer ist deshalb kein Luxus, sondern sinnvolles Risikomanagement.

Wie sehen die Baunebenkosten beim Fertighaus aus?

Im Kern bleiben die Baunebenkosten beim Fertighaus ähnlich. Zwar sind manche Planungsleistungen (z. B. Statik, Wärmeschutznachweis/Energieausweis) bei vielen Fertighaus-Anbietern im Hauspreis enthalten. Aber: Behördliche Gebühren, Baugrundgutachten, Ingenieurvermessung, Baustrom, Versicherungen zahlen Sie auch bei einem Fertighaus selbst.

Sind Baunebenkosten steuerlich absetzbar?

Beim Eigenheim: Nein. Die Baunebenkosten sind Herstellungskosten und können nicht abgezogen werden.

Bei Vermietung: Ja, über die Abschreibung (AfA). In diesem Fall werden die Baunebenkosten den Herstellungskosten des Gebäudes zugerechnet und können über die Jahre abgeschrieben werden. Konsultieren Sie hierzu am besten Ihren Steuerberater.